Kentsel Dönüşüm Sık Sorulan Sorular

Bina bazındaki dönüşüm çoğunlukla riskli yapı tespiti başvurusuyla başlar. Tespit, Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca lisanslandırılmış bir kuruluş tarafından yapılır ve rapor Kentsel Dönüşüm Müdürlüğünce incelenir. Yapı riskli bulunursa malikler karar, müteahhit seçimi, tahliye ve yıkım aşamalarına geçer.

Süre; raporun kesinleşmesine, maliklerin anlaşma hızına, anlaşmayan paylar için satış gerekip gerekmediğine ve ruhsat işlemlerine göre değişir. İnşaat süresi de binanın büyüklüğüne ve zemin koşullarına bağlıdır. Bu nedenle tek bir süre vermek yanıltıcı olur; binanıza özel takvim ön görüşmede çıkarılabilir.

Binanın yaşı tek başına belirleyici değildir; belirleyici olan, lisanslı kuruluşun yapacağı riskli yapı tespitidir. Ayrıca binanızın bir riskli alan veya rezerv yapı alanı içinde olup olmadığını e-Devlet'teki Kentsel Dönüşüm Uygulaması hizmetinden ya da belediyeden öğrenebilirsiniz.

Riskli yapı tespiti kesinleşen bir binada malikler, idarenin verdiği süre içinde binayı yıktırmak ya da teknik olarak mümkünse güçlendirmek zorundadır. Süre içinde yıktırılmayan binalar idarece tahliye edilip yıktırılabilir ve masraf maliklerden hisseleri oranında tahsil edilir. Yeni binanın nasıl yapılacağına ise malikler salt çoğunlukla karar verir.

e-Devlet'te riskli yapı tespiti, riskli yapı tespitine itiraz ve riskli yapı kira yardımı başvurusu hizmetleri bulunur. Ancak tespitin kendisi binayı yerinde inceleyen lisanslı bir kuruluş tarafından yapılır. Karar, sözleşme ve ruhsat aşamaları ise malikler, noter ve belediye nezdinde yürür.

Başvuruyu yapı malikleri veya kanuni temsilcileri yapabilir; uygulamada kat maliklerinden biri tek başına başvurabilir ve diğer maliklerin onayı aranmaz. Malik olmayan birinin talebiyle tespit yapılması mevzuatta yaptırıma bağlanmıştır, bu nedenle kiracılar doğrudan başvuramaz.

Kanuna göre tespit masrafları maliklere aittir. Uygulamada ücret genellikle başvuran malik veya malikler tarafından ödenir ve aralarında paylaşılır. Başkanlık veya idare tespiti maliklerin yerine yaptırırsa masraf, tüm maliklerden hisseleri oranında tahsil edilir.

Lisanslı kuruluşun mühendisleri taşıyıcı sistemi inceler, rölöve çıkarır, beton dayanımı için karot numuneleri alır ve donatı tespiti yapar. Analiz, Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslara göre ve Başkanlığın belirlediği yazılımla yapılır. Numune alınan noktaların uygun malzemeyle onarılmasını kuruluşla önceden konuşmanızı öneririz.

Malikler veya kanuni temsilcileri, tespitin muhtarlıktaki ilanının son gününden itibaren on beş gün içinde Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne dilekçeyle ya da e-Devlet üzerinden itiraz edebilir. İtirazı, üniversite öğretim üyeleri ile Bakanlık veya Başkanlık uzmanlarından oluşan teknik heyet inceler. Kanun kapsamındaki idari işlemlere karşı tebliğden itibaren otuz gün içinde idare mahkemesinde dava açılabilir.

Evet. Rapor Müdürlükçe uygun bulunursa en geç on iş günü içinde tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenmek üzere tapu müdürlüğüne bildirilir. Bu belirtme tek başına satışa engel değildir, ancak alıcının durumu bilmesini sağlar. Yıkımdan sonra riskli yapı şerhi kaldırılır ve yerine Kanun kapsamında olunduğuna dair belirtme yapılır.

Kural olarak her yapı için yalnızca bir riskli yapı tespit raporu düzenlenebilir. İtiraz veya yargı kararı üzerine yeniden rapor gerekmesi, raporun gerçeğe aykırı düzenlendiğinin tespiti ya da yapının risk durumunu etkileyen somut bir olay gibi istisnalar dışında ikinci rapor alınamaz. Sonuca katılmıyorsanız doğru yol, süresi içinde itiraz etmektir.

Riskli yapılarda yeni bina yapılması, kat karşılığı sözleşme ve payların satışı gibi kararlar hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla alınır. Salt çoğunluk kişi sayısına değil arsa payına göre hesaplanır; toplam arsa payının yarısından fazlası yeterlidir. Eski düzenlemedeki üçte iki çoğunluk şartı artık uygulanmaz.

Salt çoğunluk kararı ve teklif, katılmayan malike elektronik tebligat, noter veya muhtarlık ilanı yoluyla bildirilir ve on beş gün süre verilir. Kabul edilmezse arsa payı, rayiç değerden az olmamak üzere açık artırmayla önce anlaşan paydaşlara satılır. Satış gerçekleşmezse karara uymayı kabul eden üçüncü kişiler de katılabilir; satış bedeli payı satılan malike ödenir.

Oranı belirleyen başlıca etkenler parselin imar hakları, mevcut dairelerin büyüklüğü, yeni projede çıkacak toplam satılabilir alan, inşaat maliyeti ve bölgedeki satış değerleridir. Otopark, ticari alan ve terk gibi imar koşulları da sonucu etkiler. Sabit bir oran yoktur; teklifleri aynı imar durumu ve aynı şartname üzerinden karşılaştırmak gerekir.

Evet. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi arsa payı devri taahhüdü içerdiği için noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır; yalnızca imzaları noterce onaylanan bir sözleşme yeterli değildir. Sözleşmenin tapuya şerh verilmesi de önerilir. Kanun kapsamındaki işlemlerde noter harcı alınmaz; imzadan önce taslağı bir avukata inceletmenizi öneririz.

ŞANTİYE-M üzerinden doğrulanabilen yetki belgesi, tamamlanmış binalar, mali yeterlik, teminat veya bina tamamlama sigortası ve yazılı teknik şartname en önemli ölçütlerdir. Yalnızca verilen daire oranına göre karar vermek, işin yarım kalma riskini göz ardı etmek anlamına gelir. Arsa payı devrinin inşaatın ilerlemesine bağlanması da güçlü bir güvencedir.

Müteahhitten kaynaklanan sebeplerle anlaşma veya karar tarihinden itibaren bir yıl içinde işe başlanmamışsa ya da iş en az altı aydır durmuşsa, malikler salt çoğunlukla fesih kararı alıp Müdürlüğe başvurabilir. Müdürlük inceleme sonrası müteahhide süre verir; işe başlanmazsa sözleşmeler kendiliğinden feshedilmiş sayılır. Fesihten önce yapılan kira ödemeleri geri istenemez.

Kira yardımı, başvurunun Kentsel Dönüşüm Müdürlüğünce uygun görülüp onaylanmasından sonra hak sahibinin hesabına ödenir. Ödemenin zamanı Başkanlığın ödeme takvimine bağlı olduğundan kesin bir gün vermek mümkün değildir. Başkanlık uygun görürse yardımın bir kısmı peşin de ödenebilir; başvurunuzun durumunu e-Devlet ve Müdürlük üzerinden takip edebilirsiniz.

Başvuru, e-Devlet'teki Riskli Yapı Kira Yardımı Başvurusu hizmetinden veya Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne yapılır. Başvuru süresi, tahliye tarihinden ya da binanın yıktırıldığı tarihten itibaren bir yıldır. Süre geçirilirse hak kaybı yaşanabileceği için tahliyeden sonra beklemeden başvurmanızı öneririz.

Anlaşma ile tahliye edilen riskli yapıların malikleri, Yönetmelikte belirlenen süre boyunca aylık kira yardımı alabilir. Kiracılar, işyeri işletenler, kapıcı dairesinde oturanlar ve yapıda oturan sınırlı ayni hak sahipleri ise tek seferlik yardımdan yararlanabilir. Aylık tutar Başkanlıkça belirlenir ve güncellenir; güncel tutarı başvuru sırasında teyit edin.

Kiracılar anlaşma ile tahliye edilen binalarda tek seferlik kira yardımına başvurabilir. Riskli yapıyı en az bir yıldır kiracı olarak kullananlar, dönüşümle ilgili belirli işlemlerde vergi ve harç muafiyetlerinden yararlanabilir. Depozito ve peşin ödenen kiraların iadesi gibi konular ise Türk Borçlar Kanununun genel hükümlerine tabidir.

Kanun kapsamındaki işlemlerde noter ve tapu harçları, belediye harç ve ücretleri, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücretleri ve kredilerdeki banka ve sigorta muameleleri vergisi alınmaz. Belediye harçlarındaki muafiyet, yeni inşaat alanında Kanunda belirlenen sınıra kadar geçerlidir. Katma değer vergisi ayrı mevzuata tabidir.

Faiz desteği için tahliye veya yıkım tarihinden itibaren Yönetmelikte öngörülen süre içinde, Başkanlıkla protokol imzalamış bir bankaya başvurulur. Destek oranı ve şartları Cumhurbaşkanı kararıyla belirlenir. Aynı kişi hem kira yardımı hem faiz desteği alamaz; bu tercihi baştan yapmanız gerekir.

Evet. Tapudaki ipotek, haciz ve benzeri haklar yıkım, birleştirme ve kat irtifakı işlemlerine engel değildir. Bu haklar yeni binada yalnızca ilgili malike düşen bağımsız bölüm üzerinde devam eder. Payı açık artırmayla satılan malikin payındaki haklar ise satış bedeli üzerinde devam eder.

Riskli yapılarda yıkım ruhsatı maliklerden birinin veya vekilinin başvurusuyla düzenlenir ve maliklerin tamamının muvafakati aranmaz. Binanın tahliye edildiğini ve elektrik, su ve doğal gaz aboneliklerinin kapatıldığını gösteren belgeler istenir. Yıkım, yetki belgeli bir müteahhidin sorumluluğunda ve yıkım planına göre yapılır; asbest içeren malzemeler ana yıkımdan önce sökülür.

Daireler, sözleşmenin eki olan paylaşım cetveline göre dağıtılır. Cetvelde her malike düşecek bağımsız bölümün katı, cephesi ve net ile brüt alanı açıkça yazılmalıdır. Malikler kendi aralarında anlaşamazsa noter huzurunda kura çekilmesi sık başvurulan bir yöntemdir; bu yöntemin sözleşmede önceden kararlaştırılması anlaşmazlıkları azaltır.

Kanun kapsamındaki projelerde müteahhit, kendi payına düşen bağımsız bölümleri inşaatın ilerleme seviyesine göre ve idarenin izniyle satabilir. İdare, tamamlanma oranını yerinde veya yapı denetim sistemi üzerinden tespit eder. İnşaatın tamamlandığı belgelendiğinde veya yapı kullanma izni alındığında bu sınırlama kalkar.

Bina onaylı projeye uygun olarak tamamlandığında, yapı denetim kuruluşunun raporu ve gerekli belgelerle belediyeden yapı kullanma izin belgesi alınır. Ardından kat irtifakı kat mülkiyetine çevrilir ve her malik adına bağımsız bölüm tapusu düzenlenir. Müteahhidin verdiği teminat da kural olarak iskândan sonra iade edilir.

Teslim sırasında daire mahal listesine göre incelenmeli, eksikler tarafların imzaladığı bir tutanağa yazılmalıdır. Sonradan ortaya çıkan kusurlar, fark edildiğinde gecikmeden müteahhide yazılı olarak bildirilmelidir. Sözleşmede ayıplara karşı sorumluluk ve giderilme süresi önceden düzenlenmişse süreç daha hızlı ilerler.

Kartal başta olmak üzere çevre ilçelerde kentsel dönüşüm, kat karşılığı ve anahtar teslim inşaat projeleri yürütüyoruz. Kartal mahallelerine ilişkin notlarımızı Kartal sayfamızda topladık. Binanızın bulunduğu bölgeyi ön görüşmede birlikte değerlendiriyoruz.

Hayır, ön görüşme ve binanızın yerinde incelendiği keşif ücretsizdir. Bu görüşmede binanın mevcut durumunu, imar durumunu ve maliklerin beklentilerini değerlendirip süreç için bir yol haritası çıkarıyoruz.

Sitemizdeki online teklif formunu doldurarak binanızla ilgili temel bilgileri ve beklentilerinizi iletebilirsiniz. Ada ve parsel bilgisini ve imar durumu belgesini eklemeniz değerlendirmeyi hızlandırır. Formun ardından sizinle iletişime geçip keşif için randevu planlıyoruz.

Ofisimiz Kartal'da, Cevizli Mahallesi Saraylar Caddesi Sakarya Sokak No:1 adresindedir. Ön görüşme için ofisimize gelebilir ya da keşif randevusu alarak görüşmeyi binanızda yapabilirsiniz. Güncel iletişim bilgilerimiz iletişim sayfamızda yer alır.

Riskli yapı tespiti, mevzuat gereği Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlarca yapılır. Biz bu aşamada maliklerin başvuru, belge ve takip adımlarını planlamalarına destek oluyor; rapor sonrasındaki karar, proje ve inşaat süreçlerini birlikte yürütüyoruz.

Her iki modelde de çalışıyoruz. Kat karşılığı modelde malikler arsa payının bir bölümünü devreder ve inşaat maliyetini müteahhit üstlenir. Anahtar teslim modelde ise maliyet maliklerce karşılanır ve tüm daireler maliklerde kalır. Hangi modelin uygun olduğuna imar hakları ve bütçe birlikte değerlendirilerek karar verilir.