Kentsel Dönüşüme Katılmayan Kat Maliki: Salt Çoğunluk ve Açık Artırma Süreci

Bir apartmanda kentsel dönüşüm konuşulmaya başladığında herkesin aynı anda aynı noktaya gelmesi pek görülmez. Kimi malik bir an önce yeni binaya geçmek ister, kimi teklifi yetersiz bulur, kimi de yaşının, sağlığının ya da birikiminin taşınmayı zorlaştırdığını düşünür. Bu farklılık doğaldır. Ancak riskli yapı sürecinde anlaşmazlığın hukuki bir karşılığı vardır ve bu karşılığı bilmeden alınan tavırlar, iki taraf için de beklenmedik sonuçlar doğurabilir.

Bu yazıda 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun 6 ncı maddesi ile Uygulama Yönetmeliğinin 15 ve 15/A maddelerini esas alarak karara katılmayan kat malikinin durumunu adım adım ele alıyoruz. Amacımız taraf tutmak değil; çoğunluğun usule uygun ilerlemesine, azınlıkta kalan malikin de haklarını eksiksiz kullanmasına yardımcı olacak bir çerçeve sunmak. Genel süreç için kentsel dönüşüm rehberimize de göz atabilirsiniz.

Anlaşmayan Kat Malikinin Hukuki Durumu

Olağan bir apartmanda, ortak yapıyı kökten değiştiren kararlar 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde geniş bir mutabakat gerektirir. Riskli yapı tespiti yapılıp kesinleştiğinde ise binanın geleceği büyük ölçüde 6306 sayılı Kanunun özel kurallarına tabi olur. Bu kurallar, tek tek maliklerin itirazıyla yıllarca kilitlenebilecek bir süreci, hisseleri oranında çoğunluğun kararıyla yürütülebilir hale getirmek için tasarlanmıştır.

Kanunun 6 ncı maddesine göre riskli yapıların bulunduğu parsellerde yeniden bina yaptırılması, payların satışı, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı gibi usullerle yeniden değerlendirme ve parsel birleştirme gibi konularda, sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilir. 7471 sayılı Kanunla yapılan değişiklikle bu kapsam genişletilmiş; ruhsat başta olmak üzere, daha önce maliklerin tamamının muvafakatini gerektiren pek çok iş ve işlemin de salt çoğunluk kararına dayanılarak yürütülebileceği açıkça düzenlenmiştir. Eski uygulamada aranan üçte iki çoğunluk artık geçerli değildir; bu oran yalnızca geçmişteki kural olarak anılabilir.

Bu tablonun karara katılmayan malik açısından anlamı şudur:

• Malikin karşı çıkması, tek başına projeyi durduran bir veto hakkı doğurmaz.
• Malikin mülkiyeti kendiliğinden el değiştirmez; önce usulüne uygun bir karar, ardından bildirim ve süre tanınması gerekir.
• Süre içinde karara katılmayan malikin arsa payı, rayiç değerden az olmamak üzere açık artırmayla satılabilir.
• Malik; teklifi inceleme, süre içinde karara katılma, satışı izleme ve idari işlemlere karşı yargı yoluna başvurma haklarını korur.

Riskli yapının yıktırılması ise ayrı bir başlıktır. Tespit kesinleştikten sonra yıkım, Kanunda öngörülen süre ve usulle yürür ve maliklerin onayına bağlı değildir. Bu nedenle “imza atmazsam bina yerinde kalır” düşüncesi hukuken karşılık bulmaz. Tespitin kendisine yönelik itiraz yolunu riskli yapı raporuna itiraz yazımızda ayrıntılı anlattık; bu yazıdaki süreç, tespitin kesinleştiği noktadan sonrasıyla ilgilidir.

Son olarak bir ayrımın altını çizelim: “anlaşmayan malik” ile “ulaşılamayan malik” aynı şey değildir. Yurt dışında yaşayan, mirası paylaşılmamış ya da adresi güncel olmayan maliklerin bir kısmı aslında karşı değildir; yalnızca sürece dahil edilememiştir. İyi kurulmuş bir bildirim düzeni, bu grubun önemli bölümünü anlaşan tarafa taşıyabilir.

Salt Çoğunluk Nasıl Hesaplanır: Kişi Değil Arsa Payı

En sık karşılaştığımız yanlış anlama, salt çoğunluğun kişi sayısına göre hesaplandığının düşünülmesidir. Kanun açıkça “hisseleri oranında” der. Yani belirleyici olan malik sayısı değil, maliklerin tapudaki arsa paylarının toplamıdır. Toplam arsa payının yarısından fazlasına sahip olan malikler aynı yönde karar verdiğinde salt çoğunluk sağlanmış olur; tam yarı yeterli değildir.

Basit bir örnekle açıklayalım. Sekiz bağımsız bölümlü bir binada zemin kattaki iki dükkânın arsa payı, üst kattaki dairelere göre daha büyük olsun. Aşağıdaki tablo, tamamen örnek amaçlı paylarla iki farklı senaryoyu gösteriyor:

A senaryosunda malik sayısı bakımından çoğunluk olmasına rağmen karar alınamaz; B senaryosunda ise üç malik, paylarının büyüklüğü sayesinde karar alabilir. Bu nedenle sürecin başında tapu kayıtları üzerinden güncel bir pay tablosu çıkarmak, hem çoğunluk hem azınlık için zorunlu bir ilk adımdır.

Hesaplamada dikkat edilmesi gereken birkaç ayrıntı daha var:

• Bir bağımsız bölüm birden fazla kişiye ait olabilir. Mirasçılar ya da eşler arasında paylı mülkiyet varsa, her paydaşın kendi payı ayrıca hesaba katılır.
• Aynı parselde birden fazla yapı varsa ve bunların tamamı riskli ise, yönetmeliğe göre yapının paydaşı olup olmadıklarına bakılmaksızın bütün paydaşların hisseleri oranında salt çoğunluğu aranır.
• Aynı parseldeki yapıların yalnızca bir kısmı riskli ise, karar yalnızca riskli yapıların paydaşlarının hisseleri oranında salt çoğunluğuyla alınır.
• Pay tablosu, toplantıdan hemen önce yeniden kontrol edilmelidir. Süreç içinde yapılan satışlar ve intikaller tabloyu değiştirebilir.

Karar Alma Süreci: Toplantı Çağrısı, Toplantı ve Tutanak

Salt çoğunluk kararı, birkaç malikin kendi aralarında imzaladığı bir kâğıttan ibaret değildir. Yönetmeliğin 15 inci maddesi, karar öncesinde bütün maliklerin usulüne uygun biçimde toplantıya çağrılmasını öngörür. Bu aşamadaki eksiklikler, ilerideki satış dosyasını doğrudan zayıflatır.

Toplantıya çağrı

Riskli yapının bulunduğu parselde yapılacak yeni uygulama hakkında karar almak için maliklerden birinin istemi yeterlidir; bu istem üzerine bütün malikler toplantıya çağrılır. Toplantının yeri ve zamanı, yönetmelik ekindeki Ek-12 formu doldurularak maliklere duyurulur. Duyuru için iki yol vardır:

• İlgili muhtarlıkta ya da bina henüz yıkılmamışsa bina kapısında veya duyuru panosunda on beş gün süreyle ilan,
• Noter aracılığıyla bildirim.

İlan yoluyla yapılan duyuruda toplantı yeri ve zamanı, ilanın son günü tüm paydaşlara tebliğ edilmiş sayılır. Uygulamada en güvenli yol, ilanı yapmakla birlikte adresi bilinen maliklere ayrıca noter aracılığıyla bildirim göndermektir. İlanın asıldığı ve indirildiği günlerin fotoğraflanması ve muhtarlıktan teyit alınması, ileride doğabilecek “haberim olmadı” itirazına karşı somut bir kayıt oluşturur.

Toplantının yapılması

Yönetmeliğe göre toplantı, hisseleri oranında paydaşların en az salt çoğunluğu ile yapılır ve karar da yine en az salt çoğunlukla alınır. Toplantıda yalnızca “dönüşüme evet” demek yeterli değildir. Kararın, hangi usulle ilerleneceğini (kat karşılığı, hasılat paylaşımı ya da başka bir yöntem), varsa anlaşılan müteahhidi ve anlaşmanın temel şartlarını açıkça göstermesi gerekir. Çünkü karara katılmayanlara gönderilecek teklif, bu kararın içeriğine dayanır.

Karar tutanağı

Alınan karar, taraflarca imzalanarak tutanağa bağlanır. Kanun, idareye sunulacak belge olarak anlaşan maliklerce imzalanan karar tutanağını ya da anlaşan maliklere ait vekâletname veya sözleşme örneklerini sayar. İyi hazırlanmış bir tutanakta şu başlıkların yer alması önerilir:

• Toplantının tarihi, yeri ve çağrının nasıl yapıldığı,
• Katılan maliklerin adları, bağımsız bölüm numaraları ve arsa payları,
• Kabul eden payların toplamı ve toplam paya oranı,
• Seçilen uygulama usulü ve anlaşmanın ana şartları,
• Karara katılmayan maliklere teklifin nasıl iletileceği ve teklifin incelenebileceği yer,
• İmzalar ve vekâleten imza atılmışsa vekâletnamelerin dayanağı.

Aygünler İnşaat olarak süreç koordinasyonu yaptığımız projelerde, tutanağın hukuki metnini maliklerin avukatına bıraktığımızı, bizim tarafımızdan ise pay tablosunun, teklif şartlarının ve teknik bilgilerin eksiksiz ve anlaşılır biçimde hazırlanmasına odaklandığımızı belirtmek isteriz. Kentsel dönüşüm hizmetimiz bu koordinasyon adımlarını kapsar.

Karara Katılmayanlara Bildirim ve On Beş Günlük Süre

Salt çoğunluk kararı alındıktan sonra sıra, karara katılmayan maliklere resmi bildirimin yapılmasına gelir. Bu bildirim, sürecin belki de en kritik halkasıdır; çünkü katılmayan malikin payının satışa çıkarılabilmesi, ona usulüne uygun biçimde ulaşılmış olmasına bağlıdır.

Bildirimin içeriğinde alınan karar ve anlaşma şartlarını içeren teklif ya da bu teklifin görülüp incelenebileceği yer yer alır. Bildirim yolu, malikin tapuya elektronik tebligat adresi bildirip bildirmediğine göre değişir:

Muhtarlıkta ilan yoluyla bildirim yapıldığında, karar tutanağı veya vekâletname ve sözleşme örnekleri ile anlaşma şartlarını içeren teklif muhtarlığa teslim edilir. Alternatif olarak teklif, anlaşma sağlanan müteahhit tarafından taşınmazın bulunduğu il sınırları içinde belirlenen bir adreste katılmayan maliklerin incelemesine sunulabilir.

Bildirimde ayrıca şu uyarının bulunması zorunludur: bildirimin yapıldığı veya yapılmış sayıldığı tarihten itibaren on beş gün içinde teklif incelenmez ya da salt çoğunlukla alınan karar ve teklif kabul edilmezse, malikin arsa payı rayiç değerden az olmamak üzere önce anlaşan paydaşlara açık artırmayla satılacaktır. Bu uyarı eksikse, malik açısından sonraki adımlara itiraz için ciddi bir dayanak oluşur.

On beş günlük süre içinde teklifi kabul eden malik, anlaşan tarafa geçer ve süreç onunla birlikte devam eder. Süre sonunda hâlâ katılım sağlanmamışsa, çoğunluk açık artırma için başvuru hazırlığına geçebilir. Yönetmelik, salt çoğunluk kararına dayanarak yapı ruhsatına başvurmadan önce iki şartın tamamlanmış olmasını ister: katılmayan maliklere bildirimin usulüne uygun yapılmış olması ve bu maliklerin paylarının satışı için Müdürlüğe ya da yetki devri yapılmışsa ilgili idareye başvurulmuş olması. Müdürlük veya idare, satış dosyası üzerinde ön inceleme yaparak salt çoğunluğun sağlanıp sağlanmadığını ve tebligatların tamamlanıp tamamlanmadığını ruhsatı düzenleyecek birime yazıyla bildirir.

Açık Artırma Süreci Adım Adım

Payların satışı, Uygulama Yönetmeliğinin 15/A maddesinde ayrıntılı biçimde düzenlenmiştir. Satış, yönetmeliğin “Müdürlük” olarak tanımladığı Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü ya da yetki devri yapılmışsa belediye gibi ilgili idare tarafından yürütülür. Önemli bir ayrıntı: satışın yapılabilmesi için binanın yıkılmış olması gerekmez.

1. Adım: Satış başvurusu ve dosya

Salt çoğunluk adına yazılı başvuru yapılırken şu belge grupları dosyaya eklenir:

1. Maliklerin toplantıya davet edildiğini gösteren belgeler, toplantının yapıldığına dair tutanak ve salt çoğunlukla anlaşıldığını gösteren imzalı karar tutanağı ya da sözleşme ve vekâletname örnekleri,
2. Karar ve anlaşma şartlarını içeren teklifin katılmayan maliklere elektronik tebligat, noter veya muhtarlıkta on beş gün ilan yoluyla bildirildiğini ve kabul için on beş gün süre verildiğini gösteren belgeler,
3. Katılmayan maliklere ait payların, Sermaye Piyasası Kurulunca yetkilendirilmiş bir gayrimenkul değerleme kuruluşuna tespit ettirilen değerine ilişkin rapor.

2. Adım: Tapuya belirtme

Başvuru üzerine, satışa konu payın tapu kütüğünün beyanlar hanesine, 6306 sayılı Kanuna göre satış işlemine tabi olduğu ve satışa ya da devri gerektiren benzeri bir işleme konu edilemeyeceği yönünde belirtme yapılması tapu müdürlüğünden istenir. Bu belirtmeden sonra malikin payını serbestçe devretmesi mümkün olmaz.

Kanun bu noktaya gelmeden önceki dönem için de bir kural öngörür: katılmayan malik, satış yapılıncaya kadar payını anlaşan paydaşlar dışındaki üçüncü bir kişiye satarsa, tapuda tescil yapılabilmesi için alıcının elektronik tebligat adresini tapu müdürlüğüne bildirmesi zorunludur. Böylece yeni malike de süreçle ilgili bildirimler doğrudan ulaştırılabilir.

3. Adım: Rayiç değerin belirlenmesi

Müdürlük veya idare bünyesinde, biri başkan ikisi üye olmak üzere en az üç kişiden oluşan bir Bedel Tespiti Komisyonu ile bir Satış Komisyonu kurulur. Rayiç değeri, maliklerin yetkili değerleme kuruluşuna yaptırdığı raporu da gözeterek Bedel Tespiti Komisyonu belirler. Yani değerleme raporu doğrudan satış fiyatı olmaz; komisyonun değerlendirmesine esas oluşturan bir belgedir. Açık artırmada bu rayiç değerin altında teklif kabul edilmez.

4. Adım: Satış yeri ve zamanının duyurulması

Müdürlük, satışın yeri ve zamanını salt çoğunlukla anlaşan maliklere, kendisi de malik olması şartıyla bu maliklerin anlaştığı müteahhide ve payı satılacak maliklere tebliğ eder. Riskli yapılarda bunun için Ek-9 tutanağı düzenlenir. Tebligat, tapuya elektronik adres bildirilmişse bu adres üzerinden, bildirilmemişse e-Devlet Kapısı üzerinden bildirim ve ilgili muhtarlıkta on beş gün ilan yoluyla yapılır.

Payı satılacak malike yapılan tebligatın amacı, onun satışa izleyici olarak katılabilmesidir. Yönetmeliğe göre bu malike tebligat yapılamamış olması ya da malikin satışa katılmaması satışın geçerliliğini etkilemez; satış gıyabında da geçerli olarak yapılır.

5. Adım: İlk satış yalnızca anlaşan paydaşlara açıktır

İlk açık artırmaya, hisseleri oranında salt çoğunlukla anlaşan paydaşlar dışında kimse teklif veren olarak katılamaz. Satışı gözlemci olarak izlemek isteyenler ve payı satışa çıkarılan malik salona alınabilir, ancak satışa müdahale edemez. Satışın düzenini bozan ya da ses ve görüntü kaydı almaya çalışan kişiler Satış Komisyonu tarafından salondan çıkarılabilir. Satış için belirlenen saatten sonra salona kimse alınmaz.

6. Adım: Pey sürme ve ihale kararı

Katılımcıların kimlikleri tutanakla kayıt altına alınır, Komisyon Başkanı satışa çıkan paylara ilişkin bilgileri açıklar ve rayiç bedelin altında olmamak üzere sözlü pey istenir. Her pey artırma tutanağına yazılır ve sahibince imzalanır; artırmaya devam etmeyen katılımcının da bu durumu tutanağa yazıp imzalaması gerekir. Komisyon, rayiç bedelden az olmamak kaydıyla en yüksek teklifi verene satış yapılmasına karar verir. Satışa tek bir katılımcı gelmişse, rayiç değerden az olmayan teklifi geçerli kabul edilir.

7. Adım: Yedi günlük ödeme ve sözleşme süresi

İhale kendisinde kalan katılımcı, yedi gün içinde satış bedelini bankada açılacak vadeli hesaba yatırmak ve aynı süre içinde satın aldığı pay için salt çoğunluk kararı doğrultusunda yapılan sözleşmeyi ve diğer belgeleri şartsız ve şerhsiz imzalayarak Müdürlüğe sunmak zorundadır. Bu yapılmazsa, müteahhitten kaynaklanan sebeplerle sözleşmenin imzalanamadığı durum hariç, pey süren diğer katılımcılara sırasıyla bildirim yapılır ve bedeli yatırıp sözleşmeyi imzalayan katılımcıya satış yapılır. Bedel yatırıldıktan sonra satış tapu müdürlüğüne bildirilir, tescil yeni malik adına yapılır ve durum payı satılan ilgiliye bildirilir.

Haklar, Şerhler ve Satış Bedeli

Katılmayan malikin payı üzerinde ipotek, haciz, ihtiyati haciz ya da intifa hakkı bulunabilir. Bu durum satışa engel değildir. Kanun ve yönetmelik, söz konusu hakların satıştan sonra satış bedeli üzerinde devam ettiğini düzenler. Uygulamada bunun anlamı şudur:

• Satış bedelinin yatırıldığı banka hesabına, malike ödeme yapılmaması için bloke konulur.
• Durum ipotek alacaklısına, ilgili icra müdürlüğüne ya da mahkemeye bildirilir.
• Bedelin bu hak sahiplerine ödenmesi kendi mevzuatına göre ilgililerince yürütülür.
• Tapudaki haklar ve şerhler satıştan sonra Müdürlüğün veya idarenin talebiyle resen terkin edilir.

Bu kural, örneğin konut kredisi bulunan bir malikin payı satıldığında bankanın alacağının ortadan kalkmadığını, yalnızca tapudaki paydan satış bedeline taşındığını gösterir. Payı üzerinde böyle bir hak bulunan malikin, sürecin başında alacaklısıyla görüşmesi, hem kendi borç durumunu netleştirmek hem de olası bir satışta bedelin nasıl dağıtılacağını öngörmek açısından faydalıdır. Bedelin eski malike ödenme adımları için Müdürlükten güncel bilgi alınmasını öneririz.

Satış Gerçekleşmezse Ne Olur

Anlaşan paydaşların hiçbiri ilk satışta payı almak istemeyebilir. Bu ihtimal için Kanun, uygulamanın türüne göre farklı bir yol öngörür:

Riskli yapılarda tekrarlanan satışların usulü de ayrıca düzenlenmiştir. Sonraki satışlar yine salt çoğunluğun talebiyle yapılır; yer, tarih ve saat Müdürlükçe belirlenir, Ek-13 formu düzenlenerek Müdürlük veya idarenin yayın araçlarında ve ilan panosunda on beş gün süreyle ilan edilir ve bütün maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilir.

Üçüncü kişilerin bu satışlara katılabilmesi için iki şart vardır. Birincisi, satıştan önce salt çoğunluk kararını kabul edeceklerini, bu karar doğrultusunda yapılan sözleşmeyi ve uygulamanın gerektirdiği diğer belgeleri imzalayacaklarını yazılı olarak beyan etmeleri. İkincisi, satışa konu payın komisyonca belirlenen rayiç değeri üzerinden yönetmelikte öngörülen oranda nakit teminatı ilgili muhasebe birimine yatırmaları. İhale üzerinde kalmayanların teminatı hemen iade edilir. İhaleyi alan üçüncü kişi yedi gün içinde bedeli yatırıp sözleşmeyi şartsız ve şerhsiz imzalamazsa teminatı gelir kaydedilir ve sıradaki katılımcıya geçilir.

İdari Yargı Yolu ve Süresi

Kanunun 6 ncı maddesinin dokuzuncu fıkrasına göre, 6306 sayılı Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu uyarınca dava açılabilir. Rayiç değerin belirlenmesi ve satış işlemi gibi Müdürlük veya idare tarafından yürütülen adımlar bu kapsamda değerlendirilebilir. Hangi işlemin ne zaman tebliğ edilmiş sayılacağı, yukarıda anlattığımız elektronik tebligat, e-Devlet ve muhtarlık ilanı kurallarına göre belirlendiğinden, sürenin başlangıcının bir avukatla birlikte titizlikle hesaplanması gerekir.

Kanun, satışın yargı kararıyla iptal edilmesinin sonuçlarını da iki ayrı ihtimale göre düzenler:

• Bedelin eksik hesaplandığı dışındaki gerekçelerle iptal: Pay, satıştan sonra üçüncü bir kişiye devredilmemiş ve eski malik adına tescili hukuken veya fiilen imkânsız hale getiren bir uygulamaya konu olmamışsa, resen eski malik adına tescil edilir. Satış bedeli iade edilinceye kadar bedel tutarında alıcı lehine kanuni ipotek kurulur.
• Bedelin eksik hesaplandığı gerekçesiyle iptal: Pay eski malike dönmez. Karar, satış bedeli ile yargı kararında belirtilen şekilde hesaplanacak bedel arasındaki farkın, payı satın alan malik tarafından eski malike ödenmesiyle uygulanır. Yönetmelik bu farkın ihale tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte ödeneceğini belirtir.

Eksik bedel nedeniyle idare aleyhine tazminata hükmedilirse, payı satın alan malik bu bedeli idarenin bildiriminden itibaren en geç on beş gün içinde eski malike öder; ödemezse bedeli ödeyen idare, alıcıdan genel hükümlere göre tahsil eder. Bu kural, payı açık artırmada alacak çoğunluk tarafının da riskini bilmesi gerektiğini gösterir. Dava açma kararı ve gerekçesinin seçimi hukuki bir değerlendirme gerektirir; süreler ve usul mutlaka bir avukatla ve ilgili Müdürlükle teyit edilmelidir.

Ortaklığın Giderilmesi Davası ile İlişkisi

Bina yıkıldıktan sonra kat mülkiyeti terkin edilir ve taşınmaz, malikleri adına payları oranında arsa olarak tescil edilir. Bu noktada bazı malikler, Türk Medeni Kanunu hükümlerine göre ortaklığın giderilmesi davası açmayı düşünebilir. 7471 sayılı Kanunla 6 ncı maddeye eklenen on altıncı fıkra ve yönetmeliğin 15 inci maddesi bu ihtimali açıkça düzenler: yıkımdan sonra arsa haline gelen taşınmazda ortaklığın giderilmesi davası açılabilir, ancak bu davanın açılmış olması, hisseleri oranında salt çoğunlukla karar alınmasına ve bu karara göre işlem yapılmasına engel teşkil etmez.

İki yol arasındaki fark, sonuçları bakımından önemlidir:

Kısacası ortaklığın giderilmesi davası, çoğunluğun dönüşüm kararını durdurmak için bir araç olarak kullanılamaz. Davanın açılıp açılmayacağı, hangi aşamada anlam taşıyacağı ve kentsel dönüşüm sürecine etkisi, dosyanın somut durumuna göre bir avukatla değerlendirilmelidir.

Benzer bir ihtiyat notu, yıkılmış binalar için de geçerlidir. Kanunun 6 ncı maddesinin ikinci fıkrası, üzerindeki bina yıkılmış arsanın maliklerine yapılan tebligatı takip eden otuz gün içinde salt çoğunlukla anlaşma sağlanamazsa, gerçek kişiler veya özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetindeki taşınmazlar için Başkanlık, TOKİ veya idare tarafından acele kamulaştırma yoluna da gidilebileceğini düzenler. Bu, maliklerin uzun süre anlaşamaması halinde sürecin kendi ellerinden çıkabileceğini gösteren bir hükümdür.

Çoğunluk ve Azınlık İçin Dengeli Bir Bakış

Bu süreçte iki tarafın da meşru kaygıları vardır. Çoğunluk, güvenli bir binaya kavuşmak ve belirsizliği bitirmek ister. Azınlık ise çoğu zaman mülkünün değerinin düşük hesaplanmasından, taşınmanın getireceği zorluklardan ya da teklifin şeffaf olmamasından endişe eder. Her iki tarafın bilmesi gerekenleri ayrı ayrı özetleyelim.

Çoğunluk tarafı için

• Kanunun tanıdığı imkân, usule sıkı sıkıya uyma yükümlülüğüyle birlikte gelir. Eksik çağrı, eksik bildirim ya da yanlış pay hesabı satışın iptaline yol açabilir.
• Açık artırmada payı satın alacak paydaş, bedeli yedi gün içinde yatırmak zorundadır. Bu tutarın kimin tarafından, nasıl karşılanacağı önceden konuşulmalıdır.
• Bedelin eksik hesaplandığına dair bir yargı kararı, aradaki farkın alıcı tarafından ödenmesi sonucunu doğurur. Gerçekçi bir değerleme, çoğunluğun da yararınadır.
• Karara katılmayan komşunun, yıllardır aynı binada yaşayan biri olduğu unutulmamalıdır. Sürecin tonu, uzlaşma ihtimalini doğrudan etkiler.

Azınlık tarafı için

• Teklifi incelemek, kabul etmek anlamına gelmez. On beş günlük süre içinde teklifi görmek ve soru sormak her malikin hakkıdır.
• Bağımsız bir değerleme yaptırmak ve kendi avukatından görüş almak, pazarlık gücünü artırır.
• Satışa izleyici olarak katılabilir, satış tutanaklarının ve rayiç değer belirleme işleminin tebliğini takip edebilirsiniz.
• İdari işlemlere karşı dava süresi otuz gündür ve tebliğ tarihinden işler. Sürenin kaçırılması, sonradan telafisi güç sonuçlar doğurabilir.

Uzlaşma İçin Pratik Öneriler

Açık artırma, Kanunun sunduğu son çaredir; ideal olan, sürecin buraya varmadan ortak bir zeminde buluşmasıdır. Sahada edindiğimiz izlenim, anlaşmazlıkların önemli bir kısmının bilgi eksikliğinden ve güvensizlikten doğduğu yönündedir. Aşağıdaki adımlar bu iki sorunu birlikte hedefler.

Bilgilendirme toplantısı

Resmi karar toplantısından önce, bağlayıcı olmayan bir bilgilendirme toplantısı yapılması önerilir. Bu toplantıda süreç takvimi, kira yardımı ve diğer desteklerin genel çerçevesi, kat karşılığı modelin nasıl işlediği ve malikin hangi aşamada ne imzalayacağı sakin bir dille anlatılmalıdır. Destekler hakkında genel bir çerçeve için kentsel dönüşüm teşvikleri yazımız yol gösterici olabilir. Toplantıya katılamayan maliklere sunumun yazılı bir özeti gönderilmelidir.

Bağımsız değerleme

Değer kaygısı taşıyan malike, çoğunluğun seçtiği kuruluşun yanında kendi seçeceği yetkili bir değerleme kuruluşundan rapor alma imkânı tanımak, güveni belirgin biçimde artırır. Raporlar arasındaki farklar konuşulabilir hale gelir; “bize düşük değer biçildi” düşüncesi somut verilere dayanarak tartışılır.

Sözleşmede şeffaflık

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır; yalnızca imzaların onaylandığı bir metin bu iş için yeterli kabul edilmez. Sözleşmede şu konuların açık olması, karara katılmakta tereddüt eden malikin en çok sorduğu soruları önceden yanıtlar:

• Yeni binadaki bağımsız bölümlerin dağılımı, metrekareleri ve kat yerleri,
• İnşaata başlama ve teslim takvimi ile gecikmenin sonuçları,
• Kira desteğinin kim tarafından, hangi koşulla karşılanacağı,
• Ruhsattan önce sağlanması gereken bina tamamlama sigortası veya teminatın nasıl düzenleneceği,
• Müteahhidin işi bırakması halinde izlenecek yol.

Son madde için müteahhit işi bırakırsa yazımızda Kanunun fesih imkânını ayrıca anlattık. Sözleşme modelinin genel yapısını ise kat karşılığı inşaat sayfamızda bulabilirsiniz.

Özel durumlar için esnek çözümler

Yaşlı ya da sağlık sorunu olan bir malik için taşınma desteği, mirası paylaşılmamış bir bağımsız bölüm için mirasçılık belgesi sürecinde yardım ya da yurt dışındaki bir malik için vekâlet işlemlerinin kolaylaştırılması, çoğu zaman karara katılımı sağlayan küçük ama belirleyici adımlardır. Ayrıca Kanunun 6 ncı maddesinin on beşinci fıkrası ve yönetmeliğin 15/B maddesi, Başkanlıkça lisanslandırılan kentsel dönüşüm danışmanlık ve müzakere kuruluşlarının karar alma süreçlerinde danışmanlık yapabileceğini düzenler. Tarafsız bir aracıya ihtiyaç duyulan binalarda bu seçenek değerlendirilebilir.

Sık Yapılan Hatalar

Hem çoğunluk hem azınlık tarafında, sonradan düzeltilmesi zor sonuçlar doğuran bazı hatalar sık tekrarlanır:

1. Salt çoğunluğu kişi sayısıyla hesaplamak. Karar arsa payına göre alınır; yanlış hesap tüm dosyayı geçersiz kılabilir.
2. Toplantı çağrısını atlamak. Yalnızca anlaşan maliklerin imzaladığı bir metin, yönetmeliğin aradığı çağrı ve toplantı belgelerinin yerini tutmaz.
3. Teklifi belirsiz bırakmak. Bildirimde anlaşma şartları veya teklifin incelenebileceği yer net değilse, karara katılmayan malik itiraz için güçlü bir gerekçe elde eder.
4. Elektronik tebligat kaydını kontrol etmemek. Tapuya elektronik adres bildirmiş bir malike yalnızca muhtarlık ilanıyla ulaşmaya çalışmak usul hatası doğurabilir.
5. Bildirimleri görmezden gelmek. Azınlık tarafında en riskli tavır, tebligatları açmamak ya da süreleri takip etmemektir; on beş günlük ve otuz günlük süreler bekleme yapmaz.
6. Açık artırmada finansmanı hazırlamamak. İhaleyi alan paydaşın yedi gün içinde bedeli yatıramaması, satışın sıradaki katılımcıya geçmesine yol açar.

Belge ve Kontrol Listesi

Süreci düzenli yürütmek için aşağıdaki tablo, hangi belgenin hangi aşamada gerektiğini özetler. Belgelerin güncel listesi ve biçimi için dosyanın sunulacağı Müdürlükle ön görüşme yapılması önerilir.

Karara katılmayan malik açısından ise kısa bir kontrol listesi şöyledir:

• Tapuya elektronik tebligat adresimi bildirdim mi, e-Devlet bildirimlerini düzenli kontrol ediyor muyum?
• Teklifin tamamını, özellikle daire dağılımını ve teslim takvimini okudum mu?
• Kendi değerleme raporumu ve avukat görüşümü aldım mı?
• On beş günlük kabul süresinin ve otuz günlük dava süresinin başlangıç tarihlerini not ettim mi?
• Payım üzerinde ipotek veya haciz varsa alacaklımla görüştüm mü?

Kime Başvurulur

Karar ve satış sürecinde başvurulacak merci, yönetmeliğin “Müdürlük” olarak tanımladığı Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüdür; Bakanlık tarafından yetki devri yapılmışsa ilgili idare, yani belediye bu işlemleri yürütür. Tapu kayıtları ve belirtmeler için ilgili tapu müdürlüğü, ilan için muhtarlık, bildirimler için noter devreye girer. Hukuki değerlendirme ve dava süreçleri ise mutlaka bir avukat aracılığıyla yürütülmelidir.

Riskli yapı tespiti, Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca lisanslandırılmış kuruluşlar tarafından yapılır. Aygünler İnşaat olarak tespiti kendimiz yapmıyoruz; riskli yapı tespiti sürecinde maliklere başvuru ve belge düzenini koordine ederek destek oluyoruz. Kartal’da dönüşüm süreci yaşayan binaların sorularını Kartal kentsel dönüşüm sayfamızda, sık karşılaşılan genel soruları ise sık sorulan sorular bölümümüzde topladık.

Binanızda salt çoğunluk kararı aşamasına gelindiyse ya da karara katılmayan malikler için uzlaşma zemini arıyorsanız, teklif şartlarının şeffaf biçimde hazırlanmasında ve bilgilendirme toplantılarının düzenlenmesinde birlikte çalışabiliriz. Projeniz için online teklif formunu doldurabilir veya iletişim sayfamızdan Cevizli’deki ofisimizle görüşme planlayabilirsiniz.

Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Mevzuatta değişiklik olabileceğinden, kendi dosyanıza ilişkin süreleri ve usulü bir avukatla ve ilgili Müdürlükle teyit etmenizi öneririz.