Yunus Mahallesi'nde Kentsel Dönüşüm

01Yunus Mahallesi'nin konumu ve yapı dokusu

Yunus, Kartal'ın doğu kesiminde, E-5 ile sahil arasında yer alır. Kuzeyinde Topselvi, batısında Çavuşoğlu, güneyinde ve güneybatısında sahil şeridini oluşturan Kordonboyu bulunur; doğuda ise Pendik ilçesine bağlı Sapanbağları ile komşudur. Kuzeydoğuda Yalı mahallesiyle de kısa bir sınırı vardır. Mahalle doğrudan sahile değmez, ancak sahil yoluna yalnızca birkaç yüz metre uzaklıktadır.

Marmaray hattı mahallenin güney kesiminden geçer. Mahalleyle aynı adı taşıyan Yunus istasyonu, Kartal'daki Marmaray istasyonlarının en doğudakidir ve sahil yolu Çetin Emeç Bulvarı'na çok yakındır. Ulunay Caddesi, Sanayi Caddesi, Demokrasi Caddesi, Bostan Caddesi, Yunus Caddesi ve Hakimiyet Caddesi mahallenin bilinen yollarıdır. M4 metro hattının Kartal istasyonu da kuzeybatıda ulaşılabilir mesafededir.

Mahallenin yapı dokusu iki farklı ölçeği bir araya getirir. Farklı dönemlerde yapılmış apartmanların yanında, özellikle Marmaray istasyonu çevresinde büyük ölçekli yeni konut projeleri de bulunur. Bu iki ölçeğin yan yana olması, mahallede dönüşümü konuşan malikler için hem fırsat hem de karşılaştırma zorluğu yaratır. Bu nedenle her parselin kendi imar hakları ve zemin koşullarıyla ayrı değerlendirilmesi gerekir.

02Yunus'ta kentsel dönüşüm neden gündemde

İstanbul'un deprem riski, güncel yönetmeliklerden önce yapılmış binaları Yunus'ta da gündemin üst sıralarına taşıyor. Zaman içinde kat ilavesi görmüş, zemin katında tadilat yapılmış ya da bakımı uzun süre ertelenmiş binalarda taşıyıcı sistemin gerçek durumu ancak teknik incelemeyle anlaşılabilir.

Sahile yakın kesimlerde zemin koşulları da bu değerlendirmenin bir parçasıdır. Yeraltı suyunun ve zemin sınıfının binanın deprem davranışını nasıl etkilediği, ancak parsel bazında yapılacak etütlerle ortaya konabilir. Bu nedenle mahalle genellemeleriyle değil, kendi binanızın verileriyle karar vermek gerekir.

Eski binalardaki asansör, otopark, yalıtım ve tesisat eksikleri de dönüşüm kararında rol oynar. Raylı sisteme ve sahile yakın bir mahallede bu eksiklerin giderilmesi, binanın uzun vadeli kullanım değerini doğrudan etkiler.

Her eski bina için tek doğru cevap yıkıp yeniden yapmak da değildir. Taşıyıcı sistemi görece sağlam, malzeme kalitesi kabul edilebilir binalarda mühendislik incelemesi sonucunda güçlendirme değerlendirilebilir. Buna karşılık beton dayanımı düşük ya da kullanım ömrünü büyük ölçüde doldurmuş binalarda yeniden yapım daha mantıklı olabilir; kararı teknik rapor ve imar hakları birlikte belirler.

03Yunus'ta büyük projelerin yanında tekil bina dönüşümü

Çevrede yükselen büyük konut projeleri, apartman maliklerinin beklentilerini de etkiler. Ancak geniş bir arazide planlanan çok bloklu bir projenin koşulları, tek parseldeki bir apartmanın dönüşümüyle doğrudan karşılaştırılamaz. Parsel büyüklüğü, imar hakları, otopark çözümü ve ortak alanlar iki ölçekte birbirinden çok farklı sonuçlar doğurur.

Tek parseldeki bir binada en sağlıklı başlangıç noktası, parselin resmi imar durumudur. Yeni binanın büyüklüğü bu belgeye göre belirlenir; teklifler de buna göre değerlendirilmelidir. Küçük parsellerde yan parselle birleşerek tek proje yapmak, otopark ve daire planı açısından daha verimli bir sonuç verebilir. Bu seçenek iki parselin maliklerinin uzlaşmasını gerektirir.

Malikler için iki temel model vardır. Kat karşılığı modelde inşaat bedeli yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerle karşılanır; anahtar teslim modelde ise malikler inşaat bedelini üstlenir ve yeni binadaki bölümlerin tamamı kendilerinde kalır. Ayrıntıları kat karşılığı inşaat ve anahtar teslim inşaat sayfalarımızda anlattık.

04Yunus'ta dönüşüm süreci adım adım

1. Riskli yapı tespiti: Başvuru, malikler tarafından Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca lisanslandırılmış bir kuruluşa yapılır. Rapor Başkanlığa veya idareye bildirilir, tapuya işlenir ve maliklere duyurulur.
2. Malik kararı: Yeniden yapım ve yöntem, paydaşların hisseleri oranında salt çoğunluğuyla kararlaştırılır ve tutanağa bağlanır.
3. Sözleşme: Yükleniciyle noterde düzenlenen sözleşme imzalanır; daire dağılımı, teslim süresi ve malzeme standartları yazılır.
4. Zemin etüdü, proje ve ruhsat: Zemin etüdü yaptırılır, imar durumuna uygun projeler hazırlanır ve Kartal Belediyesi'nden yapı ruhsatı alınır.
5. Tahliye, yıkım ve inşaat: Bina boşaltılır, kontrollü yıkım yapılır, inşaat yapı denetim gözetiminde yürür.
6. Teslim: İskân alınır, bağımsız bölümler sözleşmedeki dağılıma göre teslim edilir.

Tespitten sonra yıkım için kanunda üst sınırı belirlenmiş bir süre işlediğini unutmayın; karar ve proje hazırlığına vakit kaybetmeden başlamak gerekir. Adımların ayrıntısını kentsel dönüşüm rehberimiz ve riskli yapı tespiti sayfamız anlatıyor.

05Yunus'ta zemin, sahil yakınlığı ve demiryolu

Sahile yakın parsellerde yeni binanın temel tasarımı, parsel bazında yapılacak zemin etüdüne dayanmalıdır. Bu etüt; su seviyesini, zemin sınıfını ve kazı güvenliği için gereken önlemleri belirler. Bodrum katlarda su yalıtımı ve drenaj çözümleri de etüt verilerine göre tasarlanır. Yan parseldeki bir raporun verileri yol gösterici olabilir; ancak kendi parseliniz için ayrı etüt şarttır. Etüt, yeni binanın deprem hesaplarında kullanılacak yerel zemin sınıfını da belirlediği için proje çizimine başlamadan önce tamamlanmalıdır.

Marmaray hattına komşu parsellerde imar durumunda demiryoluna ilişkin yaklaşma mesafeleri veya ek koşullar bulunabilir. Şantiye girişleri, iş makinelerinin konumu ve çalışma düzeni bu koşullara göre planlanmalıdır. Bitişik nizamdaki parsellerde komşu yapıların mevcut durumunun yıkımdan önce kayda alınması ve gerekiyorsa iksa sistemiyle kazı yapılması da temel güvenlik adımlarıdır.

06Yunus'ta parsel ve imar kontrolü

Parselinizin plan bilgileri Kartal Belediyesi'nin e-İmar uygulamasında, ada ve parsel sınırları ise Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün parsel sorgu uygulamasında yer alır. Kesin karar için ise belediyenin vereceği imar durumu belgesi esas alınmalıdır. Parselin plandaki kullanım kararı, yani konut, ticaret ya da karma kullanıma ayrılmış olması, yeni projenin niteliğini doğrudan belirler.

Pendik sınırına yakın sokaklarda arka ya da yan parselin farklı bir ilçeye bağlı olması mümkündür. Bu durumda iki parselin imar ve ruhsat işlemleri farklı belediyeler üzerinden yürür. Komşu parselle birleşme düşünülüyorsa, parsellerin aynı ilçede olup olmadığını baştan kontrol etmek gerekir.

Mevcut binanın ruhsat ve iskân kayıtlarını belediye arşivinden çıkarmak da bu aşamanın parçasıdır. Projesine aykırı eklemeler, kat irtifakı eksikliği ya da hisseli tapu gibi durumlar, malik listesinin ve hisse oranlarının netleştirilmesini gerektirir. Bu işler erken başlarsa karar ve ruhsat aşamaları belirgin biçimde kısalır.

07Yunus'taki kat malikleri için pratik öneriler

• Tapu kaydınızı, hisse oranlarınızı ve şerhleri güncel olarak çıkarın.
• Binanın onaylı projesinin bir örneğini belediye arşivinden edinin.
• Teklifleri yalnızca daire metrekaresiyle değil; teslim süresi, malzeme listesi, kazı ve zemin iyileştirme kalemleri ve kira desteği gibi başlıklarla karşılaştırın.
• Çevredeki büyük projelerle doğrudan kıyas yapmak yerine kendi parselinizin imar haklarını esas alın.
• Toplantılarda alınan kararları tutanakla belgeleyin; şehir dışındaki maliklere yazılı özet gönderin.
• Mirasçılık veya yurt dışında yaşayan malik gibi durumlar için vekâlet işlemlerini erkenden başlatın.

Sık yapılan bir hata, imar durumu netleşmeden yalnızca daire sayısı üzerinden pazarlığa başlamaktır. İmar hakkı netleştikten sonra teklifleri ortak bir tabloda karşılaştırmak, hem pazarlığı hem de kararı kolaylaştırır.

08Aygünler İnşaat ile Yunus'ta çalışmak

Ofisimiz Cevizli Mahallesi Saraylar Caddesi'ndedir; Yunus'a E-5 ve sahil yolu üzerinden kolayca ulaşılır. Aygünler İnşaat olarak ilk görüşmede binanızın tapu ve imar durumunu, parselin zemin ve demiryolu koşullarını birlikte değerlendiriyoruz. Talep halinde malik toplantılarına katılıyor, süreci aşama aşama yazılı bir takvimle paylaşıyoruz.

Kentsel dönüşüm hizmetimiz kapsamında zemin etüdünden iskâna kadar her aşamanın sorumluluğunu tek bir planda topluyoruz. Komşu mahalleler için Kordonboyu ve Topselvi sayfalarımıza bakabilir, binanızın bilgileriyle online teklif formunu doldurabilirsiniz.