Kentsel Dönüşüm Rehberi: Riskli Yapı Tespitinden Tapuya Süreç Adım Adım

01Kentsel dönüşüm nedir, yasal dayanağı nedir?

Kentsel dönüşüm, deprem başta olmak üzere afet riski taşıyan yapıların ve alanların yenilenerek fen ve sanat kurallarına uygun, güvenli yapılara dönüştürülmesi sürecidir. Türkiye'de bu sürecin temel dayanağı 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile bu Kanuna dayanılarak çıkarılan Uygulama Yönetmeliğidir. Kanunun amacı; afet riski altındaki alanlarda ve bu alanların dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsalarda sağlıklı ve güvenli yaşam çevreleri oluşturmaktır.

Uygulamayı Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığına bağlı Kentsel Dönüşüm Başkanlığı yürütür. Başkanlığın her ilde bir Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü bulunur. Riskli yapı raporlarının incelenmesi, itirazların teknik heyete sunulması ve anlaşmayan maliklerin paylarının satışı gibi işlemler bu Müdürlük tarafından, yetki devri yapılmışsa ilgili idare tarafından yürütülür. Kanunda zaman içinde yapılan değişikliklerle karar çoğunluğu, tebligat usulleri ve müteahhit sözleşmelerinin feshi gibi konular yeniden düzenlendi. Bu nedenle internette karşılaştığınız bilgileri güncel metinle karşılaştırmanızı öneririz. Kanunun güncel metnine Mevzuat Bilgi Sistemi üzerinden ulaşabilirsiniz.

Riskli yapı, riskli alan ve rezerv yapı alanı

• Riskli yapı: Riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı bilimsel ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıdır. İstanbul'da apartman ölçeğindeki dönüşümler çoğunlukla bu başlık altında, bina bazında yürür.
• Riskli alan: Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma nedeniyle can ve mal kaybı riski taşıyan ve Cumhurbaşkanı kararıyla belirlenen alandır. Bu alanlarda uygulama çoğunlukla Başkanlık, belediye veya TOKİ eliyle, ada ya da etap ölçeğinde yürütülür.
• Rezerv yapı alanı: Dönüşüm uygulamalarında kullanılmak üzere Bakanlıkça belirlenen alandır. Riskli alanlardaki hak sahiplerinin yerleştirilmesi gibi amaçlarla kullanılabilir.

Mülkünüzün bir riskli alan veya rezerv yapı alanı içinde olup olmadığını e-Devlet'teki Kentsel Dönüşüm Uygulaması hizmetinden ya da belediyeden öğrenebilirsiniz. Aygünler İnşaat olarak bu süreçte üstlendiğimiz rolü kentsel dönüşüm hizmeti sayfamızda ayrıca anlattık.

02Süreç bir bakışta: aşamalar, sorumlular ve belgeler

Bir apartmanın kentsel dönüşümü birbirine bağlı aşamalardan oluşur. Aşağıdaki tablo, riskli yapı yoluyla yürüyen tipik bir sürecin özetidir. Her aşamanın ayrıntısı sonraki bölümlerde yer alıyor.

Sıralama her projede birebir aynı olmayabilir. Örneğin müteahhit görüşmeleri çoğu zaman rapor süreci devam ederken başlar. Önemli olan, her adımın mevzuatın öngördüğü şekilde ve belgeli olarak tamamlanmasıdır.

03Riskli yapı tespiti: başvuru, inceleme ve tapuya bildirim

Kim başvurur?

Riskli yapı tespiti, öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından, masrafları kendilerine ait olmak üzere yaptırılır. Uygulamada kat maliklerinden biri tek başına başvurabilir; diğer maliklerin onayı aranmaz. Başvuru, Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca lisanslandırılmış bir kurum veya kuruluşa yapılır ve elektronik sisteme kaydedilir. e-Devlet'teki Riskli Yapı Tespiti hizmeti de bu sürecin giriş noktalarından biridir. Başkanlık veya idare, maliklere süre vererek tespit yaptırmalarını da isteyebilir. Süre içinde yaptırılmazsa tespiti kendisi yapar veya yaptırır ve masrafı maliklerden hisseleri oranında tahsil eder.

Tespit nasıl yapılır?

Lisanslı kuruluşun mühendisleri binayı yerinde inceler. İnceleme, Yönetmeliğin ekindeki Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslara göre yapılır: taşıyıcı sistemin rölevesi çıkarılır, beton dayanımını belirlemek için karot numuneleri alınır, donatı tespiti yapılır ve zemin bilgileri değerlendirilir. Analiz, Başkanlığın belirlediği yazılım üzerinden yapılır. Her yapı için kural olarak yalnızca bir riskli yapı tespit raporu düzenlenebilir; itiraz veya yargı kararı üzerine yeniden rapor gerekmesi, raporun gerçeğe aykırı düzenlendiğinin tespiti ya da yapının risk durumunu etkileyen somut bir olay gibi istisnalar dışında ikinci rapor alınamaz. Bu nedenle kuruluş seçimi özen ister. Bu aşamayı nasıl planladığımızı riskli yapı tespiti sayfamızda bulabilirsiniz.

Başvurudan önce hazırlık

Tapu kayıtlarının güncel bir dökümü, varsa binanın onaylı mimari ve statik projeleri ve bağımsız bölümlere erişim planı, incelemenin hızlı ve eksiksiz yapılmasını sağlar. İnceleme sırasında bazı bağımsız bölümlere ve ortak alanlara girilmesi gerekebileceğinden, maliklerin ve kullanıcıların önceden bilgilendirilmesi gerekir. Tespitin engellenmesi halinde Başkanlık veya idare, mülki amirin yazılı izniyle ve kolluk desteğiyle kapalı alanları açtırarak tespiti resen yapabilir.

Rapordan sonra ne olur?

Rapor, binanın bulunduğu ildeki Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne veya yetki devri yapılmışsa ilgili idareye elektronik ortamda gönderilir ve incelenir. Eksik görülürse düzeltilmek üzere kuruluşa iade edilir. Eksik yoksa riskli yapı:

• en geç on iş günü içinde, tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenmek üzere tapu müdürlüğüne bildirilir,
• tespite ilişkin tutanak binaya asılarak ve maliklere e-Devlet üzerinden bildirilerek duyurulur,
• ilgili muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan edilir; ilanın son günü tüm ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılır.

Son kural özellikle önemlidir: Tebligat size ayrıca ulaşmasa bile muhtarlık ilanının son günü tebliğ tarihi kabul edilir ve itiraz süresi bu tarihten itibaren işlemeye başlar.

04Riskli yapı raporuna itiraz ve güçlendirme seçeneği

Riskli yapı tespitine karşı malikler veya kanuni temsilcileri, muhtarlıktaki ilanın son gününden itibaren on beş gün içinde itiraz edebilir. İtiraz, yapının bulunduğu yerdeki Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne veya yetki devri yapılmışsa ilgili idareye dilekçeyle yapılır; e-Devlet'te Riskli Yapı Tespitine İtiraz hizmeti de bulunur. Süresi geçmiş itirazlar ile malik veya mirasçı olmayan kişilerin itirazları işleme alınmaz.

İtirazlar, üniversitelerden görevlendirilen dört öğretim üyesi ile Bakanlıkta veya Başkanlıkta görevli üç uzmandan oluşan teknik heyet tarafından incelenir. Teknik heyet, itiraz dilekçesindeki gerekçeyle bağlı kalmaz; raporu teknik yönden bütünüyle ve Esaslara uygunluğu açısından değerlendirir, gerek görürse binayı yerinde inceler. Rapordaki eksiklikler giderildikten sonra yapının riskli olup olmadığına dair nihai karar verilir. Bir malikin itirazı karara bağlandıktan sonra başka bir malikin aynı rapora yaptığı itiraz üzerine yeniden inceleme yapılmaz.

Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğden itibaren otuz gün içinde idare mahkemesinde dava açılabilir. İtiraz ve dava süreleri kaçırıldığında telafisi güç sonuçlar doğurabileceğinden bu aşamada bir avukattan destek almanızı öneririz.

Yıkım yerine güçlendirme mümkün mü?

Riskli yapı tespiti kesinleşen bir binada malikler, yıktırma için verilen süre içinde güçlendirme yolunu da seçebilir. Bunun için güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğunun tespit ettirilmesi, Kat Mülkiyeti Kanunundaki usule uygun güçlendirme kararı alınması, güçlendirme projesinin hazırlanması ve ruhsat alınması gerekir. İş tamamlandıktan sonra tapudaki riskli yapı belirtmesinin kaldırılması için Müdürlüğe başvurulur. Güçlendirme her binada teknik ve ekonomik açıdan doğru tercih olmayabilir; değerlendirme ölçütlerini bina güçlendirme sayfamızda anlattık.

05Kat malikleri toplantısı, salt çoğunluk ve anlaşmayan maliklerin payları

Riskli yapının bulunduğu parselde yeni bina yapılması, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı gibi usullerle değerlendirilmesi, parsellerin birleştirilmesi ve payların satışı gibi konularda malikler hisseleri oranında salt çoğunlukla karar verir. Kanunun eski metninde aranan üçte iki çoğunluk, yapılan değişiklikle salt çoğunluğa indirildi. Salt çoğunluk kişi sayısına göre değil arsa payına göre hesaplanır: Toplam arsa paylarının yarısından fazlasına sahip maliklerin oyu karar için yeterlidir. Örneğin arsa payları eşit dağılmamış bir binada, daire sayısı bakımından azınlıkta kalan ama toplam arsa payının yarısından fazlasına sahip malikler karar alabilir; tersine, dairelerin çoğunluğuna sahip olmak tek başına yeterli değildir. Bu yüzden toplantıdan önce tapudaki arsa paylarının bir tabloda toplanması önerilir.

Toplantı nasıl yapılır?

1. Maliklerden birinin istemiyle bütün malikler toplantıya çağrılır.
2. Toplantının yeri ve zamanı, Yönetmelikteki forma uygun şekilde muhtarlıkta veya henüz yıkılmamış binanın kapısında on beş gün ilan edilerek ya da noter aracılığıyla bildirilir.
3. Toplantı hisseleri oranında en az salt çoğunlukla yapılır; karar da en az salt çoğunlukla alınır ve taraflarca imzalanarak tutanağa bağlanır.
4. Karar ve anlaşma şartlarını içeren teklif, karara katılmayan maliklere elektronik tebligat adresi, noter veya muhtarlıkta on beş gün ilan yoluyla bildirilir.
5. Bildirimde, on beş gün içinde teklif incelenmez veya kabul edilmezse arsa paylarının Kanun kapsamında satılacağı açıkça belirtilir.

Bir parselde birden fazla bina varsa ve yalnızca bazıları riskli bulunduysa, karar yalnızca riskli binaların paydaşlarının salt çoğunluğuyla alınır. Yıkımdan sonra ortaklığın giderilmesi davası açılabilir; ancak bu dava, salt çoğunlukla karar alınmasına ve bu karara göre işlem yapılmasına engel değildir.

Anlaşmayan maliklerin payları nasıl satılır?

Salt çoğunluk kararına katılmayan maliklerin arsa payları, rayiç değerden az olmamak üzere açık artırmayla satılır. Anlaşan malikler; toplantıya davet ve karar belgelerini, tebligat belgelerini ve Sermaye Piyasası Kurulunca yetkilendirilmiş bir değerleme kuruluşundan alınan raporu Müdürlüğe sunar. Satış için binanın yıkılmış olması gerekmez. Rayiç değer, Müdürlük bünyesinde kurulan bedel tespiti komisyonunca belirlenir.

• İlk satışa yalnızca salt çoğunlukla anlaşan paydaşlar katılabilir.
• İlk satışta pay alınmazsa, karara uymayı yazılı olarak kabul eden ve teminat yatıran üçüncü kişiler de sonraki satışlara katılabilir; riskli yapılarda satış gerçekleşinceye kadar işlem tekrarlanır.
• Satılan payın üzerindeki ipotek, haciz ve intifa gibi haklar satış bedeli üzerinde devam eder.
• Satış bedelinin eksik hesaplandığı gerekçesiyle açılan dava kazanılırsa, aradaki fark payı satın alan malik tarafından eski malike ödenir.

Yönetmelik ayrıca, salt çoğunluk kararına dayanılarak yapı ruhsatına başvurulmadan önce katılmayan maliklere tebligatın yapılmış ve satış için Müdürlüğe başvurulmuş olmasını şart koşar. Bu sıraya uyulmaması ruhsat aşamasında gecikmeye yol açar.

06Müteahhit seçimi: nelere bakmalı?

Dönüşümün başarısı büyük ölçüde müteahhidin mali gücüne, teknik yeterliğine ve şeffaflığına bağlıdır. Teklifleri yalnızca verilen daire oranına göre karşılaştırmak, en sık yapılan hatalardan biridir. Değerlendirmede şu ölçütleri öneririz:

• Yetki belgesi: Müteahhidin, Bakanlığın Müteahhitlik ve Şantiye Şefliği Bilişim Sistemi (ŞANTİYE-M) üzerinden erişilebilen yetki belge numarasının ve işin büyüklüğüne uygun sınıfının bulunup bulunmadığı kontrol edilmelidir.
• Tamamlanmış işler: Daha önce bitirdiği binalar yerinde görülmeli, mümkünse o binaların sakinleriyle konuşulmalıdır.
• Mali yeterlik: İnşaatı daire satışına bağlı kalmadan hangi aşamaya kadar götürebileceği açıkça sorulmalıdır.
• Teminat ve sigorta: 6306 sayılı Kanun, Kanun kapsamındaki parsellerde yapım işini üstlenen müteahhidin yapı ruhsatı alınmadan önce bina tamamlama sigortası yaptırmasını veya Başkanlıkça belirlenen teminatı vermesini zorunlu tutar. Yönetmeliğe göre riskli yapı parsellerinde bu teminat, yapı yaklaşık maliyet bedelinin belirli bir oranı üzerinden ilgili idareye verilir ve iş sözleşmeye uygun tamamlanmazsa, işi tamamlayacak tarafa aktarılmak üzere paraya çevrilir.
• Yazılı teklif: Ön proje, daire büyüklükleri, malzeme listesi ve iş programı teklifle birlikte yazılı olarak sunulmalıdır.

Müteahhidin hangi modelle çalıştığı da önemlidir. Kat karşılığı modelde malikler arsa payının bir bölümünü müteahhide devreder ve inşaat maliyetini müteahhit üstlenir. Anahtar teslim modelde ise maliyet maliklerce karşılanır ve tüm bağımsız bölümler maliklerde kalır. Hangi modelin uygun olduğu, arsanın imar haklarına ve maliklerin bütçesine göre değişir.

07Kat karşılığı inşaat sözleşmesi: olması gereken maddeler

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa payı devri taahhüdü içerdiği için noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Taraflarca hazırlanıp yalnızca imzaları noterce onaylanan sözleşmeler ve adi yazılı sözleşmeler bu yönüyle geçerlilik sorunu doğurur. Sözleşmenin tapuya şerh verilmesi, sonradan malik olacak kişileri de bağlaması açısından önerilir. Kanun kapsamındaki işlemlerde noter harcı muafiyeti bulunduğunu da hatırlatalım. Sözleşmede en az şu konular açıkça düzenlenmelidir:

• Paylaşım cetveli: Hangi malike hangi kat ve cephede, hangi büyüklükte bağımsız bölüm verileceği; brüt ve net alanların nasıl ölçüleceği.
• Arsa payı devri takvimi: Müteahhide düşen payların tek seferde değil, inşaatın ilerleme seviyesine bağlı olarak devredilmesi.
• Süreler: Ruhsat alma, inşaata başlama ve teslim için ayrı ayrı belirlenmiş süreler.
• Gecikme cezası: Teslim süresinin aşılması halinde her bağımsız bölüm için ödenecek tazminat ve hesaplama yöntemi.
• Kira ödemesi: Müteahhidin devlet kira yardımından ayrı olarak kira ödemesi üstlenip üstlenmediği, tutarın nasıl belirleneceği ve ödeme dönemi.
• Teknik şartname ve mahal listesi: Kullanılacak malzemelerin kalite düzeyiyle birlikte listesi.
• Teminat: Bina tamamlama sigortası veya teminatın türü, kapsamı ve iade koşulları.
• Masraflar: Proje, ruhsat, yapı denetim, abonelik ve iskân giderlerinin hangi tarafa ait olduğu.
• Fesih şartları: Müteahhidin işe başlamaması veya işi durdurması halinde maliklerin hakları.
• Ayıplara karşı sorumluluk: Teslimden sonra ortaya çıkan kusurların bildirilme ve giderilme yöntemi.

Kanun, malikleri korumaya yönelik özel kurallar da içerir. Müteahhide devredilmiş taşınmazlara, kat irtifakı kuruluncaya kadar müteahhidin üçüncü kişilere olan borçları nedeniyle haciz ve tedbir uygulanamaz; o yapım işine ait malzeme ve işçilik alacakları bu korumanın dışındadır ve yapım işine başlanmasından itibaren altı ay içinde kat irtifakı kurulmazsa koruma sona erer. Müteahhide düşen bağımsız bölümlerin satışı da inşaatın ilerleme seviyesine göre ve idarenin iznine bağlıdır.

Müteahhitten kaynaklanan sebeplerle anlaşma veya karar tarihinden itibaren bir yıl içinde işe başlanmamışsa ya da iş en az altı aydır projeyi bitirecek düzeyde ekip ve ekipmanla sürdürülmüyorsa, malikler hisseleri oranında salt çoğunlukla fesih kararı alıp Müdürlüğe başvurabilir. Müdürlük inceleme yapar ve müteahhide süre verir; buna rağmen işe başlanmazsa sözleşmeler kendiliğinden feshedilmiş sayılır. Sözleşme taslağını imzalamadan önce bir avukata inceletmenizi öneririz. Bu modelde nasıl çalıştığımızı kat karşılığı inşaat sayfamızda anlattık.

08Proje, zemin etüdü, ruhsat ve yapı denetimi

Sözleşmeden sonra teknik süreç başlar. Ana adımlar şunlardır:

1. İmar durumu: Parselin yapılaşma hakları, çekme mesafeleri, kat yüksekliği ve varsa terk durumu, belediyeden alınan imar durumu belgesiyle netleşir. Bu belge, kat karşılığı oranın da temel girdisidir.
2. Zemin ve temel etüdü: Yerinde yapılan sondaj ve deneylerle zeminin taşıma gücü, yer altı suyu durumu ve deprem davranışı belirlenir. Statik proje bu verilere dayanır.
3. Projeler: Mimari, statik, mekanik ve elektrik projeler yürürlükteki Türkiye Bina Deprem Yönetmeliğine ve imar mevzuatına uygun olarak hazırlanır. Otopark, sığınak ve erişilebilirlik gereklilikleri bu aşamada çözülür.
4. Yapı denetimi: 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun gereği yapı, bir yapı denetim kuruluşunun denetiminde inşa edilir. Belirli büyüklüğü aşan yapılarda bu kuruluş Bakanlıkça elektronik ortamda belirlenir; malik veya müteahhit dilediği kuruluşu seçemez.
5. Yapı ruhsatı: Projeler, yapı denetim sözleşmesi, müteahhit ve şantiye şefi belgeleri ile teminat veya bina tamamlama sigortası belgesiyle belediyeye başvurulur. Kanun kapsamındaki işlemlerde belediyelerce alınan harç ve ücretlerde de muafiyet uygulanır.

Bu adımların tamamını tek elden yürüttüğümüz anahtar teslim inşaat modelinde maliklerin muhatap olduğu taraf sayısı azalır ve sorumluluklar tek sözleşmede toplanır.

09Tahliye ve yıkım

Riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra Müdürlük, gerekli tebligatların yapılmasını ve binanın yıktırılmasını idareden ister. İdare, maliklere doksan günü geçmemek üzere süre vererek binanın tahliye edilip yıktırılmasını ister. Bu süre içinde yıktırılmayan binaların tahliye ve yıkımı mülki amir ve kolluk desteğiyle idarece yapılır veya yaptırılır; masraflar maliklerden hisseleri oranında tahsil edilir. Tahliye ve yıkım tebligatları da binaya asılan tutanak, e-Devlet bildirimi ve muhtarlıkta on beş günlük ilanla yapılır.

Malikler kendi aralarında ve müteahhitle anlaştığında tahliye, genellikle sözleşmede belirlenen takvime göre ilerler. Tahliye öncesinde elektrik, su, doğal gaz ve telefon aboneliklerinin kapatılması ve varsa borçların ödenmesi gerekir; bu belgeler yıkım ruhsatı için de istenir.

Yıkım nasıl yapılır?

Riskli yapılarda yıkım ruhsatı, maliklerden birinin veya vekilinin başvurusu üzerine; binanın tahliye edildiğini ve elektrik, su ve doğal gaz hizmetlerinin kapatıldığını gösteren belgelerle düzenlenir ve maliklerin tamamının muvafakati aranmaz. Binaların Yıkılması Hakkında Yönetmeliğe göre yıkım, yetki belgesi bulunan bir müteahhidin sorumluluğunda ve inşaat mühendisince hazırlanan yıkım planına göre yapılır. Asbest gibi tehlikeli madde içeren malzemeler sökülüp uzaklaştırılmadan ve seçici yıkım yapılmadan ana yıkıma geçilemez.

Yıkımdan sonra tapudaki riskli yapı şerhi kaldırılır ve yerine taşınmazın 6306 sayılı Kanun kapsamında olduğuna dair belirtme yapılır. Böylece parselde yapılacak sonraki işlemler de Kanun kapsamında yürür. Yıkım aşamasını nasıl yönettiğimizi yıkım hizmeti sayfamızda anlattık.

10Kira yardımı ve kiracıların hakları

Kanuna göre anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine, kiracılarına ve yapıda oturmak şartıyla sınırlı ayni hak sahiplerine geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı yapılabilir. Uygulamanın ayrıntıları Yönetmelikte düzenlenmiştir:

• Malikler: Tahliye veya yıkım tarihinden itibaren, Yönetmelikte riskli yapılar için belirlenen süre boyunca aylık kira yardımı alabilir. Aylık tutar Başkanlıkça belirlenir ve zaman içinde güncellenir; güncel tutarı Müdürlükten veya Başkanlığın duyurularından teyit edin.
• Kiracılar ve işyeri işletenler: Aylık değil, Başkanlıkça belirlenen aylık kira yardımı tutarı esas alınarak hesaplanan tek seferlik bir yardım alabilir.
• Kapıcı dairesinde oturanlar ve sınırlı ayni hak sahipleri: Bunlar da tek seferlik yardımdan yararlanabilir.

Başvuru: Kira yardımı başvurusu, tahliye tarihinden veya riskli yapının yıktırıldığı tarihten itibaren bir yıl içinde, e-Devlet'teki Riskli Yapı Kira Yardımı Başvurusu hizmetinden veya Müdürlüğe yapılır. Talep Müdürlükçe uygun görülüp onaylandıktan sonra ödeme hak sahibinin hesabına yapılır. Ödemenin zamanlaması Başkanlığın ödeme takvimine bağlıdır; Başkanlık uygun görürse yardımın bir kısmı peşin de ödenebilir.

Önemli sınırlama: Aynı kişi hem kira yardımından hem de faiz desteğinden yararlanamaz. Hangisinin sizin için daha uygun olduğunu kredi ihtiyacınıza göre baştan değerlendirmeniz gerekir. Müteahhidin sözleşmeyle üstlendiği kira ödemesi ise devlet yardımından ayrı bir borçtur.

Kiracıların hakları

Riskli yapı tespiti kesinleşip tahliye süreci başladığında kiracının binada kalmaya devam etmesi mümkün değildir; tahliye ve yıkım tebligatları kiracıları da kapsar. Buna karşılık kiracıların da hakları vardır:

• Anlaşma ile tahliye edilen binalarda tek seferlik kira yardımına başvurabilirler.
• Riskli yapıyı en az bir yıldır kiracı olarak kullananlar, dönüşümle ilgili belirli işlemlerde Kanundaki vergi, harç ve ücret muafiyetlerinden yararlanabilir.
• Başkanlık, belediye veya TOKİ eliyle yürütülen alan uygulamalarında, maliklere verildikten sonra artan konut veya işyeri bulunursa, en az bir yıldır o yapılarda oturan veya işyeri işleten kiracılarla sözleşme yapılabilir.
• Depozito iadesi, peşin ödenmiş kiralar ve kira sözleşmesinin sona ermesi gibi konular Türk Borçlar Kanununun genel hükümlerine tabidir; uyuşmazlıkta bir avukattan destek alınmalıdır.

Kiracılar ve malikler tarafından en çok sorulan soruları sık sorulan sorular sayfamızda kısa yanıtlarla topladık.

11Devlet destekleri, kredi ve muafiyetler

6306 sayılı Kanun, dönüşümü teşvik etmek için çeşitli muafiyet ve destekler öngörür. Tutar ve oranlar dönem dönem değiştiği için burada kapsamı anlatıyoruz; güncel rakamları başvuru anında Müdürlükten, bankadan ve ilgili mevzuattan teyit etmenizi öneririz.

Vergi, harç ve ücret muafiyetleri

Kanun kapsamındaki dönüşüm işlemlerinde; malikler, yapım işini üstlenen müteahhit ve riskli yapıyı en az bir yıldır kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak kullananlar için şu kalemlerde muafiyet uygulanır:

• noter harçları,
• tapu ve kadastro harçları,
• belediyelerce alınan harç ve ücretler (yeni inşaat alanında Kanunda belirlenen sınıra kadar),
• damga vergisi,
• veraset ve intikal vergisi,
• kurum ve kuruluşların döner sermaye ücretleri,
• dönüşüm amacıyla kullanılan kredilerdeki banka ve sigorta muameleleri vergisi.

Muafiyetler; dönüşümden önceki ilk satış, devir, tescil ve ipotek işlemlerini, yeni yapıların ilk satış, devir ve tescilini ve riskli yapı nedeniyle başka bir parselde yeni yapı yapılması veya mevcut bir yapının satın alınması gibi işlemleri kapsar. Mevcut binanın imar mevzuatına uygun olup olmaması muafiyetten yararlanmaya engel değildir. Konut teslimlerinde katma değer vergisi ise ayrı mevzuatla düzenlenir ve değişebilir; güncel oranı ve şartları Gelir İdaresi mevzuatından ve mali müşavirinizden teyit edin.

Faiz desteği ve kredi

Hak sahiplerinin dönüşüm kapsamında yapılacak veya edinilecek konut ve işyerleri için bankalardan kullanacağı kredilere faiz desteği verilebilir; destek oranları ve şartları Cumhurbaşkanı kararıyla belirlenir. Faiz desteği için tahliye veya yıkım tarihinden itibaren Yönetmelikte öngörülen süre içinde, Başkanlıkla protokol imzalamış bir bankaya başvurmak gerekir. Riskli alan ve rezerv yapı alanı dışında olup güçlendirilebileceği teknik olarak tespit edilen yapılar için güçlendirme kredisi de verilebilir. Bu krediler, mevzuat gereği konut finansmanı amaçlı kredilerden sayılır.

Yapım yardımı ve özel programlar

Kanun, kira yardımının yanında yapım için yardım imkânı da tanır; bu yardımın usul ve esasları Cumhurbaşkanınca belirlenir. Bakanlık ve Başkanlık zaman zaman hibe ve kredi bileşenleri içeren özel destek programları da açar. Bu programların kapsamı, başvuru koşulları ve süreleri program bazında değiştiği için başvurudan önce Başkanlığın güncel duyurularını incelemek gerekir.

12İnşaat süreci, teslim, iskân ve tapu

Yapı ruhsatı alındıktan sonra inşaat, yapı denetim kuruluşunun ve şantiye şefinin denetiminde, onaylı projeye uygun olarak yürütülür. Malikler açısından bu dönemde izlenmesi gereken başlıca konular şunlardır:

• Kat irtifakı: Yeni bina için kat irtifakı, sözleşmedeki paylaşım cetveline göre kurulur. Talep edilirse bu işlem hak sahipleri adına Başkanlık, TOKİ veya idare tarafından yapılabilir; bunun için sözleşmede her hak sahibine düşen bağımsız bölümlerin belirlenmiş olması gerekir.
• Müteahhit payının satışı: Müteahhit kendi payına düşen bağımsız bölümleri, inşaatın ilerleme seviyesine göre ve idarenin izniyle satabilir. İnşaatın tamamlandığı belgelendiğinde veya yapı kullanma izni alındığında bu sınırlama kalkar.
• İlerleme takibi: Yapı denetim raporları, şantiye gözlemleri ve sözleşmedeki iş programı karşılaştırılarak gecikmeler erkenden tespit edilmelidir.
• Yapı kullanma izin belgesi: Bina projeye uygun tamamlandığında, yapı denetim kuruluşunun raporu ve gerekli belgelerle belediyeden yapı kullanma izin belgesi (iskân) alınır. Müteahhidin verdiği teminat da kural olarak bu belge alındıktan sonra iade edilir.
• Kat mülkiyeti ve tapu: İskândan sonra kat irtifakı kat mülkiyetine çevrilir ve her malik adına bağımsız bölüm tapusu düzenlenir. Kanun kapsamındaki tapu işlemlerinde harç muafiyeti bu aşamada da önem taşır.
• Teslim tutanağı: Daire teslim alınırken mahal listesine göre eksikler tutanağa yazılmalı ve giderilme süresi belirlenmelidir. Sonradan fark edilen kusurlar gecikmeden ve yazılı olarak müteahhide bildirilmelidir.

13Sık yapılan hatalar

• Yalnızca daire oranına bakmak: Yüksek oran teklif eden ama mali gücü veya teminatı zayıf bir müteahhit, yarım kalan inşaat riskini beraberinde getirir.
• Adi veya yalnızca imzası onaylı sözleşmeyle yetinmek: Noterde düzenleme şeklinde yapılmayan kat karşılığı sözleşmeler geçerlilik sorunu doğurabilir; noter onaylı olması tek başına yeterli değildir.
• Arsa payını erken devretmek: Payların tamamının inşaata başlanmadan devredilmesi, malikin en güçlü güvencesini ortadan kaldırır.
• İtiraz süresini yanlış hesaplamak: Süre, tebligatın elinize ulaştığı günden değil, muhtarlık ilanının son gününden itibaren işler.
• Muğlak paylaşım cetveli: Kat, cephe ve net alan yazılmayan cetveller, teslimde anlaşmazlığın en yaygın kaynağıdır.
• Kira yardımı başvurusunu geciktirmek: Başvuru süresi tahliye veya yıkım tarihinden itibaren işler; süre geçerse hak kaybı yaşanabilir.
• Kira yardımı ile faiz desteğini birlikte planlamak: İkisi aynı kişi için birlikte kullanılamaz.
• İmar durumunu öğrenmeden pazarlık yapmak: Yapılaşma hakkı bilinmeden konuşulan oranlar, proje aşamasında değişmek zorunda kalır.
• Anlaşmayan malik sürecini sona bırakmak: Katılmayan maliklere tebligat ve satış başvurusu, yapı ruhsatı başvurusundan önce tamamlanmalıdır.

Bu hataların çoğu, sürecin başında doğru bilgi ve doğru sıralamayla önlenebilir. Binanız için bir yol haritası çıkarmak isterseniz online teklif formunu doldurabilir veya iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.

14Kartal'da kentsel dönüşüm: yerel notlar

Kartal, İstanbul'un geneli gibi deprem tehlikesi yüksek Marmara Bölgesi'nde yer alır. İlçede sahil şeridinden E-5 ve TEM çevresine uzanan mahallelerde, farklı dönemlerde ve farklı imar koşullarında yapılmış çok katlı betonarme apartmanlar ağırlıktadır. Bu binaların bir kısmı, deprem yönetmeliklerinin güncellendiği dönemlerden önce inşa edilmiştir. Zemin koşulları da mahalleden mahalleye, hatta parselden parsele değişebilir. Bu nedenle genel kanaatler yerine bina bazında tespit ve parsel bazında zemin etüdü belirleyicidir.

• İmar durumu: Kartal Belediyesi'nin internet sitesindeki E-İmar hizmetinden ada ve parsel numarasıyla imar durumu sorgulanabilir; Kent Haritası uygulaması da parselin konumunu ve çevresini görmeye yardımcı olur. Ada ve parsel numarasını tapu belgesinden veya Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün parsel sorgulama hizmetinden öğrenebilirsiniz.
• Yetkili birimler: Riskli yapı raporlarının incelenmesi ve itirazlar İstanbul'daki Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü veya yetki devri yapılmışsa ilgili idare tarafından; yapı ruhsatı, yıkım ruhsatı ve yapı kullanma izni işlemleri ise belediye tarafından yürütülür. Dosyanız için yetkili birimi başvuru aşamasında teyit edin.
• Parsel birleştirme: Küçük parsellerde tek başına verimli bir proje çıkmadığında komşu parsellerle birleştirme seçeneği değerlendirilebilir. Üzerindeki yapıların tamamı riskli olan parsellerin birleştirilmesine, her parselde ayrı ayrı hisseleri oranında salt çoğunlukla karar verilir.

Mahalle bazındaki notlarımızı Kartal mahalleleri sayfasında topladık. Örneğin Cevizli, Yakacık Yeni ve Uğur Mumcu sayfalarında bu mahallelere özgü konuları ele alıyoruz. Aygünler İnşaat olarak Cevizli Mahallesi'ndeki ofisimizde ücretsiz ön görüşme yapıyor, binanızı yerinde inceleyerek size özel bir süreç planı hazırlıyoruz.

Bu rehber genel bilgilendirme amacı taşır ve hukuki görüş yerine geçmez. Mevzuat değişebilir; somut durumunuz için Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü, belediye ve bir avukatla teyit etmenizi öneririz.