Çavuşoğlu'nda Kentsel Dönüşüm

01Çavuşoğlu'nun konumu ve yapı dokusu

Çavuşoğlu, Kartal ilçesinin orta kuşağında, Kartal merkezinin doğusunda yer alır. Güneyinde sahil boyunca uzanan Kordonboyu, kuzeyinde Esentepe, batısında Karlıktepe, doğusunda ise Yunus Mahallesi bulunur. Marmaray'ın Kartal istasyonu mahallenin batı ucunda, Yunus istasyonu ise güneydoğu sınırına yakın konumdadır; bu da mahalleyi raylı sisteme yürüme mesafesinde tutar.

Arazi sahile yakın güney kesimden kuzeye, Esentepe yönüne doğru orta bir eğimle yükselir. Sanayi Caddesi, Ulunay Caddesi, Cengiz Topel Caddesi, Barbaros Hayrettinpaşa Caddesi ve Egemenlik Bulvarı mahallenin başlıca akslarıdır. Kartal'ın sanayi geçmişinin izleri, Sanayi Caddesi gibi adlarda ve cadde boylarındaki işyeri alanlarında hâlâ görülür.

Çavuşoğlu, nüfus bakımından Kartal'ın daha sakin mahallelerinden biridir. Ara sokaklarda orta yükseklikte apartmanlar, ana caddelerde ise zemin katı işyeri olan binalar ağırlıktadır. Türk Kızılayı Kartal Anadolu Lisesi ve Fatma Aliye Mesleki ve Teknik Anadolu Lisesi gibi okullar ile Kültür Parkı, mahallenin gündelik yaşamının önemli noktalarıdır.

02Çavuşoğlu'nda kentsel dönüşüm neden gündemde

İstanbul'daki deprem riski, Marmara Denizi'ndeki fay hatlarına yakın Kartal için de temel gündem maddesidir. Çavuşoğlu'ndaki binaların önemli bir kısmı, bugünkü deprem yönetmeliğinden önceki kurallarla yapılmıştır. Bu yapılarda beton dayanımının düşüklüğü, kolon ve kirişlerde yetersiz sargı donatısı ve yıllar içinde yapılan izinsiz değişiklikler riskin başlıca kaynaklarıdır.

Sahile yakın düşük kotlu kesimlerde zemin ve yeraltı suyu koşulları, kuzeydeki yüksek kesimlerden farklı olabilir. Bu nedenle yeni yapının temel tasarımı, parsele özel zemin etüdü olmadan konuşulmamalıdır. Aynı mahalle içinde bile iki parselin temel çözümü farklı çıkabilir.

Maliklerin binada gözlemlediği belirtiler de önemlidir: kolon ve kirişlerde paslanmış donatı izi, kabaran sıvalar, bodrumda sürekli nem, kapı ve pencerelerde zamanla oluşan sıkışmalar teknik incelemeyi öne çekmek için yeterli sebeplerdir. Ancak bu belirtiler tek başına karar vermeye yetmez; binanın gerçek durumu ancak karot ve donatı tespitine dayanan bir incelemeyle anlaşılır.

Çavuşoğlu'nun Kartal merkezine, sahile ve Marmaray'a yakınlığı, yeni yapılara olan talebi destekler. Bu durum, maliklerin yüklenicilerle görüşmelerinde elini güçlendirebilir; ancak doğru karar için önce teknik ve imar verisinin netleşmesi gerekir.

03Çavuşoğlu'nda küçük parseller ve parsel birleştirme

Çavuşoğlu'nun ara sokaklarında küçük ve dar parsellere sıkça rastlanır. Bu parsellerde yeni yönetmeliğin bahçe mesafeleri, otopark şartı ve asansör, merdiven gibi zorunlu alanlar, kullanılabilir daire alanını belirgin biçimde azaltabilir. Sonuçta tek başına yapılan bir dönüşüm, maliklerin beklentisini karşılamayabilir.

Böyle durumlarda komşu parsellerle birleşerek ortak proje yapmak önemli bir seçenektir. 6306 sayılı Kanun, riskli yapıların bulunduğu parsellerde tevhit (birleştirme) gibi işlemlere hisseleri oranında salt çoğunlukla karar verilebileceğini düzenler. Birleşme sonrasında:

• Daha düzgün daire planları ve verimli ortak alanlar elde edilebilir.
• Otopark ve sığınak gibi zorunlu alanlar daha ekonomik çözülebilir.
• Tek bir şantiye ile iki binanın yıkım ve inşaatı birlikte planlanabilir.

Birleşme kararı her parselin kendi malikleri tarafından alınır. Önce iki parselin imar durumunun birlikte incelenmesi ve ortak projenin maliklere sayısal olarak gösterilmesi gerekir.

04Çavuşoğlu'nda dönüşüm süreci adım adım

Çavuşoğlu'ndaki tipik bir apartmanda adımlar şöyle sıralanır. Her adımın ayrıntılı açıklamasını kentsel dönüşüm rehberimizde bulabilirsiniz.

1. Riskli yapı tespiti: Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca lisanslandırılmış kuruluş binayı inceler. Ayrıntılar riskli yapı tespiti sayfamızda.
2. Bildirim: Sonuç tapuya beyan olarak işlenir, maliklere e-Devlet üzerinden bildirilir ve muhtarlıkta ilan edilir; tespite süresi içinde itiraz edilebilir.
3. Malik kararı: Yeniden yapım modeli, gerekiyorsa parsel birleştirme ile birlikte, hisseleri oranında salt çoğunlukla kararlaştırılır.
4. Proje ve sözleşme: Projeler hazırlanır, yükleniciyle noterde düzenlenen sözleşme imzalanır.
5. Ruhsat, tahliye ve yıkım: Kartal Belediyesi'nden ruhsat alınır, bina boşaltılır ve kontrollü yıkım yapılır.
6. İnşaat ve teslim: Yapı denetim gözetiminde inşaat tamamlanır, iskan sonrası daireler teslim edilir.

Parsel birleştirme söz konusuysa tevhit işleminin tapuda tamamlanması, ruhsat başvurusundan önce planlanmalıdır.

05Çavuşoğlu'nda parsel, imar ve proje planlaması

Dönüşümün çerçevesini parselin imar durumu çizer. Tapu kaydındaki ada ve parsel numarasıyla TKGM Parsel Sorgu ekranında parselin sınırlarını ve yüzölçümünü görebilirsiniz. İmar bilgisi için ilk bakılacak yer Kartal Belediyesi E-İmar sistemidir; proje ve sözleşme kararlarında ise belediyeden alınan resmi imar durumu belgesi geçerlidir.

Çavuşoğlu'nda cadde cephesi olan parsellerde zemin katın ticari kullanıma uygun olup olmadığı, ara sokaklarda ise otopark çözümü projenin en belirleyici başlıklarıdır. Mevcut binadaki daire sayısı ile yeni projede çıkabilecek daire sayısı aynı olmayabilir. Bu nedenle daire sayısı ve metrekare üzerine söz vermeden önce avan proje ile somut bir yerleşim görmek gerekir.

Plan değişikliklerini izlemek de gerekir. Kartal Belediyesi askıya çıkan planları internet sitesinde duyurur ve askı süresi içinde itiraz edilebilir. Parseli etkileyen bir plan çalışması varsa proje kararı buna göre zamanlanmalıdır.

İmar tablosu netleştiğinde malikler, yükleniciyle kat karşılığı inşaat ile maliyeti kendilerinin üstlendiği anahtar teslim modeli karşılaştırabilir.

06Çavuşoğlu'nda okul ve yaya yoğunluğu olan sokaklarda şantiye

Çavuşoğlu'nda birden fazla okulun bulunması, bazı sokaklarda sabah ve öğleden sonra yaya trafiğinin yoğunlaşması anlamına gelir. Bu sokaklardaki bir dönüşüm şantiyesinde güvenlik planı daha da önem kazanır. Şantiye çevresinin perde ve bariyerle kapatılması, yaya geçişinin güvenli bir hatta yönlendirilmesi ve iş makinelerinin okul giriş çıkış saatleri dışında çalıştırılması temel önlemlerdir.

Yıkım öncesinde doğalgaz, elektrik ve su aboneliklerinin kapatılması, binanın tamamen boşaltıldığının teyit edilmesi ve komşu yapıların mevcut durumunun tutanakla kayda geçirilmesi gerekir. Toz ve gürültü kontrolü için sulama ve uygun çalışma saatleri, mahalle sakinleriyle ilişkinin sağlıklı kalmasını sağlar.

Dar sokaklarda beton mikseri, pompa ve kamyon gibi araçların giriş çıkışı da önceden planlanmalıdır. Araçların bekleyeceği alan, sokağın geçici olarak kapatılması gereken saatler ve gerekli izinler şantiye kurulmadan netleşirse, hem komşular hem de inşaat takvimi bu süreçten daha az etkilenir.

07Çavuşoğlu'nda kat malikleri için pratik öneriler

Çavuşoğlu gibi daha sakin ve yerleşik mahallelerde malikler çoğu zaman birbirini uzun süredir tanır. Bu, karar almayı kolaylaştıran bir avantajdır; yine de sürecin yazılı ve düzenli yürütülmesi, iyi niyetli anlaşmaların ileride sorun çıkarmasını önler. Aşağıdaki noktalar bu açıdan yol gösterir:

• Belgeleri erken toplayın: Tapu, onaylı proje ve yönetim planı olmadan teklifler sağlıklı karşılaştırılamaz.
• Komşu parselle erken konuşun: Birleşme ihtimali varsa, iki binanın malikleri karar sürecine birlikte başlamalıdır.
• Teklifleri aynı varsayımla isteyin: Daire alanı, malzeme listesi, teslim süresi ve kira desteği aynı temel üzerinden sorulmalıdır.
• Yalnızca metrekareye bakmayın: Hangi malike hangi kat ve cephenin düşeceği, metrekare kadar değer farkı yaratır.
• Kararları yazılı hale getirin: Toplantı kararlarını tutanağa geçirip tüm maliklerle paylaşın.
• Sözleşmeyi noterde yapın: Kat karşılığı inşaat sözleşmesi noterde düzenleme şeklinde yapılmalı ve imzadan önce bir hukukçuya inceletilmelidir.

08Aygünler İnşaat ile Çavuşoğlu'nda çalışmak

Aygünler İnşaat olarak Cevizli'deki ofisimizden Kartal'ın tüm mahallelerine hizmet veriyoruz. Çavuşoğlu'ndaki bir binada önce tapu ve imar verisini inceliyor, parsel küçükse komşu parsellerle birleşme seçeneğini de değerlendirmeye katıyoruz. Ardından maliklerle birlikte gerçekçi seçenekleri ortaya koyuyoruz.

Ön değerlendirmede parselin imar durumunu, tapudaki bağımsız bölümleri, binanın görünür hasarlarını ve yapılmış tadilatları not ediyor; maliklerin beklentilerini ve tahliye planını dinliyoruz. Bu bilgilerle hazırlanan özet, malik toplantısının somut veriler üzerinden yapılmasını sağlar.

Proje, ruhsat, yıkım ve inşaatı birlikte yürüttüğümüz kentsel dönüşüm hizmetimiz hakkında bilgi alabilirsiniz. Komşu mahallelerdeki koşullar için Karlıktepe ve Yunus sayfalarımıza göz atabilirsiniz. Parsel ve bina bilgilerinizi online teklif formu ile gönderdiğinizde, komşu parselle birleşme ihtimalini de içeren bir ön değerlendirmeyle size dönüyoruz.