Kartal'da Bina Güçlendirme

01Güçlendirme neyi kapsar, neyi kapsamaz

Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği güçlendirmeyi; binanın deprem hasarlarına neden olacak kusurlarının giderilmesi, deprem güvenliğini artırmak için yeni elemanlar eklenmesi, kütlenin azaltılması, mevcut elemanların deprem davranışının iyileştirilmesi ve kuvvet aktarımında sürekliliğin sağlanması gibi işlemler olarak tanımlar. Yönetmelik iki kapsam ayırır:

• Eleman güçlendirmesi: Kolon, kiriş, perde ve birleşim bölgeleri gibi deprem yüklerini karşılayan elemanların dayanım ve şekil değiştirme kapasitelerinin artırılması.
• Sistem güçlendirmesi: Binaya yeni elemanlar eklenmesi, birleşimlerin güçlendirilmesi, kütlenin azaltılması gibi yöntemlerle taşıyıcı sistemin bütün olarak dayanım ve şekil değiştirme kapasitesinin artırılması.

Bu tanımın dışında kalan işler, ne kadar kapsamlı olursa olsun güçlendirme değildir. Dış cephe boyası, sıva yenileme, çatlakların kozmetik olarak kapatılması ya da halk arasında mantolama denilen ısı yalıtımı binanın deprem davranışını değiştirmez. Burada bir terim karışıklığına da dikkat çekmek gerekir: inşaat mühendisliğinde kolon mantolaması, mevcut kolonun etrafına yeni donatı ve beton eklenerek yapılan betonarme sargıyı ifade eder ve gerçek bir güçlendirme yöntemidir. Isı yalıtımı amaçlı mantolama ile karıştırılmamalıdır.

Güçlendirme ancak bir analizin sonucuna ve bu analize dayanan bir projeye göre yapılır. Binanın kendi taşıyıcı sistemini bilmeden kolonların bir kısmını sarmak ya da rastgele perde eklemek, yükleri beklenmeyen elemanlara yönlendirerek binanın davranışını iyileştirmek yerine bozabilir.

02Performans analizi: kararın teknik dayanağı

Güçlendirme kararının dayanağı, Türkiye Bina Deprem Yönetmeliğinin mevcut binaların değerlendirilmesi ve güçlendirilmesine ayrılan bölümüne göre yapılan performans analizidir. Bu analiz, riskli yapı tespitinden farklıdır. Riskli yapı tespiti binanın riskli olup olmadığını belirler; performans analizi ise binanın hangi elemanlarının hangi deprem etkisi altında nasıl davranacağını ve hedeflenen performansın sağlanması için neye ihtiyaç olduğunu ortaya koyar.

Yönetmeliğe göre binadan toplanacak bilgiler; mevcut projelerden ve raporlardan, binada yapılacak gözlem ve ölçümlerden ve malzeme örneklerine uygulanacak deneylerden elde edilir. Bu kapsamda yapısal sistem tanımlanır, bina geometrisi, temel sistemi ve zemin özellikleri belirlenir, varsa mevcut hasar ile sonradan yapılmış değişiklikler ve onarımlar saptanır, eleman boyutları ölçülür ve malzeme özellikleri deneylerle bulunur. Toplanan bilginin kapsamına göre bilgi düzeyi sınırlı ya da kapsamlı olarak sınıflandırılır ve bu sınıf, hesapta kullanılacak kapasiteleri doğrudan etkiler.

Analizde binanın bulunduğu yerin deprem tehlikesi de esas alınır. Deprem yer hareketi parametreleri, Türkiye Deprem Tehlike Haritası üzerinden parselin konumuna göre belirlenir; yerel zemin sınıfı ise zemin araştırmalarıyla ortaya konur. Aynı ilçede, hatta aynı mahallede bulunan iki binanın zemin koşulları ve dolayısıyla hesapta kullanılan deprem etkileri farklı olabilir. Bu nedenle başka bir bina için yapılmış bir analizin sonucu, komşu binaya doğrudan uyarlanamaz.

Yönetmelik bina performansını Kesintisiz Kullanım, Sınırlı Hasar, Kontrollü Hasar ve Göçmenin Önlenmesi gibi düzeylerle tanımlar. Analiz, binanın kullanım amacına ve deprem tehlikesine göre belirlenen hedefe ulaşıp ulaşmadığını gösterir. Bilgi toplama işlemleri inşaat mühendislerinin sorumluluğunda yürütülür; hazırlanan rapor, maliklerin güçlendirme ile yeniden yapım arasında bilgiye dayalı bir seçim yapmasını sağlar. Binanız için henüz riskli yapı tespiti yapılmadıysa iki inceleme arasındaki farkı riskli yapı tespiti sayfamızda ayrıca anlattık.

03Başlıca güçlendirme yöntemleri

Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği betonarme binalar için uygulamada sık kullanılan yöntemleri tanımlar ve bu yöntemlerin genel ilkelerine uyulması koşuluyla başka tekniklere de imkân tanır. Betonarme binalarda en sık başvurulan yöntemleri şöyle özetleyebiliriz:

Kolonların sarılması

Kolonların sünekliğini, kesme ve basınç dayanımlarını artırmak ve donatı bindirme boylarının yetersizliğini gidermek için kullanılır. Üç yaygın yöntem vardır: mevcut kolonun beton örtüsü sıyrılarak etrafına yeni donatı ve beton eklenen betonarme sargı, kolon köşelerine yerleştirilen köşebentlerin yatay plakalarla birleştirildiği çelik sargı ve karbon lifli ürünlerin de dahil olduğu lifli polimer sargı. Yönetmelik, sargı yöntemleriyle kolonun eğilme kapasitesinin artırılamayacağını açıkça belirtir; eğilme kapasitesi gerekiyorsa kolon kesiti büyütülür ve eklenen donatının katlar arasında sürekliliği sağlanır.

Betonarme perde eklenmesi

Yanal rijitliği ve dayanımı yetersiz olan binalarda yerinde dökme betonarme perdeler mevcut çerçevenin içine ya da çerçeveye bitişik olarak eklenir. Perdeler temelden başlayarak üst seviyesine kadar sürekli olmalı, ankraj çubuklarıyla mevcut çerçeveye bağlanmalı ve altlarına yükleri zemine güvenle aktaracak temel yapılmalıdır. Bu nedenle perde ekleme, çoğu zaman temel güçlendirmesini de beraberinde getirir.

Temel güçlendirmesi

Mevcut temelin yeni yükleri taşıyamadığı ya da eklenen perdelerin yükünü zemine aktaramadığı durumlarda temeller genişletilir, mevcut temellerle birlikte çalışacak yeni temel elemanları yapılır. Yönetmelik, perde temelinde oluşabilecek dış merkezliği azaltmak için perde temelinin komşu kolonları içerecek şekilde genişletilebileceğini ve yeni temelin mevcut temel sistemiyle birlikte çalışması için gerekli önlemlerin alınacağını belirtir. Temel işleri bodrum ve zemin katlarda kazı gerektirdiği için kullanım kısıtı en yüksek aşamadır.

Diğer yöntemler

Kirişlerin sarılması, birleşim bölgelerinin güçlendirilmesi, bölme duvarlarının güçlendirilmesi ve kütle azaltılması da yönetmelikte yer alan yöntemlerdendir. Bölme duvarlarının güçlendirilmesi, binanın güçlendirmesi esas olarak bu yönteme dayanıyorsa yalnızca bodrum hariç en fazla üç katlı binalarda uygulanabilir. Hangi yöntemin ya da yöntem bileşiminin seçileceğine, analizin sonucuna göre projeden sorumlu inşaat mühendisi karar verir.

04Ne zaman güçlendirme, ne zaman yeniden yapım

Güçlendirme her bina için doğru çözüm değildir. Analiz sonucunda güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğu görülse bile, maliklerin yeniden yapımı tercih etmesi için geçerli nedenler olabilir. Kararı etkileyen başlıca konular şunlardır:

• Malzemenin durumu: Beton dayanımının çok düşük çıkması, donatıda yaygın korozyon veya düz donatı kullanımı, güçlendirmenin kapsamını ve maliyetini önemli ölçüde artırabilir.
• Taşıyıcı sistemin düzeni: Zemin katında dükkân açmak için duvarları kaldırılmış, sonradan kat eklenmiş ya da planda ve düşeyde belirgin düzensizlikleri olan binalarda daha kapsamlı müdahale gerekir.
• Zemin ve temel: Temelin de güçlendirilmesi gerekiyorsa iş, kullanıcıların uzun süre binadan çıkmasını gerektirebilir.
• Kullanım kısıtı: Perde ekleme ve temel işleri dairelerin içinde ve zemin katta çalışmayı gerektirir; kısmi ya da tam tahliye gündeme gelebilir.
• Binanın kalan ömrü: Güçlendirme taşıyıcı sistemi iyileştirir, ancak eskimiş tesisatı, yalıtımı ve kullanım konforunu kendiliğinden yenilemez.
• İmar hakları: Parselin imar durumu yeniden yapımda daha verimli bir proje sağlıyorsa yeniden yapım maliklere daha fazla değer üretebilir.

Bu nedenle analiz raporunu, iki seçeneğin maliyet, süre, kullanım kısıtı ve sonuçta elde edilecek bina açısından karşılaştırıldığı bir değerlendirmeyle birlikte sunuyoruz. Yeniden yapımın nasıl ilerlediğini kentsel dönüşüm sayfamızda anlattık.

Deprem sonrasında hasar görmüş binalar ayrı bir durumdur. Yönetmelik, hasara neden olan bir depremden sonra hasarlı binanın deprem güvenliğinin mevcut binalar için verilen yöntemlerle belirlenemeyeceğini; bu binaların güçlendirilmesinde ve güçlendirilmiş binanın performansının belirlenmesinde ise aynı esasların uygulanacağını belirtir. Hasarlı binada mevcut elemanların dayanım ve rijitliklerinin hesapta ne ölçüde dikkate alınacağına projeden sorumlu inşaat mühendisi karar verir. Hasarlı bir bina için güçlendirme kararı, bu nedenle daha temkinli bir değerlendirme gerektirir.

05Kat malikleri kararı ve yasal süreç

Güçlendirme, binanın ortak yerlerini ve taşıyıcı sistemini etkileyen bir iştir. Kat Mülkiyeti Kanunu, kat maliklerinden birinin bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat ve onarım yaptıramayacağını düzenler. Aynı hükme göre ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğu mahkemece tespit edilmişse, güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun yapılması için kat maliklerinin rızası aranmaz. Kanun ayrıca güçlendirme giderlerinin, aralarında başka bir anlaşma yoksa kat maliklerince arsa payları oranında karşılanacağını belirtir.

Riskli yapı tespiti yapılmış bir binada yıkım yerine güçlendirme isteniyorsa, 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği şu adımların yıkım için maliklere verilen süre içinde tamamlanmasını arar:

• Güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğunun tespit ettirilmesi
• Kat Mülkiyeti Kanunundaki usule göre güçlendirme kararının alınması
• Güçlendirme projesinin hazırlatılması
• İmar mevzuatı çerçevesinde ruhsat alınması

Kararın ardından kiracılar ve zemin kattaki işyerleri de uygulama takvimi hakkında bilgilendirilmelidir; çalışma alanlarının geçici olarak boşaltılması gereken durumlarda bu planlama, işin aksamadan yürümesini sağlar. Güçlendirme, ruhsatı veren idarenin işin niteliğine göre belirlediği süre içinde tamamlandıktan sonra tapu kaydındaki riskli yapı belirtmesinin kaldırılması için Müdürlüğe başvurulur. Kanun ayrıca riskli alan ve rezerv yapı alanı dışında olup güçlendirilebileceği teknik olarak tespit edilen yapılar için, usul ve esasları belirlenmek kaydıyla güçlendirme kredisi verilebileceğini öngörür; güncel koşulların başvuru öncesinde ilgili kurumdan teyit edilmesi gerekir.

06Uygulama sürecinde neler olur

Güçlendirme, dolu bir binada ya da kısmen boşaltılmış bir binada yapılan bir inşaattır ve bu yönüyle yeni inşaattan farklı bir planlama ister. Uygulamada izlediğimiz sıra genel olarak şöyledir:

1. Hazırlık: Çalışılacak alanlar boşaltılır, eşyalar korunur, gerekiyorsa geçici destekler kurulur.
2. Yüzey açma: Güçlendirilecek elemanların sıva ve kaplamaları kaldırılır, beton yüzeyleri pürüzlendirilir.
3. Ankraj ve donatı: Projedeki ankrajlar ve yeni donatılar yerleştirilir, katlar arası süreklilik için döşemelerde açılan delikler kontrol edilir.
4. Temel imalatı: Perde eklenen akslarda temel güçlendirmesi yapılır.
5. Beton veya sargı uygulaması: Betonarme sargı ve perdelerde beton dökülür; lifli polimer sargıda üretici talimatına uygun uygulama yapılır.
6. Kapatma ve onarım: Açılan alanlar kapatılır, sıva, boya ve kaplamalar yenilenir.

Her aşama fotoğraflarla kayıt altına alınır ve projeye uygunluğu kontrol edilir. Yeni dökülen betondan numuneler alınır, donatı yerleşimi beton dökülmeden önce kontrol edilir ve kontrol sonuçları belgelenir; böylece iş bittiğinde görünmeyen imalatın nasıl yapıldığı kayıtlarla gösterilebilir. Gürültü ve toz oluşturan işler bina sakinleriyle paylaşılan bir takvime göre yapılır. Uygulama sırasında yıkılması gereken bölme duvarları ya da sökülmesi gereken eski kaplamalar için yıkım ve atık yönetimi kurallarına uyulur; bu konudaki yaklaşımımızı yıkım hizmeti sayfamızda anlattık.

07Güçlendirme maliyetini belirleyen etkenler

Güçlendirmenin maliyeti, metrekare başına sabit bir fiyatla ifade edilebilecek bir iş değildir. Aynı büyüklükteki iki binada, analiz sonuçlarına göre gereken müdahale çok farklı olabilir. Maliyeti belirleyen başlıca etkenler şunlardır:

• Güçlendirilecek eleman sayısı ve seçilen yöntem
• Eklenecek perde sayısı ve bunların gerektirdiği temel imalatı
• Binanın dolu ya da boş olması, çalışma saatlerine ilişkin kısıtlar
• Açılan yüzeylerin yeniden kaplanması ve iç mekân onarımları
• Tesisatın güçlendirme sırasında yer değiştirme ihtiyacı
• Proje, ruhsat ve denetim giderleri

Bu nedenle fiyat teklifimizi, performans analizinin sonucu ve güçlendirme projesinin ön çözümü belirlendikten sonra, kalemleri ayrıştırılmış biçimde veriyoruz. Malikler, hangi kalemin neden gerektiğini görerek karar verebilir. Güçlendirme ile yeniden yapımın karşılaştırmasında yalnızca bugünkü maliyete değil, binanın güçlendirme sonrasında kalan kullanım ömrüne ve bakım ihtiyaçlarına da bakılmalıdır.

08Kartal'da güçlendirme talepleri için yaklaşımımız

Güçlendirme talepleri çoğunlukla iki farklı durumdan doğar: riskli yapı tespiti yapılmış ancak malikleri binayı korumak isteyen yapılar ve henüz tespit yapılmamış, malikleri binanın durumunu öğrenmek isteyen yapılar. Her iki durumda da ilk işimiz, binanın belgelerini ve geçmişini toplamak, ardından gerekli analizin kapsamını maliklerle birlikte belirlemektir.

Güçlendirme projesini bu alanda yetkin bir inşaat mühendisi proje müellifi hazırlar; biz uygulamayı projeye ve ruhsata uygun olarak yapıyor, süreç boyunca malikleri bilgilendiriyoruz. Analiz sonucu güçlendirmenin anlamlı olmadığını gösterirse bunu açıkça söylüyor ve yeniden yapım seçeneğini aynı şeffaflıkla değerlendiriyoruz. Mahalle ölçeğindeki notlarımızı örneğin Esentepe ve Hürriyet sayfalarında bulabilirsiniz.

Binanız için ön değerlendirme talep etmek isterseniz iletişim sayfamızdan Cevizli'deki ofisimize ulaşabilirsiniz. İlk görüşmeye varsa mimari ve statik projeleri, yapı ruhsatını, iskân belgesini ve riskli yapı raporunu getirmeniz değerlendirmeyi hızlandırır.