Kartal'da Kat Karşılığı İnşaat

01Kat karşılığı inşaat nedir, nasıl işler

Kat karşılığı inşaat, hukuki adıyla arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahiplerinin ya da mevcut binanın kat maliklerinin arsa paylarının bir kısmını yeni binada kendilerine verilecek bağımsız bölümler karşılığında yükleniciye devretmesi esasına dayanır. Yüklenici projeyi hazırlatır, ruhsatı alır, binayı yapar ve inşaat maliyetini üstlenir; karşılığında yeni binadaki bağımsız bölümlerin sözleşmede belirlenen kısmına sahip olur. Malikler ise inşaat maliyetine katlanmadan yeni bir bina ve kendilerine ayrılan bağımsız bölümlere kavuşur.

Bu model, Kartal'daki apartman dönüşümlerinde de en sık başvurulan yöntemdir. Riskli yapı tespiti yapılmış binalarda yeniden yapım ve kat karşılığı uygulamasına hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla karar verilebilir. Riskli yapı kapsamı dışındaki binalarda ise binanın yıkılıp yeniden yapılması gibi tasarruf işlemleri kural olarak tüm maliklerin katılımını gerektirir.

Kat karşılığı, tek seçenek değildir. Hasılat paylaşımında yeni binanın satışından elde edilen gelir önceden belirlenen oranda paylaşılır; anahtar teslim modelde ise malikler inşaat bedelini öder ve bağımsız bölümlerin tamamı kendilerinde kalır. Hangi modelin uygun olduğu; maliklerin finansman imkânı, parselin imar hakları ve binada kalmak isteyen malik sayısı gibi etkenlere göre değişir. Görüşmelerde bu seçenekleri karşılaştırmalı olarak ortaya koyuyoruz.

Kat karşılığı modelde malik ile yüklenicinin çıkarları büyük ölçüde ortaktır: iyi tasarlanmış, zamanında bitirilmiş ve kolay satılan bir bina her iki taraf için de değer üretir. Ancak bu ortaklık ancak açık bir sözleşmeyle korunabilir. Biz bu nedenle paylaşım görüşmelerine hesap tablosuyla, sözleşme görüşmelerine ise madde madde yazılmış bir taslakla başlıyoruz. Tespitten teslime kadar olan genel süreci kentsel dönüşüm rehberimizde özetledik.

02Paylaşım oranını belirleyen etkenler

Kartal'da kat karşılığı paylaşımı için herkese uyan tek bir oran yoktur. Aynı sokakta iki parselin oranı bile farklı çıkabilir; çünkü oran, yeni binada yapılabilecek satılabilir alan ile bu alanı üretmenin maliyeti arasındaki dengeyle belirlenir. Paylaşımı etkileyen başlıca etkenleri ve etki yönlerini aşağıda özetledik:

6306 sayılı Kanun kapsamındaki uygulamalarda tanınan harç ve ücret istisnaları da maliyet hesabına girer; örneğin mevcut inşaat alanının bir buçuk katına kadar olan yeni inşaat alanı için belediyelerce harç ve ücret alınmaz. Bu nedenle paylaşım önerimizi, kullandığımız imar verileri ve maliyet varsayımlarıyla birlikte sunuyoruz. Malikler oranı değil, oranın arkasındaki hesabı tartışabilmelidir.

Paylaşımın iki katmanı

Paylaşım iki ayrı soruya cevap verir. Birincisi, yeni binadaki toplam alanın ne kadarının maliklere, ne kadarının yükleniciye kalacağıdır. İkincisi, maliklere ayrılan alanın malikler arasında nasıl dağıtılacağıdır. İkinci soru çoğu zaman mevcut bağımsız bölümlerin alanları veya arsa payları esas alınarak cevaplanır; ancak dükkân, çatı katı ya da bahçe kullanımı gibi farklı nitelikteki bölümler ayrıca değerlendirilmelidir. Her iki katmanın da sözleşmede açıkça yer alması, teslim aşamasındaki tartışmaları önler.

03Sözleşmede mutlaka bulunması gerekenler

Kat karşılığı uyuşmazlıklarının büyük kısmı, sözleşmede yazılmamış ya da belirsiz yazılmış konulardan çıkar. Sözleşme imzalanmadan önce aşağıdaki başlıkların her birinin açık, ölçülebilir ve tek anlama gelecek biçimde yazıldığından emin olunmalıdır:

• Taraflar ve taşınmaz: Tüm maliklerin kimlik bilgileri, ada, parsel ve arsa payları.
• Proje özeti: Kat adedi, bağımsız bölüm sayısı, ortak alanlar, otopark ve sosyal alanlar.
• Paylaşım ve eşleştirme: Hangi bağımsız bölümün kime verileceği ya da hangi yöntemle belirleneceği; kura yapılacaksa kuranın usulü.
• Alan tanımları: Brüt ve net alanın nasıl hesaplanacağı, kabul edilecek tolerans.
• Süreler: Ruhsat başvurusu, işe başlama ve teslim tarihleri; mücbir sebebin tanımı.
• Gecikme cezası: Gecikilen her ay için bağımsız bölüm başına ödenecek bedel ve ödeme şekli.
• Kira yardımı: Tutar, başlangıç tarihi, ödeme günü ve teslime kadar devam edeceği.
• Teminatlar ve aşamalı devir: Tapu devrinin inşaat ilerlemesine bağlanması, teminat mektubu ve benzeri güvenceler.
• Teknik şartname: Malzeme ve işçilik kalemlerinin marka, model veya sınıf düzeyinde tanımlandığı ek.
• Masraflar: Proje, ruhsat, yapı denetim, abonelik ve iskân giderlerinin hangi tarafa ait olduğu.
• Fesih ve uyuşmazlık: Hangi durumlarda sözleşmenin feshedilebileceği ve uyuşmazlığın nasıl çözüleceği.

Taslağın imzadan yeterli süre önce tüm maliklere verilmesi, her malikin metni kendi avukatına ya da güvendiği bir uzmana inceletebilmesi açısından önemlidir. İmzadan sonra yapılacak değişiklikler yazılı ek protokollerle yapılmalı; taşınmaz devrine ilişkin değişikliklerin de asıl sözleşme gibi resmi şekle tabi olduğu unutulmamalıdır. Sözlü verilen sözler, ne kadar samimi olursa olsun, sözleşmeye yazılmadıkça güvence sayılmaz.

Teknik şartnamenin nasıl hazırlandığını ve hangi kalemlerin mutlaka yazılması gerektiğini anahtar teslim inşaat sayfamızda ayrıntılı olarak anlattık; aynı yaklaşım kat karşılığı sözleşmeler için de geçerlidir.

04Noterde düzenleme şekli ve tapuya şerh

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan bir taahhüt içerir. Türk Medeni Kanunu, taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerliliğini resmi şekilde düzenlenmelerine bağlar; Türk Borçlar Kanunu da taşınmaz satışı vaadi sözleşmelerinin resmi şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmayacağını hükme bağlar. Bu nedenle kat karşılığı sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekir. Taraflarca hazırlanıp yalnızca imzaları noterde onaylatılan bir metin bu şartı karşılamaz ve ileride geçerlilik tartışmasına yol açabilir.

Noterde düzenlenen sözleşmenin tapu kütüğüne şerh edilmesi, sözleşmeden doğan hakların sonradan taşınmaz üzerinde hak kazanacak üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilmesini sağlar. 6306 sayılı Kanun kapsamındaki parsellerde Kanun, maliklerin taşınmazları yükleniciye devredilmiş olsa bile, kat irtifakı kuruluncaya kadar, o yapım işine ait malzeme ve işçilik alacakları dışında yüklenicinin üçüncü kişilere olan borçları nedeniyle bu taşınmazlar hakkında haciz ve tedbir uygulanamayacağını düzenler. Bu korumanın işlemesi için yapım işine başlanmasından itibaren Kanunda öngörülen süre içinde kat irtifakının kurulması gerekir.

Vekâletname ile işlem yapılacaksa vekâletin kapsamı da dikkatle yazılmalıdır. 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun, yapı sahibinin yapım işi için anlaştığı müteahhidi yapı denetim hizmet sözleşmesi bakımından vekil tayin edemeyeceğini açıkça düzenler. Denetimin bağımsızlığı bu kurala dayanır.

05Teminatlar: maliklerin güvencesi

Kat karşılığı sözleşmesinde maliklerin en büyük riski, arsa paylarının devredilmesine rağmen binanın tamamlanmamasıdır. Bu risk birkaç katmanlı bir güvence yapısıyla azaltılabilir:

• Aşamalı tapu devri: Yüklenici payına düşen arsa paylarının tamamı sözleşme imzasında değil, kaba inşaat, ince işler ve iskân gibi belirlenmiş aşamalara bağlı olarak devredilir.
• Teminat mektubu veya benzeri güvence: Sözleşmede yüklenicinin edimlerini yerine getirmemesi halinde paraya çevrilebilecek bir teminat öngörülebilir.
• Kanuni teminat: Riskli yapıların bulunduğu parsellerde yapım işini üstlenen müteahhit, yapı ruhsatı alınmadan önce yapı yaklaşık maliyet bedelinin mevzuatla belirlenen oranında teminatı idareye vermek zorundadır. Bina tamamlama sigortası yaptırılırsa bu teminat aranmaz. Teminat, iş tamamlanıp yapı kullanma izni alındıktan sonra iade edilir; iş tamamlanmazsa paraya çevrilerek işi tamamlayacak tarafa aktarılır.
• Satış izni: 6306 kapsamındaki parsellerde müteahhit payına düşen bağımsız bölümlerin satışı, idarenin tespit ettiği inşaat tamamlanma oranına göre ve idarenin iznine bağlı olarak yapılabilir.

Yüklenicinin yetkinliği de güvencenin bir parçasıdır. Her yapı müteahhidinin Bakanlıktan yetki belgesi numarası alması ve bu numaranın yapı ruhsatında ve yapım sözleşmesinde yer alması zorunludur. Sözleşme öncesinde yüklenicinin yetki belgesi bilgisini, tamamladığı işleri yerinde görmenizi ve ruhsat sürecindeki rolünü yazılı olarak sormanızı öneriyoruz. Binanın riskli yapı tespiti henüz yapılmadıysa sürecin bu adımla nasıl başladığını riskli yapı tespiti sayfamızda bulabilirsiniz.

06Gecikme cezası, kira yardımı ve fesih

Teslim tarihi, sözleşmenin en çok önem verilmesi gereken maddelerinden biridir. Tarihin yanında hangi olayların mücbir sebep sayılacağı, ruhsat sürecindeki idari gecikmelerin süreye nasıl yansıyacağı ve gecikme halinde her ay için bağımsız bölüm başına ödenecek cezanın tutarı ve ödeme şekli açıkça yazılmalıdır. Belirsiz bırakılan bir gecikme maddesi, uygulamada işletilemez.

Kira yardımı iki farklı kaynaktan gelebilir ve bunların karıştırılmaması gerekir:

• Yüklenicinin ödediği kira yardımı: Tamamen sözleşmeye dayanır. Tutarı, başlangıç tarihi, ödeme günü, artış yöntemi ve teslime kadar süreceği sözleşmeye yazılmalıdır.
• Devletin kira yardımı: 6306 kapsamında anlaşmayla tahliye edilen yapıların maliklerine Başkanlıkça belirlenen tutar ve sürede yapılabilir. Başvuru maliklerce ilgili Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne yapılır ve yüklenicinin taahhüdünden bağımsızdır.

Kanun, yüklenicinin işi hiç başlatmaması ya da yarıda bırakması ihtimaline karşı da bir yol öngörür. Bütün maliklerle anlaşma sağlanmasından veya salt çoğunlukla karar alınmasından sonra müteahhitten kaynaklanan sebeplerle bir yıl içinde yapım işine başlanmamışsa ya da iş belirli bir seviyede durmuş ve en az altı aydır yeterli ekip ve ekipmanla devam edilmiyorsa, malikler hisseleri oranında salt çoğunlukla fesih kararı alarak Müdürlüğe başvurabilir. Müdürlük durumu inceler ve şartlar gerçekleşmişse müteahhide otuz gün süre verilerek ihtarda bulunur; bu süre sonunda işe başlanmaz ya da devam edilmezse sözleşmeler resen feshedilmiş sayılır. Fesih tarihine kadar müteahhit tarafından ödenen kira yardımları maliklerden geri istenemez.

07Teslim: iskân, kat mülkiyeti ve tutanak

Kat karşılığı sözleşmesinde teslim, anahtarın verilmesinden ibaret değildir. Binanın yapı kullanma izin belgesi, yani iskânı alınmadan teslim tamamlanmış sayılmamalıdır. İskân için yapı denetim kuruluşunun raporu, ilgili kurumların uygunluk yazıları ve Sosyal Güvenlik Kurumundan alınan ilişiksiz belgesi gibi belgeler gerekir. İskânın ardından kat irtifakı kat mülkiyetine çevrilir ve her malikin tapusu yeni bağımsız bölümü üzerinden düzenlenir.

Teslim sırasında her bağımsız bölüm, sözleşme ve teknik şartnameyle karşılaştırılarak kontrol edilir. Ölçüler, malzemeler, tesisat ve ortak alanlar tek tek gözden geçirilir; eksik ya da kusurlu bulunan işler imzalı bir listeye yazılır ve giderilme tarihleri belirlenir. Abonelik işlemleri, yönetim planı, proje ve kullanım belgelerinin teslimi de bu aşamanın parçasıdır.

Teslimden sonraki dönem için de yasal bir çerçeve vardır: 4708 sayılı Kanuna göre yapı hasarından doğan sorumluluk yapı kullanma izni tarihinden başlar ve taşıyıcı sistemde on beş, taşıyıcı olmayan kısımlarda iki yıl sürer. Teslim dosyasında bu sorumlulukların muhataplarının adlarının ve iletişim bilgilerinin yer alması, ileride bir sorun yaşandığında maliklerin işini kolaylaştırır.

08Kartal'da kat karşılığı çalışma yaklaşımımız

Aygünler İnşaat olarak Cevizli'deki ofisimizden Kartal'ın tüm mahallelerinde kat karşılığı projeleri değerlendiriyoruz. Parselin konumu, eğimi ve komşu yapılarla ilişkisi değiştikçe imar hakkı, zemin koşulu ve otopark çözümü de değişir; bu yüzden standart bir oran açıklamak yerine her binaya özel bir hesap hazırlıyoruz. Mahalle bazındaki notlarımızı örneğin Orhantepe ve Atalar sayfalarında, tüm mahalleleri ise Kartal mahalleleri sayfamızda bulabilirsiniz.

Kat karşılığı süreçte maliklere verdiğimiz taahhütler şunlardır:

• Paylaşım önerisini imar verileri ve maliyet varsayımlarıyla birlikte, gerekçeli olarak sunmak
• Sözleşme taslağını imzadan önce tüm maliklerle paylaşmak ve soruları yazılı olarak yanıtlamak
• Teknik şartnameyi marka, model veya sınıf düzeyinde yazmak
• İnşaat süresince düzenli ilerleme bilgisi vermek ve fotoğraf kaydı tutmak
• Teslimi tutanakla yapmak, eksik işleri listeleyip takip etmek

Binanız için paylaşım hesabının hazırlanmasını isterseniz online teklif formunu doldurabilirsiniz. Ada, parsel ve mevcut daire bilgilerini paylaşmanız, ilk hesabın daha gerçekçi olmasını sağlar.