Topselvi Mahallesi'nde Kentsel Dönüşüm

01Topselvi Mahallesi'nin konumu ve yapı dokusu

Topselvi, Kartal'ın doğu yarısında, E-5 karayolunun güney yakasında yer alır. Batısında Esentepe, kuzeydoğusunda Cumhuriyet, doğusunda Yalı, güneyinde ise Yunus mahallesi bulunur. E-5 mahallenin kuzey kenarı boyunca uzanır ve Kartal kavşağı mahallenin kuzeybatı ucuna çok yakındır.

Mahalle, Kartal'ın yüzölçümü küçük mahallelerinden biridir. Topselvi Caddesi, Kubilay Caddesi ve Kemal Paşa Caddesi mahallenin bilinen akslarıdır; E-5 yanyolu ise kuzey kenardaki parsellerin ana cephesini oluşturur. M4 metro hattının Kartal istasyonu mahallenin kuzeybatı sınırına yakındır, Marmaray'ın Yunus istasyonu da güneyde kısa bir mesafededir.

Yapı stoğu ağırlıklı olarak farklı dönemlerde yapılmış apartmanlardan oluşur. Küçük ve dar cepheli parseller, bitişik nizamda yükselen binalar ve dar iç sokaklar mahallenin genel görünümünü belirler. Bu sıkı doku, dönüşümü yalnızca tek bir binanın meselesi olmaktan çıkarır; komşu parsellerle ilişki ve şantiye düzeni en baştan planlanmalıdır.

02Topselvi'de kentsel dönüşüm neden gündemde

İstanbul'un deprem riski, Kartal'ın tamamında olduğu gibi Topselvi'de de eski binaları gündeme taşıyor. Güncel deprem yönetmeliklerinden önce yapılmış, zaman içinde kat ilavesi veya zemin katta tadilat görmüş binalarda taşıyıcı sistemin gerçek durumu ancak teknik incelemeyle anlaşılabilir.

Sık dokulu mahallelerde bu konu ayrıca önem kazanır. Bitişik binalardan birinin taşıyıcı sistemi, deprem sırasında yanındaki yapıları da etkileyebilir. Bu nedenle Topselvi'de dönüşüm kararı, çoğu zaman bir sokağın ya da yan yana birkaç parselin geleceğini birlikte düşünmeyi gerektirir.

Konunun bir de günlük yaşam tarafı var. Eski apartmanlarda asansörün bulunmaması, otoparkın sokakta çözülmesi ve tesisatın yenilenme ihtiyacı sık karşılaşılan durumlardır. Yeniden yapım, bu sorunları deprem güvenliğiyle aynı projede ele almayı mümkün kılar.

Her eski binanın yıkılması gerektiğini söylemek de doğru olmaz. Taşıyıcı sistemi görece sağlam binalarda mühendislik incelemesi sonucunda güçlendirme de değerlendirilebilir. Ancak küçük parsellerde güçlendirme elemanları kullanım alanını daraltabildiği için bu seçeneğin maliyeti ve getirisi, yeniden yapım senaryosuyla yan yana konularak karşılaştırılmalıdır.

03Topselvi'de dönüşüm süreci adım adım

1. Riskli yapı tespiti: Malik veya kanuni temsilci, Kentsel Dönüşüm Başkanlığından lisanslı bir kuruluşa başvurur. Rapor tapuya bildirilir ve maliklere duyurulur; sonuca itiraz yolu açıktır.
2. Malik kararı: Parseldeki paydaşlar, hisseleri oranında salt çoğunlukla yeniden yapım ve uygulanacak yönteme karar verir.
3. Sözleşme ve proje: Noterde düzenlenen sözleşme imzalanır; imar durumuna uygun mimari, statik ve tesisat projeleri hazırlanır.
4. Ruhsat: Onaylanan projelerle Kartal Belediyesi'nden yapı ruhsatı alınır.
5. Tahliye, yıkım ve inşaat: Bina boşaltılır, kontrollü yıkım yapılır ve inşaat yapı denetim gözetiminde yürür.
6. Teslim: İnşaat tamamlanınca iskân alınır ve daireler maliklere teslim edilir.

Adımların her birini kentsel dönüşüm rehberimizde ayrıntılı olarak ele aldık. Tespitin nasıl yaptırılacağını ise riskli yapı tespiti sayfamızda anlattık.

Bu sıralamada en çok zaman alan aşama çoğu zaman malik kararı ile ruhsat arasındaki dönemdir. Belgeler önceden toplandığında bu aralık belirgin biçimde daralır. Riskli yapıların yıktırılması için maliklere kanunda üst sınırı belirlenmiş bir süre verildiğini de unutmamak gerekir; tespitten sonra planlamayı geciktirmemek bu yüzden önemlidir.

04Topselvi'de küçük parsellerde birleşme seçeneği

Küçük parsellerde yeni bina tasarlamanın en zor yanı, yönetmeliğin istediği otoparkı, merdiven ve asansör çekirdeğini ve yeterli büyüklükte daireleri aynı alana sığdırmaktır. Dar cepheli bir parselde bu gereklilikler, kullanılabilir alanı belirgin biçimde azaltabilir.

Bu durumda yan yana birkaç parselin birleştirilerek tek proje hâline getirilmesi daha verimli bir sonuç verebilir. Birleşik parselde otopark tek bir rampayla çözülebilir, daire planları daha düzgün kurgulanabilir ve ortak alanlar büyüyebilir. Ancak birleşme, her iki parselin maliklerinin de uzlaşmasını gerektirir ve hisse oranlarının yeni parselde nasıl karşılık bulacağı baştan netleştirilmelidir.

Birleşmenin her zaman avantajlı olmadığını da belirtmek gerekir. Parsellerin imar durumları, riskli yapı tespitlerinin zamanlaması ve maliklerin beklentileri birbirinden farklıysa süreç uzayabilir. Bu nedenle seçenekleri ayrı ve birleşik senaryolar için karşılaştırmalı olarak görmenizi öneriyoruz.

05Topselvi'de bitişik binalar ve şantiye güvenliği

Bitişik nizamdaki bir parselde yıkım ve kazı, komşu binaların güvenliğini doğrudan ilgilendirir. Yıkım öncesinde komşu yapıların mevcut durumunun fotoğraf ve tutanakla kayda alınması, ortak duvarların ve temellerin incelenmesi ve gerekiyorsa iksa sistemiyle kazı yapılması bu sürecin temel adımlarıdır.

Dar sokaklarda iş makinesi, beton pompası ve malzeme sevkiyatı için alan sınırlıdır. Çalışma saatleri, yaya güvenliği ve sokak trafiği yıkımdan önce planlanmalıdır. Yıkım hizmetimiz kapsamında bu hazırlıkları gerekli izinlerle birlikte ele alıyoruz.

Bitişik iki binadan yalnızca biri dönüşüme girdiğinde, kalan binanın açıkta kalan cephesi ve ortak duvarı için de çözüm üretilmesi gerekir. Yeni binanın temel ve bodrum kotları, komşu binanın temelini zayıflatmayacak biçimde tasarlanmalıdır. Bu konuların proje aşamasında komşu malikle konuşulması, şantiye sürecinde yaşanabilecek gerginlikleri büyük ölçüde azaltır.

06Topselvi'de imar ve proje planlaması

Topselvi'de yeni binanın kat adedi ve toplam inşaat alanı, eski binanın ölçülerine göre değil, parselin bugünkü imar durumuna göre belirlenir. Ön bilgi almak için iki çevrim içi kaynak işinize yarar: Kartal Belediyesi'nin e-İmar uygulaması ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün parsel sorgu ekranı. Proje kararı için ise belediyeden resmi imar durumu belgesi alınmalıdır.

E-5 yanyoluna cepheli parsellerde yapı yaklaşma mesafeleri, araç giriş çıkışı ve zemin kat kullanımı iç sokaklardaki parsellerden farklı olabilir. Ana yol kenarında gürültü ve toz gibi etkiler de cephe ve pencere tasarımında dikkate alınmalıdır. Projeye başlamadan önce parsel bazında yapılacak zemin etüdü ise temel sistemini ve kazı önlemlerini belirler.

Mahallenin güneyinde Yunus'a ve Marmaray hattına doğru inen kesimlerde zemin koşulları, E-5 kenarındaki parsellerden farklı çıkabilir. Bu yüzden komşu bir binanın zemin raporu yol gösterici olsa da kendi parseliniz için ayrı etüt yaptırmak gerekir. Etüt sonuçları, yeni binanın deprem hesaplarında kullanılacak yerel zemin sınıfını da belirler.

07Topselvi'deki kat malikleri için pratik öneriler

• Güncel tapu kaydını alın; hisse oranları ve şerhler kararların temelidir.
• Komşu parsel malikleriyle erken tanışın; birleşme seçeneği ancak erken konuşulursa değerlendirilebilir.
• Gelen teklifleri aynı tabloya koyun: daire büyüklüğü, teslim süresi, malzeme listesi ve kira desteği yan yana görünsün.
• Toplantı kararlarını imzalı tutanakla kayda geçirin.
• Komşu binayla ortak duvarınız varsa durumunu bir mühendise inceletin.
• Zemin katta dükkân varsa, ticari bölümlerin yeni projedeki yerini ve kiracıların tahliye takvimini önceden konuşun.

Sık yapılan bir hata, imar durumu netleşmeden daire sayısı üzerinden pazarlığa başlamaktır. Doğru sıra, önce imar hakkını netleştirmek, ardından teklifleri bu hakka göre değerlendirmektir. Sözleşmenin ana başlıklarını kat karşılığı inşaat sayfamızda tek tek açıkladık.

08Aygünler İnşaat ile Topselvi'de çalışmak

Ofisimiz Cevizli Mahallesi Saraylar Caddesi'ndedir ve Topselvi'ye E-5 üzerinden kolayca ulaşılır. Aygünler İnşaat olarak ilk görüşmede binanızın tapu ve imar durumunu birlikte inceliyor, tek parsel ve birleşik parsel seçeneklerini açıkça konuşuyoruz. Malik toplantılarınıza katılarak soruları topluca yanıtlayabiliyoruz. Sürecin her aşamasında kimin neyi ne zaman yapacağını yazılı bir takvime bağlamayı, maliklerin de bu takvimi baştan görmesini önemsiyoruz.

Kentsel dönüşüm hizmetimiz, tespitten teslime kadar bütün aşamaları tek bir sorumlulukta birleştirir. Komşu mahalleler için Yunus ve Yalı sayfalarımıza bakabilir, binanızın bilgileriyle online teklif formunu doldurabilirsiniz.