Kartal İnşaat ve Müteahhit Firması

01Kartal'da müteahhit seçimi neden belirleyicidir

Bir konut binasının ömrü, onu inşa eden firmanın verdiği kararlarla başlar. Temel tipinin seçimi, beton ve donatının kalitesi, su yalıtımı, yangın ve deprem güvenliğine ilişkin ayrıntılar yapı bittikten sonra kolayca düzeltilemez. Bu nedenle Kartal'da bir inşaat firması veya müteahhit seçmek, yalnızca bir fiyat karşılaştırması değil, uzun vadeli bir mühendislik kararıdır.

Kentsel dönüşümde bu karar daha da kritik hale gelir. Malikler evlerini, birikimlerini ve gündelik düzenlerini birkaç yıl boyunca bir firmaya emanet eder. Kat karşılığı modelde arsa paylarının bir kısmı müteahhide devredilir; yanlış bir seçim yarım kalan inşaat, gecikme ve tapu sorunları gibi telafisi zor sonuçlar doğurabilir. Doğru bir seçim ise bu riskleri sözleşme, teminat ve bağımsız denetimle baştan sınırlar.

Aşağıdaki bölümlerde görüştüğünüz her firmaya sormanız gereken soruları, bu bilgileri hangi resmi kanallardan doğrulayabileceğinizi ve Aygünler İnşaat olarak bu sorulara nasıl yanıt verdiğimizi anlatıyoruz. Bu kontrolleri bizim için de yapmanızı öneririz. Firmamızı ve çalışma ilkelerimizi hakkımızda sayfasında ayrıca bulabilirsiniz.

02Müteahhit seçerken kontrol edilmesi gerekenler

Bir müteahhit firmanın yeterliğini anlamak için sözlü beyanlar yeterli değildir. Aşağıdaki kontrollerin büyük bölümü resmi kayıtlar ve belgeler üzerinden yapılabilir.

Yetki belgesi neden ilk sıradadır

Yapı ruhsatına tabi her yapının, yetki belgesi numarası almış bir yapı müteahhidinin sorumluluğunda inşa edilmesi esastır. Bu numaranın yapı ruhsatında, yapı kullanma izin belgesinde ve yapım sözleşmesinde yer alması zorunludur. Müteahhitlik kayıtları Bakanlık bünyesinde işletilen ŞANTİYE-M sisteminde tutulur; bu sistem daha önce YAMBİS adıyla biliniyordu. Belge numarasını ve grubunu firmadan yazılı olarak isteyin; tereddüt halinde Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğünden bilgi alabilirsiniz.

Yetki belgesi grupları A grubundan H grubuna uzanan bir sınıflandırmadır ve her grup, firmanın üstlenebileceği işin yaklaşık maliyetine bir üst sınır getirir. Belge grubunun belirli aralıklarla yenilenmesi gerekir. Yıkım işleri için ise ayrı yıkım yetki belgesi grupları bulunur. Yetki belgesi numarası başkasına devredilemez ve başkası adına kullanılamaz; sözleşmeyi imzalayan firma ile ruhsatta görünen firmanın aynı olduğundan emin olun.

Geçmiş işleri yerinde görmek

Bir firmanın sunduğu görseller, işçilik hakkında sınırlı bilgi verir. Tamamlanmış bir binayı ziyaret ettiğinizde ortak alanlardaki işçiliği, cephe ve çatı detaylarını, bodrum katlardaki nem izlerini ve bina sakinlerinin teslim sonrası deneyimini doğrudan görebilirsiniz. Ziyaret ettiğiniz binanın yapı ruhsatında ve yapı kullanma izin belgesinde firmanın adının yer aldığını teyit etmek, işin gerçekten o firmaya ait olduğunu gösterir.

Teminat ve sigorta neyi korur

Kat karşılığı modelde malikin en önemli güvencesi, arsa payı devrinin inşaatın ilerlemesine bağlanmasıdır. Buna ek olarak sözleşmede banka teminat mektubu gibi teminatlar, gecikme halinde uygulanacak cezai şart ve sözleşmenin feshi halinde tarafların hakları tanımlanabilir. İnşaat süresince şantiyeyi, yapıyı ve üçüncü kişileri kapsayan sigorta poliçelerinin kapsamı ve süresi de sözleşmede yazılı olmalıdır. Bina tamamlandıktan sonra zorunlu deprem sigortası her bağımsız bölüm için ayrıca yaptırılır.

Bu bilgilerin tamamını bizden de isteyin. İlk görüşmede firma bilgilerimizi yazılı olarak paylaşır, doğrulama için ihtiyaç duyduğunuz belgeleri sunarız.

03Yapı denetimi, şantiye şefi ve sorumlulukların ayrımı

Bir inşaatta birbirinden ayrı üç sorumluluk alanı vardır ve bunların birbirine karışmaması malikin güvencesidir. Müteahhit, yapıyı ruhsata ve ruhsat eki projelere uygun olarak inşa etmekle yükümlüdür. Şantiye şefi, uygulamanın şantiyedeki teknik sorumluluğunu taşır. Yapı denetim kuruluşu ise 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun çerçevesinde projeleri, malzemeyi ve imalatı yapı sahibi adına denetler.

Yapı denetim kuruluşu, müteahhitle değil yapı sahibiyle sözleşme imzalar. Belirli büyüklüğün üzerindeki yapılarda bu kuruluş, Bakanlığın elektronik sistemi üzerinden belirlenir; bu düzen, denetimin müteahhitten bağımsız kalmasını amaçlar. Denetim kuruluşu temel, kalıp, donatı ve beton gibi kritik aşamalarda kontrol yapar, beton numunelerinin laboratuvarda test edilmesini sağlar ve aykırılık gördüğünde ilgili idareye bildirir.

Şantiye şefinin şantiyede fiilen bulunması ve uygulamanın projelere uygunluğunu günlük olarak takip etmesi beklenir. Üç rolün ayrı kişi ve kuruluşlarca yürütülmesi, hataların erken fark edilmesini sağlar.

Bu nedenle bir müteahhidin denetimi kendi işi gibi sunması doğru bir yaklaşım değildir. Biz yapı denetim kuruluşunu sürecin doğal bir parçası olarak görür, denetim tutanaklarını ve laboratuvar sonuçlarını maliklerle paylaşırız. Denetimin bağımsız olması, iyi yapılan işin de belgelenmesi anlamına gelir.

04Kat karşılığı modeli nasıl işler

Kat karşılığı, hukuki adıyla arsa payı karşılığı inşaat modelinde malikler arsa paylarının bir bölümünü müteahhide devretmeyi taahhüt eder; müteahhit de inşaatı bu paylar karşılığında üstlenir. Malikler, yeni binada sözleşmede belirlenen bağımsız bölümlerin sahibi olur. Maliklerin inşaat bedeli ödemediği bu model, kentsel dönüşümde sıkça tercih edilir.

Modelin sağlıklı işlemesi için sözleşmenin şekli ve içeriği belirleyicidir. Taşınmaz devri vaadi içerdiği için kat karşılığı sözleşmesi noterde düzenleme şeklinde yapılır; yalnızca imzaların onaylandığı sözleşmeler geçerlilik sorunu doğurabilir. Sözleşmede en az şu konular açıkça yer almalıdır:

• Her malike düşecek bağımsız bölümün kat, cephe, brüt ve net alanı
• Müteahhide devredilecek arsa payları ve devrin hangi inşaat aşamalarına bağlanacağı
• İnşaata başlama ve teslim tarihleri ile gecikme halinde uygulanacak hükümler
• Kullanılacak malzemelerin cinsi, sınıfı ve seviyesi
• Teminatlar, sigorta yükümlülükleri ve sözleşmenin feshi halinde tarafların hakları
• Müteahhit tarafından kira veya taşınma katkısı verilecekse kapsamı ve ödeme takvimi

Arsa paylarının devri, inşaatın ilerlemesine bağlanarak aşamalı yapılabilir. Bu yöntem, maliklerin tapu haklarını iş ilerledikçe devretmesini sağlar ve inşaatın yarım kalması riskine karşı önemli bir korumadır. Riskli yapılarda uygulama kararı, 6306 sayılı Kanun uyarınca hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınır. Ayrıntılar için kat karşılığı inşaat sayfamıza bakabilirsiniz.

05Anahtar teslim model ve iki modelin karşılaştırması

Anahtar teslim inşaatta yapının bedelini yapı sahibi veya malikler karşılar; arsa payı devri yapılmaz ve tüm bağımsız bölümler maliklerde kalır. Müteahhit, sözleşmede tanımlanan proje ve teknik şartnameye göre yapıyı kullanıma hazır biçimde teslim eder. Bu model, bedeli karşılayabilecek malikler, müstakil yapı sahipleri ve imar hakkının kat karşılığına elvermediği parseller için uygundur.

Bazı projelerde iki model birleştirilebilir; örneğin malikler bağımsız bölümlerini büyütmek için aradaki farkı öder. Hangi modelin uygun olduğu, imar durumu ve maliklerin beklentileri birlikte değerlendirilerek belirlenir. Anahtar teslim inşaat hizmetimizde bu hesabı kalem kalem bir maliyet dökümüyle sunarız.

06Kartal'ın yapı stoğu ve zemin çeşitliliği

Kartal, Marmara kıyısından kuzeydeki Aydos ve Yakacık tepelerine doğru yükselen bir ilçedir. Bu kısa mesafede zemin, eğim ve yapılaşma biçimi belirgin olarak değişir. İlçede hızlı kentleşme döneminde ve bugünkü deprem yönetmeliğinden önceki kurallara göre inşa edilmiş çok sayıda yapı bulunur. Kartal'da çalışan bir inşaat firmasının bu farkları parsel ölçeğinde ele alması gerekir.

Sahil şeridi

Kordonboyu ve Yalı gibi kıyıya yakın mahallelerde yer altı suyu seviyesi ve zeminin taşıma özellikleri temel tasarımını doğrudan etkileyebilir. Bu bölgelerde zemin etüdünün sonuçlarına göre radye temel, zemin iyileştirme ve bodrum katlarda su yalıtımı gibi kararlar öne çıkar.

E-5 hattı

Yaygın adıyla E-5 olarak bilinen D-100 karayolu boyunca farklı dönemlerde yapılmış yoğun bir yapı stoğu bulunur. Ticari kullanımın, trafiğin ve komşu yapılara yakınlığın fazla olduğu bu alanlarda kazı güvenliği, iksa sistemleri ve şantiye lojistiği proje kararlarının merkezindedir. Maltepe sınırındaki Cevizli bu bölgeye örnektir.

Yakacık yamaçları

Yakacık Çarşı ve Yakacık Yeni gibi kuzeydeki yamaç mahallelerinde eğimli arazi, istinat yapıları ve kademeli temel çözümleri gerektirebilir. Yüzey suyunun yönetimi ve komşu parsellerle kot ilişkisi bu bölgede dikkat isteyen konulardır.

Hangi bölgede olursa olsun temel kararı tahmine değil, zemin ve temel etüt raporuna dayanır. Yapının tasarımında Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği ve AFAD'ın deprem tehlike haritalarından elde edilen parsele özgü veriler esas alınır. Mevcut binalarda ilk adım, yapının riskli yapı tespiti ile değerlendirilmesidir; uygun durumlarda bina güçlendirme seçeneği de değerlendirilir.

07Malzeme ve mühendislik yaklaşımımız

Bir binanın kalitesi, şantiyede görünmeyen ayrıntılarda belirlenir. Bu nedenle çalışma biçimimizi ölçülebilir kontrol noktaları üzerine kurarız.

• Proje önce gelir. Mimari, statik, mekanik ve elektrik projeleri birbiriyle uyumlu hale getirilmeden uygulamaya geçilmez. Uygulamada ortaya çıkan her değişiklik projeye işlenir.
• Beton ve donatı belgelenir. Beton sınıfı ve donatı detayları statik projede belirlenir. Her dökümden önce kalıp ve donatı kontrol edilir, dökümde alınan numuneler yapı denetim kuruluşu tarafından laboratuvarda test edilir.
• Yalıtım bir sistem olarak ele alınır. Temel ve bodrum su yalıtımı, ısı yalıtımı ve ses yalıtımı ayrı kalemler olarak değil, binanın ömrünü belirleyen bir bütün olarak tasarlanır. Isı yalıtımı yürürlükteki enerji performansı mevzuatına uygun yapılır.
• Malzeme listesi sözleşmenin parçasıdır. Doğrama, kapı, vitrifiye, armatür, mutfak ve zemin kaplamaları için cins ve seviye yazılı olarak tanımlanır. Eşdeğer malzeme kullanılacaksa maliklere önceden bilgi verilir.
• Güvenlik şantiyenin önceliğidir. İş sağlığı ve güvenliği önlemleri, iskele ve kazı güvenliği ile komşu yapıların korunması şantiye planının başında ele alınır.

Bu yaklaşım yalnızca deprem güvenliği için değil, binanın yıllar içinde daha az bakım gerektirmesi ve değerini koruması için de gereklidir.

08Süreç şeffaflığı: neyi, ne zaman göreceksiniz

Kat malikleri için en büyük belirsizlik, sözleşme imzalandıktan sonra neler olduğunu bilmemektir. Biz bu belirsizliği düzenli ve yazılı bilgilendirmeyle gideririz.

1. Teklif aşamasında: Bağımsız bölüm dağılımı, varsayımlarımız ve teklifin dayandığı imar bilgileri yazılı olarak sunulur.
2. Proje aşamasında: Kat planları ve cephe tasarımı onaya gönderilmeden önce maliklerle paylaşılır.
3. Ruhsat ve yıkım aşamasında: Yapı ruhsatı, yıkım planı ve iş programı maliklerin bilgisine sunulur.
4. İnşaat süresince: Temel, kaba inşaat ve ince işler gibi ana aşamalarda fotoğraflı durum raporu paylaşılır; malikler önceden haber vererek şantiyeyi ziyaret edebilir.
5. Teslimde: Her bağımsız bölüm, eksik ve kusur listesiyle birlikte tutanakla teslim edilir; yapı kullanma izin belgesi ve tapu işlemleri sonuçlanana kadar süreç takip edilir.

Malik toplantılarında alınan kararlar tutanağa bağlanır ve tüm maliklerle paylaşılır. Toplantıya katılamayan malikler de kararları ve gerekçelerini aynı açıklıkla öğrenir. Süreç boyunca tüm sorular baştan belirlenen tek bir yetkili kişi üzerinden yanıtlanır; böylece bilgi farklı kişiler arasında dağılmaz.

Sürecin bütününü kentsel dönüşüm rehberimizde, en sık sorulan soruları ise sık sorulan sorular sayfamızda bulabilirsiniz.

09Kartal'ın mahallelerinde inşaat ve kentsel dönüşüm

Kartal'ın 20 mahallesinin her biri için o bölgenin konumunu, yapı dokusunu ve dönüşüm koşullarını anlatan ayrı sayfalar hazırladık. Mahallenizi seçerek başlayabilir veya tüm mahalleleri Kartal mahalleleri sayfasında görebilirsiniz.

Atalar, Cevizli, Cumhuriyet, Çavuşoğlu, Esentepe, Gümüşpınar, Hürriyet, Karlıktepe, Kordonboyu, Orhantepe, Orta, Petrol İş, Soğanlık Yeni, Topselvi, Uğur Mumcu, Yakacık Çarşı, Yakacık Yeni, Yalı, Yukarı ve Yunus.

Binanız hangi mahallede olursa olsun ilk adım ücretsiz ön görüşme ve yerinde keşiftir. Online teklif formunu doldurabilir veya iletişim sayfamızdan Cevizli'deki ofisimize ulaşabilirsiniz.