Kartal'da kentsel dönüşümü mühendislikle yönetiyoruz

Kartal, Marmara kıyısından kuzeydeki Aydos ve Yakacık tepelerine uzanan bir ilçedir. Sahil şeridi, E-5 hattı ve yamaç mahalleleri birbirinden farklı yapı dokularını bir arada barındırır. Bu çeşitlilik, kentsel dönüşümde tek tip bir çözümün yeterli olmadığı anlamına gelir. Her binanın zemini, imar durumu, arsa payı dağılımı ve malik yapısı ayrı ayrı değerlendirilmelidir. Aygünler İnşaat olarak Kartal kentsel dönüşüm projelerine bu bakışla yaklaşır, her binayı kendi koşulları içinde ele alırız.

Kartal'ın yapı stoğu neden dönüşüm gündeminde

İlçede, hızlı kentleşme döneminde ve bugünkü deprem yönetmeliğinden önceki kurallara göre inşa edilmiş çok sayıda konut bulunur. Bu yapılarda beton dayanımı, donatı detayları ve zeminle etkileşim bugünkü ölçütlerin gerisinde kalabilir. İstanbul'un deprem gerçeği düşünüldüğünde, bina güvenliğini tahmine değil ölçüme dayandırmak gerekir. Bu nedenle sürecin ilk teknik adımı riskli yapı tespiti olarak kabul edilir. Tespit, Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlar tarafından yapılır. Sonuca göre binanın yeniden yapılması veya uygun durumlarda bina güçlendirme seçeneği değerlendirilir. Riskli yapı tespiti tapu kütüğüne işlenmek üzere tapu müdürlüğüne bildirilir, maliklere e-Devlet üzerinden duyurulur ve malikler Kanun'da öngörülen süre içinde tespite itiraz edebilir.

Süreç hangi aşamalardan oluşur

Riskli yapı kararının ardından kat malikleri, 6306 sayılı Kanun çerçevesinde hisseleri oranında salt çoğunlukla uygulamaya karar verir. Bu aşamada en sık karşılaşılan güçlük, maliklerin farklı beklentileridir; teklifin yazılı, gerekçeli ve karşılaştırılabilir olması uzlaşmayı kolaylaştırır. Karara katılmayan maliklere teklif, Kanun'da öngörülen bildirim usulüyle iletilir. Ardından müteahhit firma ile sözleşme imzalanır. Kat karşılığı modelde bu sözleşme, taşınmaz devri vaadi içerdiği için noterde düzenleme şeklinde yapılır. Sonrasında zemin etüdü ve projeler hazırlanır, Kartal Belediyesinden yapı ruhsatı alınır, bina yıkılır ve yeni yapının inşaatına başlanır. İnşaat boyunca yapı denetim kuruluşu imalatı yapı sahibi adına denetler. Süreç, yapı kullanma izin belgesinin alınması ve kat mülkiyeti tapularının maliklere teslimiyle tamamlanır. Tüm aşamaların ayrıntılı anlatımını kentsel dönüşüm rehberimizde bulabilirsiniz.

Finansman açısından iki temel model öne çıkar. Kat karşılığı inşaatta malikler arsa paylarının bir kısmını müteahhide devreder ve inşaat bedeli bu paylarla karşılanır. Anahtar teslim inşaatta ise bedeli malikler öder ve tüm bağımsız bölümler maliklerde kalır. Hangi modelin uygun olduğu, imar hakları ve maliklerin beklentileri birlikte değerlendirilerek belirlenir.

Kartal'da kentsel dönüşüm firması seçerken

Doğru firma seçimi, sürecin en belirleyici kararlarından biridir. Görüştüğünüz firmanın yapı müteahhitliği yetki belgesi numarasını ve grubunu, ticaret sicili kaydını ve daha önce tamamladığı yapıları yerinde görmek isteyin. Sözleşmede bağımsız bölüm listesi, teslim takvimi, malzeme listesi, teminatlar ve gecikme hükümleri açıkça yer almalıdır. Bu kontrolleri resmi kanallardan nasıl yapabileceğinizi Kartal inşaat ve müteahhit firması sayfamızda adım adım anlattık.

Yapı denetim kuruluşunun müteahhitle değil yapı sahibiyle sözleşme imzaladığını ve imalatı bağımsız olarak denetlediğini bilmek de önemlidir. Denetim tutanakları ve beton test sonuçları maliklerle paylaşılmalıdır. Biz bu bilgileri her aşamada yazılı olarak sunarız.

Mahalle ölçeğinde düşünmek

Sahil şeridindeki bir parsel ile Yakacık yamaçlarındaki bir parsel arasında zemin, imar ve proje kurgusu bakımından belirgin farklar olabilir. Kıyıya yakın mahallelerde zemin etüdünün sonuçları temel tasarımını doğrudan etkileyebilir. Maltepe sınırındaki Cevizli gibi E-5 hattına yakın bölgelerde kazı güvenliği, komşu yapılar ve şantiye lojistiği öne çıkar. Yakacık Yeni gibi yamaç mahallelerinde ise eğimli arazi, istinat yapıları ve yüzey suyu yönetimi proje kararlarının merkezindedir. Kendi mahallenize özgü bilgiler için Kartal mahalleleri sayfamıza göz atabilir, binanız için online teklif formunu doldurabilirsiniz. Binanızın ada ve parsel numarasını Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün parsel sorgu uygulamasından, imar durumunu ise Kartal Belediyesinin imar durumu sorgulama hizmetinden öğrenebilirsiniz.

Doğru planlanan bir kentsel dönüşüm, yalnızca daha güvenli bir bina değil; otopark, asansör, ısı yalıtımı ve erişilebilirlik gibi bugünkü yaşam ihtiyaçlarını karşılayan bir yapı anlamına gelir. Bu kazanımların ölçüsünü imar durumu ve parsel koşulları belirler. Bu nedenle Kartal'daki her binayı kendi verileriyle değerlendirir, maliklere gerçekçi ve yazılı bir yol haritası sunarız.