Petrol İş Mahallesi'nde Kentsel Dönüşüm

01Petrol İş Mahallesi'nin konumu ve yapı dokusu

Petrol İş, Kartal'ın E-5 ile Marmara Denizi arasında kalan kesiminde yer alır. Batısında Atalar, kuzeyinde Esentepe, doğusunda Karlıktepe ve Yukarı, güneyinde ise sahil şeridini oluşturan Kordonboyu mahallesi bulunur. Mahalle doğrudan sahile değmez, ancak sahil şeridine yalnızca birkaç yüz metre uzaklıktadır.

Mahallenin içinden Marmaray banliyö hattı geçer. Başak istasyonu mahallenin güney sınırında, Atalar istasyonu ise batıda kısa bir yürüme mesafesindedir. Mahallenin ana yolu Üsküdar Caddesi'dir; Kızılay Bulvarı, Rahvanlar Caddesi, İnönü Caddesi ve Petrol İş Caddesi iç bağlantıları sağlar. Kartal Merkez Mezarlığı da mahalle sınırları içindedir. Yapı stoğu ağırlıklı olarak apartmanlardan oluşur; dar cepheli parseller ve bitişik yapılar mahallenin pek çok sokağında karşınıza çıkar.

Mahalle, Kartal Belediyesi hizmet binasının bulunduğu Yukarı Mahalle'ye ve ilçe merkezine yürüme mesafesindedir. Bu konum günlük yaşam açısından avantaj sağlarken, yoğun yapılaşma ve dar sokaklar şantiye planlamasında dikkat isteyen başlıklar arasına girer.

02Petrol İş'te kentsel dönüşüm neden gündemde

Deprem riski ve eskiyen yapı stoğu, Kartal'ın sahile yakın merkez mahallelerinde dönüşümü uzun süredir gündemde tutuyor. Petrol İş bu tartışmanın tam ortasındadır. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, Yukarı, Kordonboyu ve Petrol İş mahallelerinde yer alan yaklaşık 135 bin metrekarelik riskli alana ilişkin imar planlarının onaylandığını duyurmuştur. Kamuoyunda "Etap 1" ve "Etap 2" olarak anılan Kordonboyu bölgesi de bu çerçevede değerlendirilen alanlardandır.

Bu gelişmeler, mahalledeki her binanın aynı süreçten geçeceği anlamına gelmez. Bölgedeki bazı malikler, planlama ve uygulama sürecinin kendilerine yeterince anlatılmadığını dile getirmiştir. Bu durum, sürece girmeden önce kendi parselinizin hukuki ve teknik durumunu net biçimde öğrenmenin neden bu kadar önemli olduğunu açıkça gösteriyor.

Riskli alan tartışmalarının dışında kalan binalarda da tablo benzerdir. Güncel deprem yönetmeliklerinden önce yapılmış, zaman içinde kat ilavesi veya zemin katta tadilat görmüş binalarda taşıyıcı sistemin durumu ancak teknik incelemeyle anlaşılabilir. Bu incelemeyi ertelemek, hem güvenlik hem de planlama açısından malikleri belirsizlik içinde bırakır. Erken yapılan bir tespit ise maliklere, plan kararlarını ve seçenekleri sakin bir zamanda değerlendirme fırsatı verir.

03Petrol İş'te parseliniz riskli alan içinde mi?

Petrol İş'teki malikler için ilk soru, parselin ilan edilmiş riskli alan sınırları içinde olup olmadığıdır. Riskli alan içindeki uygulamalar, çoğunlukla tek tek binalar yerine ada veya etap ölçeğinde ve ilgili idarenin planlaması doğrultusunda yürür. Riskli alan dışındaki bir binada ise süreç, maliklerin yaptıracağı riskli yapı tespitiyle başlar ve parsel ölçeğinde ilerler.

Parselinizin durumunu Kartal Belediyesi'nin imar birimine yazılı olarak sorabilir, belediyenin internet sitesindeki e-İmar uygulamasını ve askıya çıkan planlar duyurularını takip edebilirsiniz. Riskli alanlara ilişkin planlar Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü'nde de ilan edilir. Tapu kaydınızdaki beyanlar hanesini kontrol etmek, binanız hakkında daha önce bir tespit yapılıp yapılmadığını görmenin en kısa yoludur.

Parseliniz riskli alan içindeyse, hak sahipliğinin nasıl belirleneceğini, değerlemenin hangi esaslarla yapılacağını ve uygulamanın hangi idare tarafından yürütüleceğini yazılı olarak öğrenmeniz önemlidir. Bu bilgiler netleşmeden özel bir yükleniciyle bağlayıcı bir anlaşma yapmak, ileride çözülmesi güç sorunlara yol açabilir.

04Petrol İş'te dönüşüm süreci adım adım

Riskli alan dışında kalan bir binada süreç, 6306 sayılı Kanun çerçevesinde şu sırayla ilerler. Önce malikler, Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca lisanslandırılmış bir kuruluşa riskli yapı tespiti yaptırır. Tespit tapuya işlenir, maliklere bildirilir ve kanunda öngörülen süre içinde itiraz yolu açıktır. Ardından parseldeki paydaşlar, hisseleri oranında salt çoğunlukla yeniden yapım yöntemine karar verir.

Karar sonrasında yüklenici ile noterde düzenlenen sözleşme imzalanır, imar durumuna uygun mimari ve statik projeler hazırlanır ve Kartal Belediyesi'nden yapı ruhsatı alınır. Bina boşaltılıp kontrollü biçimde yıkıldıktan sonra inşaat yapı denetim gözetiminde yürür ve iskânla tamamlanır. Riskli yapıların yıktırılması için maliklere kanunda üst sınırı belirlenmiş bir süre verilir; bu süre içinde yıkım yapılmazsa işlemi idare yürütebilir. Bu nedenle tespitten sonra karar ve proje aşamalarını geciktirmemek gerekir. Bu adımların ayrıntısını kentsel dönüşüm rehberimizde, tespit aşamasını ise riskli yapı tespiti sayfamızda anlattık.

05Petrol İş'te zemin, sahil yakınlığı ve demiryolu

Sahile yakın kesimlerde yeni bir yapının temel tasarımı, parsel bazında yapılacak zemin etüdüne dayanmalıdır. Yeraltı suyu seviyesi, zemin sınıfı ve kazı sırasında alınacak önlemler bu etütle netleşir. Bitişik nizamdaki parsellerde komşu binaların temellerini korumak için iksa sistemi gerekebilir; bu da hem süreyi hem maliyeti etkiler.

Marmaray hattına komşu parsellerde ise imar durumunda demiryoluna ilişkin ek koşullar bulunabilir. Yapı yaklaşma mesafeleri, şantiye girişleri ve çalışma düzeni bu koşullara göre planlanmalıdır. Bu nedenle hattın hemen yanındaki bir parselde proje çizmeden önce güncel imar durumunu ve ilgili kurum görüşlerini görmek gerekir.

Dar sokaklarda yürütülen şantiyelerde iş makinesi ve beton pompası için yer, malzeme depolama alanı ve yaya güvenliği önceden çözülmelidir. Komşu binaların mevcut durumunun yıkım öncesinde fotoğraf ve tutanakla kayda alınması, olası hasar iddialarının sağlıklı biçimde değerlendirilmesini sağlar.

06Petrol İş'teki kat malikleri için pratik öneriler

• Parselin riskli alan içinde olup olmadığını öğrenmeden yüklenici sözleşmesi imzalamayın.
• Tapu kaydınızı, hisse oranlarınızı ve bina üzerindeki şerhleri güncel olarak çıkarın.
• Malik toplantılarında alınan kararları tutanağa bağlayın; katılamayan maliklere yazılı bilgi verin.
• Teklifleri yalnızca daire metrekaresiyle değil; teslim süresi, malzeme listesi ve kira desteği gibi başlıklarla karşılaştırın.
• Vefat eden maliklerin mirasçılarını ve yurt dışında yaşayan paydaşları erkenden tespit edin; vekâlet ve intikal işlemleri zaman alır.
• Dükkân ve işyeri sahipleri, yeni projede ticari alanların konumunu ve büyüklüğünü sözleşmeye açıkça yazdırmalıdır.

Sık yapılan bir hata, imar durumu ve plan kararları netleşmeden yalnızca daire sayısı üzerinden pazarlığa başlamaktır. Kat karşılığı inşaat sayfamızda sözleşmede bulunması gereken başlıkları ayrıntılı olarak sıraladık.

07Petrol İş'te kat karşılığı mı, anahtar teslim mi?

Kat karşılığı modelinde inşaat bedeli, yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerle karşılanır. Malikler nakit ödeme yapmaz, ancak yeni binadaki payları imar haklarına ve yapılan pazarlığa göre belirlenir. Anahtar teslim modelde ise malikler inşaat bedelini üstlenir ve yeni binadaki bağımsız bölümlerin tamamı kendilerinde kalır.

Petrol İş gibi parsellerin küçük olabildiği yoğun bir mahallede imar hakkı, otopark çözümü ve ticari kullanım, iki model arasındaki tercihi doğrudan etkiler. Modeli seçmeden önce parselin gerçek yapılaşma potansiyelini görmek gerekir. Anahtar teslim inşaat modelini ayrıca anlattık.

Her iki modelde de sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılması, teslim süresinin, malzeme standartlarının ve gecikme hâlinde uygulanacak koşulların açıkça yazılması malikleri korur. Ticari bağımsız bölümü olan binalarda dükkânların yeni projedeki yeri de bu sözleşmenin parçası olmalıdır.

08Aygünler İnşaat ile Petrol İş'te çalışmak

Ofisimiz Cevizli Mahallesi Saraylar Caddesi'nde, Petrol İş'e Atalar üzerinden kısa bir mesafededir. Aygünler İnşaat olarak ilk görüşmede binanızın tapu kaydını, imar durumunu ve parselin riskli alan planlarıyla ilişkisini birlikte inceliyoruz. Sürecin hangi yoldan ilerleyeceği netleşmeden sizi bir sözleşmeye yönlendirmiyoruz. Malik toplantılarınıza katılarak soruları topluca yanıtlamayı ve her aşamada kimin neyi ne zaman yapacağını yazılı bir takvime bağlamayı tercih ediyoruz.

Kentsel dönüşüm hizmetimiz kapsamında proje, ruhsat, yıkım ve inşaat aşamalarını tek bir planla yönetiyoruz. Bitişik mahalleler için Yukarı Mahalle ve Kordonboyu sayfalarımıza da bakabilir, binanızın bilgileriyle online teklif formunu doldurabilirsiniz.