Kordonboyu'nda Kentsel Dönüşüm

01Kordonboyu'nun konumu ve yapı dokusu

Kordonboyu, Kartal'ın deniz kıyısı boyunca uzanan uzun ve dar bir mahallesidir. Güneyinde Marmara Denizi, batısında Orhantepe bulunur. Kuzeyinde, Marmaray hattı boyunca Atalar, Petrol-İş, Yukarı, Karlıktepe, Çavuşoğlu ve Yunus mahalleleri yer alır; doğu ucu Pendik ilçesinin Batı Mahallesi'ne ulaşır.

Marmaray'ın Atalar, Başak, Kartal ve Yunus istasyonları mahallenin kuzey sınırı üzerindedir. Kartal iskelesi ve sahil yolu da Kordonboyu sınırları içindedir; bu nedenle mahalle hem raylı sisteme hem de deniz ulaşımına doğrudan bağlıdır. Ankara Caddesi, mahalleyi boydan boya kat eden başlıca akstır.

Arazi, deniz seviyesine yakın ve büyük ölçüde düzdür. Sahil boyunca orta yükseklikte apartmanlar, yeni konut projeleri, alışveriş merkezi ve Kartal sahil parkı gibi kamusal alanlar bir arada bulunur. Mahallenin Kartal merkezine yakın kesimi ilçenin en eski yerleşim alanlarıyla iç içedir. Uzun ve dar yapısı nedeniyle Kordonboyu'nun batı, orta ve doğu uçlarında yapı dokusu ve dönüşüm gündemi birbirinden farklılaşır.

02Kordonboyu'nda kentsel dönüşüm neden gündemde

Kartal, Marmara Denizi'ndeki fay hatlarına yakın kıyı ilçelerinden biridir ve Kordonboyu bu kıyının tam üzerindedir. Mahalledeki binaların önemli bir kısmı bugünkü deprem yönetmeliğinden önceki kurallarla yapılmıştır. Bu yapılarda beton dayanımı ve donatı detaylarının yanında, kıyıya yakın zeminin binanın deprem davranışına etkisi de değerlendirilmelidir.

Kıyıdaki binalarda deniz havasının nemi ve tuzu, betonda çatlak ya da yetersiz paspayı varsa donatı korozyonunu hızlandırabilir. Eski yapılarda yıkanmamış deniz kumu kullanılmış olması da aynı etkiyi artırır. Riskli yapı incelemesinde alınan karotlar ve açılan donatı kontrol noktaları, bu durumun boyutunu ortaya koyar.

Kordonboyu'nu diğer mahallelerden ayıran asıl başlık, alan bazlı dönüşüm kararlarıdır. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, Yukarı, Kordonboyu ve Petrol-İş mahallelerinde riskli alan ilan edilen bölgelere ait imar planlarının onaylandığını duyurdu. Bölgede daha önce de Kartal 1. ve 2. etap olarak anılan alanlara ilişkin imar planı onayları kamuoyuna duyurulmuştu. Bu adımlar, mahallede uzun süredir konuşulan dönüşüm sürecinin yeni bir aşamaya geçtiğini gösteriyor.

Etap alanlarındaki bazı sakinler ise planlama ve uygulama sürecinin kendilerine yeterince anlatılmadığını dile getirdi. Bu durum, riskli alan içindeki maliklerin haklarını ve süreci doğru kaynaktan öğrenmesinin ne kadar önemli olduğunu gösteriyor.

03Kordonboyu'nda riskli alan ile tekil riskli yapı arasındaki fark

Kordonboyu'ndaki bir malik için ilk soru, binasının ilan edilen riskli alan sınırları içinde olup olmadığıdır. Çünkü iki durumda süreç farklı işler:

Her iki durumda da Kanun, öncelikle maliklerle anlaşma yoluna gidilmesini esas alır. Parselinizin hangi kapsamda kaldığını Kartal Belediyesi'nden ve Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü'nden teyit etmenizi öneririz. 6306 sayılı Kanun kapsamında onaylanan imar planları Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü'nde ilan edilir ve ilan süresi içinde il müdürlüğüne itiraz edilebilir; belediyenin onayladığı planlar ise Kartal Belediyesi'nin askı ilanları sayfasında duyurulur.

04Kordonboyu'nda kıyı zemini ve temel tasarımı

Kordonboyu'nun deniz seviyesine yakın düz arazisi, inşaat açısından kolay görünse de zemin açısından dikkat ister. Kıyıya yakın alanlarda yeraltı suyu seviyesi yüksek olabilir, bazı kesimlerde dolgu ya da gevşek tabakalarla karşılaşılabilir. Bu nedenle zemin etüdü burada yalnızca ruhsat için gereken bir belge değil, temel tasarımının ana verisidir.

• Sıvılaşma değerlendirmesi: Suya doygun, gevşek kumlu zeminlerde deprem sırasında sıvılaşma potansiyeli zemin etüdünde ayrıca incelenir.
• Temel sistemi: Etüt sonucuna göre radye temel, zemin iyileştirme ya da kazıklı temel gibi çözümler değerlendirilir.
• Su yalıtımı: Bodrum katlarda yeraltı suyuna karşı sızdırmazlık detayları baştan tasarlanmalıdır.
• Kazı sırasında su kontrolü: Yüksek yeraltı suyunda kazı çukurunun kuru tutulması için gerekli önlemler şantiye planına eklenir.

Bu kalemler maliyeti etkilediği için tekliflerde açıkça yer almalıdır. Zemin etüdü teklif aşamasından önce yapılırsa, yüklenicilerin fiyatları aynı veriye dayanır ve şantiye başladıktan sonra ek maliyet tartışması yaşanmaz.

05Kordonboyu'nda dönüşüm süreci adım adım

Riskli alan dışındaki bir binada süreç aşağıdaki aşamalarla ilerler; riskli alan içindeki parsellerde ise idarenin yürüttüğü alan bazlı süreç belirleyicidir. Genel süreç kentsel dönüşüm rehberimizde adım adım açıklanmıştır.

1. Riskli yapı tespiti: Lisanslı kuruluş, Kentsel Dönüşüm Başkanlığının belirlediği usule göre binayı inceler. Ayrıntılar riskli yapı tespiti sayfamızda.
2. Bildirim ve itiraz: Riskli bulunan yapı tapuya beyan olarak işlenir, maliklere e-Devlet ve muhtarlık ilanıyla duyurulur; tespite süresi içinde itiraz edilebilir.
3. Malik kararı: Yeniden yapım modeli hisseleri oranında salt çoğunlukla belirlenir.
4. Zemin etüdü, proje ve sözleşme: Kıyı zemini koşullarına göre projeler hazırlanır, yükleniciyle noterde düzenlenen sözleşme imzalanır.
5. Ruhsat, tahliye ve yıkım: Kartal Belediyesi'nden ruhsat alınır, bina boşaltılıp yıkılır.
6. İnşaat ve teslim: Yapı denetim gözetiminde inşaat tamamlanır, iskan sonrası teslim yapılır.

Kordonboyu'nda şantiye planlamasında sahil yolu ve Ankara Caddesi trafiği, Marmaray istasyonları çevresindeki yaya yoğunluğu ve sahil parkını kullanan ziyaretçiler dikkate alınır. Yıkım ve beton dökümü gibi yoğun işler, bu hareketliliğin daha az olduğu saatlere planlanır; gerekli izinler önceden alınır.

06Kordonboyu'nda parsel ve imar planlaması

Kordonboyu'ndaki bir parselin sınırları TKGM Parsel Sorgu ekranından, riskli alan dışındaki parsellerin imar bilgisi ise Kartal Belediyesi E-İmar sisteminden ön bilgi olarak görülebilir. Riskli alan içindeki parsellerde ise alana özel onaylanan plan ve uygulama kararları esas alınır.

Riskli alan dışındaki parsellerde dönüşümün çerçevesini yapılaşma hakkı, kat yüksekliği, çekme mesafeleri ve otopark yükümlülüğü belirler. Sahile ve Ankara Caddesi'ne cephesi olan parsellerde ticari kullanım ve cephe düzeni de projeyi etkiler. Kıyıya çok yakın parsellerde ise Kıyı Kanunu'ndaki sahil şeridi düzenlemeleri yapılaşmayı sınırlayabilir; bu durum imar durumu belgesinde ve plan notlarında görülür. Bu çerçeve netleşince kat karşılığı inşaat ile maliklerin maliyeti üstlendiği anahtar teslim model arasındaki fark somut olarak görülebilir.

07Kordonboyu'nda kat malikleri için pratik öneriler

Alan bazlı kararların konuşulduğu bir mahallede doğru bilgiye ulaşmak, en az teknik karar kadar önemlidir. Kordonboyu'ndaki maliklere şu noktaları öneriyoruz:

• Parselinizin kapsamını öğrenin: Riskli alan içinde mi, dışında mı olduğunuz, atacağınız ilk adımı belirler.
• Bilgiyi resmi kaynaktan alın: Plan, hak sahipliği ve uygulama takvimi konusunda belediye ve il müdürlüğünden yazılı bilgi isteyin.
• Kararları belgeleyin: Malik toplantılarının kararlarını imzalı tutanakla kayda geçirin.
• Zemin kalemlerini sorun: Kıyı zemininden doğan ek kalemlerin teklife dahil olup olmadığı yazılı olmalıdır.
• Sözleşmeyi ayrıntılı yazın: Teslim süresi, gecikme yaptırımı, kira desteği ve malzeme listesi sözleşmede yer almalıdır.

08Aygünler İnşaat ile Kordonboyu'nda çalışmak

Aygünler İnşaat olarak ofisimiz, Kordonboyu'nun batı ucuna yakın Cevizli'dedir. Kordonboyu'ndaki bir binayı değerlendirirken önce parselin riskli alan kapsamında olup olmadığını, ardından imar ve zemin koşullarını inceliyoruz. Riskli alan içindeki parsellerde maliklere sürecin hangi kurum tarafından nasıl yürütüldüğünü anlaşılır biçimde aktarıyor, alan dışındaki binalarda ise uçtan uca kentsel dönüşüm hizmeti sunuyoruz.

Ön değerlendirmede tapudaki bağımsız bölümleri, binanın görünür hasarlarını, bodrumdaki nem ve su izlerini, yapılmış tadilatları ve maliklerin beklentilerini not ediyoruz. Bu özet, malik toplantısının somut veriler üzerinden yapılmasını ve tekliflerin aynı zemin üzerinde karşılaştırılmasını sağlar.

Riskli alan kararları kapsamındaki komşu mahalleler için Yukarı Mahalle ve Petrol-İş sayfalarımıza göz atabilirsiniz. Ada ve parsel bilgilerinizi online teklif formu ile ilettiğinizde, parselin riskli alan kapsamını da kontrol ederek size dönüş yapıyoruz.