Kentsel Dönüşümde Hisseli Tapu ve Mirasçılar: Anlaşamayan Hissedarlar Ne Yapmalı?

Kentsel dönüşüm görüşmelerinde en sık karşılaştığımız düğümlerden biri, malikin vefat etmiş olması ve dairenin birkaç mirasçıya kalmasıdır. Kardeşlerden biri yeni binada oturmak ister, bir diğeri payını nakde çevirmeyi düşünür, bir başkası yurt dışındadır ve süreci uzaktan takip eder. Tapuda tek bir isim yerine birden fazla isim göründüğünde, sorulması gereken ilk soru şudur: bu kişiler daireye hangi mülkiyet türüyle sahiptir?

Bu yazıda miras kalan bir dairenin ya da hisseli tapunun kentsel dönüşüm sürecine nasıl dahil edildiğini, mirasçılar anlaşamadığında hangi yolların bulunduğunu ve hangi belgelerin hangi kuruma götürüleceğini sırasıyla ele alıyoruz. Dayanak olarak 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile Uygulama Yönetmeliği ve Kentsel Dönüşüm Başkanlığının Kira Yardımı Kılavuzu esas alınmıştır. Yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye yerine geçmez; somut dosyanız için bir avukatla ve yapının bulunduğu yerdeki Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğüyle teyit etmenizi öneririz.

Binanın tamamında karara katılmayan maliklerin durumu ayrı bir konudur ve kentsel dönüşüme katılmayan kat maliki yazımızda ayrıntılı biçimde anlatılmıştır. Burada odak noktamız, tek bir bağımsız bölümün içindeki ortaklık, yani mirasçılar ve hissedarlar arasındaki ilişkidir.

Hisseli Tapu Ne Demek: Paylı Mülkiyet ve Elbirliği Mülkiyeti

Günlük dilde “hisseli tapu” denildiğinde genellikle bir taşınmazın birden fazla kişiye ait olduğu anlatılır. Hukuken ise bu birliktelik iki farklı biçimde kurulabilir ve kentsel dönüşümdeki imza, karar ve kira yardımı işlemleri bu ayrıma göre değişir.

Paylı mülkiyet (müşterek mülkiyet)

Türk Medeni Kanununun 688 inci maddesine göre paylı mülkiyette birden çok kimse, maddi olarak bölünmemiş bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir. Başka türlü belirlenmedikçe paylar eşit sayılır. Her paydaş kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahiptir; payını devredebilir, rehnedebilir ve pay alacaklılarca haczettirilebilir. Tapuda “1/2”, “1/4” gibi oranlar yazıyorsa çoğunlukla paylı mülkiyetten söz ediyoruz demektir.

Elbirliği mülkiyeti (iştirak halinde mülkiyet)

Kanunun 701 inci maddesi elbirliği mülkiyetini, kanun veya kanunda öngörülen sözleşmeler uyarınca oluşan topluluk nedeniyle mallara birlikte malik olunması olarak tanımlar. Bu mülkiyette ortakların belirlenmiş payları yoktur; her birinin hakkı malın tamamına yaygındır. En yaygın örnek miras ortaklığıdır: 640 ıncı maddeye göre birden çok mirasçı varsa, mirasın geçmesiyle birlikte paylaşmaya kadar mirasçılar terekeye elbirliğiyle sahip olur ve tereke üzerindeki haklarda birlikte tasarruf eder.

702 nci madde ise kanunda veya sözleşmede aksine hüküm yoksa yönetim ve tasarruf işlemleri için ortakların oybirliğiyle karar vermesini arar. Uygulamadaki zorluk da buradan doğar: elbirliği halinde kalan bir dairede tek bir mirasçının ayrı imzası, kural olarak dairenin tamamı adına tasarruf anlamına gelmez.

Kendi dosyanızda hangisinin geçerli olduğunu, e-Devlet üzerinden alınabilen tapu kaydında veya tapu müdürlüğünden alınacak güncel taşınmaz kaydında görebilirsiniz.

Miras Kalan Dairede İlk Adım: Mirasçılık Belgesi ve Tapuda İntikal

Malik vefat ettiğinde tapu kaydı kendiliğinden değişmez. Kayıtta hâlâ ölen kişinin adı görünür ve kentsel dönüşümde karar, sözleşme, ruhsat ve kira yardımı gibi işlemlerin hangi kişilerle yürütüleceği bu kayıt üzerinden belirlenir. Bu nedenle miras kalan bir dairede ilk iş, mirasçıların kim olduğunu resmi bir belgeyle ortaya koymaktır.

Mirasçılık belgesi (veraset ilamı) nereden alınır?

Türk Medeni Kanununun 598 inci maddesine göre başvurusu üzerine yasal mirasçı oldukları belirlenenlere, sulh mahkemesince veya noterlikçe mirasçılık sıfatlarını gösteren bir belge verilir. Halk arasında “veraset ilamı” olarak bilinen belge budur. Pratikte iki yol vardır:

• Noter: Yasal mirasçılık durumu açık olan dosyalarda daha hızlı bir yol olarak tercih edilir.
• Sulh hukuk mahkemesi: Aynı maddenin ikinci fıkrasına göre vasiyetname ile atanmış mirasçı veya vasiyet alacaklısı olduğunu gösteren belge sulh mahkemesince verilir. Mirasçılık durumunun tartışmalı olduğu, ölüme bağlı tasarrufun bulunduğu ya da noterin işlem yapamadığı hallerde mahkeme yolu gündeme gelir.

Hangi yolun sizin için uygun olduğunu başvuru öncesinde noterle veya bir avukatla netleştirmek zaman kazandırır. Ayrıca maddenin son fıkraları, mirasçılık belgesinin geçersizliğinin her zaman ileri sürülebileceğini ve ölüme bağlı tasarrufun iptaline ilişkin dava hakkının saklı olduğunu belirtir. Bir mirasçının belgeye sonradan itiraz etme ihtimali varsa, kentsel dönüşüm görüşmelerine bu durum baştan masaya konularak başlanmalıdır.

Tapuda intikal işlemi

Mirasçılık belgesi alındıktan sonra tapu müdürlüğünde intikal işlemi yapılarak taşınmaz mirasçılar adına tescil ettirilir. Mirasçılar herhangi bir paylaşım yapmadan intikal yaptırırsa kayıt, miras ortaklığını yansıtacak şekilde elbirliği (iştirak halinde) mülkiyet olarak oluşur. Mirasçıların tamamı anlaşırsa, intikal sırasında ya da sonrasında mülkiyetin paylı mülkiyete çevrilmesi de mümkündür; bu konuyu aşağıda ayrıca ele alıyoruz.

İntikal işleminde genellikle şu belgeler hazırlanır:

• Mirasçılık belgesi,
• Başvuruya katılan mirasçıların kimlik belgeleri, temsil söz konusuysa vekâletname veya vesayet kararı,
• Taşınmazın güncel tapu kaydı,
• Tapu müdürlüğünün istediği vergi ve değer belgeleri (örneğin emlak vergisi değerine ilişkin yazı ve veraset ve intikal vergisine ilişkin belgeler).

Belge listesi tapu müdürlüğüne ve dosyanın özelliğine göre değişebildiğinden, randevu almadan önce ilgili tapu müdürlüğünden güncel listeyi teyit etmek en sağlıklı yoldur.

İntikal yapılmadan kentsel dönüşüm görüşmesi yapılabilir mi?

Görüşmelere başlamak için intikalin tamamlanmasını beklemek gerekmez; ancak karar tutanağının imzalanması, sözleşmenin noterde düzenlenmesi ve kira yardımı başvurusu gibi adımlarda mirasçılık sıfatının belgelenmesi gerekir. 6306 sayılı Kanunun 6 ncı maddesinin ikinci fıkrası, Başkanlığa, TOKİ’ye ve İdareye bu Kanun uyarınca yapılacak işlemler için mirasçılık belgesi çıkartma, kayyım tayin ettirme veya tapuda kayıtlı son malike göre işlem yapma yetkisi tanır. Bu yetki idareye aittir; malikler eliyle yürütülen bir dönüşümde mirasçıların sürece kendi belgeleriyle katılması, işlerin tıkanmaması bakımından çok daha pratiktir.

Riskli yapı tespitine itiraz da bu açıdan önemlidir. Uygulama Yönetmeliğinin 7 nci maddesine göre itiraz, ilgili muhtarlıktaki ilanın son gününden itibaren on beş gün içinde yapı maliki veya kanuni temsilcisince yapılır; malik vefat etmişse mirasçılarınca yapılmayan itirazlar işleme alınmaz. Süreç için riskli yapı raporuna itiraz yazımıza bakabilirsiniz.

Mirasçılar 6306 Kararına Nasıl Katılır: Salt Çoğunlukta Payların Sayılması

6306 sayılı Kanunun 6 ncı maddesinin birinci fıkrasına göre riskli yapıların bulunduğu parsellerde yeniden bina yaptırılması, payların satışı, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı gibi usullerle yeniden değerlendirme konularında, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilir. Uygulama Yönetmeliğinin 15 inci maddesi de aynı ölçütü tekrarlar ve toplantının hisseleri oranında en az salt çoğunlukla yapılacağını, kararın taraflarca imzalanarak tutanağa bağlanacağını düzenler.

Bu ölçütün anlamı açıktır: karar, kişi sayısına değil arsa paylarına göre hesaplanır. Bir dairenin üç mirasçıya kalmış olması, o dairenin karardaki ağırlığını üçe katlamaz; dairenin arsa payı ne ise, hesaba katılan ağırlık da odur. Mirasçıların bu ağırlığı nasıl kullanacağı ise mülkiyet türüne göre farklılaşır.

Paylı mülkiyette durum

Mülkiyet paylı mülkiyete çevrilmişse her mirasçının tapuda belirli bir payı vardır. Bu durumda her paydaş kendi payı oranında karara katılır ya da katılmaz. Örneğin arsa payının tamamı eşit dağılmış sekiz daireli bir binada, bir dairenin tapusu üç kardeş arasında eşit paylı ise, kardeşlerden birinin imzası binanın toplam arsa payının yirmi dörtte biri kadar ağırlık taşır. Bu hesap, salt çoğunluğun sağlanıp sağlanmadığını tespit ederken tek tek paylar üzerinden yapılır.

Elbirliği mülkiyetinde durum

Mülkiyet elbirliği halinde kalmışsa mirasçıların belirlenmiş payı yoktur ve Medeni Kanunun 702 nci maddesi tasarruf işlemlerinde oybirliğini arar. 6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği, elbirliği halindeki mirasçıların salt çoğunluk hesabına nasıl dahil edileceğine dair ayrıntılı ve ayrı bir hüküm içermez. Uygulamada değerlendirme dosyanın özelliğine göre yapılabildiğinden, bu noktayı satış veya ruhsat başvurusu öncesinde ilgili Müdürlükle mutlaka teyit etmenizi öneririz.

Tereddüdü baştan ortadan kaldırmanın en güvenli yolları şunlardır:

• Bütün mirasçıların birlikte imzası: Elbirliği halindeki dairenin tüm mirasçıları karar tutanağını imzalarsa, dairenin arsa payının tamamı anlaşan taraf olarak değerlendirilebilir.
• Ortak vekil: Mirasçılar içlerinden birine veya güvendikleri bir kişiye, kentsel dönüşüm işlemleri için özel yetkili vekâletname verebilir.
• Paylı mülkiyete geçiş: Mirasçılar paylaşma sözleşmesiyle elbirliğini paylı mülkiyete çevirirse her biri kendi payıyla hareket edebilir.
• Miras ortaklığına temsilci: Medeni Kanunun 640 ıncı maddesine göre mirasçılardan birinin istemi üzerine sulh mahkemesi, paylaşmaya kadar miras ortaklığına bir temsilci atayabilir.

Benzer bir yaklaşım, olağan apartman yönetiminde de vardır. Kat Mülkiyeti Kanununun 31 inci maddesine göre bir bağımsız bölümün birden fazla maliki varsa, kat malikleri kurulunda onları içlerinden vekâlet verecekleri biri temsil eder. 6306 kapsamındaki karar kat malikleri kurulundan farklı bir mekanizma olsa da, tek ses ve tek muhatap ilkesi mirasçılar için burada da en pratik yoldur.

Mirasçılar arasında oy birliği yoksa

Mirasçılardan bir kısmı projeye katılmak, diğerleri katılmamak isteyebilir. Paylı mülkiyette katılmayan mirasçının payı, binadaki diğer katılmayan malikler gibi değerlendirilir ve Kanunun öngördüğü bildirim ve satış usulüne tabi olabilir. Elbirliği mülkiyetinde ise bu ayrışma daha karmaşıktır ve genellikle önce mülkiyet ilişkisinin netleştirilmesini gerektirir. Hangi durumda olursanız olun, binanın genel salt çoğunluk hesabını ve bildirim adımlarını katılmayan kat maliki yazımızdaki çerçeveyle birlikte okumanızı öneririz.

Miras Paylaşım Sözleşmesi ve Paylı Mülkiyete Geçiş

Mirasçılar arasında temel bir uzlaşma varsa, kentsel dönüşüm öncesinde yapılabilecek en verimli işlerden biri mülkiyet ilişkisini sadeleştirmektir. Medeni Kanunun 676 ncı maddesine göre mirasçılar arasında yapılan paylaşma sözleşmesi mirasçıları bağlar ve mirasçılar bu sözleşmeyle tereke mallarının tamamı veya bir kısmı üzerindeki elbirliği mülkiyetinin miras payları oranında paylı mülkiyete dönüştürülmesini kabul edebilir. Paylaşma sözleşmesinin geçerliliği yazılı şekle bağlıdır. 703 üncü madde de elbirliği mülkiyetinin, malın devri, topluluğun dağılması veya paylı mülkiyete geçilmesiyle sona erdiğini belirtir.

Paylı mülkiyete geçişin kentsel dönüşümdeki faydaları

• Her mirasçının tapuda belirli bir payı olur; karar tutanağında, sözleşmede ve vekâletnamede kimin hangi oranda imza attığı tartışmasız hale gelir.
• Bir mirasçı payını diğerine devretmek isterse, bunu kendi payı üzerinden yapabilir.
• Kira yardımı, Kira Yardımı Kılavuzuna göre paylı mülkiyette maliklere hisseleri oranında yapılır; başvuru dosyası sadeleşir.
• Yeni binada dairenin kime ve hangi oranda verileceği, sözleşmedeki paylaşım cetveline daha net yansıtılır.

Tapuda bu dönüşüm, kural olarak bütün mirasçıların birlikte veya vekilleri aracılığıyla tapu müdürlüğüne başvurmasıyla yapılır. Mirasçılardan biri bile katılmazsa paylı mülkiyete rızaen geçiş mümkün olmaz; bu durumda mahkeme yolları gündeme gelir.

Paylaşma sözleşmesinde hangi seçenekler konuşulabilir?

Paylaşma sözleşmesi yalnızca payları tapuya yazdırmak için değil, yeni binadaki hakların nasıl kullanılacağını önceden belirlemek için de kullanılabilir. Ailelerin sık tercih ettiği modeller şunlardır:

1. Payları koruyarak birlikte kalmak: Mirasçılar yeni dairede de aynı oranlarla paylı malik olarak devam eder. En kolay uzlaşılan model budur; ancak ileride satış veya kullanım konusunda yeniden ortak karar gerektirir.
2. Bir mirasçının daireyi üstlenmesi: Yeni binada oturmak isteyen mirasçı, diğerlerinin payını devralır ve aralarında anlaştıkları bir bedel öder. Değerin bağımsız bir değerleme raporuyla belirlenmesi, ileride doğabilecek itirazları azaltır.
3. Bağımsız bölümlerin ayrıştırılması: Arsa payı ve proje elverişliyse, müteahhitle yapılacak sözleşmede eski dairenin karşılığı olarak iki küçük bağımsız bölüm alınması ve mirasçılar arasında paylaştırılması değerlendirilebilir. Bu seçenek projenin imar koşullarına, müteahhitle yapılan sözleşmeye ve maliklerin ortak kararına bağlıdır.
4. Payın satılması: Projeye katılmak istemeyen mirasçı payını önce diğer mirasçılara, olmazsa üçüncü kişilere satabilir. Kat Mülkiyeti Kanununun 8 inci maddesine göre bir bağımsız bölümün paydaşlarından biri payını başkasına satarsa öteki paydaşlar, sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça önalım hakkını kullanabilir.

Hangi model seçilirse seçilsin, arsa payının yeni bağımsız bölümlere nasıl dönüştüğünü bilmek kararın sağlığı açısından önemlidir. Bu hesabın ayrıntısı için arsa payı ve daire paylaşımı yazımıza göz atabilirsiniz.

Miras payının devri hakkında kısa not

Medeni Kanunun 677 nci maddesine göre terekenin tamamı veya bir kısmı üzerinde miras payının devri konusunda mirasçılar arasında yapılan sözleşmeler yazılı şekle bağlıdır. Bir mirasçının üçüncü kişiyle yapacağı böyle bir sözleşme ise noterlikçe düzenlenmelidir ve bu kişiye paylaşmaya katılma yetkisi vermez; yalnızca paylaşma sonunda mirasçıya düşen payın kendisine verilmesini isteme hakkı sağlar. Bu nedenle dışarıdan bir alıcıya yapılan miras payı devri, kentsel dönüşüm kararında doğrudan imza yetkisi doğurmaz.

Mirasçılardan Biri Yurt Dışında, Ulaşılamıyor veya Kısıtlıysa

Mirasçıların hepsi aynı şehirde ve aynı fikirde olsa bile, içlerinden birinin fiziken sürece katılamaması dosyayı aylarca bekletebilir. Bu bölümdeki yollar genel bir çerçeve sunar; hangi işlem için hangi yetkinin yeterli olduğu dosyadan dosyaya değiştiğinden, adım atmadan önce avukatınızla ve işlemin yapılacağı kurumla teyit etmenizi öneririz.

Yurt dışında yaşayan mirasçı

Yurt dışındaki mirasçı, Türkiye’ye gelmeden işlemlere vekâletname ile katılabilir. Vekâletname, bulunulan ülkedeki Türk konsolosluğunda düzenlenebilir ya da o ülkenin yetkili makamı önünde düzenlenip ülkenin taraf olduğu uluslararası usule göre (örneğin apostil şerhiyle) onaylatılarak Türkiye’de kullanılabilir. Türkçe olmayan belgelerin tercümesi ve onayı da ayrıca gerekebilir.

Kentsel dönüşüm için verilecek vekâletnamenin genel ifadeler yerine özel yetkiler içermesi önemlidir. Sık ihtiyaç duyulan yetkiler şunlardır:

• Mirasçılık belgesi alma ve tapuda intikal yaptırma,
• Elbirliği mülkiyetini paylı mülkiyete çevirme ve paylaşma sözleşmesi imzalama,
• 6306 sayılı Kanun kapsamındaki toplantılara katılma ve karar tutanağı imzalama,
• Kat karşılığı inşaat sözleşmesini noterde düzenleme şeklinde imzalama, kat irtifakı ve kat mülkiyeti işlemlerini yürütme,
• Kira yardımı başvurusu yapma ve ilgili kurumlarda temsil.

Taşınmaz devrine ilişkin yetkiler tapu müdürlüğünde ayrıca incelendiğinden, vekâletname metnini düzenlemeden önce tapu müdürlüğü ve noterle kontrol etmek, ikinci kez vekâletname göndermek zorunda kalmamanın en kısa yoludur.

Ulaşılamayan veya adresi bilinmeyen mirasçı

Mirasçılardan birinin uzun süredir haber alınamıyor olması, süreci tek başına durdurmaz; ancak dikkatli yürütülmesi gerekir. Medeni Kanunun 427 nci maddesine göre bir kimse uzun süreden beri bulunamıyor ve oturduğu yer de bilinmiyorsa vesayet makamı yönetim kayyımı atar. Aynı madde, bir terekede mirasçılık hakları henüz belli değilse de kayyım atanmasını öngörür. Vesayet makamı sulh hukuk mahkemesidir. Ayrıca 640 ıncı maddeye göre mirasçılardan biri, paylaşmaya kadar miras ortaklığına temsilci atanmasını sulh mahkemesinden isteyebilir.

6306 kapsamındaki bildirimler açısından da bir güvence vardır. Kanunun 6 ncı maddesi ve Uygulama Yönetmeliğinin 15 inci maddesi, salt çoğunlukla alınan karar ve teklifin katılmayan maliklere noter vasıtasıyla veya ilgili muhtarlıkta on beş gün süre ile ilan edilmek suretiyle bildirilmesini, tapuya elektronik tebligat adresi bildiren maliklere ise bu adres üzerinden bildirim yapılmasını düzenler. Yani adresi bilinmeyen bir mirasçı, projeyi süresiz olarak askıda bırakamaz; fakat bildirim adımlarının usule uygun yapılması, ileride doğabilecek iptal taleplerine karşı en önemli korumadır.

Küçük veya kısıtlı mirasçı

Mirasçılardan biri ergin değilse veli, kısıtlıysa vasisi aracılığıyla işlem yapılır. Vasi açısından Medeni Kanunun 462 nci maddesi, taşınmazların alımı, satımı ve üzerinde ayni hak kurulması, olağan yönetim sınırlarını aşan yapı işleri, dava açma ve mirasın paylaştırılması sözleşmeleri gibi işlemlerde vesayet makamının iznini arar. Kentsel dönüşüm sözleşmesi bu işlemlerin birkaçına aynı anda dokunduğundan, iznin kapsamı geniş tutulmalıdır.

Sık görülen bir durum da şudur: baba vefat etmiş, anne ile ergin olmayan çocuklar birlikte mirasçıdır. Annenin hem kendi adına hem çocukları adına imza atacağı bir paylaşımda menfaat çatışması doğabilir. 426 ncı madde, yasal temsilcinin menfaati ile küçüğün menfaatinin çatıştığı işlerde temsil kayyımı atanmasını öngörür. Bu ihtimali erken fark etmek, imza gününde yaşanacak bir ertelemenin önüne geçer.

Mirasçılar Anlaşamazsa: 6306 Kapsamındaki Yol

Mirasçılar arasındaki anlaşmazlık iki farklı düzlemde ortaya çıkabilir. Birincisi, mirasçıların binadaki dönüşüm kararına katılıp katılmama konusunda ayrışmasıdır. İkincisi, mirasçıların dönüşüme itirazı olmasa bile miras malını aralarında nasıl paylaşacakları konusunda uzlaşamamasıdır. Bu iki sorunun çözüm yolu farklıdır ve birbirine karıştırılmaması gerekir.

Dönüşüm kararına katılmayan mirasçı

6306 sayılı Kanunun 6 ncı maddesinin birinci fıkrasına göre hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınan karara katılmayanların arsa payları, Başkanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Riskli yapılarda paydaşlara satış gerçekleşmezse, anlaşma sağlayan paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü kişilere satış yapılıncaya kadar satış işlemi tekrarlanır.

Bu kurallar mirasçılar için de geçerlidir. Bildirim yapıldıktan veya yapılmış sayıldıktan sonra on beş gün içinde teklifi incelemeyen ya da kabul etmeyen malikin payı, Yönetmeliğin 15/A maddesindeki usule göre satış sürecine girebilir. Mirasçılardan birinin “kardeşlerim zaten imza attı, benim payım ayrı” diyerek süreci izlememesi, payının satış dosyasına girmesiyle sonuçlanabilir. Satış süreci, değerleme ve ihale adımları kentsel dönüşüme katılmayan kat maliki yazımızda ayrıntılı biçimde anlatılmıştır; burada tekrar etmiyoruz.

Elbirliği halindeki bir dairede mirasçıların bir kısmı karara katılıp bir kısmı katılmadığında, satışa konu edilecek payın nasıl belirleneceği dosyaya göre değerlendirilebilir. Mirasçılık belgesindeki oranlar burada önemli bir veri olsa da, bu konuda kesin bir sonuç çıkarmadan önce ilgili Müdürlükle ve bir avukatla teyit yapılmalıdır.

Ortaklığın giderilmesi davası salt çoğunluk kararını durdurur mu?

Mirasçılardan biri, dönüşüm görüşmeleri sürerken ortaklığın giderilmesi davası açarak süreci durdurmayı düşünebilir. 7471 sayılı Kanunla eklenen 6 ncı maddenin on altıncı fıkrası bu konuyu açıkça düzenler: Kanun kapsamındaki yapıların yıktırılmasından sonra arsa haline gelen taşınmazda ortaklığın giderilmesi için 4721 sayılı Kanun hükümlerine göre dava açılabilir; ancak ortaklığın giderilmesi için dava açılmış olması, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar alınmasına ve bu karara göre işlem yapılmasına engel teşkil etmez. Uygulama Yönetmeliğinin 15 inci maddesinin birinci fıkrası da aynı kuralı tekrarlar.

Bu hükmün pratik sonucu şudur: Bir mirasçının ya da binadaki bir paydaşın dava açması, salt çoğunluğun usulüne uygun aldığı kararı ve bu karara dayanan işlemleri kendiliğinden askıya almaz. Dava, mirasçılar arasındaki mülkiyet ilişkisini sona erdirmenin bir yolu olarak varlığını korur; fakat binanın dönüşümünü engelleyen bir araç olarak kullanılması öngörülmemiştir.

Mirasçılar dönüşüme değil, paylaşıma itiraz ediyorsa

Sık görülen ikinci durumda mirasçıların hepsi binanın yenilenmesini ister, ancak yeni dairenin kime kalacağı, değer farkının nasıl ödeneceği veya dairenin satılıp satılmayacağı konusunda uzlaşamaz. Bu durumda en doğru yol, dönüşüm kararını ve sözleşmeyi aile içi paylaşım tartışmasından ayırmaktır. Mirasçılar binaya karşı ortak hareket edip karar tutanağını ve sözleşmeyi birlikte imzalayabilir; kendi aralarındaki paylaşımı ise paylaşma sözleşmesiyle ya da anlaşma sağlanamazsa mahkeme yoluyla ayrıca çözebilir. Böylece bir ailenin iç meselesi, binadaki diğer malikleri bekletmez.

Ortaklığın Giderilmesi Davası ve Payların Satışı

Mirasçılar uzun süre uzlaşamadığında aile içi ortaklığı sona erdirmenin hukuki yolu ortaklığın giderilmesi, halk arasındaki adıyla izale-i şuyu davasıdır. Medeni Kanunun 642 nci maddesi, her mirasçının sözleşme veya kanun gereğince ortaklığı sürdürmekle yükümlü olmadıkça her zaman mirasın paylaşılmasını isteyebileceğini belirtir. Paylı mülkiyet için de 698 inci madde, paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü yoksa her paydaşın malın paylaşılmasını isteyebileceğini düzenler.

Dava nasıl sonuçlanır?

Medeni Kanunun 699 uncu maddesine göre paylaşma, malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleştirilir. Uyuşma sağlanamazsa hâkim, önce aynen bölmeyi değerlendirir. Bölme durum ve koşullara uygun görülmezse, özellikle malın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesine olanak yoksa açık artırmayla satışa hükmolunur. Satışın yalnızca paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi ise bütün paydaşların rızasına bağlıdır.

Tek bir dairenin fiziken bölünmesi çoğu zaman mümkün olmadığından, daire üzerindeki ortaklığın giderilmesi davaları uygulamada sıklıkla satış yoluyla sonuçlanır. Mahkeme satışında oluşan bedelin, aile içinde rızaen yapılacak bir satıştan ya da payın dönüşüm sonrası değerinden düşük kalma ihtimali her zaman göz önünde tutulmalıdır.

Mirasçılar açısından önemli bir usul kuralı da vardır. 7589 sayılı Kanunla İcra ve İflas Kanununun 114 üncü maddesinde yapılan değişikliğe göre, bütün maliklerin miras yoluyla edindiği ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmadığı taşınmazlarda ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilirse, birinci artırma yalnızca malik olan mirasçılar arasında ve bir defaya mahsus olarak yapılır. Bu değişikliğin yürürlükteki hâlini ve dosyanıza uygulanıp uygulanmayacağını avukatınızla teyit etmenizi öneririz. Paylardan biri daha önce dışarıdan bir alıcıya satılmışsa bu usul uygulanmaz. Teklif koşulları ve sonraki artırmalar için güncel metni avukatınızla birlikte incelemenizi öneririz.

Hangi mahkemede ve hangi aşamada açılır?

Ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir; miras paylaşımında da 642 nci madde sulh mahkemesini işaret eder. Ayrıca 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanununun 18/B maddesi uyarınca, taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin davalarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Arabuluculuk aşaması, ailelerin mahkemeye gitmeden son bir kez masaya oturması için de iyi bir fırsattır. Güncel usul kurallarını ve yetkili mahkemeyi avukatınızla teyit etmeniz gerekir.

Aşama konusunda iki kural birlikte okunmalıdır:

• Bina ayaktayken: Kat Mülkiyeti Kanununun 7 nci maddesine göre kat mülkiyetine veya kat irtifakına tabi ana gayrimenkulde ortaklığın giderilmesi istenemez; ancak bağımsız bölümler bağımsız bir taşınmaz gibi dava ve takip konusu olabilir ve bunlarda ortaklığın giderilmesi istenebilir. Yani miras kalan dairenin kendisi için dava açılabilir, binanın tamamı için açılamaz. Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmamış, yalnızca arsa paylı tapusu bulunan eski yapılarda ise bu koruma yoktur ve ortaklık Medeni Kanunun genel hükümlerine tabidir; böyle bir durumda tapu kaydının avukatla birlikte değerlendirilmesi gerekir.
• Bina yıkıldıktan sonra: 6306 sayılı Kanunun 6 ncı maddesinin on altıncı fıkrası, yıkım sonrası arsa haline gelen taşınmazda Medeni Kanun hükümlerine göre dava açılabileceğini, ancak bu davanın salt çoğunluk kararına ve buna dayanan işlemlere engel olmadığını belirtir.

Payların satışı: dava dışında bir çıkış yolu

Paylı mülkiyette bir mirasçı, dava beklemeden kendi payını satabilir. Bu durumda Kat Mülkiyeti Kanununun 8 inci maddesi uyarınca aynı bağımsız bölümün diğer paydaşları, sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça önalım hakkını kullanabilir. Binanın riskli yapı süreci başlamış ve salt çoğunlukla karar alınmışsa ayrıca 6306 sayılı Kanunun 6 ncı maddesine dikkat edilmelidir: karara katılmayan maliklerin arsa payları Kanun uyarınca satış yapılıncaya kadar anlaşma sağlayan paydaşlar dışındaki üçüncü kişilere satılırsa, tapuda tescil yapılabilmesi için alıcının elektronik tebligat adresini tapu müdürlüğüne bildirmesi zorunludur.

Elbirliği mülkiyetinde ise tek bir mirasçının belirli bir payı tapuda ayrı olarak görünmediğinden, payın satışı için önce paylı mülkiyete geçiş ya da miras payı devri gibi başka bir hukuki adım gerekir. Bu nedenle uzlaşma ihtimali bulunan ailelerde, davadan önce paylaşma sözleşmesi ve kardeşler arası pay devri seçeneklerinin denenmesi hem zaman hem değer açısından çoğu zaman daha avantajlıdır.

Veraset ve İntikal Vergisi ile 6306 Muafiyetleri

Miras kalan bir dairede vergi konusu iki ayrı başlık altında düşünülmelidir: ölüm nedeniyle mirasın mirasçılara geçmesi ve bu daire üzerinden yürütülen kentsel dönüşüm işlemleri.

6306 sayılı Kanunun 7 nci maddesinin dokuzuncu fıkrası, Kanun uyarınca yapılan ve sayılan taraflardan birinin taraf olduğu belirli işlemleri çeşitli vergi, harç ve ücretlerden istisna tutar. Bunlar arasında Kanun kapsamındaki taşınmazların dönüşüme tabi tutulmadan önceki ilk satışı, devri, tescili ve ipotek tesisi, dönüşüm sonucunda meydana gelen yeni yapıların maliklere, müteahhide ve şartları taşıyan kiracı veya sınırlı ayni hak sahiplerine ilk satışı, devri ve tescili ile bu yapıların dönüşümüne ilişkin olarak Kanun uyarınca yapılacak diğer işlemler yer alır. Fıkrada sayılan istisnalar noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alınan ücret ve harçlar, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti, damga vergisi ile bu amaçla kullandırılan krediler nedeniyle alınan banka ve sigorta muameleleri vergisidir. Uygulama Yönetmeliğinin 16 ncı maddesinin on ikinci fıkrası da alınmayacak vergi ve harçları tek tek sayar ve aralarında 7338 sayılı Veraset ve İntikal Vergisi Kanunu uyarınca alınan veraset ve intikal vergisi de bulunur.

Burada dikkat edilmesi gereken nokta istisnanın kapsamıdır. Muafiyet, maddede sayılan ve Kanun uyarınca yapılan işlemlere bağlanmıştır. Bu hüküm, bir kişinin vefatıyla mirasın mirasçılara geçmesinden doğan genel beyan yükümlülüğünü kendiliğinden ortadan kaldıran bir düzenleme olarak okunmamalıdır. Mirasçıların veraset ve intikal vergisi beyannamesi, beyan süresi ve dosyalarının istisna kapsamına girip girmediği konusunda vergi dairesi veya bir mali müşavirle görüşmesi gerekir. Oranlar ve istisna tutarları dönemsel olarak değişebildiğinden bu yazıda rakam vermiyoruz.

Diğer destek ve muafiyetlerin genel çerçevesi için kentsel dönüşüm teşvikleri ve devlet destekleri yazımıza bakabilirsiniz.

Hisseli Tapuda ve Miras Kalan Dairede Kira Yardımı

Kentsel Dönüşüm Başkanlığının Kira Yardımı Kılavuzu, hisseli ve miras kalan taşınmazlar için ayrı kurallar içerir. Başlıcaları şunlardır:

• Elbirliği mülkiyeti: Kılavuzun 9 uncu maddesinin on dokuzuncu fıkrasına göre mülkiyet paylı mülkiyete dönüştürülmüşse maliklere hisseleri oranında kira yardımı yapılır. Dönüştürülmemişse mirasçılık belgesinde belirtilen hisse oranlarına veya hisse oranlarını gösteren Bina Emlak Vergisi Beyannamesine ya da mahkeme kararına dayanılarak da hisseleri oranında ödeme yapılabilir.
• Vefat etmiş yakının tapusu: Aynı maddenin yirmi birinci fıkrasına göre tapu vefat eden birinci, ikinci veya üçüncü derece kan ya da kayın hısımlarından birine aitse, mirasçılık belgesiyle mirasçı olduğu tespit edilen başvuru sahipleri, diğer şartları da sağlamak kaydıyla mirasçılık belgesindeki hisseleri oranında kira yardımından yararlanabilir.
• Feragat ile devir: Yirminci fıkraya göre aynı bağımsız bölümde hissedar olanlar, noterden verecekleri muvafakatname veya feragatname ile kira yardımı haklarını diğer hissedarlara devredebilir. Metinde, kira yardımından diğer hissedar lehine feragat edildiğinin, 6306 kapsamında Başkanlıktan başka hak ve talepte bulunulmayacağının ve faiz desteğinden de yararlanılmayacağının açıkça yazılması gerekir. Bir kişinin hisse oranı toplamı, konut ve işyeri için ayrı ayrı olmak üzere tam hisseyi aşamaz.
• Arsa paylı tapu: On altıncı fıkraya göre bağımsız bölüm tapuda ayrıca belirtilmemişse, bağımsız bölümü ve hisse oranını gösteren Bina Emlak Vergi Beyannamesi istenir ve ödemeler bu orana göre yapılır. Tek bağımsız bölümlü bir yapıda tam hisse üzerinden yardım alınabilmesi için diğer hak sahiplerinin feragatnamesi aranır.
• Ödemeler sürerken vefat: Kılavuzun 11 inci maddesine göre hak sahibi ödemeler devam ederken vefat ederse kalan taksitler, mirasçılık belgesi ve gerekli belgelerle sisteme tanımlanan varislere hisseleri oranında ödenir. Başvuru yapılmış ancak ödemeler başlamadan vefat edilmişse de mirasçıların hisseleri oranında girişleri yapılarak ödemeler başlatılır.

Kira yardımı ile faiz desteğinin aynı kişiye birlikte verilmediğini de hatırlatalım. Başvuru ayrıntıları ve kiracı tarafındaki haklar için kentsel dönüşümde kiracının hakları yazımız yol gösterici olabilir. Tutarlar ve güncel başvuru koşulları için ilgili Müdürlükle teyit etmenizi öneririz.

Adım Adım Yol Haritası: Durumunuza Göre İlk Adım

Aşağıdaki tablo, miras kalan veya hisseli bir dairede en sık karşılaşılan durumlar için ilk adımı, başvurulacak yeri ve hazırlanması gereken temel belgeleri bir arada gösterir. Tablo genel bir yönlendirmedir; kurumların istediği belgeler dosyaya göre farklılaşabilir.

Sıralamayla ilgili pratik öneri

Mirasçılık belgesi ve intikal işlemleri, bina genelindeki dönüşüm takviminden bağımsız ilerleyebilir; bu nedenle beklemeden başlatılması yararlıdır. Binada riskli yapı tespiti için başvuru yapılmadan önce bu işlemlerin tamamlanmış olması, toplantı çağrısında, karar tutanağında ve sözleşmede muhatabın kim olduğunu tartışmasız hale getirir. Riskli yapı tespiti sürecinin genel işleyişi için riskli yapı tespiti sayfamıza, dönüşümün bütün aşamaları için kentsel dönüşüm rehberimize göz atabilirsiniz.

Miras ve Hisseli Tapu Dosyalarında Sık Yapılan Hatalar

1. İntikali dönüşüm kararına kadar ertelemek: Tapu ölen kişinin adına kaldıkça, toplantı çağrısı, karar tutanağı ve sözleşme aşamalarında muhatap belirsizleşir. Belgeler son anda hazırlanmaya çalışıldığında takvim bütün bina için kayar.
2. Mülkiyet türünü kontrol etmemek: Tapuda elbirliği halinde görünen bir dairede bir mirasçının tek başına imzasının yeterli olduğunu varsaymak, ileride karar hesabında ve satış dosyasında sorun çıkarabilir.
3. Genel vekâletnameyle yetinmek: Kentsel dönüşüm, tapu, noter ve kira yardımı işlemlerine ilişkin yetkileri açıkça saymayan bir vekâletname, kurumlarda geri çevrilebilir. Özellikle yurt dışından gönderilen vekâletnamelerde bu hata ciddi zaman kaybına yol açar.
4. Kısıtlı veya küçük mirasçıyı gözden kaçırmak: Vesayet makamının izni veya kayyım gereken bir işlemde bu adımın atlanması, işlemin geçerliliğini tartışmaya açar.
5. Bildirimleri takip etmemek: “Kardeşim imzaladı, benim için de geçerlidir” düşüncesiyle noter bildirimini veya muhtarlık ilanını izlememek, on beş günlük sürenin kaçırılmasına neden olabilir.
6. Davayı süreci durdurmak için açmak: 6306 sayılı Kanunun 6 ncı maddesinin on altıncı fıkrası karşısında ortaklığın giderilmesi davası, salt çoğunluk kararını ve buna dayanan işlemleri tek başına durdurmaz. Davanın amacı ve olası sonuçları önceden avukatla değerlendirilmelidir.
7. Değeri tahminle belirlemek: Kardeşler arası pay devrinde bedelin bağımsız bir değerleme yerine kulaktan dolma rakamlarla belirlenmesi, sonradan “haksızlığa uğradım” duygusunu ve uyuşmazlığı beraberinde getirir.
8. Vergi ve kira yardımı kurallarını varsayıma bırakmak: 6306 muafiyetlerinin her işlemi kapsadığını ya da kira yardımının otomatik olarak tek mirasçıya ödeneceğini düşünmek yanlış beklentiler doğurur.

Aile İçinde Uzlaşma İçin Pratik Öneriler

Sahada gördüğümüz kadarıyla, mirasçı dosyalarındaki anlaşmazlıkların önemli bir kısmı hukuki bir çatışmadan çok bilgi ve iletişim eksikliğinden doğar. Aşağıdaki adımlar, ailelerin ortak bir zemine daha kolay ulaşmasına yardımcı olur:

• Önce bilgi, sonra karar: Tüm mirasçıların aynı anda aynı bilgilere ulaşacağı bir aile toplantısı yapın. Tapu kaydı, mirasçılık belgesi, sözleşme taslağı ve değerleme raporu herkesle paylaşılsın.
• Dönüşüm ile paylaşımı ayırın: Binanın yenilenmesine ortak destek vermek ile yeni dairenin aile içinde nasıl kullanılacağı iki ayrı konudur. İlkinde birlikte imza atıp ikincisini kendi aranızda çözmek, bina takvimini korur.
• Bağımsız değerleme kullanın: Pay devri veya denkleştirme konuşulacaksa, değer tespitini taraflardan bağımsız bir uzmana bırakın.
• Tek muhatap belirleyin: Müteahhit, yönetim ve kurumlarla yazışmaları ortak vekil üzerinden yürütmek, çelişkili talimatların önüne geçer.
• Farklı ihtiyaçları baştan konuşun: Kimi mirasçı oturmak, kimi kiraya vermek, kimi nakit ihtiyacını karşılamak ister. Bu ihtiyaçlar açıkça masaya konduğunda, payların devri veya bağımsız bölümlerin ayrıştırılması gibi çözümler daha kolay şekillenir.
• Yazılı hale getirin: Varılan her uzlaşmayı, Medeni Kanunun aradığı şekle uygun biçimde yazılı paylaşma sözleşmesine, gerekiyorsa noter işlemine dönüştürün.
• Arabuluculuğu bir fırsat olarak görün: Anlaşmazlık derinleşmişse, dava öncesindeki arabuluculuk görüşmesi tarafsız bir ortamda yeniden konuşmak için iyi bir imkândır.

Binanın tamamındaki uzlaşma süreçleri ve dikkat edilmesi gereken genel noktalar için kentsel dönüşümde dikkat edilmesi gereken 10 önemli nokta yazımızı da öneririz.

Aygünler İnşaat Olarak Mirasçı Dosyalarında Nasıl Çalışıyoruz

Aygünler İnşaat olarak Kartal ve çevresinde yürüttüğümüz kentsel dönüşüm görüşmelerinde, mirasçı ve hissedar dosyalarını projenin en başında ayrı bir başlık olarak ele alıyoruz. Bunun nedeni basittir: bir bağımsız bölümdeki belirsizlik, bütün binanın takvimini etkileyebilir.

• Malik listesinin çıkarılması: Bina genelinde tapu kayıtlarını birlikte inceleyerek vefat etmiş malikleri, elbirliği halindeki daireleri ve yurt dışındaki hissedarları erken aşamada belirlemeye çalışıyoruz.
• Belge takviminin planlanması: Mirasçılık belgesi, intikal ve vekâletname işlemlerinin dönüşüm takvimiyle çakışmaması için ailelerle birlikte bir sıra oluşturuyoruz.
• Şeffaf bilgilendirme: Sözleşme taslağını, yeni bağımsız bölüm planını ve paylaşım cetvelini bütün mirasçıların erişebileceği biçimde paylaşıyoruz. Bir mirasçının sözleşmeyi diğerlerinden sonra öğrenmesi, güveni zedeleyen en hızlı yoldur.
• Hukuki adımlarda uzmana yönlendirme: Paylaşma sözleşmesi, kayyım, vesayet izni veya dava gibi konularda kararı ailelere ve avukatlarına bırakıyor, teknik ve inşai tarafta ihtiyaç duyulan bilgileri hazırlıyoruz.

Kat karşılığı modelin işleyişi için kat karşılığı inşaat sayfamıza, sürecin bütününde nasıl çalıştığımız için kentsel dönüşüm hizmetimize göz atabilirsiniz. Binanız için ön değerlendirme talep etmek isterseniz online teklif formunu doldurabilir ya da iletişim sayfamızdan Cevizli’deki ofisimizle görüşme planlayabilirsiniz.

Sonuç

Miras kalan veya hisseli bir daire, kentsel dönüşümün önünde aşılmaz bir engel değildir; yeter ki mülkiyet ilişkisi erken netleştirilsin. Paylı mülkiyet ile elbirliği mülkiyeti arasındaki farkı bilmek, mirasçılık belgesini ve intikali zamanında tamamlamak, gerekiyorsa paylaşma sözleşmesiyle paylı mülkiyete geçmek ve ulaşılamayan ya da kısıtlı mirasçılar için doğru temsil yolunu seçmek, dosyanın büyük kısmını çözer. Mirasçılar dönüşüm kararında ayrışırsa 6306 sayılı Kanunun salt çoğunluk ve açık artırma kuralları devreye girer; aile içi paylaşım uyuşmazlığı ise arabuluculuk ve ortaklığın giderilmesi yoluyla ayrıca çözülebilir ve bu dava salt çoğunluk kararını tek başına durdurmaz.

Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır ve hukuki tavsiye niteliğinde değildir. Mevzuat ve kurum uygulamaları değişebilir. Somut dosyanız için bir avukattan ve yapının bulunduğu yerdeki Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğünden görüş almanızı, vergi konularını vergi dairesi veya mali müşavirle teyit etmenizi öneririz.