Yalı Mahallesi'nde Kentsel Dönüşüm

01Yalı Mahallesi'nin konumu ve yapı dokusu

Yalı, Kartal'ın doğu ucunda, Pendik ilçesiyle sınırda yer alır. Kuzeyinde Cumhuriyet, batısında Topselvi, güneybatısında Yunus mahalleleri bulunur; doğusunda Pendik'e bağlı Yeşilbağlar, güneyinde ise yine Pendik'e bağlı Sapanbağları mahalleleri yer alır. Adı sahili çağrıştırsa da Yalı deniz kıyısında değildir; Kartal'da sahil şeridine doğrudan değen mahalleler Kordonboyu ve Orhantepe'dir.

E-5 karayolu mahallenin içinden geçer ve yanyolu ana cephe oluşturur. Bağlar Caddesi, Topselvi Caddesi, Turgutpaşa Caddesi ve Hudut Caddesi mahallenin bilinen yollarıdır. M4 metro hattının Yakacık-Adnan Kahveci istasyonu mahallenin hemen kuzeyinde, Cumhuriyet tarafındadır; Marmaray'ın Yunus ve Pendik istasyonları da güneyde ulaşılabilir mesafededir.

Yalı, Kartal'ın yüzölçümü en küçük mahallelerinden biridir. Yapı stoğu ağırlıklı olarak farklı dönemlerde yapılmış apartmanlardan oluşur; E-5 kenarında zemin katı ticari kullanılan binalar, iç sokaklarda ise bitişik ya da birbirine yakın konut yapıları öne çıkar. Bu sıkı doku, dönüşümde komşu parsellerle ilişkiyi ve şantiye düzenini baştan planlamayı gerektirir.

02Yalı'da kentsel dönüşüm neden gündemde

İstanbul'un deprem riski, Kartal'ın tamamında olduğu gibi Yalı'da da güncel yönetmeliklerden önce yapılmış binaları gündeme taşıyor. Zaman içinde kat ilavesi görmüş, zemin katında dükkân tadilatı yapılmış ya da bakımı uzun süre ertelenmiş binalarda taşıyıcı sistemin gerçek durumu ancak teknik incelemeyle anlaşılabilir.

Sık dokulu bir mahallede bu konu yalnızca tek bir binayı ilgilendirmez. Bitişik binalardan birinin taşıyıcı sistemi deprem sırasında yanındaki yapıları da etkileyebilir. Bu nedenle Yalı'da dönüşüm kararı çoğu zaman yan yana birkaç parselin geleceğini birlikte düşünmeyi gerektirir.

Bunun yanında konfor meselesi de var: eski binalarda ısı yalıtımı, tesisat, asansör ve otopark gibi başlıklar bugünün beklentilerinin gerisinde kalabilir. Yeni bir bina, bu başlıkları deprem güvenliğiyle birlikte tek seferde çözer. Ancak son sözü her zaman binanın kendi teknik incelemesi söyler.

İnceleme sonucunda yeniden yapım tek seçenek olmayabilir. Taşıyıcı sistemi görece iyi durumdaki binalarda güçlendirme de masaya gelebilir. Ancak küçük parsellerde güçlendirme elemanları kullanım alanını daraltabildiği ve ticari zemin katları etkileyebildiği için bu seçeneğin maliyeti ve getirisi, yeniden yapım senaryosuyla yan yana konularak karşılaştırılmalıdır.

03Yalı'da ilçe sınırındaki parseller ve doğru muhatap

Sınır mahallesi olmanın pratik bir sonucu vardır: Bir parselin ruhsat ve imar işlemleri, tapuda kayıtlı olduğu ilçenin belediyesi üzerinden yürür. Yalı'daki bir parsel için muhatap Kartal Belediyesi'dir; ancak sınıra yakın sokaklarda arka ya da yan parselin Pendik'e bağlı olması mümkündür. Bu durumda iki parselin imar koşulları, plan kararları ve ruhsat süreçleri farklı belediyelere tabi olur.

Bu ayrım özellikle iki konuda önem kazanır. Birincisi, komşu parselle birleşerek tek proje yapmak isteyen malikler için parsellerin aynı ilçede olup olmadığı belirleyicidir. İkincisi, bitişik nizamda yapılacak yıkım ve kazıda komşu binanın güvenliği için yapılacak koordinasyon, farklı bir belediyenin sorumluluk alanındaki bir yapıyı da kapsayabilir.

Parselinizin ilçe, ada ve parsel bilgilerini Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün parsel sorgu uygulamasından, plan bilgilerini Kartal Belediyesi'nin e-İmar uygulamasından öğrenebilirsiniz. Proje kararı için ise belediyeden resmi imar durumu belgesi almak gerekir. Bu belge, parselin yapılaşma haklarını, yaklaşma mesafelerini ve varsa özel koşulları gösterdiği için bütün pazarlıkların başlangıç noktası olmalıdır.

04Yalı'da dönüşüm süreci adım adım

Tespit: İlk adım, maliklerin Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca lisanslandırılmış bir kuruluştan riskli yapı tespiti istemesidir. Tespit tutanağı binaya asılır, maliklere e-Devlet üzerinden bildirilir ve tapuya işlenir; itiraz için kanunda belirli bir süre öngörülmüştür.

Karar ve sözleşme: Parseldeki paydaşlar, hisseleri oranında salt çoğunlukla yeniden yapım yöntemine karar verir. Ardından yükleniciyle noterde düzenlenen sözleşme imzalanır; daire dağılımı, teslim süresi ve malzeme standartları bu sözleşmede yer alır.

Proje, ruhsat ve uygulama: İmar durumuna uygun projeler hazırlanır, Kartal Belediyesi'nden yapı ruhsatı alınır. Bina boşaltılıp kontrollü biçimde yıkılır, inşaat yapı denetim gözetiminde yürür ve iskânla tamamlanır. Riskli yapıların yıktırılması için maliklere kanunda üst sınırı belirlenmiş bir süre verildiğinden, tespitten sonra planlamayı geciktirmemek gerekir.

Her adımın ayrıntısını kentsel dönüşüm rehberimizde, tespit sürecini ise riskli yapı tespiti sayfamızda anlattık.

05Yalı'da E-5 kenarı ve iç sokaklarda proje planlaması

Yeni binada kaç daire olacağını eski binanın daire sayısı değil, parselin bugünkü imar hakları belirler. Yalı'da E-5 yanyoluna bakan parsellerde yapı yaklaşma mesafeleri, araç girişleri ve zemin kat kullanımı, iç sokaklardaki parsellerle aynı kurallara tabi olmayabilir. Ana yol kenarındaki gürültü ve toz gibi etkiler de cephe ve pencere tasarımında dikkate alınmalıdır.

İç sokaklardaki küçük parsellerde ise yönetmeliğin istediği otoparkı, merdiven ve asansör çekirdeğini aynı alana sığdırmak zorlaşabilir. Bu durumda aynı ilçedeki yan parselle birleşerek tek proje yapmak daha verimli bir sonuç verebilir. Birleşme her iki parselin maliklerinin uzlaşmasını gerektirir ve hisselerin yeni parselde nasıl karşılık bulacağı baştan yazılı olarak netleştirilmelidir.

E-5 kenarındaki binalarda zemin kattaki dükkânlar ve işyerleri, projenin hem teknik hem de ticari tarafını belirler. Ticari bölümlerin yeni binadaki konumu, cephe uzunluğu ve büyüklüğü sözleşmede açıkça tanımlanmalı, kiracıların tahliye takvimi de buna göre planlanmalıdır.

06Yalı'da zemin ve komşu yapı güvenliği

Projeye başlamadan önce parsel bazında yapılacak zemin etüdü, temel sistemini, kazı derinliğini ve gerekli iksa önlemlerini belirler. Etüt aynı zamanda yeni binanın deprem hesaplarında kullanılacak yerel zemin sınıfını da ortaya koyar. Komşu bir binanın zemin raporu fikir verse de kendi parseliniz için ayrı etüt yaptırmanız gerekir.

Bitişik nizamda yıkımdan önce komşu yapıların mevcut durumunun fotoğraf ve tutanakla kayda alınması, ortak duvar ve temellerin incelenmesi önemlidir. Dar sokaklarda iş makinesi ve malzeme sevkiyatı için alan sınırlı olduğundan çalışma saatleri ve yaya güvenliği önceden planlanmalıdır. Bu hazırlıkların izinlerle birlikte nasıl yürütüldüğünü yıkım hizmeti sayfamızda anlattık.

07Yalı'daki kat malikleri için pratik öneriler

• Tapu kaydınızı, parselin bağlı olduğu ilçeyi, hisse oranlarınızı ve şerhleri güncel olarak çıkarın.
• Komşu parsel malikleriyle erken tanışın; birleşme ve ortak şantiye düzeni ancak erken konuşulursa planlanabilir.
• Zemin katta dükkân varsa ticari bölümlerin yeni projedeki yerini ve kiracıların tahliye takvimini önceden konuşun.
• Teklifleri karşılaştırmak için daire büyüklüğü, teslim süresi, malzeme kalitesi ve taşınma desteğini içeren ortak bir liste hazırlayın.
• Her toplantının ardından kararları içeren kısa bir yazılı özeti tüm maliklerle paylaşın.
• Hisseli tapularda paydaşların güncel iletişim bilgilerini tek bir listede toplayın.

En sık rastlanan hata, imar durumu belli olmadan daire sayısı pazarlığına girişmektir. Önce parselin gerçek yapılaşma hakkını öğrenmek, sonra teklifleri aynı başlıklar altında karşılaştırmak daha sağlıklı bir yoldur. Kat karşılığı inşaat sayfamız, sözleşmeye girmeden önce kontrol etmeniz gereken maddeleri özetler.

08Aygünler İnşaat ile Yalı'da çalışmak

Ofisimiz Cevizli Mahallesi Saraylar Caddesi'ndedir; Yalı'ya E-5 üzerinden kolayca ulaşılır. Aygünler İnşaat olarak ilk görüşmede binanızın tapu ve imar durumunu, parselin komşu parsellerle ilişkisini ve şantiye koşullarını birlikte değerlendiriyoruz. Malikler isterse toplantılarına katılıp soruları birlikte yanıtlıyoruz. Sürecin her aşamasında kimin neyi ne zaman yapacağını yazılı bir takvime bağlıyor, bu takvimi tüm maliklerle paylaşıyoruz.

Kentsel dönüşüm hizmetimiz, proje ve ruhsattan yıkım ve inşaata kadar süreci tek bir muhatapla yürütmenizi sağlar. Komşu mahalleler için Topselvi ve Cumhuriyet sayfalarımıza bakabilir, binanızın bilgileriyle online teklif formunu doldurabilirsiniz.