Yukarı Mahallesi'nde Kentsel Dönüşüm

01Yukarı Mahalle'nin konumu ve yapı dokusu

Yukarı Mahalle, Kartal'ın merkezinde, E-5 ile sahil arasında kalan kesimde yer alır. Kuzeyinde ve batısında Petrol İş, doğusunda Karlıktepe, güneyinde ise sahil şeridini oluşturan Kordonboyu mahallesi bulunur. Mahalle doğrudan sahile değmez, ancak deniz kıyısına yalnızca birkaç yüz metre uzaklıktadır.

Kartal Belediyesi'nin hizmet binası Yukarı Mahalle'de, Belediye Caddesi üzerindedir. Üsküdar Caddesi, Egemenlik Bulvarı, Kızılay Bulvarı ve İstasyon Caddesi mahallenin bilinen akslarıdır. Marmaray hattı mahallenin güney kesiminden geçer; Kartal ve Başak istasyonları kısa yürüme mesafesindedir. Bu konum, mahalleyi ilçenin idari ve ticari hareketliliğinin tam ortasına yerleştirir. Günlük yaşam açısından avantajlı olan bu merkezilik, inşaat döneminde ise ulaşım ve şantiye planlamasını daha özenli kılar.

Yüzölçümü bakımından Yukarı, ilçenin en küçük mahalleleri arasında yer alır. Yapı stoğu, farklı dönemlerde yapılmış apartmanlar, zemin katı ticari kullanılan binalar ve kamu yapılarından oluşur. Dar parseller, bitişik nizam ve yoğun yaya trafiği, mahallede dönüşümün hem planlama hem de şantiye açısından özenle ele alınmasını gerektirir.

02Yukarı Mahalle'de kentsel dönüşüm neden gündemde

Kartal'ın sahile yakın merkez mahallelerinde eski yapı stoğu ve deprem riski, dönüşümü uzun süredir gündemde tutuyor. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın açıklamasına göre Yukarı Mahalle, Kordonboyu ve Petrol İş'te toplam yaklaşık 135 bin metrekarelik bir bölge riskli alan kapsamında ele alınmış ve bu alana ilişkin imar planları onaylanmıştır. Kamuoyunda "Etap 1" ve "Etap 2" olarak anılan Kordonboyu bölgesi de bu kapsamda değerlendirilen alanlardandır.

Bu gelişmeler bölge için önemli bir adım olsa da süreç herkes için aynı kolaylıkta ilerlemiyor. Bölgedeki bazı malikler, planlama ve uygulama sürecinin kendilerine yeterince anlatılmadığını, nerede yaşayacakları ve hangi desteklerden yararlanacakları konusunda net bilgi beklediklerini dile getirmiştir. Bu tablo, Yukarı Mahalle'deki maliklerin kendi parsellerinin durumunu resmi yoldan öğrenmesinin neden önemli olduğunu gösteriyor.

Riskli alan dışındaki binalarda da tablo benzerdir. Güncel deprem yönetmeliklerinden önce yapılmış, zaman içinde kat ilavesi veya dükkân tadilatı görmüş binalarda taşıyıcı sistemin gerçek durumu ancak teknik incelemeyle anlaşılabilir. İnceleme sonucunda bazı binalar için güçlendirme de değerlendirilebilir; ancak dar parsellerde ve ticari zemin katlı yapılarda bu seçeneğin maliyeti ve getirisi, yeniden yapım senaryosuyla birlikte karşılaştırılmalıdır.

03Yukarı Mahalle'de riskli alan ve hak sahipliği

Yukarı Mahalle'deki bir malikin ilk sorması gereken soru, parselin ilan edilmiş riskli alan sınırları içinde olup olmadığıdır. Bu ayrım önemlidir, çünkü riskli alanda dönüşüm tek tek binalar üzerinden değil, idarenin belirlediği ada veya etap ölçeğinde planlanır. Alan dışındaki bir binada ise ilk adımı malikler atar ve süreç kendi parselleri üzerinden yürür.

Parseliniz riskli alan içindeyse, şu konuları ilgili idareden yazılı olarak öğrenmeniz yararlı olur: hak sahipliğinin hangi esaslarla belirleneceği, mevcut taşınmazın nasıl değerleneceği, uygulamanın hangi idare tarafından yürütüleceği, tahliye dönemi için öngörülen destekler ve yeni projede size düşecek bağımsız bölümün nasıl belirleneceği. Bu sorular yanıt bulmadan herhangi bir yükleniciyle bağlayıcı anlaşmaya girmemenizi öneriyoruz.

Plan kararlarındaki değişiklikleri izlemek için Kartal Belediyesi'nin askıya çıkan planlar duyurularını ve Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü'nün plan ilanlarını düzenli olarak kontrol etmenizi öneriyoruz.

04Yukarı Mahalle'de dönüşüm süreci adım adım

Bu tablo, riskli alan dışındaki tekil bir binanın sürecini özetler. Riskli yapıların yıktırılması için maliklere kanunda üst sınırı belirlenmiş bir süre verildiği için tespitten sonra karar ve proje aşamalarını geciktirmemek gerekir. Ayrıntılar için kentsel dönüşüm rehberimize ve riskli yapı tespiti sayfamıza bakabilirsiniz.

05Yukarı Mahalle'de ilçe merkezinde şantiye düzeni

İlçe merkezinde inşaat yapmak, sakin bir konut sokağında çalışmaktan farklıdır. Kamu binaları, Marmaray istasyonlarına yönelen yaya trafiği ve ana caddelerdeki ticari hareketlilik, şantiyenin her aşamasını etkiler. Malzeme sevkiyatının saatleri, yaya yolu düzenlemeleri ve iş makinelerinin konumu yıkımdan önce netleşmelidir.

Bitişik nizamdaki dar parsellerde komşu yapıların mevcut durumunun yıkım öncesinde fotoğraf ve tutanakla kayda alınması, ortak duvar ve temellerin incelenmesi ve gerekiyorsa iksa sistemiyle kazı yapılması temel adımlardır. Yıkım hizmetimiz, izin süreçlerini ve bu güvenlik adımlarını birlikte planlar.

Zemin katında dükkân bulunan binalarda esnafın tahliye takvimi de şantiye planının bir parçasıdır. Ticari kiracılarla erken konuşmak, hem işyerlerinin taşınmasını kolaylaştırır hem de yıkım takviminde beklenmedik gecikmelerin önüne geçer.

06Yukarı Mahalle'de parsel, imar ve zemin

Yeni binanın büyüklüğünü mevcut daire sayısı değil, parselin güncel imar durumu belirler. Kartal Belediyesi'nin e-İmar uygulamasından plan bilgilerine, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün parsel sorgu uygulamasından ada ve parsel sınırlarına ulaşabilirsiniz. Riskli alan planlarının gündemde olduğu bir bölgede, proje kararı için resmi imar durumu belgesini almak ve plan değişikliklerini takip etmek özellikle önemlidir.

Sahile yakın kesimlerde yeni binanın temel tasarımı, parsel bazında yapılacak zemin etüdüne dayanmalıdır. Etüt, yeraltı suyunun hangi derinlikte olduğunu, zeminin sınıfını ve kazıda hangi önlemlerin gerektiğini ortaya koyar. Marmaray hattının hemen yanındaki parsellerde imar durumu, demiryoluna ilişkin ek şartlar da içerebilir.

Dar parsellerde yönetmeliğin istediği otoparkı, merdiven ve asansör çekirdeğini aynı alana sığdırmak zorlaşabilir. Riskli alan dışında kalan parsellerde, yan parselle birleşerek tek proje yapmak daha verimli bir sonuç verebilir. Bu seçenek iki parselin maliklerinin uzlaşmasını gerektirir ve hisselerin birleşik parselde nasıl karşılık bulacağı baştan yazılı olarak netleştirilmelidir.

07Yukarı Mahalle'deki kat malikleri için pratik öneriler

• Parselin riskli alan sınırları içinde kalıp kalmadığını resmi yoldan teyit etmeden hiçbir sözleşmeye imza atmayın.
• Tapu kaydınızı, hisse oranlarınızı ve beyanlar hanesindeki kayıtları güncel olarak çıkarın.
• İdareyle yapılan yazışmaları ve size yapılan bildirimleri düzenli olarak saklayın.
• Dükkân sahipleri, ticari bölümlerin yeni projedeki yerini ve büyüklüğünü sözleşmeye açıkça yazdırmalıdır.
• Toplantı kararlarını tutanakla belgeleyin ve bütün maliklerin bu belgelere erişebilmesini sağlayın.
• Tebligatların size ulaşabilmesi için tapudaki adres ve iletişim bilgilerinizi güncel tutun.

Sık yapılan bir hata, plan kararları ve hak sahipliği netleşmeden yalnızca daire sayısı üzerinden pazarlık yapmaktır. Sözleşmede yer alması gereken başlıkları kat karşılığı inşaat sayfamızda madde madde sıraladık.

08Aygünler İnşaat ile Yukarı Mahalle'de çalışmak

Ofisimiz Cevizli Mahallesi Saraylar Caddesi'ndedir; Yukarı Mahalle'ye kısa bir mesafededir. İlk görüşmede Aygünler İnşaat olarak önce parselinizin riskli alan içinde mi dışında mı kaldığını, ardından tapu ve imar durumunu sizinle birlikte netleştiriyoruz. Yol haritası belli olmadan herhangi bir sözleşme önermiyoruz. Malik toplantılarınıza katılarak soruları topluca yanıtlıyor, her aşamayı yazılı bir takvime bağlıyoruz.

Kentsel dönüşüm hizmetimiz kapsamında, parselin durumuna uygun yolu belirledikten sonra proje, ruhsat, yıkım ve inşaatı aynı ekip içinde planlıyoruz. Komşu mahalleler için Petrol İş ve Kordonboyu sayfalarımıza bakabilir, binanızın bilgileriyle online teklif formunu doldurabilirsiniz.