Karlıktepe'de Kentsel Dönüşüm

01Karlıktepe'nin konumu ve yapı dokusu

Karlıktepe, Kartal'ın tarihi merkezine yakın mahallelerinden biridir. Güneybatısında Yukarı Mahalle, güneyinde sahil boyunca uzanan Kordonboyu, batısında Petrol-İş, kuzeyinde Esentepe, güneydoğusunda ise Çavuşoğlu bulunur. Marmaray'ın Kartal istasyonu mahallenin güney ucundadır; bu da Karlıktepe'yi raylı sisteme ve sahil yoluna kısa mesafede tutar.

Mahallenin adı arazisini de anlatır. Karlıktepe, sahile yakın alçak kesimlerden kuzeye doğru belirgin biçimde yükselen bir tepe üzerinde kuruludur; bazı sokaklar düzlüğe yakınken bazıları oldukça diktir. Egemenlik Bulvarı, Cengiz Topel Caddesi, Fahri Korutürk Caddesi, Gürsel Caddesi, İnönü Caddesi ve Yakacık Caddesi başlıca akslardır.

Karlıktepe kalabalık bir mahalledir ve yapı stoğu çeşitlidir: farklı dönemlerden kalma yoğun apartman dokusu, yeni yüksek yapılı konut projeleri ve mahallenin köklü geçmişini yansıtan yapılar bir aradadır. Kartal Surp Nişan Ermeni Kilisesi ve Kartal Cemevi mahallenin bilinen yapılarındandır. Hasan Doğan Spor Kompleksi ve okullar da gündelik yaşamın önemli noktalarıdır. Bu çeşitlilik, aynı sokakta bile birbirinden çok farklı dönüşüm ihtiyaçlarının bulunabileceği anlamına gelir.

02Karlıktepe'de kentsel dönüşüm neden gündemde

Kartal, Marmara Denizi'ndeki fay hatlarına yakın kıyı ilçelerinden biridir ve deprem güvenliği mahallelerin ortak gündemidir. Karlıktepe'de bu gündemi belirleyen başlıca unsur, uzun süre hızlı nüfus artışı yaşamış bir mahallede farklı kalitede ve farklı dönemlerde yapılmış binaların yan yana bulunmasıdır. Bugünkü deprem yönetmeliğinden önce yapılmış binalarda düşük beton dayanımı, yetersiz sargı donatısı ve sonradan eklenen katlar sık karşılaşılan risk unsurlarıdır.

Eğimli arazideki binalarda bodrum katlar ve yamaç tarafındaki perde duvarlar ayrıca önemlidir. Toprak itkisine maruz kalan bu elemanlarda nem, paslanma ve çatlaklar, teknik incelemenin öncelikli bakacağı noktalardır.

Mahallede yeni ve yüksek yapılı projelerin artması, eski binaların malikleri için hem bir karşılaştırma ölçüsü hem de bir soru işareti yaratır. Komşu parseldeki yeni bir projenin şartları, sizin parselinizin imar hakkı ve zemin koşulları bilinmeden doğrudan ölçü alınmamalıdır.

Mahallenin Kartal merkezine, sahile ve Marmaray'a yakınlığı, yeni yapılara olan talebi destekleyen bir etkendir. Bu talep maliklerin yüklenicilerle görüşmelerinde elini güçlendirebilir. Ancak avantajın gerçek bir kazanca dönüşmesi, önce binanın teknik durumunun, ardından parselin imar ve zemin verisinin netleşmesine bağlıdır.

03Karlıktepe'de kaya zemin, şev ve kazı güvenliği

Karlıktepe'nin tepe ve yamaç kesimlerinde zemin, düz sahil arazisinden farklı davranır. Bazı parsellerde sağlam kaya birimlerine ulaşmak mümkün olsa da kayanın çatlaklı yapısı, kazı şevlerinin duraylılığını belirleyen ana etkendir. Mahallede bir yeşil alana ilişkin plan değişikliği tartışmalarında da şev duraylılığı, kamuoyuna yansıyan konular arasında yer aldı.

Bu nedenle Karlıktepe'de yeni bir yapı tasarlanırken:

• Zemin etüdü parselin tamamını temsil edecek sondaj noktalarıyla yapılmalı, kaya birimlerinin çatlak durumu ayrıca değerlendirilmelidir.
• Kazı yöntemi ve iksa, özellikle komşu binaların temeline yakın kesimlerde, statik hesaplarla belirlenmelidir.
• Kaya kazısı titreşim ve gürültü açısından komşuları etkileyebileceği için uygun ekipman ve çalışma saatleriyle planlanmalıdır.
• Drenaj, yamaçtan gelen suyun perde duvarlara yük bindirmemesi için baştan tasarlanmalıdır.

Bu kalemlerin maliyeti ve kimin üstleneceği, sözleşmede açıkça yazılmalıdır.

04Karlıktepe'de dönüşüm süreci adım adım

Bir Karlıktepe apartmanında süreç aşağıdaki aşamalardan geçer. Her aşamanın yasal dayanağını kentsel dönüşüm rehberimizde ayrıntılı olarak anlattık.

1. Riskli yapı tespiti: Binadan karot numuneleri alınır; donatı ve rölöve çalışması Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca lisanslandırılmış bir kuruluşça yapılır. Ayrıntılar riskli yapı tespiti sayfamızda.
2. Bildirim ve itiraz: Sonuç tapuya beyan olarak işlenir ve maliklere e-Devlet ile muhtarlık ilanı yoluyla bildirilir; malikler kanundaki süre içinde itiraz edebilir.
3. Malik kararı: Hisseleri oranında salt çoğunluk sağlandığında yeniden yapımın yöntemi kararlaştırılır.
4. Zemin etüdü ve proje: Etüt sonuçlarına göre mimari ve statik projeler hazırlanır; yükleniciyle noterde düzenlenen sözleşme imzalanır.
5. Ruhsat: Kartal Belediyesi'nden yapı ruhsatı alınır.
6. Tahliye ve yıkım: Elektrik, su ve doğalgaz abonelikleri kapatılır, bina boşaltılır ve kontrollü yıkım yapılır.
7. İnşaat ve teslim: Kaba ve ince işler yapı denetim gözetiminde tamamlanır, iskan belgesinin ardından teslim yapılır.

Karlıktepe'de zemin etüdünün erken yapılması, teklif aşamasını sağlıklı kılar. Kaya kazısı ve iksa gibi kalemler baştan bilinirse, yüklenicilerin teklifleri aynı veriler üzerinden hazırlanır ve şantiye başladıktan sonra ek maliyet tartışması yaşanmaz.

05Karlıktepe'de imar ve plan değişikliklerini takip etmek

Parselinizin sınırlarını TKGM Parsel Sorgu, imar bilgisini Kartal Belediyesi E-İmar üzerinden ön inceleme olarak görebilirsiniz. Karlıktepe'de plan kararları değişebildiği için bu ekranlardaki bilgi, belediyeden alınacak resmi imar durumu belgesiyle mutlaka teyit edilmelidir.

Karlıktepe, plan değişikliklerinin gündeme geldiği bir mahalledir. Kartal Belediyesi askıya çıkan planları internet sitesinde duyurur; askı süresi içinde plan değişikliklerine itiraz edilebilir. Parselinizin çevresinde bir plan çalışması varsa, yapılaşma hakkını, yol ve yeşil alan düzenlemesini etkileyip etkilemediği proje kararından önce incelenmelidir.

Parsel tescilli bir yapıya komşuysa ya da bir koruma alanı içinde kalıyorsa, ilgili koruma bölge kurulunun görüşü gerekebilir. Bu durum imar durumu belgesinde ve plan notlarında görülür ve proje takvimini etkileyebilir. Böyle bir parselde kurul görüşü için gereken süre, iş programına baştan eklenmelidir.

İmar verisi netleştiğinde malikler, yükleniciyle kat karşılığı inşaat ile maliyetin maliklerce karşılandığı anahtar teslim model arasında karşılaştırma yapabilir.

06Karlıktepe'de güçlendirme mi, yeniden yapım mı

Karlıktepe'deki yapı stoğu çeşitli olduğu için her binanın cevabı aynı değildir. Görece yeni, beton kalitesi kabul edilebilir düzeyde olan ve taşıyıcı sistemine ciddi müdahale yapılmamış bazı binalarda bina güçlendirme teknik olarak uygulanabilir bir seçenek olabilir. Güçlendirme, binanın mevcut planını ve bağımsız bölüm yapısını büyük ölçüde korur.

Öte yandan beton dayanımı çok düşük çıkan, donatısı ağır biçimde paslanmış ya da kat ilaveleriyle taşıyıcı sistemi zorlanmış binalarda güçlendirme çoğu zaman ekonomik olmaz. Bu binalarda yeniden yapım, hem güvenlik hem de güncel yönetmeliğe uygun daireler açısından daha anlamlı bir sonuç verir.

Doğru karar, riskli yapı tespitinin ve ayrıntılı statik değerlendirmenin sonuçlarına dayanır. İki seçeneği maliyet, süre ve kullanım açısından aynı tabloda görmek, maliklerin bilinçli karar vermesini sağlar.

07Karlıktepe'de kat malikleri için pratik öneriler

Kalabalık ve hızlı değişen bir mahallede doğru karar vermek için aşağıdaki noktaları öneriyoruz:

• Komşu projeyi doğrudan ölçü almayın: İmar hakkı, parsel büyüklüğü, cephe ve zemin koşulları her parselde farklıdır.
• Zemin kalemlerini teklifte sorun: Zemin etüdü, kaya kazısı, iksa, istinat ve drenajın teklife dahil olup olmadığı açıkça yazılmalıdır.
• Karşılaştırmayı adil yapın: Daire alanının brüt mü net mi verildiği, malzeme listesi ve teslim süresi her teklifte aynı esasla sorulmalıdır.
• Kararları belgeleyin: Salt çoğunlukla alınan kararlar imzalı tutanakla kayda geçirilmeli, tüm maliklere duyurulmalıdır.
• Hisseli daireleri erkenden çözün: Mirası tapuya intikal ettirilmemiş bölümler imza süreçlerini uzatır.

08Aygünler İnşaat ile Karlıktepe'de çalışmak

Aygünler İnşaat olarak Cevizli'deki ofisimizden Kartal merkezine yakın mahallelerde de çalışıyoruz. Karlıktepe'deki bir binayı değerlendirirken tapu ve imar verisinin yanında parselin eğimini, komşu yapılarla kot ilişkisini ve çevresindeki plan çalışmalarını ön değerlendirmeye katıyoruz. Sonrasında seçenekleri maliklerle birlikte, artı ve eksileriyle tartışıyoruz.

Ön değerlendirmede tapudaki bağımsız bölümleri, binanın görünür hasarlarını, bodrum ve perde duvarlardaki nem ya da çatlakları, yapılmış tadilatları ve maliklerin beklentilerini not ediyoruz. Bu notlar, malik toplantısında tartışmanın varsayımlar yerine verilere dayanmasını sağlar.

Tespit sonrası tüm aşamaları kapsayan kentsel dönüşüm hizmetimiz hakkında ayrıntılı bilgiye ulaşabilirsiniz. Komşu mahallelerdeki koşullar için Yukarı Mahalle ve Çavuşoğlu sayfalarımıza göz atabilirsiniz. Ada ve parsel numaranızı online teklif formu ile paylaştığınızda, imar ve zemin başlıklarını içeren bir ön değerlendirme için size ulaşıyoruz.