Esentepe'de Kentsel Dönüşüm

01Esentepe'nin konumu ve yapı dokusu

Esentepe, Kartal'ın orta kuşağında, E-5 (D-100) karayolunun güneyinde yer alır. Kuzey kenarı boyunca E-5 geçer; batıda Cevizli, Atalar ve Petrol-İş, güneyde Karlıktepe ve Çavuşoğlu, doğuda Topselvi ve Orta, kuzeyde ise E-5'in karşısında Soğanlık Yeni ile komşudur. Bu kadar çok mahalleyle sınır paylaşması, Esentepe'yi Kartal'ın batı ve doğu yakaları arasında bir geçiş alanı yapar.

Mahalle, Kartal'ın yüzölçümü büyük mahallelerinden biridir ve arazisi E-5 hattından sahil yönüne doğru dalgalı bir yapı gösterir. Bu nedenle bazı sokaklar düzlüğe yakınken bazıları belirgin eğimlidir. Anadolu Caddesi, Çanakkale Caddesi, Toros Caddesi, Kocatepe Caddesi, Tecerdağı Caddesi ve Yakacık Caddesi başlıca akslardır.

M4 metro hattının Soğanlık istasyonu kuzey sınırının hemen karşısında, Kartal istasyonu ise doğu ucuna yakındır. Mahallede çok sayıda okul, cami ve park bulunur. Kartal Oto Sanayi Sitesi de Esentepe sınırları içindedir ve mahallenin ekonomik hayatında önemli bir yer tutar.

02Esentepe'nin farklı kesimleri ve dönüşüm ihtiyacı

Esentepe'yi tek bir yapı tipiyle tanımlamak mümkün değildir. Dönüşüm planlarken mahalleyi kabaca üç kesimde düşünmek işe yarar:

• E-5 kenarı: Yan yola bakan parsellerde işyeri, depo ve karma kullanımlı binalar yoğundur. Burada cephe, erişim ve ticari alanın yeni projedeki konumu belirleyicidir.
• Sanayi sitesi çevresi: Oto sanayi sitesine komşu sokaklarda konut ile işyerinin iç içe geçtiği bir doku görülür. Parselin plandaki kullanım kararı burada özellikle kontrol edilmelidir.
• İç konut sokakları: Orta yükseklikte apartmanlar ve siteler ağırlıktadır. Dönüşümün en sık konuşulduğu yer burasıdır.

Her üç kesimde de ortak nokta deprem güvenliğidir. Esentepe'deki binaların bir bölümü bugünkü deprem yönetmeliğinden önceki kurallarla yapılmıştır. Düşük beton dayanımı, yetersiz sargı donatısı ve zemin katlarda açılan geniş dükkan ya da garaj boşlukları, bu yapılarda sık karşılaşılan risk unsurlarıdır. Marmara Denizi'ndeki fay hatlarına yakın bir ilçede bu başlıkları ertelemek doğru değildir. Binanın gerçek durumunu ise yalnızca karot ve donatı incelemesine dayanan bir teknik değerlendirme ortaya koyar.

03Esentepe'de dönüşüm süreci adım adım

Esentepe'deki bir binada süreç aşağıdaki sırayla ilerler. Hukuki ayrıntılar için kentsel dönüşüm rehberimize bakabilirsiniz.

1. Ön inceleme: Tapu kayıtları, onaylı proje, yönetim planı ve varsa iskan belgesi bir araya getirilir.
2. Riskli yapı tespiti: Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca lisanslandırılmış kuruluş karot, donatı ve rölöve çalışması yapar. Ayrıntılar riskli yapı tespiti sayfamızda.
3. Bildirim: Sonuç tapuya beyan olarak işlenir, maliklere e-Devlet üzerinden bildirilir ve muhtarlıkta ilan edilir. Tespite kanundaki süre içinde itiraz edilebilir.
4. Malik kararı: Yeni yapının nasıl yapılacağı hisseleri oranında salt çoğunlukla kararlaştırılır ve imzalı tutanakla belgelenir.
5. Proje, sözleşme ve ruhsat: Projeler hazırlanır, yükleniciyle noterde düzenlenen sözleşme imzalanır, Kartal Belediyesi'nden ruhsat alınır.
6. Tahliye, yıkım ve inşaat: Bina boşaltılıp yıkılır, yapı denetim gözetiminde inşaat tamamlanır ve iskan sonrası teslim yapılır.

Esentepe'nin E-5'e yakın kesimlerinde şantiye araçlarının yan yoldan giriş çıkışı, iç sokaklarda ise dar yollardaki araç trafiği önceden planlanmalıdır. Yıkım ve beton dökümü günleri bu planlamaya göre belirlenir.

04Esentepe'de sanayi sitesine komşu parseller

Kartal Oto Sanayi Sitesi'nin çevresindeki parsellerde dönüşüm, konut sokaklarına göre farklı sorular doğurur. İlk soru parselin imar planındaki kullanım kararıdır: parsel konut alanında mı, ticaret ya da sanayi kullanımında mı, yoksa karma bir kullanıma mı ayrılmış? Bu karar, yeni yapıda zemin katın atölye, dükkan ya da konut olarak tasarlanıp tasarlanamayacağını belirler.

İkinci soru mevcut kullanıcılardır. Faal işletmelerin taşınma ihtiyacı, kira sözleşmeleri ve tahliye takvimi, konut kiracılarına göre daha uzun hazırlık ister. Kanun, şartları taşıyan işyeri kullanıcıları için de geçici işyeri tahsisi ya da kira yardımı imkanı öngörür; uygulama koşulları ilgili idareden öğrenilmelidir.

Üçüncü soru çevresel etkilerdir. Yeni konutların cephe ve pencere tasarımı, sanayi sitesinden ve E-5'ten gelen gürültüye göre ele alınmalıdır. Bu, projenin konforunu ve ileride dairelerin değerini doğrudan etkiler.

05Esentepe'de parsel, imar ve proje planlaması

Esentepe'deki parselinizin sınırlarını ve yüzölçümünü TKGM Parsel Sorgu, plan kararlarını Kartal Belediyesi E-İmar üzerinden görebilirsiniz. Kesin bilgi için belediyeden imar durumu belgesi alınmalıdır.

Esentepe'nin dalgalı arazisi, eğimli parsellerde bodrum katların ve otoparkın yerleşimini etkiler. Komşu parselle kot farkı varsa kazı sırasında iksa ve istinat çözümleri gerekebilir. Zemin etüdü, temel sisteminin ve kazı yönteminin seçilmesinde temel veridir.

Plan değişikliklerini izlemek de gerekir. Belediyenin internet sitesindeki askı ilanları, plan değişikliklerini ve itiraz için tanınan süreyi gösterir. Sanayi sitesi çevresi gibi kullanım kararı değişebilecek kesimlerde bu takip özellikle önemlidir.

İmar verisi netleştiğinde malikler, yükleniciyle kat karşılığı inşaat ile maliyetin maliklerce karşılandığı anahtar teslim inşaat arasında seçim yapabilir. Seçimi yapmadan önce her iki modelin maliklere sağlayacağı sonucu aynı tabloda görmek, kararı kolaylaştırır.

06Esentepe'de kat malikleri için pratik öneriler

Geniş ve kalabalık bir mahallede, aynı sokakta birden fazla binanın aynı anda dönüşümü konuşması sık görülür. Bu ortamda doğru karar vermek için şu noktalara dikkat etmenizi öneriyoruz:

• Emsal karşılaştırmasını doğru yapın: Komşu binadaki anlaşma sizin parseliniz için ölçü olmayabilir; imar hakkı, parsel büyüklüğü ve cephe farklıdır.
• Tek bir şartname hazırlayın: Yüklenicilere daire büyüklüğü, malzeme ve teslim süresi beklentinizi aynı yazılı metinle iletin.
• Kararları belgeleyin: Salt çoğunlukla alınan karar, anlaşan maliklerce imzalanan tutanakla kayda geçirilmelidir.
• Hisseli daireleri erkenden çözün: Mirasçılı ve hisseli bölümlerde tüm pay sahiplerine ulaşmak zaman alır.
• Sözleşmeyi ayrıntılı yazın: Teslim tarihi, gecikme yaptırımı ve ortak alan detayları sözleşmede açıkça yer almalıdır.

07Esentepe'de tahliye, yıkım ve komşuluk ilişkileri

Ruhsat alındıktan sonra sürecin en hassas aşaması tahliyedir. Riskli yapı kesinleştiğinde idare tahliye için süre verir ve bu süreye uyulması gerekir. Kanun ayrıca, riskli yapılara elektrik, su ve doğalgaz verilmemesi ve verilen hizmetlerin durdurulması imkanını düzenler. Bu nedenle taşınma planını son haftalara bırakmamak, özellikle yaşlı ve kiracı sakinlerin bulunduğu binalarda önem taşır.

Esentepe gibi yerleşik ve kalabalık bir mahallede yıkım, sokağın tüm sakinlerini etkiler. Yıkım öncesinde komşu yapıların durumu fotoğraf ve tutanakla kayda geçirilir, şantiye çevresi perde ve bariyerle kapatılır, toz için sulama yapılır. Çalışma saatlerinin ve araç giriş çıkışlarının komşulara önceden duyurulması, şikayetleri ve gecikmeleri azaltır.

Taşınma tarihleri malikler arasında farklılaşabilir. Tahliye için ortak bir son tarih belirleyip bunu tutanağa geçirmek, yıkım takviminin kaymasını önler.

08Aygünler İnşaat ile Esentepe'de çalışmak

Aygünler İnşaat olarak ofisimiz, Esentepe'nin batı komşusu olan Cevizli'dedir. Bu yakınlık, Esentepe'deki binalarda yerinde keşif ve şantiye takibini kolaylaştırır. Bir binayı değerlendirirken önce parselin hangi kesimde olduğuna, imar kullanım kararına ve binanın teknik durumuna bakıyor, ardından maliklerle birlikte gerçekçi seçenekleri ortaya koyuyoruz.

Ön değerlendirmede tapudaki bağımsız bölümleri ve kullanım türlerini, binanın görünür hasarlarını, yapılmış tadilatları ve maliklerin beklentilerini not ediyoruz. Bu bilgilerle hazırlanan özet, malik toplantısının somut veriler üzerinden yapılmasını ve farklı tekliflerin aynı zemin üzerinde karşılaştırılmasını sağlar. Teknik olarak uygun binalarda güçlendirme seçeneğini de yeniden yapımla birlikte değerlendiriyoruz.

Esentepe'ye komşu mahallelerdeki koşulları merak ediyorsanız Soğanlık Yeni ve Karlıktepe sayfalarımıza göz atabilirsiniz. Binanızın adresini ve tapu bilgilerini online teklif formu ile iletmeniz, parselin hangi kesimde kaldığını hızla değerlendirmemizi sağlar.