Kartal'da Riskli Yapı Tespiti

01Riskli yapı nedir, tespit neden önemlidir

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun riskli yapıyı; riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapı olarak tanımlar. Tanımdaki kilit ifade budur: bir binanın eski görünmesi, sıvasında çatlak bulunması ya da uzun süre önce yapılmış olması, tek başına riskli sayılması için yeterli değildir. Karar, binadan alınan ölçümler ve deneylerle verilir.

Tespit, kentsel dönüşümün resmi başlangıcıdır. Salt çoğunlukla karar alma, harç ve vergi istisnaları, kira yardımı ve yıkım ruhsatının kolaylaştırılmış usulü gibi imkânlar tespitin kesinleşmesiyle kullanılabilir hale gelir. Öte yandan tespit maliklerce yaptırılmazsa Kentsel Dönüşüm Başkanlığı veya idare, süre vererek maliklerden tespit isteyebilir ya da tespiti resen yapabilir; bu durumda masraflar hisseleri oranında maliklerden tahsil edilir.

Uygulama Yönetmeliğine göre tespit; insanların oturma, çalışma veya benzeri amaçlarla kullandığı, üstü örtülü ve kendi başına kullanılabilen yapılar hakkında yapılır. İnşaat halinde olup içinde oturulmayan yapılar ile metruk olduğu ya da başka bir sebeple statik bütünlüğü bozulduğu için kullanılamayan yapılar tespite konu edilmez. Kural olarak her yapı için tek bir riskli yapı raporu düzenlenebilir; itiraz veya yargı kararı üzerine yeniden rapor gerekmesi gibi durumlar bunun istisnasıdır.

Tespiti erken yaptırmanın pratik bir faydası da vardır. Binanın durumu belirsiz kaldıkça malikler arasında tahmine dayalı tartışmalar sürer, satış ve kiralama kararları ertelenir, yatırım yapılıp yapılmayacağı netleşmez. Ölçüme dayalı bir rapor ise tartışmayı somut bir zemine taşır: bina riskli değilse bakım ve iyileştirme planı yapılır, riskliyse karar ve sözleşme süreci zaman kaybetmeden başlatılır.

02Başvuruyu kim yapar, tespiti kim yapar

Tespit, öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından ve masrafı kendilerine ait olmak üzere yaptırılır. Bakanlığın açıklamalarına göre maliklerden birinin ya da kanuni temsilcisinin başvurusu tespitin yapılması için yeterlidir; diğer maliklerin onayı aranmaz. Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmamış, arsa paylı tapusu olan binalarda tespiti, arsa üzerindeki yapının sahibi olan arsa payı sahibi yaptırır.

Tespit yetkisi yalnızca Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlara aittir. Yönetmelik bu kuruluşlar arasında kamu kurumlarını, üniversiteleri, yapı denetim ve laboratuvar kuruluşlarını ve ilgili mühendis odalarına büro tescili bulunan kuruluşları sayar. Lisanslı kuruluşlarda tespiti, Başkanlığın eğitim ve sınav şartlarını sağlamış inşaat mühendisleri yürütür. Talep Başkanlığın elektronik sistemine kaydedilir ve kuruluş, aynı bina için daha önce rapor düzenlenip düzenlenmediğini bu sistemden kontrol eder.

Riskli yapı tespitini firmamız yapmaz. Tespitin, dönüşümü üstlenecek yükleniciden bağımsız lisanslı bir kuruluş tarafından yapılması, raporun tüm maliklerce güvenle kabul edilmesine yardımcı olur. Bizim rolümüz belgeleri hazırlamak, lisanslı kuruluşla iletişimi ve inceleme takvimini koordine etmek, raporun ardından atılacak adımları maliklerle birlikte planlamaktır. Tespitin dönüşüm sürecindeki yerini kentsel dönüşüm sayfamızda bütün olarak anlattık.

Lisanslı kuruluş seçerken kuruluşun lisansının geçerli olduğunu Bakanlığın yayımladığı listelerden kontrol etmenizi, işin kapsamını, ücretini, inceleme tarihini ve raporun ne zaman sisteme yükleneceğini yazılı olarak netleştirmenizi öneriyoruz. Lisanslı kuruluşlar herhangi bir bölgeyle sınırlı olmaksızın ülke genelinde tespit yapabildiği için Kartal'daki bir bina için farklı ilçelerdeki kuruluşlar da tercih edilebilir. Elektronik sistemde yapı kaydı oluşturulduktan sonra tespit makul bir süre içinde yapılmazsa, maliklerden birinin talebiyle kaydın silinebileceğini de bilmekte yarar var.

03İnceleme gününde binada neler yapılır

Bakanlığın lisanslı kuruluşlar için hazırladığı eğitim dokümanlarında saha çalışması iki ana başlık altında anlatılır: rölöve ve bilgi toplama. Amaç, binayı doğruya en yakın şekilde temsil eden bir hesap modeli kurmaktır. İnceleme günü genellikle şu işleri kapsar:

• Rölöve: Binanın dış konturu, kat planları, kolon, perde ve kirişlerin yerleri ve boyutları ölçülür. Hesapta esas alınacak inceleme katı ve bodrum katlar bu aşamada belirlenir.
• Sıyırma: Seçilen elemanlarda sıva ve beton örtüsü sınırlı bir alanda kaldırılarak boyuna donatı, etriye aralığı ve pas payı doğrudan görülür.
• Donatı taraması: Halk arasında röntgen olarak da anılan tarama cihazlarıyla elemanların içindeki donatının yerleşimi kırım yapmadan belirlenir.
• Karot numunesi: Taşıyıcı elemanlardan silindir biçiminde beton numuneleri alınır ve laboratuvarda basınç deneyine tabi tutularak beton dayanımı belirlenir.
• Gözlem ve fotoğraf: Zemin ve temel durumu, nem ve korozyon izleri, sonradan yapılmış değişiklikler kayıt altına alınır.

İncelemenin sağlıklı olması için ilgili katlara ve dairelere erişim sağlanmalıdır. Bu yüzden inceleme gününü önceden kat malikleri ve kiracılarla paylaşıyor, hangi dairelere girileceğini lisanslı kuruluşla birlikte planlıyoruz. Karot alınan ve sıyırma yapılan noktaların inceleme sonrasında uygun malzemeyle kapatılması da ihmal edilmemesi gereken bir ayrıntıdır. Tespitin engellenmesi halinde Kanun, mülki amirin yazılı izniyle kolluk desteğinde tespit yapılmasına imkân tanır; ancak doğru bilgilendirme ile bu noktaya gelinmesi çoğu zaman önlenebilir.

04Rapor nasıl hazırlanır, neyi gösterir

Sahadan toplanan veriler, Uygulama Yönetmeliğinin ekinde yer alan Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslara göre ve Başkanlığın belirlediği elektronik yazılım programı kullanılarak değerlendirilir. Raporda binanın Ulusal Adres Veri Tabanındaki adresi ve bina kodu yer alır. Hazırlanan rapor, lisanslı kuruluş tarafından elektronik sistem üzerinden ilgili Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne ya da yetki devri yapılmışsa idareye gönderilir.

Müdürlük raporu inceler; teknik bir eksiklik görürse düzeltilmek üzere raporu hazırlayan kuruluşa iade eder. Eksiklik bulunmazsa sonuç kesinleşme sürecine girer. Raporun sonucu iki seçeneklidir: bina ya riskli yapıdır ya da değildir. Rapor, binanın hangi elemanlarının nasıl güçlendirilebileceğini gösteren bir proje değildir; amacı yalnızca riskli olup olmadığının belirlenmesidir.

Raporun sonucunu etkileyen başlıca etkenler arasında beton dayanımı, donatının türü, miktarı ve detayları, etriye sıklığı, taşıyıcı sistemin planda ve düşeyde düzeni, kat adedi, zemin koşulları ve binada sonradan yapılmış değişiklikler sayılabilir. Örneğin zemin katında dükkân açmak için duvarları kaldırılmış ya da sonradan kat eklenmiş binalarda, bu değişikliklerin rölövede doğru yansıtılması sonucu doğrudan etkiler. Bu nedenle binanın geçmişine ilişkin bildiğiniz her bilgiyi inceleme ekibiyle paylaşmanız önemlidir.

Bu ayrım önemlidir. Riskli çıkan bir binada yıkım yerine güçlendirme düşünülüyorsa, Türkiye Bina Deprem Yönetmeliğine göre ayrı ve daha kapsamlı bir performans değerlendirmesi ile güçlendirme projesi hazırlanması gerekir. Bu seçeneği ve hangi durumlarda anlamlı olduğunu bina güçlendirme sayfamızda anlatıyoruz.

05Tapuya şerh, bildirim ve ilan süreci

Raporda eksiklik bulunmazsa riskli yapı, tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilmek üzere en geç on iş günü içinde ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir. Aynı zamanda tespite ilişkin bilgileri içeren tutanak, ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ yerine geçmek üzere binaya asılır, maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilir ve ilgili muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan edilir. Tespit, muhtarlıktaki ilanın son günü hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılır. Riskli yapılar ayrıca Başkanlığın internet sayfasında on beş gün süreyle ilan edilir.

Beyanlar hanesindeki bu belirtme, taşınmazın 6306 sayılı Kanun kapsamında olduğunu tapu kaydına bakan herkese gösterir. Daire satın almayı ya da kiralamayı düşünen kişiler de bu bilgiyle karar verir. Bina yıkıldıktan sonra riskli yapı şerhi, yıkıma ilişkin belgelere dayanılarak terkin edilir ve tapuya taşınmazın Kanun kapsamında olduğuna dair yeni bir belirtme yapılır; böylece parseldeki sonraki işlemler de Kanun kapsamında yürütülür.

Tebligat sürelerinin ilan üzerinden işlemesi, maliklerin muhtarlık ilanlarını ve e-Devlet bildirimlerini yakından takip etmesini gerektirir. Bu nedenle tespit sürecindeki tarihleri malikler adına izliyor ve her aşamada yazılı olarak bilgilendirme yapıyoruz.

06Rapora itiraz: süre, yer ve teknik heyet

Riskli yapı tespitine karşı yapı malikleri veya kanuni temsilcileri, muhtarlıktaki ilanın son gününden itibaren on beş gün içinde, yapının bulunduğu yerdeki Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne ya da yetki devri yapılmışsa idareye verilecek bir dilekçeyle itiraz edebilir. Süresi geçmiş itirazlar ile malik veya kanuni temsilcisi dışındaki kişilerin itirazları işleme alınmaz; malikin vefatı halinde itirazı mirasçıları yapabilir.

İtirazlar, üniversitelerden görevlendirilen öğretim üyeleri ile Bakanlık veya Başkanlık teşkilatında görev yapan mühendislerden oluşan teknik heyetler tarafından incelenir. Heyet, yalnızca itiraz dilekçesindeki gerekçeyle sınırlı kalmadan raporu bütün teknik unsurlarıyla değerlendirir, gerekirse binayı yerinde inceletir ve eksiklik görürse raporun düzeltilmesini ister. Nihai karar, binanın tespit tarihindeki durumuna göre verilir. Heyetin karara bağladığı bir rapor için başka bir malikin yapacağı itiraz yeniden incelenmez.

Kanun ayrıca, Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğden itibaren otuz gün içinde idari yargıda dava açılabileceğini düzenler. İtiraz ya da dava kararı vermeden önce raporun teknik içeriğini ve itirazın dayanaklarını uzman bir mühendis ve gerekirse avukatla değerlendirmenizi öneriyoruz. Teknik gerekçeye dayanmayan itirazlar süreci yalnızca uzatır; haklı bir itiraz ise maliklerin zamanında yapılmasını gerektirir.

07Tespit kesinleştikten sonra

İtiraz edilmemesi veya itirazın reddedilmesiyle tespit kesinleşir. Müdürlük, gerekli tebligatların yapılmasını ve yapının yıktırılmasını idareden ister. İdare, maliklere doksan günü geçmemek üzere süre vererek yapının tahliye edilmesini ve yıktırılmasını talep eder. Bu süre içinde yapı yıktırılmazsa elektrik, su ve doğal gaz hizmetleri durdurulabilir ve yıkım idari makamlarca yapılabilir.

Bu süre, maliklerin hareketsiz kalacağı bir bekleme dönemi değildir. Aynı süre içinde şu adımlar paralel yürütülebilir:

• Kat malikleri toplantısının yapılması ve hisseleri oranında salt çoğunlukla karar alınması
• Yüklenici seçimi ve noterde düzenlenecek arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin hazırlanması
• Yıkım yerine güçlendirme isteniyorsa güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğunun tespit ettirilmesi, Kat Mülkiyeti Kanunundaki usule göre karar alınması, projenin hazırlanması ve ruhsat başvurusu
• Kiracıların bilgilendirilmesi ve tahliye takviminin oluşturulması

Güçlendirme yolu seçilirse tüm bu adımların, yıkım için verilen süre içinde tamamlanması gerekir. Güçlendirme, ruhsatı veren idarenin işin niteliğine göre belirlediği süre içinde bitirildikten sonra, tapu kaydındaki riskli yapı belirtmesinin kaldırılması için Müdürlüğe başvurulur. Hangi yolun seçileceği; binanın teknik durumu, güçlendirmenin maliyeti, kullanım sırasında yaşanacak kısıtlar ve parselin imar hakları birlikte değerlendirilerek belirlenmelidir.

Kanun ayrıca anlaşmayla tahliye edilen yapılarda kira yardımı yapılabileceğini öngörür; tutarı ve süresi Başkanlıkça belirlenir. Tespitten teslime kadar olan adımların genel akışını kentsel dönüşüm rehberimizde bulabilirsiniz.

08Kartal'da tespit öncesi hazırlık için önerilerimiz

Kartal'daki her binanın kendine özgü bir geçmişi vardır: bazı binaların projeleri arşivde kolayca bulunur, bazılarında sonradan kat eklenmiş ya da zemin katta dükkân açmak için duvarlar kaldırılmış olabilir. Bu bilgiler, inceleme gününde mühendislerin işini kolaylaştırır ve raporun binayı doğru temsil etmesine yardımcı olur. Başvurudan önce şunları hazırlamanızı öneriyoruz:

• Tapu kaydı ile ada ve parsel bilgisi
• Başvuruyu yapacak malikin kimlik bilgisi, temsil söz konusuysa vekâletname
• Varsa mimari ve statik projeler, yapı ruhsatı ve iskân belgesi
• Binada yapılmış tadilat, kat ilavesi veya güçlendirme bilgileri
• Kat maliklerinin ve kiracıların iletişim listesi

Parselin imar durumu, tespit sonrasındaki seçenekleri değerlendirmek için gereklidir; ön bilgi Kartal Belediyesinin E-İmar hizmetinden görülebilir. Mahalle ölçeğindeki notlarımızı örneğin Yakacık Yeni ve Soğanlık Yeni sayfalarında bulabilirsiniz. Binanız için süreci başlatmak isterseniz online teklif formunu doldurabilir ya da iletişim sayfamızdan Cevizli'deki ofisimize ulaşabilirsiniz.

Kiracıların sürece erken dahil edilmesi de önemlidir. Tespit kesinleştiğinde tahliye bildirimleri binaya asılır ve muhtarlıkta ilan edilir; kiracı olarak oturanlara da mevzuat çerçevesinde bir defaya mahsus kira yardımı yapılabilir. Kiracıları inceleme gününden önce bilgilendirmek, hem erişim sorununu hem de ilerleyen aşamalardaki gerginlikleri azaltır.