Cevizli'de Kentsel Dönüşüm

01Cevizli'nin konumu ve yapı dokusu

Cevizli, Kartal ilçesinin batı ucunda, Maltepe sınırında yer alır. Kuzey kenarı boyunca E-5 (D-100) karayolu geçer, batısında ise Maltepe ilçesi başlar. Kartal içinde Atalar, Esentepe, Orhantepe ve Soğanlık Yeni mahalleleriyle komşudur. Arazi büyük ölçüde düzlüğe yakın ve hafif eğimlidir; belirgin yamaç parselleri daha çok komşu Orhantepe'nin Dragos tarafında görülür.

Mahalle, ilçenin önemli kamu kurumlarını bir arada barındırır. Dr. Lütfi Kırdar ve Koşuyolu hastaneleri ile İstanbul Anadolu Adalet Sarayı Cevizli sınırları içindedir. M4 metro hattının Hastane-Adliye istasyonu mahallenin kuzey kenarında, Marmaray'ın Cevizli istasyonu ise hemen güneybatıda, Orhantepe tarafındadır.

Saraylar Caddesi, Çanakkale Caddesi, Anafartalar Caddesi ve Koşuyolu Caddesi mahallenin başlıca akslarıdır. E-5'e bakan cephelerde dükkanlı, ofisli ve karma kullanımlı binalar; iç sokaklarda ise farklı dönemlerden kalma apartmanlar ve yeni konut projeleri bir arada bulunur.

02Cevizli'de kentsel dönüşüm neden gündemde

İstanbul genelinde olduğu gibi Cevizli'de de dönüşümün ana nedeni deprem güvenliğidir. Mahalledeki yapıların bir bölümü, bugünkü deprem yönetmeliğinden önceki dönemlerde projelendirilmiştir. Bu binalarda beton sınıfı, donatı yerleşimi ve kolon kiriş birleşimleri güncel kuralların gerisinde kalabilir.

Cevizli'ye komşu Orhantepe'de Yeşilyurt Apartmanı'nın çökmesi, bölgede yapı güvenliği konusundaki farkındalığı belirgin biçimde artırdı. Sonrasında yapılan incelemelerde beton kalitesi ve ruhsata aykırı kat ilaveleri öne çıktı. Bu olay, görünüşte sağlam duran bir binanın da ciddi risk taşıyabileceğini ve teknik incelemenin neden ertelenmemesi gerektiğini hatırlattı.

Mahallenin ulaşım ve kamu hizmetlerine yakınlığı da dönüşüm kararını etkiler. Hastane, adliye ve raylı sistem çevresindeki konutlara olan talep, yeni yapının planlanmasında maliklerin pazarlık gücünü artırabilir. Ancak bu avantaj, teknik ve hukuki adımlar doğru atıldığında anlam kazanır.

Bina yaşı tek başına karar ölçütü değildir. Aynı dönemde yapılmış iki apartmandan biri iyi bir uygulamayla ayakta kalırken diğeri malzeme ya da işçilik kusurları nedeniyle riskli çıkabilir. Bu yüzden Cevizli'de dönüşümü konuşmaya başlamanın doğru yolu, söylentilere değil laboratuvar sonuçlarına dayanan bir teknik incelemedir.

03İki Cevizli: Kartal ve Maltepe ayrımı

Cevizli adı yalnızca Kartal'a ait değildir. Maltepe ilçesinde de Cevizli Mahallesi bulunur ve iki mahalle ilçe sınırında birbirine komşudur. Günlük dilde ikisi de "Cevizli" diye anılsa da dönüşüm sürecinde hangi ilçede olduğunuz, muhatap olacağınız belediyeyi belirler.

• Tapu kaydını kontrol edin: Tapuda yazan ilçe ve mahalle, işlemlerin esas alınacağı bilgidir. Kapı numarası ile tapudaki mahalle adı her zaman aynı görünmeyebilir.
• Doğru belediyeye başvurun: Kartal'daki parseller için imar durumu ve ruhsat Kartal Belediyesi'nden, Maltepe'dekiler için Maltepe Belediyesi'nden alınır.
• Sorgu ekranlarında ilçe seçimine dikkat edin: Ada ve parsel sorgusunda yanlış ilçe seçmek, sonucu tamamen değiştirir.

Bu ayrım yalnızca resmi başvurular için değil, riskli yapı tespiti yaptıracağınız kuruluşa ve yükleniciyle imzalayacağınız sözleşmeye yazılacak bilgiler için de önemlidir. Sözleşme, ruhsat başvurusu ve tapu işlemlerinde aynı ada, parsel ve mahalle bilgisinin tutarlı biçimde kullanılması gerekir. Bu sayfa Kartal'daki Cevizli Mahallesi içindir; ön görüşmede ilk iş olarak tapu bilgisini birlikte kontrol ediyoruz.

04Cevizli'de dönüşüm süreci adım adım

Cevizli'deki bir binada süreç, aşağıdaki aşamalarla ilerler. Her aşamanın hukuki ayrıntısı kentsel dönüşüm rehberimizde yer alır.

Tablo düz bir sıra gibi görünse de bazı işler paralel yürür. Riskli yapı raporu beklenirken imar durumu incelenebilir, malik toplantıları için taslak projeler hazırlanabilir. Cevizli'de hastane ve adliye çevresindeki yoğun trafik, şantiye kurulumunu ve yıkım günlerini etkileyebileceği için bu planlama ruhsat aşamasından önce başlamalıdır.

05Cevizli'de E-5 cephesindeki dükkanlı binalar

Cevizli'nin E-5'e ve ana caddelere bakan kesimlerinde zemin katı dükkan, üst katları konut olan binalar sıktır. Bu yapılarda dönüşüm, yalnızca konut malikleri arasındaki bir anlaşmadan ibaret değildir. İşyeri maliklerinin beklentileri, faaliyetteki kiracılar ve yeni projede ticari alanın nereye konumlanacağı ayrıca ele alınmalıdır.

Ticari bağımsız bölümün değeri, konumuna ve cephesine göre konut dairesinden farklı hesaplanır. Bu nedenle sözleşmede her dükkanın yeni projedeki karşılığı, cephe uzunluğu, kat ve yaklaşık alan bilgisiyle açıkça tanımlanmalıdır. İmar planı da belirleyicidir: parselin ticaret, konut ya da karma kullanıma ayrılmış olması, zemin katta ne yapılabileceğini doğrudan etkiler.

Faaliyetteki işletmeler için tahliye tarihi, konut maliklerine göre daha erken planlanmalıdır. Ticari kiracıların sözleşme süreleri ve bildirim yükümlülükleri, takvimi kaydırmaması için baştan kontrol edilir.

06Cevizli'de parsel, imar ve proje planlaması

Parselin ada ve parsel bilgisi TKGM Parsel Sorgu üzerinden, imar durumu ise Kartal Belediyesi E-İmar sisteminden ön bilgi olarak incelenebilir. Proje kararları için belediyeden alınan resmi imar durumu belgesi esas alınır.

Cevizli'de dikkat edilmesi gereken başlıklar; yapılaşma hakkı, kat yüksekliği, çekme mesafeleri, otopark yükümlülüğü ve plan notlarıdır. Ana caddelere cephesi olan parsellerde yol genişlikleri ve cephe hattı, yeni yapının yerleşimini değiştirebilir. Bu veriler netleşmeden daire sayısı ya da metrekare üzerinden söz vermek doğru değildir.

İmar planlarında yapılan değişiklikler de takip edilmelidir. Kartal Belediyesi, askıya çıkan planları askı ilanları sayfasında duyurur; askı süresi içinde plan değişikliklerine itiraz edilebilir. Parselinizi etkileyen bir değişiklik varsa proje kararını buna göre zamanlamak gerekir.

İmar verisi ortaya çıktıktan sonra malikler, kat karşılığı inşaat ile maliyetin maliklerce karşılandığı anahtar teslim inşaat arasında bilinçli bir seçim yapabilir.

07Cevizli'de kat malikleri için pratik öneriler

• Hisseli ve mirasçılı daireleri erkenden çözün: Pay sahipleri kararlarda hisseleri oranında yer alır. Mirasın tapuya intikal ettirilmemiş olması imza süreçlerini uzatır.
• İpotek ve şerhleri kontrol edin: Tapudaki ipotek, haciz ve benzeri kayıtlar sözleşme öncesinde görülmelidir.
• Kiracılarla iletişimi geciktirmeyin: Tahliye takvimini ve kiracıların haklarını erken konuşmak sürprizleri önler.
• Harç ve istisnaları sorun: 6306 sayılı Kanun kapsamındaki dönüşüm işlemlerinde noter, tapu ve belediye harçlarında istisnalar bulunur; uygulama koşulları resmi kaynaktan teyit edilmelidir.
• Teklifleri aynı varsayımla isteyin: Daire büyüklüğü, malzeme listesi ve teslim süresi aynı temel üzerinden sorulmazsa teklifler karşılaştırılamaz.
• Kararları tutanağa geçirin: Toplantı kararlarını yazılı hale getirip tüm maliklerle paylaşmak, ileride doğabilecek anlaşmazlıkları azaltır.

08Aygünler İnşaat ile Cevizli'de çalışmak

Aygünler İnşaat olarak ofisimiz Cevizli Mahallesi'nde, Saraylar Caddesi üzerindedir. Cevizli'deki malikler belgeleriyle ofisimize gelerek ön görüşme yapabilir, biz de binayı yerinde inceleyebiliriz. Mahalle içindeki bir şantiyeyi gün içinde birden fazla kez görebilmek, iş takibi açısından önemli bir kolaylıktır.

İlk değerlendirmede parselin imar durumunu, tapudaki bağımsız bölümleri ve kullanım türlerini, binanın görünür hasarlarını ve yapılmış tadilatları inceliyoruz. Ardından maliklerin beklentilerini dinleyip hangi modelin gerçekçi olduğunu açıkça paylaşıyoruz. Teknik olarak uygun binalarda bina güçlendirme seçeneğini de yeniden yapımla karşılaştırıyoruz.

Proje, ruhsat, yıkım ve inşaat aşamalarını birlikte yürüttüğümüz kentsel dönüşüm hizmetimiz hakkında bilgi alabilir, komşu mahallelerdeki koşullar için Orhantepe sayfamıza göz atabilirsiniz. Binanızın bilgilerini online teklif formu ile ilettiğinizde size dönüş yapıyoruz.