Yakacık Çarşı Mahallesi'nde Kentsel Dönüşüm

01Yakacık Çarşı Mahallesi'nin konumu ve yapı dokusu

Yakacık Çarşı, Kartal'ın kuzeydoğusunda, Yakacık semtinin merkezinde yer alır. Batısında Orta ve Gümüşpınar, kuzeyinde Yakacık Yeni, güneyinde Cumhuriyet ve Hürriyet mahalleleri bulunur; doğuda ise Pendik ilçesine bağlı mahallelerle komşudur. Mahalle, Kartal'ın görece geniş yüzölçümlü mahallelerinden biridir ve arazi genel olarak kuzeye, Aydos yönüne doğru yükselir.

Gülden Caddesi, Vatansever Caddesi, Dolayoba Caddesi, Atatürk Caddesi, Kartal Caddesi ve Yakakent Caddesi mahallenin bilinen akslarıdır. Samandıra-Kartal bağlantı yolu mahallenin batı kesiminden geçer ve hem E-5'e hem de TEM'e bağlantı sağlar. M4 metro hattının Kartal istasyonu ise mahallenin batı sınırına kısa bir mesafededir.

Mahalle adını Yakacık'ın tarihi çarşısından alır. Tarihi çeşmeler, Tarihi Ayazma Caddesi, Yakacık Doğum ve Çocuk Hastalıkları Hastanesi, Kartal Belediyesi Masal Müzesi ve Yakacık Kültür Merkezi mahallenin bilinen noktaları arasındadır. Yapı dokusu, çarşı çevresinde zemin katı dükkân olan apartmanlar ile çevredeki konut alanlarında apartman ve site tipi yapılardan oluşan karma bir görünüm sunar.

02Yakacık Çarşı'da kentsel dönüşüm neden gündemde

İstanbul'un deprem riski, güncel yönetmeliklerden önce yapılmış binaları Yakacık Çarşı'da da gündemin üst sıralarına taşıyor. Çarşı çevresindeki eski yapılarda zemin katta yapılan dükkân tadilatları, kolon ve perde duvarlara müdahale ya da sonradan eklenen katlar, taşıyıcı sistemin gerçek durumunu teknik inceleme olmadan anlamayı zorlaştırır.

Mahalle, Kartal'da dönüşüm uygulamalarının daha önce yaşandığı yerlerden biridir. Kartal Belediyesi'nin "Deprem ve Yerinde Dönüşüm" adıyla yürüttüğü uygulamalar kapsamında Yakakent Caddesi'nde depreme dayanıksız bulunan bir grup binanın yıkımının yapıldığı basına yansımıştır. Bunun yanında E-5'in kuzeyindeki mahallelerin sorunları, KİPTAŞ ile Kartal Belediyesi arasında imzalanan "İstanbul Yenileniyor" iş birliği protokolünde de ayrıca anılmıştır.

Yine de bir binanın dönüşüme girip girmeyeceğine mahalle genellemeleri değil, yapılacak teknik inceleme karar verdirir. Bu nedenle ilk adım, kendi binanızın durumunu lisanslı bir kuruluşa inceletmektir.

İnceleme sonucunda her bina için yıkıp yeniden yapmak tek seçenek olmayabilir. Taşıyıcı sistemi görece sağlam binalarda güçlendirme de değerlendirilebilir. Ancak zemin katı dükkân olarak kullanılan, kolon ve duvarlarına müdahale edilmiş yapılarda güçlendirmenin maliyeti ve ticari kullanıma getireceği kısıtlar, yeniden yapım senaryosuyla birlikte karşılaştırılmalıdır.

03Yakacık Çarşı'da ticari yapılar ve esnaf

Çarşı dokusunda dönüşüm, yalnızca konut sahiplerini değil esnafı da doğrudan ilgilendirir. Zemin kattaki dükkânların sahipleri ve kiracıları, inşaat süresince işlerini nerede sürdüreceklerini ve yeni binada nasıl yer alacaklarını erken aşamada bilmek ister. Dükkânların yeni projedeki konumu, cephe uzunluğu ve büyüklüğü sözleşmede açıkça tanımlanmalıdır.

6306 sayılı Kanun, anlaşmayla tahliye edilen yapıların malikleri ve kiracıları için geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı yapılabileceğini düzenler. Bu yardımların koşulları ve tutarları güncel uygulamaya göre belirlenir. Esnafın tahliye takvimini sezonluk yoğunlukları da gözeterek planlamak, hem ticari kayıpları hem de malikler arasındaki gerginlikleri azaltır.

Çarşı içindeki dar sokaklarda şantiye kurmak da ayrı bir planlama ister. Malzeme sevkiyatının saatleri, yaya güvenliği ve komşu dükkânların çalışmaya devam edebilmesi yıkımdan önce netleşmelidir. Bu hazırlıkları yıkım hizmetimiz kapsamında, gerekli izinlerle eş zamanlı yürütüyoruz.

04Yakacık Çarşı'da tarihi yapılara yakın parseller

Yakacık Çarşı'da tarihi çeşmeler gibi korunması gereken yapılar bulunur. Tescilli bir kültür varlığının yakınındaki parsellerde imar durumunda ek koşullar yer alabilir ve projeler için ilgili koruma bölge kurulunun görüşü istenebilir. Bu durum her parseli etkilemez; ancak etkilediği parselde proje süresini ve tasarım seçeneklerini doğrudan belirler.

Bu nedenle tarihi bir yapının yakınındaki bir binada dönüşümü konuşmaya başlamadan önce, parselin imar durumunda böyle bir koşul bulunup bulunmadığını öğrenmek gerekir. Yıkım ve kazı sırasında tarihi yapının zarar görmemesi için titreşim ve kazı yöntemlerinin de buna göre seçilmesi önemlidir.

Tarihi doku aynı zamanda mahallenin kimliğini oluşturur. Yeni yapıların cephe dili, malzeme seçimi ve sokakla kurduğu ilişki, yalnızca yönetmelik açısından değil, çarşının karakterini korumak açısından da önemlidir. Bu konuları proje aşamasında maliklerle birlikte değerlendirmeyi önemsiyoruz.

05Yakacık Çarşı'da dönüşüm süreci adım adım

Süreç, malikler tarafından Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca lisanslandırılmış bir kuruluşa riskli yapı tespiti yaptırılmasıyla başlar. Tespite ilişkin tutanak binaya asılır ve muhtarlıkta ilan edilir; ilanın son günü tebliğ tarihi sayılır ve itiraz süresi buna göre işler. Ardından parseldeki paydaşlar, hisseleri oranında salt çoğunlukla yeniden yapım yöntemine ve yükleniciye karar verir.

Karar sonrasında noterde düzenlenen sözleşme imzalanır, imar durumuna uygun mimari ve statik projeler hazırlanır ve Kartal Belediyesi'nden yapı ruhsatı alınır. Bina boşaltılıp kontrollü biçimde yıkıldıktan sonra inşaat yapı denetim gözetiminde yürür, iskân alınarak bağımsız bölümler teslim edilir. Riskli yapıların yıktırılması için maliklere kanunda üst sınırı belirlenmiş bir süre verildiği için tespitten sonra planlamayı geciktirmemek gerekir.

Sürecin en çok zaman alan aşaması çoğu zaman malik kararı ile ruhsat arasındaki dönemdir; tapu kayıtları, vekâletler ve eski proje belgeleri baştan hazır olduğunda bu dönem kısalır. Adımların ayrıntısı için kentsel dönüşüm rehberimize, tespit başvurusu için riskli yapı tespiti sayfamıza göz atabilirsiniz.

06Yakacık Çarşı'da parsel, imar ve zemin

Çarşıdaki bir parselde yeni binanın büyüklüğünü bugünkü bina değil, yürürlükteki imar planı belirler. Parselinizin plan notlarını Kartal Belediyesi'nin e-İmar uygulamasından, kadastral sınırlarını ise Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün parsel sorgu uygulamasından görebilirsiniz. Bağlayıcı olan ise belediyenin vereceği resmi imar durumu belgesidir.

Arazinin kuzeye doğru yükseldiği kesimlerde eğimli parseller, kazı ve temel tasarımında ek önlem gerektirebilir. Şev güvenliği, istinat duvarları ve komşu yapıların desteklenmesi, parsel bazında yapılacak zemin etüdünün sonuçlarına göre planlanmalıdır. Eğim aynı zamanda bodrum katların kullanımını ve otopark girişlerinin konumunu da etkiler.

Çarşı çevresindeki küçük ve dar cepheli parsellerde yönetmeliğin istediği otoparkı parsel içinde çözmek zorlaşabilir. Bu durumda yan yana parsellerin birleştirilerek tek proje yapılması daha verimli bir sonuç verebilir. Bu seçenek, iki parselin maliklerinin uzlaşmasını gerektirir ve hisse oranlarının birleşik parselde nasıl karşılık bulacağının baştan yazılı olarak netleştirilmesi gerekir.

07Yakacık Çarşı'daki kat malikleri için pratik öneriler

• Tapu kaydınızı, hisse oranlarınızı ve şerhleri güncel olarak çıkarın; ticari bölümlerin tapudaki niteliğini kontrol edin.
• Belediye arşivinden binanın onaylı projesini isteyin; sonradan yapılan dükkân tadilatları tespitte önem taşır.
• Esnaf kiracılarla tahliye takvimini erkenden konuşun.
• Teklifleri yalnızca daire metrekaresiyle değil; dükkânların konumu, teslim süresi, malzeme listesi ve kira desteği gibi başlıklarla karşılaştırın.
• Esnaf ve konut maliklerinin birlikte katıldığı toplantılar düzenleyin, kararları tutanakla belgeleyin.
• Yurt dışında yaşayan maliklerin vekâletnamelerini konsolosluk üzerinden erkenden hazırlatın.

Sık yapılan bir hata, ticari bölümlerin yeni projedeki yerini sözleşmede belirsiz bırakmaktır. Dükkân ve daire dağılımının sözleşmede nasıl tanımlanacağını kat karşılığı inşaat sayfamızda ele aldık.

08Aygünler İnşaat ile Yakacık Çarşı'da çalışmak

Ofisimiz Cevizli Mahallesi Saraylar Caddesi'ndedir; Yakacık Çarşı'ya E-5 ve Kartal kavşağı üzerinden kolayca ulaşılır. Aygünler İnşaat olarak ilk görüşmede binanızın tapu ve imar durumunu, ticari bölümlerin durumunu ve parselin özel koşullarını birlikte inceliyoruz. Malik toplantılarınıza katılarak esnafın ve konut sahiplerinin sorularını birlikte yanıtlayabiliyoruz. Sürecin her aşamasını yazılı bir takvime bağlıyor, bu takvimi tüm maliklerle paylaşıyoruz.

Kentsel dönüşüm hizmetimiz kapsamında esnafın tahliye takviminden ruhsata, yıkımdan teslime kadar bütün adımları birlikte planlıyoruz. Yakacık'ın kuzey yakası için Yakacık Yeni, batıdaki komşu için Orta sayfamıza bakabilirsiniz. Binanızı değerlendirmemiz için online teklif formunu kullanabilirsiniz.