Gümüşpınar'da Kentsel Dönüşüm

01Gümüşpınar'ın konumu ve yapı dokusu

Gümüşpınar, Kartal'da E-5 (D-100) karayolunun kuzeyinde kalan mahallelerden biridir. Güneybatısında Soğanlık Yeni, güneyinde Orta Mahalle, güneydoğusunda Yakacık Çarşı, doğusunda Yakacık Yeni, kuzeyinde ise Uğur Mumcu bulunur. Batı tarafında Maltepe ilçesinin Büyükbakkalköy Mahallesi ile sınır komşusudur.

Mahallenin en belirgin özelliği arazisidir. Gümüşpınar, E-5 kuşağının üzerinden başlayıp Yakacık tepelerine doğru yükselen bir yamaç üzerinde kurulmuştur; bu yüzden pek çok sokak eğimli, bazı parseller ise komşularından belirgin biçimde yüksek ya da alçaktır. Şeyh Şamil Caddesi, Balıkesir Caddesi, Atatürk Caddesi, Millet Caddesi ve Çınarcık Caddesi başlıca akslardır. Samandıra-Kartal bağlantı yolu da mahalleden geçer.

Gümüşpınar ağırlıklı olarak bir konut mahallesidir. Görece küçük bir alana yoğun bir apartman dokusu sığar; ara sokaklar çoğu zaman dar, binalar birbirine yakındır. Gümüşpınar Parkı, okullar ve camiler mahallenin gündelik yaşamının merkezleridir. M4 metro hattının Soğanlık ve Kartal istasyonları mahallenin güneyinde, E-5 hattı üzerindedir.

02Gümüşpınar'da kentsel dönüşüm neden gündemde

Kartal, Marmara Denizi'ndeki fay hatlarına yakın kıyı ilçelerinden biridir ve deprem güvenliği ilçenin bütün mahallelerini ilgilendirir. Gümüşpınar'da mesele, yoğun yapı stoğu ile eğimli arazinin bir araya gelmesidir. Bugünkü deprem yönetmeliğinden önceki kurallarla yapılmış binalarda düşük beton dayanımı ve yetersiz donatı detayları sık görülürken, yamaçtaki binalarda temel ve bodrum perdelerinin durumu da ayrıca önem kazanır.

Yoğun dokuda, sonradan yapılan kat ilaveleri ve kullanım değişiklikleri de dikkatle incelenmelidir. Zemin katta açılan geniş dükkan boşlukları, kaldırılan duvarlar ve çatıya eklenen hacimler, binanın deprem davranışını olumsuz etkileyebilir. Görünüşte sağlam duran bir binanın gerçek durumu ise ancak karot ve donatı incelemesine dayanan bir teknik değerlendirmeyle anlaşılır.

E-5'in kuzeyindeki mahallelerin uzun süredir çözüm bekleyen sorunları, Kartal Belediyesi ile İBB ve KİPTAŞ arasında imzalanan dönüşüm iş birliği protokolünün tanıtımında da özellikle vurgulandı. Gümüşpınar'daki malikler için bu, kamu destekli seçenekleri de araştırmaya değer kılıyor.

03Gümüşpınar'da yamaç parseller ve zemin etüdü

Yamaçta kurulu bir mahallede yeni bina tasarlamak, düz arazideki bir parsele göre daha fazla teknik karar gerektirir. Gümüşpınar'da bu kararların başında zemin etüdü gelir. Sondaj ve laboratuvar sonuçları, temel sisteminin seçilmesinde ve kazı yönteminin belirlenmesinde ana veridir; eğimli arazide zemin tabakaları kısa mesafede değişebilir.

• Üst ve alt parsel ilişkisi: Yukarıdaki parselin zemini ve yapısı aşağıdaki parsele yük aktarır. Alt parselde yapılan derin kazı, üst parseldeki binanın temel güvenliğini ilgilendirir; bu nedenle iksa ve istinat çözümleri projede ayrıca ele alınır.
• Yüzey ve yeraltı suyu: Yamaçtan gelen suyun bodrum perdelerinden uzaklaştırılması için drenaj ve yalıtım detayları baştan tasarlanmalıdır.
• Kot farkı ve giriş katı: Bina bir cepheden bodrum, diğer cepheden zemin kat gibi görünebilir. Giriş katının ve otoparkın yeri bu kot farkına göre belirlenir.

Bu kalemler maliyeti ve süreyi etkilediği için sözleşmede kimin üstleneceği açıkça yazılmalıdır.

04Gümüşpınar'da dönüşüm süreci adım adım

Gümüşpınar'daki bir binada süreç aşağıdaki aşamalardan geçer. Adımların yasal ayrıntıları kentsel dönüşüm rehberimizde anlatılıyor.

1. Riskli yapı tespiti: Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca lisanslandırılmış bir kuruluş binayı inceler. Tespit hizmetimizin kapsamı riskli yapı tespiti sayfamızda anlatılıyor.
2. Bildirim ve itiraz: Rapor sonucu tapuya beyan olarak işlenir; malikler e-Devlet bildirimi ve muhtarlık ilanıyla bilgilendirilir. Malikler tespite kanundaki süre içinde itiraz edebilir.
3. Malik kararı: Malikler, yeniden yapımın şekline hisseleri oranında salt çoğunlukla karar verir.
4. Zemin etüdü ve proje: Zemin etüdü yapılır, mimari ve statik projeler hazırlanır; yükleniciyle noterde düzenlenen sözleşme imzalanır.
5. Ruhsat: Kartal Belediyesi'nden yapı ruhsatı alınır.
6. Tahliye ve yıkım: Bina boşaltılır, abonelikler kapatılır ve dar sokak koşullarına uygun yöntemle kontrollü yıkım yapılır.
7. İnşaat ve teslim: Yapı denetim kontrolünde tamamlanan binada iskan alınır ve bağımsız bölümler hak sahiplerine teslim edilir.

Gümüşpınar'da zemin etüdünün zamanlaması önemlidir. Etüt sonuçları temel sistemini ve kazı yöntemini belirlediği için, yükleniciyle fiyat konuşulurken bu verinin elde olması teklifleri gerçekçi kılar. Etüt sonrası ortaya çıkan ek kalemlerin nasıl paylaşılacağı da sözleşmede baştan kararlaştırılmalıdır.

05Gümüşpınar'da dar sokaklarda şantiye düzeni

Gümüşpınar'ın dar ve eğimli sokakları, şantiye lojistiğini dönüşümün en çok planlama isteyen başlıklarından biri yapar. Yıkım ekipmanının, hafriyat kamyonlarının, beton mikseri ve pompasının sokağa nasıl gireceği ve nerede bekleyeceği, iş başlamadan önce netleşmelidir. Bazı sokaklarda belirli saatlerde yolun geçici olarak kapatılması gerekebilir; bunun için gerekli izinler önceden alınır.

Binaların birbirine yakın olduğu dokuda yıkım yöntemi de özenle seçilir. Komşu yapıların mevcut durumu yıkımdan önce fotoğraf ve tutanakla kayda geçirilir, yıkım kontrollü biçimde yukarıdan aşağıya ilerletilir. Toz için sulama, gürültü için uygun çalışma saatleri ve şantiye çevresinin perdeyle kapatılması, komşuluk ilişkilerinin sağlıklı kalmasına yardımcı olur.

Eğimli sokakta iskele kurulumu ve malzeme istifi de ayrı bir dikkat ister. Malzemenin parsel içinde ve güvenli biçimde depolanması, yaya geçişinin ise korunaklı bir hatta yönlendirilmesi gerekir.

06Gümüşpınar'da parsel ve imar planlaması

Dönüşümün çerçevesini imar durumu belirler. Gümüşpınar'daki bir parselin sınırlarını TKGM Parsel Sorgu ekranından, plan kararlarını ise Kartal Belediyesi E-İmar sisteminden ön bilgi olarak görebilirsiniz. Bu ekranlar fikir verir; bağlayıcı olan, belediyenin düzenlediği imar durumu belgesidir.

Yoğun dokudaki küçük parsellerde yeni yönetmeliğin çekme mesafeleri ve otopark şartı, kullanılabilir alanı belirgin biçimde azaltabilir. Böyle durumlarda komşu parsellerle birleşerek ortak proje yapmak daha verimli bir yerleşim sağlayabilir. Kanun, riskli yapıların bulunduğu parsellerde birleştirme gibi işlemlere de hisseleri oranında salt çoğunlukla karar verilebileceğini düzenler.

İmar verisi netleştiğinde malikler kat karşılığı inşaat ile maliyetin maliklerce karşılandığı anahtar teslim model arasında karşılaştırma yapabilir. Eğimden doğan ek kalemlerin her iki modelde de hesaba katılması gerekir.

Plan değişikliklerini izlemek de gerekir. Askıya çıkan planlar Kartal Belediyesi'nin internet sitesinde yayımlanır; itirazlar askı süresi içinde yapılır. Parselinizi etkileyen bir plan çalışmasını önceden görmek, projenin ruhsat aşamasında revize edilmesi riskini azaltır.

07Gümüşpınar'da kat malikleri için pratik öneriler

Yoğun ve yerleşik bir mahallede dönüşüm, yalnızca binanın kendi malikleri arasında kalmaz; komşu parseller, sokak ve mahalle sakinleri de sürecin bir parçası olur. Aşağıdaki öneriler bu açıdan süreci kolaylaştırır:

• Belgeleri erkenden toplayın: Tapu kayıtları ve onaylı proje elde değilse yüklenicilerin teklifleri varsayımlara dayanır.
• Zemin kalemlerini teklifte sorun: Zemin etüdü, iksa, istinat ve drenajın teklife dahil olup olmadığı açıkça yazılmalıdır.
• Komşularla erken konuşun: Kazı ve yıkım komşu parselleri etkilediği için, onlarla iletişim baştan kurulmalıdır.
• Teklif dosyasını ortaklaştırın: Tüm yüklenicilerden aynı alan, malzeme listesi ve teslim takvimine göre fiyat isteyin; aksi halde teklifler kıyaslanamaz.
• Kararları belgeleyin: Salt çoğunlukla alınan kararlar imzalı tutanakla kayda geçirilmeli ve tüm maliklerle paylaşılmalıdır.
• Hisseli daireleri erkenden çözün: Mirası tapuya intikal ettirilmemiş bölümler, imza ve karar süreçlerini uzatır.

08Aygünler İnşaat ile Gümüşpınar'da çalışmak

Aygünler İnşaat olarak Kartal'daki projeleri Cevizli'deki ofisimizden yürütüyoruz. Gümüşpınar'daki bir binayı değerlendirirken tapu ve imar verisinin yanında parselin eğimini, komşu parsellerle kot ilişkisini ve sokağın şantiyeye uygunluğunu da ön değerlendirmeye katıyoruz. Beton dayanımı yeterli çıkan binalarda güçlendirme seçeneğini de masaya koyuyoruz.

Ön değerlendirme notlarımızda tapu kayıtları, görünür hasarlar, bodrum ve istinat duvarlarının durumu ile maliklerin beklentileri yer alır. Bu bilgilerle hazırlanan özet, malik toplantısının somut veriler üzerinden yapılmasını ve tekliflerin aynı zemin üzerinde karşılaştırılmasını sağlar.

Komşu mahallelerdeki koşullar için Soğanlık Yeni ve Yakacık Yeni sayfalarımıza göz atabilirsiniz. Bina ve parsel bilgilerinizi online teklif formu ile gönderdiğinizde, eğim ve sokak koşullarını da dikkate alan bir ön değerlendirmeyle dönüş yapıyoruz.