Kartal'da Kentsel Dönüşüm

01Kartal'da kentsel dönüşüm neden gündemde

Kartal, İstanbul'un Anadolu yakasında sahil yolu ile E-5 (D-100) karayolu çevresinde ve bu hattın kuzeyindeki yamaçlarda gelişmiş, Marmaray ve M4 metrosuyla şehrin geri kalanına bağlanan bir ilçedir. Ulaşım imkânları geliştikçe konut talebi artmış, ilçede farklı dönemlerin yönetmeliklerine göre yapılmış binalar yan yana kullanılmaya devam etmiştir. Bu binaların bir kısmı bugün de güvenli olabilir, bir kısmı ise taşıyıcı sistem, beton kalitesi, donatı detayları ya da zemin koşulları nedeniyle risk taşıyabilir. Hangisinin hangisi olduğu tahminle değil, ölçüm ve analizle anlaşılır.

Kentsel dönüşüm bu nedenle yalnızca eski bir binanın yenisiyle değiştirilmesi değildir. Kat maliklerinin can güvenliğini, mülkiyet haklarını ve yaşam düzenini birlikte ilgilendiren, hukuki ve teknik adımları olan bir süreçtir. Doğru kurgulanmış bir dönüşüm; güncel deprem yönetmeliğine göre projelendirilmiş, otopark ve tesisat ihtiyaçları çözülmüş, bağımsız denetim altında inşa edilmiş bir binayla sonuçlanır. Aceleyle kurgulanmış bir süreç ise uzayan şantiyeler, ödenmeyen kira yardımları ve yarım kalan binalar gibi sorunlara yol açabilir.

Aygünler İnşaat olarak Kartal'daki dönüşümleri binanın teknik durumu, parselin imar hakları ve maliklerin beklentileri üzerinden birlikte değerlendiriyoruz. Mahallelere göre öne çıkan konuları Kartal mahalleleri sayfamızda bir araya getirdik.

Dönüşümü şekillendiren parsel ve yapı özellikleri

Aynı mahallede yan yana duran iki binanın dönüşümü bile birbirinden çok farklı sonuçlanabilir. Bunun nedeni, sonucu belirleyen etkenlerin büyük bölümünün bina değil parsel ölçeğinde olmasıdır. Keşif sırasında özellikle şu başlıkları inceliyoruz:

• İmar planı ve yapılaşma hakkı: Emsal, taban alanı, kat adedi ve çekme mesafeleri yeni binanın büyüklüğünü doğrudan belirler. Planlarda değişiklik süreci varsa, Kartal Belediyesinde askıya çıkan planlar da takip edilmelidir.
• Parsel büyüklüğü ve biçimi: Dar ve derin parsellerde otopark ve çekirdek yerleşimi zorlaşır; komşu parselle birleştirme bazen daha verimli bir proje sağlar. Üzerindeki yapıların tamamı riskli olan parsellerin birleştirilmesine her parselde ayrı ayrı salt çoğunlukla karar verilebilir, boş bir parselin dahil edilmesi ise o parseldeki maliklerin oybirliğini gerektirir.
• Bitişik ya da ayrık nizam: Bitişik nizamdaki binalarda yıkım, kazı ve temel imalatı komşu yapıların güvenliği gözetilerek planlanır.
• Zemin koşulları: Sahile yakın parseller ile yamaçtaki parseller farklı temel ve iksa çözümleri gerektirebilir; kesin karar zemin ve temel etüdüyle verilir.
• Ticari birimler: Zemin katında dükkân bulunan binalarda ticari alanların konumu ve büyüklüğü paylaşımın önemli bir parçasıdır.

Bu etkenleri ilk görüşmede kabaca, keşif sonrasında ise belgelerle değerlendirip maliklerle yazılı olarak paylaşıyoruz. Böylece paylaşım önerisi, varsayımlarıyla birlikte tartışılabilir hale gelir.

026306 sayılı Kanun dönüşüme hangi imkânları tanır

Kentsel dönüşümün temel dayanağı 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve bu Kanunun Uygulama Yönetmeliğidir. Uygulamaları Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığına bağlı Kentsel Dönüşüm Başkanlığı yürütür. Kanun üç temel kavram üzerine kuruludur:

• Riskli yapı: Riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapı.
• Riskli alan: Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan ve Cumhurbaşkanınca kararlaştırılan alan.
• Rezerv yapı alanı: Kanun kapsamındaki uygulamalarda kullanılmak üzere belirlenen alan.

Tek bir apartmanın ya da birkaç binanın yenilendiği dönüşümler genellikle riskli yapı yolundan ilerler. Bu yolda maliklerin yararlanabileceği başlıca imkânlar şunlardır:

• Yeniden yapım kararının oybirliği yerine hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla alınabilmesi.
• Kanun kapsamındaki işlemlerde noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alınan harç ve ücretler ile damga vergisi gibi kalemlerde istisnalar.
• Mevcut inşaat alanının bir buçuk katına kadar olan yeni inşaat alanı için belediyelerce harç ve ücret alınmaması.
• Anlaşmayla tahliye edilen yapılarda kira yardımı, kredi kullananlar için ise faiz desteği verilebilmesi.

Yardım ve desteklerin tutarı, süresi ve koşulları Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca belirlenir ve zaman içinde güncellenebilir. Bu nedenle başvuru öncesinde güncel koşulların resmi kanallardan teyit edilmesini öneriyoruz. Kavramların ve adımların daha ayrıntılı anlatımı için kentsel dönüşüm rehberimize göz atabilirsiniz.

03İlk adım: riskli yapı tespiti

Apartman ölçeğindeki dönüşümlerin hukuki başlangıç noktası riskli yapı tespitidir. Tespit, binanın maliklerinden biri veya kanuni temsilcisinin başvurusuyla, masrafı maliklere ait olmak üzere Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca lisanslandırılmış bir kurum ya da kuruluşa yaptırılır. Lisanslı kuruluşun mühendisleri binada rölöve alır, beton numuneleri ve donatı bilgisi toplar; analiz, Başkanlığın belirlediği esaslara ve elektronik yazılım programına göre yapılır.

Rapor Müdürlükçe incelenip uygun bulunursa bina, tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenmek üzere tapu müdürlüğüne bildirilir. Tespite ilişkin tutanak binaya asılır, maliklere e-Devlet üzerinden bildirilir ve ilgili muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan edilir. Malikler, muhtarlıktaki ilanın son gününden itibaren on beş gün içinde tespite itiraz edebilir; itirazlar üniversite öğretim üyelerinin de yer aldığı teknik heyetlerce incelenir.

Tespiti firmamız yapmaz; bu yetki, dönüşümü üstlenecek yükleniciden bağımsız lisanslı kuruluşlara aittir. Bizim görevimiz belgeleri hazırlamak, inceleme gününü maliklerle birlikte planlamak ve raporun sonucunu açık bir dille anlatmaktır. Bu aşamanın ayrıntıları için riskli yapı tespiti sayfamızı inceleyebilirsiniz.

Rapor binanın riskli olmadığını gösterirse 6306 sayılı Kanunun sağladığı imkânlar bu bina için kullanılamaz; ancak bu sonuç, binanın her açıdan yeterli olduğu anlamına da gelmez. Böyle durumlarda maliklerle birlikte binanın bakım ihtiyaçlarını, güncel deprem yönetmeliğine göre ayrıntılı bir performans değerlendirmesinin gerekip gerekmediğini ve uzun vadeli seçenekleri konuşuyoruz.

04Kat malikleri kararı: salt çoğunluk nasıl hesaplanır

Riskli yapı tespitinden sonra binanın yeniden yapımına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı gibi yöntemlere, parsellerin birleştirilmesine ve payların satışına hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilir. Burada belirleyici olan malik sayısı değil, arsa paylarının toplamıdır. Arsa payları eşit dağılmamış bir binada dairelerin yarısından fazlasının sahibi karara katılsa bile arsa payı çoğunluğu sağlanmamış olabilir; bu nedenle hesap her zaman tapudaki paylar üzerinden yapılmalıdır.

Uygulama Yönetmeliğine göre maliklerden birinin istemiyle bütün malikler toplantıya çağrılır. Toplantının yeri ve zamanı muhtarlıkta ya da bina henüz yıkılmamışsa bina kapısında on beş gün süreyle ilan edilerek veya noter aracılığıyla bildirilir. Toplantıda alınan karar tutanağa bağlanır ve imzalanır. Karar ile anlaşma şartlarını içeren teklif, karara katılmayan maliklere usulüne uygun biçimde bildirilir. Verilen süre içinde katılım sağlanmazsa bu maliklerin arsa payları, Müdürlük bünyesindeki komisyonca belirlenen rayiç değerden az olmamak üzere öncelikle anlaşan paydaşlara açık artırmayla satılabilir.

Bu aşamadaki usul eksiklikleri, ilerleyen aylarda hem satış dosyasını hem de ruhsat başvurusunu doğrudan etkiler. Toplantı çağrısı, ilan, tutanak ve bildirim belgelerinin eksiksiz olması için süreci yazılı bir kontrol listesiyle yürütüyoruz. Ayrıca Kanun, Başkanlıkça lisanslandırılan kentsel dönüşüm danışmanlık ve müzakere kuruluşlarının karar ve uyuşmazlık süreçlerinde hizmet verebilmesine imkân tanır; anlaşmazlık yaşanan binalarda bu yolu da maliklerle birlikte değerlendiriyoruz.

05Sözleşme ve paylaşım: güvence yazılı olandır

Karar alındıktan sonra maliklerle yüklenici arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanır. Taşınmaz devrini içeren bu sözleşmenin geçerli olması için resmi şekilde, yani noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekir; yalnızca imzaların onaylandığı bir metin bu şartı karşılamaz. Sözleşmede en az şu konuların açıkça yer almasını öneriyoruz:

• Yeni projedeki bağımsız bölümlerin maliklere dağılımı ve eşleştirme yöntemi
• Brüt ve net alan tanımları ile her malike teslim edilecek alan
• İşe başlama ve teslim tarihleri, gecikme halinde uygulanacak ceza
• Kira yardımının tutarı, süresi ve ödeme günü
• Tapu devrinin inşaatın ilerlemesine bağlanması ve teminatlar
• Malzeme ve işçilik şartnamesi

Riskli yapıların bulunduğu parsellerde yapım işini üstlenen müteahhit, yapı ruhsatı alınmadan önce mevzuatta belirlenen teminatı idareye vermek ya da bina tamamlama sigortası yaptırmak zorundadır. Paylaşım oranını belirleyen etkenleri, teminat türlerini ve fesih koşullarını kat karşılığı inşaat sayfamızda ayrıntılı olarak anlattık.

06Tahliye, kira yardımı ve yıkım

Riskli yapı tespiti kesinleştiğinde idare, maliklerden yapıyı tahliye etmelerini ve yıktırmalarını ister; bunun için doksan günü geçmemek üzere süre verilir. Bu süre içinde yapı maliklerce yıktırılmazsa elektrik, su ve doğal gaz hizmetlerinin durdurulması istenebilir ve yıkım idari makamlarca yapılabilir; masraflar hisseleri oranında maliklerden tahsil edilir. Bu nedenle karar ve sözleşme hazırlığını tespit sürecine paralel yürütmek, maliklerin zaman kaybetmemesi açısından önemlidir.

Anlaşmayla tahliye edilen yapıların maliklerine Başkanlıkça kararlaştırılan aylık kira yardımı yapılabilir; kiracı olarak oturanlara da bir defaya mahsus yardım yapılabilir. Başvurular, tahliye veya yıkımdan sonra mevzuatta belirtilen süre içinde ilgili Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne yapılır. Aynı kişi, dönüşüm projeleri kapsamında hem kira yardımından hem faiz desteğinden yararlanamaz. Yükleniciyle imzalanan sözleşmedeki kira yardımı ise bu yardımdan bağımsız bir taahhüttür ve sözleşmede ayrıca tanımlanmalıdır.

Riskli yapılarda yıkım ruhsatı, maliklerden birinin ya da birkaçının başvurusu üzerine, yapının tahliye edildiğini ve aboneliklerin kapatıldığını gösteren belgeler sunulduğunda maliklerin muvafakati aranmaksızın düzenlenir. Yıkımdan önce asbest kontrolü, seçici yıkım ve atık yönetimi planlanır; bitişik binalar için mevcut durum tespiti yapılır. Bu adımların ayrıntısı yıkım hizmeti sayfamızda yer alıyor.

07Yeni binanın projelendirilmesi, ruhsat ve yapım

Yeni binanın tasarımı, parselin imar durumunun öğrenilmesiyle başlar. Kartal'daki parseller için ön bilgi Kartal Belediyesinin E-İmar hizmetinden görülebilir; kesin imar durumu belediyeden alınır. Ardından zemin ve temel etüdü yapılır, mimari, statik, mekanik ve elektrik projeleri Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği ve imar mevzuatına göre hazırlanır. Otopark, sığınak, bodrum katların kullanımı ve ticari birimler bu aşamada netleşir.

Projeler onaylandıktan sonra Kartal Belediyesinden yapı ruhsatı alınır. Yapı, 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun kapsamında bağımsız bir yapı denetim kuruluşunun denetiminde inşa edilir. Denetim kuruluşu projeleri inceler, malzeme ve imalatı kontrol eder, beton ve diğer deneyleri laboratuvarda yaptırır, ruhsata aykırılık gördüğünde idareye bildirir.

6306 kapsamındaki parsellerde müteahhit payına düşen bağımsız bölümlerin satışı, inşaatın ilerleme seviyesine göre ve idarenin iznine bağlı olarak yapılabilir. Bu kural, inşaat tamamlanmadan müteahhit payının tamamının satılmasını önleyerek maliklere ek bir güvence sağlar. Yapım aşamasının kapsamını ve malzeme şartnamesinin nasıl hazırlandığını anahtar teslim inşaat sayfamızda anlatıyoruz.

İnşaat tamamlandığında yapı denetim kuruluşunun raporu ve ilgili kurumlardan alınan belgelerle yapı kullanma izin belgesi, yani iskân alınır. Kat irtifakı kat mülkiyetine çevrilir ve her malikin tapusu yeni bağımsız bölümü üzerinden düzenlenir. Teslim, daire daire yapılan kontrolle ve imzalı bir tutanakla gerçekleşir; varsa eksik işler listeye yazılır ve takip edilir. Yeni binada ortak giderlerin ve ortak alanların nasıl yönetileceğini düzenleyen yönetim planı da bu aşamada malikler için hazır hale getirilir.

08Aygünler İnşaat ile süreç nasıl ilerler

İlk görüşmeyi Cevizli'deki ofisimizde ya da binanızda, bina yöneticisi ve kat malikleriyle birlikte yapıyoruz. Bu görüşmede tapu kayıtlarını, varsa eski projeleri ve binanın genel durumunu değerlendiriyor, dönüşümün hangi yolla ilerleyebileceğini ve maliklerden hangi belgelerin gerekeceğini yazılı olarak paylaşıyoruz. Ofisimizin bulunduğu mahalleye ilişkin notlarımızı Cevizli kentsel dönüşüm sayfasında bulabilirsiniz.

Çalışma biçimimiz dört ilkeye dayanır:

• Tek muhatap: Malikler süreç boyunca aynı ekiple görüşür; toplantı tutanakları ve kararlar yazılı olarak paylaşılır.
• Önce hesap, sonra imza: Paylaşım önerisi, imar durumu ve maliyet varsayımlarıyla birlikte gerekçeli olarak sunulur.
• Belgelenmiş ilerleme: İnşaat süresince düzenli ilerleme bilgisi verilir ve fotoğraf kaydı tutulur.
• Mevzuata bağlılık: Ruhsat, yapı denetimi, iş güvenliği ve atık yönetimi kurallarına eksiksiz uyulur.

Binanız için ilk değerlendirmeyi başlatmak isterseniz online teklif formunu doldurabilirsiniz. Ada, parsel ve bina yaşı gibi bilgileri paylaşmanız, keşif öncesi ön incelemeyi hızlandırır.