Kartal'da Anahtar Teslim İnşaat

01Anahtar teslim ne demek, kat karşılığından farkı ne

Anahtar teslim inşaat, yapı sahibinin projelendirmeden yapı kullanma iznine kadar bütün işleri tek bir yükleniciye bıraktığı ve karşılığında sözleşmede belirlenen bedeli ödediği yapım modelidir. Yapı sahibi; proje müellifleri, ruhsat birimleri, alt yükleniciler ve tedarikçilerle ayrı ayrı uğraşmaz. Bunların koordinasyonu ve sonuçtan sorumluluk yükleniciye aittir.

Kat karşılığı modelden temel farkı, bedelin nasıl ödendiğidir:

• Kat karşılığında malikler inşaat bedeli ödemez; bunun yerine arsa paylarının bir kısmını yeni binadaki bağımsız bölümler karşılığında yükleniciye devreder.
• Anahtar teslimde yapı sahibi inşaat bedelini öder ve yeni binadaki bağımsız bölümlerin tamamı kendisinde kalır.

Anahtar teslim model; arsasına kendi kullanımı için bina yaptırmak isteyenler, dönüşümde bağımsız bölümlerin tamamını korumak isteyen ve finansman imkânı olan malikler ve işyeri, depo gibi özel ihtiyaçları olan yatırımcılar için uygundur. Malikler finansmanı kendileri sağlamak istemiyorsa kat karşılığı model daha uygun olabilir; bu modeli kat karşılığı inşaat sayfamızda anlattık.

Hangi model seçilirse seçilsin, binanın kalitesini belirleyen şey aynıdır: doğru hazırlanmış projeler, açık bir teknik şartname, bağımsız denetim ve disiplinli bir şantiye yönetimi. Bu sayfada anahtar teslim sürecin her aşamasında neye dikkat ettiğimizi anlatıyoruz.

02Proje aşaması: imar durumundan uygulama projelerine

Her proje, parselin imar durumunun öğrenilmesiyle başlar. İmar durumu; parselde yapılabilecek yapının kullanım amacını, emsal ve taban alanı değerlerini, kat adedini, çekme mesafelerini ve varsa özel şartları gösterir. Kartal'daki parseller için ön bilgi Kartal Belediyesinin E-İmar hizmetinden görülebilir; projelendirmede esas alınacak imar durumu belediyeden resmi olarak alınır.

Ardından parsel sınırları ve kotları harita mühendisi tarafından arazide belirlenir ve zemin araştırmalarına geçilir. Zemin ve temel etüdü, yeni binanın temel sistemini, kazı derinliğini ve iksa ihtiyacını belirleyen temel belgedir. 4708 sayılı Kanuna eklenen düzenlemeyle zemin ve temel etütlerinin Bakanlıktan izin belgesi almış zemin ve temel etüt kuruluşlarınca yapılması öngörülmüş, uygulamanın Bakanlıkça belirlenecek pilot illerden başlayarak yaygınlaştırılması hükme bağlanmıştır.

Etüt sonuçlarıyla birlikte şu projeler hazırlanır:

• Mimari proje: Kat planları, kesitler, görünüşler, bağımsız bölümlerin alanları, ortak alanlar ve otopark çözümü.
• Statik proje: Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği ve ilgili standartlara göre taşıyıcı sistem, temel ve gerekiyorsa iksa projesi.
• Mekanik tesisat projesi: Isıtma, sıhhi tesisat, havalandırma ve yangın tesisatı.
• Elektrik projesi: Kuvvetli ve zayıf akım tesisatı, topraklama ve ortak alan aydınlatması.

Proje aşamasında yapı sahibiyle birlikte en çok zaman ayırdığımız konu, mimari planların kullanım ihtiyaçlarına uygunluğudur. Duvarlar döküldükten sonra yapılan değişiklikler hem maliyetli hem de çoğu zaman ruhsat değişikliği gerektiren işlerdir; bu yüzden kararların proje aşamasında verilmesi en ekonomik yoldur.

03Ruhsat, yapı denetim ve şantiye organizasyonu

Projeler tamamlandıktan sonra yapı ruhsatı için Kartal Belediyesine başvurulur. Ruhsat sürecinde projelerin yanı sıra yapı müteahhidi, şantiye şefi ve yapı denetim kuruluşuna ilişkin belgeler de sunulur. Yapı müteahhitlerinin sınıflandırılmasına ilişkin yönetmelik, yapı ruhsatına tabi bütün yapıların yetki belgesi numarası almış bir yapı müteahhidinin sorumluluğu altında inşa edilmesini ve bu numaranın yapı ruhsatında, yapı kullanma izin belgesinde ve yapım sözleşmelerinde yer almasını zorunlu tutar.

4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanuna göre yapı denetim hizmeti, yapı denetim kuruluşu ile yapı sahibi arasında imzalanan hizmet sözleşmesine göre yürütülür. Belirli büyüklüğün üzerindeki yapılarda yapı denetim kuruluşu, Bakanlığın belirlediği usulle elektronik ortamda belirlenir; böylece denetçinin yükleniciden bağımsızlığı güçlendirilir. Yapı sahibi, yapım işi için anlaştığı müteahhidi bu sözleşme için vekil tayin edemez.

Yapı denetim kuruluşunun başlıca görevleri şunlardır:

• Zemin ve temel raporları ile uygulama projelerini incelemek
• Yapının ruhsat ve eklerine uygun yapılmasını denetlemek
• Malzeme ve imalatın proje, şartname ve standartlara uygunluğunu kontrol etmek, deneyleri laboratuvarlarda yaptırmak
• Ruhsata aykırı uygulamaları ilgili idareye bildirmek
• Yapının projesine uygun bitirildiğine dair idareye rapor vermek

Ruhsatın ardından şantiye kurulur: çevre güvenliği, giriş çıkış düzeni, iş güvenliği önlemleri, malzeme depolama alanları ve komşu yapıların mevcut durumunun kayıt altına alınması bu aşamada tamamlanır. Parselde yıkılması gereken eski bir yapı varsa, yıkım ruhsatı ve atık yönetimi yeni inşaattan önce ayrıca planlanır; bu süreci yıkım hizmeti sayfamızda anlattık.

04Malzeme şartnamesi: sözleşmenin teknik eki

Anahtar teslim sözleşmelerde en sık yaşanan anlaşmazlık, "birinci sınıf malzeme" gibi belirsiz ifadelerden doğar. Bu yüzden her kalemin marka, model veya en azından sınıf ve standart düzeyinde tanımlandığı bir teknik şartnameyi sözleşmenin ayrılmaz eki olarak hazırlıyoruz. Şartnamede yer alması gereken başlıca kalemler şunlardır:

Şartnamede bir ürünün yerine eşdeğerinin kullanılabileceği durumlar da tanımlanmalıdır. Eşdeğer ürün kullanılacaksa bunun hangi teknik özellikleri sağlaması gerektiği ve yapı sahibinin onayının nasıl alınacağı yazılı olmalıdır. Önemli kalemlerde numune onayı istemek, teslim aşamasındaki tartışmaları büyük ölçüde önler.

05Yapım süreci ve kalite kontrol

Yapım aşaması, iş programına göre birbirini izleyen ve her biri bir öncekinin doğruluğuna dayanan imalatlardan oluşur. Genel sıra şöyledir:

1. Kazı ve iksa: Bodrum katlar için kazı yapılır; komşu parsellerin ve yolun güvenliği gerekiyorsa iksa sistemiyle sağlanır.
2. Temel ve su yalıtımı: Temel donatısı yerleştirilir, beton dökülür, temel ve perde yalıtımı yapılır.
3. Kaba inşaat: Kolon, perde, kiriş ve döşemeler kat kat yükselir; her beton dökümü öncesinde donatı kontrolü yapılır.
4. Duvarlar ve çatı: Dış ve iç duvarlar örülür, çatı ve teras tamamlanır.
5. Tesisat ve ince işler: Tesisat tamamlanır, sıva, şap, kaplamalar, doğrama ve boya yapılır.
6. Cephe ve çevre düzenlemesi: Cephe kaplaması, ortak alanlar ve peyzaj tamamlanır.

Kalite, ancak ölçülerek yönetilebilir. Beton dökümlerinde numuneler alınır ve yapı denetim kuruluşu aracılığıyla laboratuvarda deneye tabi tutulur. Donatı yerleşimi, beton dökülmeden önce proje ile karşılaştırılır. Yalıtım ve tesisat gibi kapandıktan sonra görülemeyecek imalatlar fotoğrafla kayıt altına alınır. Yapı sahibine düzenli aralıklarla, yapılan işleri, bir sonraki dönemin planını ve varsa sapmaları içeren bir ilerleme raporu sunuyoruz.

Komşu yapılar ve kazı güvenliği

Kartal'ın yoğun yapılaşmış sokaklarında yeni bir binanın en hassas aşaması, çoğu zaman kazı ve temel imalatıdır. Kazıdan önce komşu yapıların mevcut durumu fotoğraf ve tutanakla kayıt altına alınır; mevcut çatlaklar ve hasarlar belgelenir. İksa sistemi, statik projenin parçası olarak zemin etüdüne göre tasarlanır ve kazı ilerledikçe komşu yapılarda ve yolda oluşabilecek hareketler gözlenir. Bu kayıtlar hem komşuların güvenliği hem de olası anlaşmazlıklarda gerçeğin ortaya konması için gereklidir.

İş güvenliği bu sürecin ayrılmaz parçasıdır. Şantiye, iş sağlığı ve güvenliği mevzuatına göre planlanır; yapı denetim kuruluşu da çalışmaların sağlık güvenlik planına uygun yürütülüp yürütülmediğini kontrol etmekle yükümlüdür.

06Bütçe, ödeme planı ve değişiklik yönetimi

Anahtar teslim sözleşmelerde bedel genellikle iki yöntemden biriyle belirlenir. Götürü bedelde işin tamamı için baştan bir bedel üzerinde anlaşılır; kapsam ve şartname ne kadar ayrıntılıysa bu yöntem o kadar sağlıklı işler. Birim fiyatta ise yapılan iş miktarları ölçülerek birim fiyatlarla bedele dönüştürülür; kapsamın tam olarak belirlenemediği işlerde tercih edilebilir. Her iki yöntemde de ödemeler, iş programındaki aşamalara bağlanan hakedişlerle yapılmalıdır.

Ödeme planında dikkat edilmesi gereken başlıca noktalar şunlardır:

• Her hakedişin hangi işin tamamlanmasına bağlı olduğu açıkça yazılmalıdır.
• Yapılan iş ile yapılan ödeme arasında yapı sahibi aleyhine bir açık oluşmamalıdır.
• Malzeme fiyatlarındaki değişimlerin bedele nasıl yansıyacağı ya da yansımayacağı baştan tanımlanmalıdır.
• Resmi harç ve ücretler ile abonelik bedellerinin hangi tarafa ait olduğu belirtilmelidir.

İnşaat sırasında yapı sahibinin değişiklik istemesi doğaldır. Önemli olan, her değişikliğin maliyet ve süre etkisinin yazılı olarak hesaplanması ve onaylandıktan sonra uygulanmasıdır. Ruhsat eki projeleri etkileyen değişiklikler için ayrıca proje değişikliği ve gerektiğinde ruhsat yenilemesi gerekir. Değişiklikleri ek protokollerle kayıt altına alıyor, iş programını buna göre güncelliyoruz.

İş programı da bütçe kadar önemlidir. Programda kazı, kaba inşaat, ince işler ve iskân gibi ana aşamaların başlangıç ve bitiş tarihleri, bunlara bağlı hakedişler ve kritik malzemelerin sipariş zamanları yer almalıdır. Hava koşullarının beton ve cephe işlerini etkileyebileceği dönemler, programda baştan hesaba katılmalıdır. Programdan sapma olduğunda bunun nedenini ve telafi planını yapı sahibiyle yazılı olarak paylaşıyoruz.

07İskân, teslim ve teslim sonrası

İnşaat tamamlandığında yapı kullanma izin belgesi, yani iskân için belediyeye başvurulur. Bu aşamada yapı denetim kuruluşunun yapının projesine uygun bitirildiğine dair raporu, ilgili kurumların uygunluk yazıları ve Sosyal Güvenlik Kurumundan alınan ilişiksiz belgesi gibi belgeler gerekir. Elektrik, su ve doğal gaz abonelikleri iskân sürecine paralel olarak tamamlanır. 4708 sayılı Kanun, denetlenerek tamamlanan yapıların teknik bilgilerine erişim için yapıya asılan bina kimlik sertifikasını da tanımlar.

Teslim, her bağımsız bölüm ve ortak alan için kontrol listesiyle yapılır. Ölçüler, kaplamalar, doğramalar, tesisat ve ekipmanlar şartnameyle karşılaştırılır; eksik veya kusurlu bulunan işler imzalı bir listeye yazılır ve giderilme tarihleri belirlenir. Teslim dosyasında onaylı projeler, yapı kullanma izin belgesi, ekipmanların kullanım kılavuzları ve ürün belgeleri ile bakım gerektiren sistemlere ilişkin bilgiler yer alır.

Binada birden fazla malik varsa iskânın ardından kat irtifakı kat mülkiyetine çevrilir ve bina için bir yönetim planı hazırlanır. Yönetim planı; ortak giderlerin paylaşımını, ortak alanların kullanımını ve yönetimin nasıl işleyeceğini düzenler. Bu belgenin binanın gerçek kullanımına uygun hazırlanması, sonraki yıllarda kat malikleri arasındaki ilişkiyi kolaylaştırır.

4708 sayılı Kanun, yapı denetim kuruluşu, proje müellifleri, laboratuvar ve yapı müteahhidinin yapı hasarından doğan sorumluluğunu yapı kullanma izninden itibaren taşıyıcı sistem için on beş yıl, taşıyıcı olmayan kısımlar için iki yıl olarak düzenler. Teslimden sonra yapı sahibinin bir sorunla karşılaştığında kime başvuracağını bilmesi için iletişim bilgilerini teslim dosyasına ekliyoruz.

08Kartal'da anahtar teslim çalışma biçimimiz

Aygünler İnşaat olarak anahtar teslim projeleri Cevizli'deki ofisimizden yürütüyoruz. Kartal'da parsellerin büyüklüğü, eğimi ve komşu yapılarla ilişkisi kısa mesafelerde değişir; sahile yakın bir parsel ile yamaçtaki bir parselin kazı, iksa ve temel çözümleri birbirinden çok farklı olabilir. Bu nedenle teklif aşamasından önce parseli yerinde görüyor, imar durumunu ve varsa mevcut zemin bilgilerini inceliyoruz. Mahalle ölçeğindeki notlarımızı örneğin Kordonboyu ve Gümüşpınar sayfalarında, tüm mahalleleri ise Kartal mahalleleri sayfamızda bulabilirsiniz.

Anahtar teslim işlerde yapı sahibine verdiğimiz taahhütler şunlardır:

• Kapsamı, şartnameyi ve ödeme planını sözleşmeden önce yazılı hale getirmek
• Hakedişleri yalnızca tamamlanan işlere bağlamak
• Düzenli ilerleme raporu ve fotoğraf kaydı sunmak
• Değişiklikleri maliyet ve süre etkisiyle birlikte yazılı olarak onaya sunmak
• Teslimi kontrol listesi ve teslim dosyasıyla yapmak

Projeniz için ilk değerlendirmeyi başlatmak isterseniz online teklif formunu doldurabilir ya da iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz. Ada ve parsel bilgisi, varsa imar durumu belgesi ve kullanım ihtiyaçlarınıza ilişkin kısa bir not, ilk görüşmeyi verimli kılar.