Hürriyet Mahallesi'nde Kentsel Dönüşüm

01Hürriyet Mahallesi'nin konumu ve yapı dokusu

Hürriyet Mahallesi, Kartal ilçesinin doğu ucunda yer alır. Kartal içinde Cumhuriyet ve Yakacık Çarşı mahalleleriyle, doğu ve güneydoğuda ise Pendik ilçesinin Velibaba, Çınardere ve Yeşilbağlar mahalleleriyle sınır komşusudur. Güney ucu E-5 (D-100) karayoluna yaklaşır; M4 metro hattının Yakacık-Adnan Kahveci istasyonu mahallenin güneybatı sınırındadır.

Hürriyet, Kartal'ın en kalabalık mahallelerinden biridir ve geniş bir alana yayılır. Arazisi E-5 kuşağından kuzeye, Yakacık tepelerine doğru belirgin ve yer yer dik biçimde yükselir; bu yönüyle Kartal'ın en eğimli mahallelerinden biri sayılabilir. Mithatpaşa Caddesi, Adnan Kahveci Caddesi, Abdi İpekçi Caddesi, Ayazma Caddesi, Olimpiyat Caddesi ve Vatansever Caddesi başlıca akslardır.

Yapı stoğu ağırlıklı olarak yoğun apartman dokusundan oluşur. Bunun yanında çok bloklu büyük siteler, E-5'e yakın kesimde ticari ve kurumsal yapılar ile dönüşüm sonrası yükselen yeni projeler bulunur. Pendik sınırına yakın sokaklarda adres ile tapu kaydındaki ilçe bilgisinin örtüştüğünü kontrol etmek, imar ve ruhsat başvurusunun doğru belediyeye yapılması için önemlidir.

02Hürriyet Mahallesi'nde kentsel dönüşüm neden gündemde

Kartal, Marmara Denizi'ndeki fay hatlarına yakın kıyı ilçelerinden biridir ve deprem güvenliği tüm mahallelerin ortak gündemidir. Hürriyet'te bu gündemi güçlendiren iki etken öne çıkar: yoğun ve farklı dönemlerden kalma yapı stoğu ile dik yamaç arazisi. Bugünkü deprem yönetmeliğinden önce yapılmış binalarda düşük beton dayanımı ve yetersiz donatı detayları sık görülürken, yamaçtaki binalarda temel, bodrum perdeleri ve istinat yapıları da ayrıca değerlendirilmelidir.

Mahalle, Kartal'da kamuoyunun yakından izlediği site dönüşümlerine de sahne oldu. Bu örnekler hem dönüşümün mümkün olduğunu hem de yanlış yüklenici seçiminin süreci ne kadar uzatabileceğini gösterdi.

Kartal Belediyesi, İBB ve KİPTAŞ ile yaptığı dönüşüm iş birliği protokolünü duyururken E-5 üstü mahallelerdeki kronikleşmiş sorunlara dikkat çekti. Hürriyet de bu kuşakta yer alır. Ayrıca belediyenin açıklamalarına göre mahallenin ana caddelerinde yağmur suyu altyapısı yenilenmiş, çalışmalar ara sokaklara yayılmıştır; bu, yamaç parsellerde drenaj tasarımı yapılırken dikkate alınması gereken bir veridir.

03Hürriyet Mahallesi'nde büyük site dönüşümlerinden çıkan dersler

Hürriyet Mahallesi'ndeki Kaper Sitesi, riskli yapı olarak tespit edildikten sonra bir yükleniciyle anlaşılarak yıkılmış, ancak yüklenicinin ekonomik sorunlar nedeniyle işi bırakmasıyla hak sahipleri uzun bir bekleyişe girmişti. Proje daha sonra İBB'nin KİPTAŞ şirketinin desteğiyle yeniden ele alındı, tamamlandı ve konutlar hak sahiplerine teslim edildi. Mahalledeki Metem Birlik Sitesi'nin dönüşüm süreci de KİPTAŞ desteğiyle ilerledi.

Bu örneklerden kat malikleri için çıkan dersler açıktır:

• Yüklenicinin mali ve teknik yeterliliği, verdiği metrekare teklifinden daha önemlidir. Tamamlanmış işler, şantiye organizasyonu ve finansman yapısı mutlaka sorulmalıdır.
• Sözleşmede iş programı aşamalarıyla birlikte yazılmalı, gecikme halinde uygulanacak yaptırımlar açıkça tanımlanmalıdır.
• Fesih yolu bilinmelidir: 6306 sayılı Kanun, müteahhitten kaynaklanan sebeplerle işe belirli süre içinde başlanmaması veya işin uzun süre durması halinde, maliklerin hisseleri oranında salt çoğunlukla fesih kararı alıp Kentsel Dönüşüm Başkanlığına başvurabileceğini düzenler.

04Hürriyet Mahallesi'nde dönüşüm süreci adım adım

Süreç tek apartmanda da büyük sitede de aynı temel adımlardan geçer; sitelerde ise her adım daha fazla koordinasyon ister. Ayrıntılar için kentsel dönüşüm rehberimize bakabilirsiniz.

1. Riskli yapı tespiti: Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca lisanslandırılmış kuruluş binayı inceler; sitelerde her blok ayrı bir yapı olarak değerlendirilir. Ayrıntılar riskli yapı tespiti sayfamızda.
2. Bildirim ve itiraz: Riskli yapı kaydı tapunun beyanlar hanesine işlenir; malikler e-Devlet ve muhtarlık ilanıyla bilgilendirilir ve süresi içinde itiraz edebilir.
3. Malik kararı: Yeniden yapım modeli hisseleri oranında salt çoğunlukla belirlenir ve imzalı tutanakla belgelenir.
4. Yüklenici seçimi ve sözleşme: Teklifler aynı varsayımlarla karşılaştırılır, noterde düzenlenen sözleşme imzalanır.
5. Zemin etüdü, proje ve ruhsat: Yamaç koşullarına göre projeler hazırlanır, Kartal Belediyesi'nden ruhsat alınır.
6. Tahliye, yıkım, inşaat ve teslim: Bina boşaltılıp yıkılır, yapı denetim gözetiminde inşaat tamamlanır, iskan sonrası teslim yapılır.

Büyük sitelerde tahliye ve yapım etaplı planlanabilir. Önce riskli bulunan ya da maliklerin hazır olduğu bloklarla başlamak, sitenin tamamının aynı anda boşalmasını önler; ancak bu durumda ortak alanların, otoparkın ve şantiye girişinin her etapta nasıl kullanılacağı baştan kararlaştırılmalıdır.

05Hürriyet Mahallesi'nde dik yamaç ve zemin koşulları

Hürriyet'in yer yer dik arazisi, yeni yapının tasarımında belirleyicidir. Zemin etüdü burada yalnızca bir ruhsat belgesi değil, temel sisteminin, kazı derinliğinin ve istinat çözümlerinin seçildiği ana veridir. Eğimli arazide zemin tabakaları kısa mesafede değişebilir; bu yüzden sondaj noktalarının parselin tamamını temsil edecek şekilde seçilmesi gerekir.

Yamaç parsellerde kazı, komşu parsellerin güvenliğini de ilgilendirir. Üst kottaki komşu binanın temeli kazı sınırına yakınsa, iksa sistemi kurulmadan derin kazıya başlanmamalıdır. Yamaçtan gelen yüzey ve yeraltı suyu için drenaj ve su yalıtımı, bodrum katların uzun ömürlü olması açısından baştan tasarlanmalıdır.

Bu kalemler maliyeti ve süreyi doğrudan etkiler. Yükleniciden alınan tekliflerde zemin etüdü, iksa, istinat ve drenajın dahil olup olmadığı açıkça yazılmazsa, şantiye başladıktan sonra ek maliyet tartışmaları kaçınılmaz olur.

06Hürriyet Mahallesi'nde parsel ve imar planlaması

İlk adım, parselin sınırlarını TKGM Parsel Sorgu ekranında, plan bilgisini ise Kartal Belediyesi E-İmar sisteminde kontrol etmektir. Hürriyet gibi geniş bir mahallede yakın sokaklar arasında bile plan kararları değişebildiği için, avan projeye belediyeden alınan güncel imar durumu belgesiyle başlanmalıdır.

Büyük sitelerde ilk soru, blokların tek bir parsel üzerinde mi yoksa ayrı parsellerde mi olduğudur. Kanun, riskli yapının bulunduğu parselde kararın, yapının paydaşı olup olmadıklarına bakılmaksızın paydaşların hisseleri oranında salt çoğunluğuyla alınacağını düzenler. Bu yüzden aynı parseldeki tüm blokların malikleri sürecin tarafıdır.

Hürriyet'in eğimli yollarında parsel cephesinin hangi yola baktığı ve yolun kotu, bina girişinin, otopark rampasının ve sığınak gibi zorunlu alanların yerini belirler. Bu nedenle imar durumu belgesinin yanında güncel bir halihazır harita ile parselin yol ilişkisini görmek, avan projeyi gerçekçi kılar.

İmar verisi netleştiğinde malikler kat karşılığı inşaat ile maliyetin maliklerce karşılandığı anahtar teslim inşaat arasında karşılaştırma yapabilir.

07Hürriyet Mahallesi'nde kat malikleri için pratik öneriler

• Temsilci heyeti seçin: Özellikle sitelerde, yüklenicilerle görüşmeleri birkaç kişilik bir heyetin yürütmesi kararların dağılmasını önler.
• Referans yerine kanıt isteyin: Yüklenicinin tamamladığı işleri yerinde görün, ruhsat ve iskan bilgilerini kontrol edin.
• Teklifleri aynı ölçüyle okuyun: Brüt ve net alan, malzeme listesi, teslim süresi ve kira desteği her teklifte aynı şekilde tanımlanmalıdır.
• Zemin kalemlerini netleştirin: İksa, istinat ve drenajın kimin sorumluluğunda olduğu sözleşmede yazmalıdır.
• Kararları belgeleyin: Salt çoğunlukla alınan kararlar, anlaşan maliklerin imzaladığı tutanakla kayda geçirilmeli ve tüm maliklere duyurulmalıdır.
• Kamu destekli seçenekleri araştırın: Kira yardımı ve yapım için yardım gibi destekler ile KİPTAŞ iş birliği koşulları ilgili kurumlardan teyit edilmelidir.

08Aygünler İnşaat ile Hürriyet Mahallesi'nde çalışmak

Aygünler İnşaat olarak çalışma alanımız Kartal'ın tamamıdır; ofisimiz Cevizli'dedir. Hürriyet'teki bir binayı değerlendirirken tapu ve imar verisinin yanında parselin eğimini, komşu parsellerle kot ilişkisini ve site yapısını ön değerlendirmeye katıyoruz. Maliklere iş programını, şantiye organizasyonunu ve sözleşme taslağını açıkça paylaşıyoruz.

Ön değerlendirmede tapudaki bağımsız bölümleri, binanın görünür hasarlarını, yapılmış tadilatları ve maliklerin beklentilerini not ediyoruz. Sitelerde ayrıca blokların parsel durumunu ve site yönetiminin karar alma düzenini inceliyoruz. Yakacık yönündeki komşu mahalle için Yakacık Çarşı sayfamız da fikir verebilir.

Proje, ruhsat, yıkım ve inşaatı birlikte yürüttüğümüz kentsel dönüşüm hizmetimiz hakkında bilgi alabilir, komşu mahalle koşulları için Cumhuriyet Mahallesi sayfamıza göz atabilirsiniz. Site ya da apartman bilgilerinizi online teklif formu ile ilettiğinizde, blok ve parsel yapısını da değerlendirerek size dönüş yapıyoruz.