Cumhuriyet Mahallesi'nde Kentsel Dönüşüm

01Cumhuriyet Mahallesi'nin konumu ve yapı dokusu

Cumhuriyet Mahallesi, Kartal'ın doğu kesiminde, E-5 (D-100) karayolunun hemen kuzeyinde yer alır. Batısında Orta Mahalle, doğusunda Hürriyet, kuzeyinde Yakacık Çarşı, güneyinde ise E-5'in karşı yakasındaki Topselvi ve Yalı mahalleleri bulunur. Doğu ucunda Pendik ilçesinin Yeşilbağlar Mahallesi ile sınır komşusudur.

Mahalle, ulaşım açısından Kartal'ın en bağlantılı kesimlerinden biridir. M4 metro hattının Kartal istasyonu batı sınırında, Yakacık-Adnan Kahveci istasyonu ise güneydoğu sınırındadır. Adnan Kahveci Caddesi, Abdi İpekçi Caddesi, Yalnız Selvi Caddesi ve İsmail Dede Caddesi başlıca akslardır; Samandıra-Kartal bağlantı yolu da mahalleden geçer. Gündelik dilde mahallenin E-5'e yakın kesimi çoğu zaman Yakacık adıyla anılır.

Arazi E-5 hattından kuzeye doğru belirgin biçimde yükselir. Güneydeki daha düz kesimlerde işyerleri, atölyeler ve karma kullanımlı binalar; yukarıya doğru ise apartmanlar, siteler, okullar ve İstanbul Gedik Üniversitesi'nin Kartal kampüsü yer alır. Yakacık semt pazarı da mahallenin gündelik yaşamının önemli bir parçasıdır.

02Cumhuriyet Mahallesi'nde kentsel dönüşüm neden gündemde

Deprem riski İstanbul'un her mahallesi için ortak bir başlıktır; Kartal gibi Marmara Denizi'ndeki fay hatlarına yakın kıyı ilçelerinde konu daha sık gündeme gelir. Cumhuriyet Mahallesi'nde farklı dönemlerde, farklı yönetmeliklerle yapılmış binalar yan yana durur. Eski yapılarda düşük beton dayanımı, yetersiz etriye detayları ve sonradan açılan dükkan ya da garaj boşlukları sık karşılaşılan risk unsurlarıdır.

Mahallenin nüfusu uzun süredir artış eğilimindedir. Nüfusu artan mahallelerde eski binaların bir kısmı yenilenirken bir kısmında kat ilaveleri ve kullanım değişiklikleri görülebilir. İkinci gruptaki binalar, riskli yapı incelemesinde özellikle dikkatle değerlendirilir.

Kartal Belediyesi'nin İBB ve KİPTAŞ ile imzaladığı dönüşüm iş birliği protokolünün tanıtımında, E-5'in kuzeyindeki mahallelerde uzun süredir çözüm bekleyen sorunlara özellikle değinildi. Cumhuriyet Mahallesi de bu kuşağın bir parçası olduğu için kamu destekli seçeneklerin takip edilmesinde fayda vardır.

03Cumhuriyet Mahallesi'nde eğimli parseller ve zemin

Cumhuriyet Mahallesi'nin kuzeye doğru yükselen arazisi, yeni yapının tasarımını doğrudan etkiler. Eğimli parsellerde bina, bir cepheden bakıldığında bodrum, diğer cepheden bakıldığında zemin kat gibi görünebilir. Bu kot farkı; giriş katının nerede tanımlanacağını, bodrum katların nasıl kullanılacağını ve otoparkın nereye yerleşeceğini belirler.

• Zemin etüdü: Yeni yapının temel sistemi, sondaj ve laboratuvar sonuçlarına göre seçilir. Eğimli arazide zemin tabakaları kısa mesafede değişebilir.
• İstinat ve kazı güvenliği: Komşu parsellerin kotu yüksekse kazı sırasında iksa ve istinat çözümleri gerekir; bu kalem maliyeti ve süreyi etkiler.
• Yağmur suyu ve drenaj: Yamaçtan gelen suyun bodrum perdelerinden uzaklaştırılması projenin baştan ele alması gereken bir konudur.

Eğimli arazide kazı yalnızca dönüşen parseli değil, komşu binaları da ilgilendirir. Komşu yapının temeli kazı kotundan yüksekte kalıyorsa, kazıya başlamadan önce o yapının durumu fotoğraf ve tutanakla kayda geçirilir ve kazı kademeli olarak, uygun destekleme ile ilerletilir. Bu başlıkların erkenden konuşulması, sözleşmede sonradan ortaya çıkan ek maliyet tartışmalarını da önler.

04Cumhuriyet Mahallesi'nde dönüşüm süreci adım adım

Süreç, binanın teknik durumunun belgelenmesiyle başlar ve teslimle biter. Her adımın ayrıntısı kentsel dönüşüm rehberimizde yer alır.

1. Riskli yapı tespiti: Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca lisanslandırılmış bir kuruluş karot, donatı ve rölöve çalışması yapar. Hizmet ayrıntıları için riskli yapı tespiti sayfamıza bakabilirsiniz.
2. Tapuya beyan ve bildirim: Riskli bulunan yapı tapuya işlenir, maliklere e-Devlet üzerinden bildirilir, muhtarlıkta ilan edilir. Malikler bu tespite süresi içinde itiraz edebilir.
3. Malik kararı: Yeni yapının hangi modelle yapılacağına hisseleri oranında salt çoğunlukla karar verilir.
4. Proje ve sözleşme: Mimari, statik ve tesisat projeleri hazırlanır; yükleniciyle noterde düzenlenen sözleşme imzalanır.
5. Ruhsat: Kartal Belediyesi'nden yapı ruhsatı alınır.
6. Tahliye ve yıkım: Abonelikler kapatılır, bina boşaltılır ve kontrollü yıkım yapılır.
7. İnşaat ve iskan: İnşaat yapı denetim kuruluşunun gözetiminde yürür; iskan alındıktan sonra daireler maliklere teslim edilir.

Bu adımların bir kısmı paralel ilerleyebilir. Riskli yapı raporu beklenirken imar durumu incelenebilir, zemin etüdü için hazırlık yapılabilir ve malik toplantılarına taslak projeyle gidilebilir. Cumhuriyet Mahallesi'nde metro istasyonları ve E-5 bağlantıları çevresindeki trafik yoğunluğu, yıkım ve beton dökümü günlerinin planlanmasında ayrıca dikkate alınır.

05Cumhuriyet Mahallesi'nde parsel ve imar planlaması

Dönüşümün ekonomik çerçevesini imar durumu belirler. Ada ve parsel bilgisini TKGM Parsel Sorgu ekranından, imar durumunu Kartal Belediyesi E-İmar sisteminden ön bilgi olarak görebilirsiniz. Resmi imar durumu belgesi ise belediyeden alınır.

Cumhuriyet Mahallesi'nde parsel büyüklükleri ve yol cepheleri değişkendir. Küçük ve dar parsellerde yeni yönetmeliğin çekme mesafeleri ile otopark şartı, uygulanabilir bir proje çıkmasını zorlaştırabilir. Böyle durumlarda komşu parsellerle birleşerek ortak proje yapmak, daha verimli bir yerleşim ve daha düzgün daire planları sağlayabilir. Kanun, riskli yapıların bulunduğu parsellerde tevhit gibi işlemlerin de malik kararıyla yapılabileceğini düzenler.

Plan değişiklikleri de takip edilmelidir. Kartal Belediyesi askıya çıkan planları kendi internet sitesinde duyurur ve askı süresi içinde itiraz edilebilir. Parseli etkileyen bir plan çalışması varsa proje kararını buna göre zamanlamak, ruhsat aşamasında sürpriz yaşanmasını önler.

İmar verisi netleştiğinde malikler kat karşılığı inşaat ile maliyeti kendilerinin üstlendiği anahtar teslim model arasında karşılaştırma yapabilir.

06Cumhuriyet Mahallesi'nde işyeri ve konut bir aradaysa

E-5'e yakın kesimlerde konut ile işyerinin aynı binada bulunduğu yapılar yaygındır. Bu binalarda dükkan ve atölye maliklerinin beklentileri konut maliklerinden farklıdır; ticari alanın yeni projedeki konumu, cephesi ve büyüklüğü ayrıca müzakere edilir. Faaliyetteki işletmelerin tahliye takvimi de konutlara göre daha erken planlanmalıdır.

Atölye ve küçük üretim alanı olarak kullanılan bölümlerde, yeni imar planının bu kullanıma izin verip vermediği önceden kontrol edilmelidir. Plan kullanım kararı değişmişse, işyeri maliklerine yeni projede ticari alan yerine farklı bir karşılık önermek gerekebilir.

Ticari kiracılar da sürecin önemli bir tarafıdır. Kira sözleşmelerinin süreleri, tahliye bildirimleri ve işletmenin taşınma ihtiyacı erkenden konuşulmazsa yıkım tarihi kayabilir. Kanun, şartları taşıyan kiracılar ve işyeri kullanıcıları için de geçici işyeri tahsisi ya da kira yardımı imkanı öngörür; uygulama koşulları ilgili idareden öğrenilmelidir.

07Cumhuriyet Mahallesi'nde kat malikleri için pratik öneriler

Dönüşümü uzatan nedenlerin önemli bir kısmı teknik değil, organizasyoneldir. Aşağıdaki noktalar Cumhuriyet Mahallesi'ndeki binalarda süreci daha öngörülebilir kılar:

• Belgeleri tamamlayın: Tapu kayıtları, onaylı proje, yönetim planı ve varsa iskan belgesi, tekliflerin sağlıklı hazırlanması için gereklidir.
• Bir temsilci heyeti seçin: Yüklenicilerle görüşmeleri birkaç kişilik bir heyetin yürütmesi, kararların dağılmasını önler.
• Teklifleri karşılaştırılabilir kılın: Her yükleniciye aynı daire alanı, aynı malzeme sınıfı ve aynı teslim süresi üzerinden teklif sorun.
• Eğimden doğan kalemleri sorun: İstinat, iksa ve drenaj maliyetinin teklife dahil olup olmadığı açıkça yazılmalıdır.
• Kararları tutanağa geçirin: Toplantı kararlarının yazılı olması, ileride doğabilecek anlaşmazlıkları azaltır.

08Aygünler İnşaat ile Cumhuriyet Mahallesi'nde çalışmak

Aygünler İnşaat olarak Cevizli'deki ofisimiz, E-5 hattı üzerinden Cumhuriyet Mahallesi'ne doğrudan bağlıdır. Cumhuriyet Mahallesi'ndeki bir binada önce tapu ve imar verisini, ardından binanın görünür durumunu ve maliklerin beklentilerini değerlendiriyoruz. Eğimli parsellerde zemin ve istinat konularını ön değerlendirmede ayrıca not ediyoruz.

Amacımız maliklerin toplantıya somut verilerle girmesini sağlamaktır: parselde neyin yapılabileceği, hangi modelin gerçekçi olduğu ve sürecin hangi aşamalardan geçeceği baştan bilinirse karar almak kolaylaşır. Teknik olarak uygun binalarda güçlendirme seçeneğini de yeniden yapımla karşılaştırıyoruz.

Proje, ruhsat ve inşaatı tek elden yürüttüğümüz kentsel dönüşüm hizmetimizin kapsamını ilgili sayfada bulabilirsiniz. Komşu mahallelerdeki koşullar için Hürriyet sayfamıza da göz atabilirsiniz. Ada, parsel ve bina bilgilerinizi online teklif formu üzerinden paylaşırsanız, ön değerlendirmeyi bu verilerle başlatırız.