Orhantepe'de Kentsel Dönüşüm

01Orhantepe'nin konumu ve yapı dokusu

Orhantepe, Kartal ilçesinin batı ucunda yer alan ve Marmara Denizi'ne kıyısı olan bir mahalledir. Kuzeydoğusunda Cevizli, doğusunda Atalar, güneydoğusunda sahil boyunca uzanan Kordonboyu bulunur; batısında ise Maltepe ilçesiyle sınır komşusudur. Marmaray'ın Cevizli istasyonu Orhantepe sınırları içindedir.

Mahallenin arazisi iki farklı karakter taşır. Güneyde sahile yakın kesimler deniz seviyesine yakın ve düzdür; batı kesiminde ise arazi, Adalar manzarasıyla bilinen Dragos tepesine doğru belirgin biçimde yükselir. Dragos'un geçmişi Bizans dönemine kadar uzanır. Eski TEKEL sigara fabrikasının alanında kurulan Marmara Üniversitesi Dragos yerleşkesi de Orhantepe'dedir. Sahil yolu ve sahil boyunca uzanan yeşil alanlar, mahallenin güney kesimine ayrı bir karakter verir.

Bankalar Caddesi, Orhangazi Caddesi, Tekel Caddesi, Zeytinlik Caddesi ve Kampyolu Caddesi başlıca akslardır. Saraylar Caddesi ise ofisimizin bulunduğu Cevizli'den Orhantepe'ye uzanır. Yapı stoğu; sahil ve yamaç boyunca farklı dönemlerden kalma apartmanlar, yenilenmiş parseller ve süren dönüşüm şantiyelerinden oluşur.

02Yeşilyurt Apartmanı'nın ardından Orhantepe

Orhantepe, İstanbul'un yakın geçmişindeki en ağır bina çökmelerinden birine sahne oldu. Mahallede Bankalar Caddesi yakınındaki Yeşilyurt Apartmanı, deprem olmadan çöktü ve can kayıplarına yol açtı. Sonrasında kamuoyuna yansıyan bilirkişi incelemelerinde düşük beton kalitesi ve ruhsatlı projeye aykırı biçimde eklenen kaçak katlar öne çıktı.

Çökmenin ardından çevredeki binalar boşaltıldı, risk değerlendirmeleri yapıldı ve riskli bulunan yapılar yıkılarak alanda yeniden yapım çalışması yürütüldü. Bu süreç, Orhantepe'de dönüşümün bir tercih değil güvenlik meselesi olarak görülmesine yol açtı ve mahalle sakinlerinin kendi binalarını sorgulamasını hızlandırdı.

Bu olaydan mahalle sakinleri için çıkan dersler açıktır:

• Kaçak kat ve izinsiz tadilat, binanın taşıyıcı sistemine projede öngörülmeyen yük bindirir. Çatı katına eklenen hacimler, kaldırılan duvarlar ve zemin kattaki geniş dükkan açıklıkları bu kapsamdadır.
• Görünüş yanıltıcıdır: Dışarıdan sağlam görünen bir binanın gerçek durumu ancak karot ve donatı incelemesiyle anlaşılır.
• Teknik inceleme ertelenmemelidir: Binada çatlak, paslanmış donatı ya da kapı ve pencerelerde sıkışma gibi belirtiler varsa inceleme beklemeden yaptırılmalıdır.

03Orhantepe'de kentsel dönüşüm neden gündemde

Marmara Denizi'ndeki fay hatlarına yakınlık, Kartal'ın tüm kıyı mahalleleri gibi Orhantepe'yi de doğrudan ilgilendirir. Orhantepe'de bu gündem, mahallenin yaşadığı tecrübe nedeniyle daha da somuttur. Bugünkü deprem yönetmeliğinden önce yapılmış binalarda düşük beton dayanımı, yetersiz donatı ve sonradan yapılan müdahaleler başlıca risk unsurlarıdır.

Mahallenin dönüşümü kamu gündeminde de yer aldı; Orhantepe'ye yönelik kentsel dönüşüm toplantıları Bakanlık düzeyinde katılımla yapıldı. Mahallede yıkılmış parseller ve süren şantiyeler, dönüşümün sahada fiilen ilerlediğini gösteriyor.

Orhantepe'nin Marmaray'a, sahile ve Cevizli'deki hastane ve adliye bölgesine yakınlığı, yeni yapılara olan talebi destekler. Bu durum maliklerin pazarlık gücünü artırabilir. Ancak doğru karar, önce binanın teknik durumunun, ardından parselin imar ve zemin verisinin netleşmesiyle verilebilir. Komşu parseldeki bir anlaşma, sizin parseliniz için doğrudan ölçü değildir.

04Orhantepe'de sahil ve Dragos yamacında zemin

Orhantepe'nin iki farklı arazisi, yeni yapı tasarımında iki farklı yaklaşım gerektirir. Bu yüzden zemin etüdü burada her parsel için ayrı ayrı ele alınmalıdır.

Her iki kesimde de temel sistemi, sondaj ve laboratuvar sonuçlarına göre seçilir. Etüdün teklif aşamasından önce yapılması, yüklenicilerin fiyatlarını aynı veriye dayandırmasını sağlar ve şantiye başladıktan sonra ek maliyet tartışmalarını önler. Yamaç parsellerde kazıdan önce komşu yapıların mevcut durumu tutanakla kayda geçirilmelidir.

Dragos tarafındaki eğimli ve dar yollarda şantiye erişimi de ayrı bir planlama konusudur. Hafriyat kamyonlarının, beton mikseri ve pompasının nereden gireceği ve nerede bekleyeceği, sokağın geçici kapatılması gereken saatler ve gerekli izinler iş başlamadan netleşmelidir.

05Orhantepe'de dönüşüm süreci adım adım

Orhantepe'deki bir binada süreç aşağıdaki aşamalarla ilerler. Hukuki çerçeveyi kentsel dönüşüm rehberimizde ayrıntılı biçimde bulabilirsiniz.

1. Riskli yapı tespiti: Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca lisanslandırılmış kuruluş, karot ve donatı tespitiyle birlikte binada yapılmış değişiklikleri de rölöveye işler. Ayrıntılar riskli yapı tespiti sayfamızda.
2. Bildirim ve itiraz: Tespit tapunun beyanlar hanesine işlenir, maliklere e-Devlet üzerinden duyurulur ve muhtarlıkta ilan edilir. İtiraz için kanunda öngörülen süre kısadır.
3. Malik kararı: Malikler hisseleri oranında salt çoğunlukla yeniden yapım kararını alır.
4. Zemin etüdü, proje ve sözleşme: Zemin etüdüne dayalı projeler çizilir ve yükleniciyle noterde düzenlenen sözleşme imzalanır.
5. Ruhsat: Kartal Belediyesi'nden yapı ruhsatı alınır.
6. Tahliye ve yıkım: Sakinler taşındıktan ve abonelikler kapatıldıktan sonra bina kontrollü biçimde yıkılır.
7. İnşaat ve teslim: Yapı denetim gözetiminde ve beton numune kontrolleriyle inşaat tamamlanır, iskan sonrası daireler teslim edilir.

Yeşilyurt örneği, inşaat aşamasında denetimin önemini de gösterdi. Yeni yapıda kullanılan betonun numunelerle kontrol edilmesi, projeye aykırı uygulama yapılmaması ve yapı denetim raporlarının maliklerle paylaşılması, maliklerin sorması gereken başlıklardır.

06Orhantepe'de parsel ve imar planlaması

Ada ve parsel bilgisi TKGM Parsel Sorgu ekranından, imar durumu Kartal Belediyesi E-İmar sisteminden ön bilgi olarak incelenebilir. Resmi kararlar için belediyeden alınan imar durumu belgesi esas alınır.

Orhantepe'de parselin konumu imar çerçevesini belirgin biçimde değiştirebilir. Kıyıya çok yakın parsellerde Kıyı Kanunu'ndaki sahil şeridi düzenlemeleri, Dragos yamacındaki parsellerde ise kat yüksekliği ve manzara ile ilgili plan notları yapılaşmayı etkileyebilir. Maltepe sınırına yakın parsellerde tapudaki ilçe bilgisini kontrol etmek, başvurunun doğru belediyeye yapılması için gereklidir.

Dönüşüm yoğun ilerleyen mahallelerde plan değişiklikleri de gündeme gelebilir. Kartal Belediyesi'nin askı ilanlarını izlemek, parselinizi etkileyebilecek bir değişikliği zamanında görmenizi ve gerekirse askı süresi içinde itiraz etmenizi sağlar.

Parselin imar tablosu ortaya çıktıktan sonra kat karşılığı inşaat ve anahtar teslim modeller aynı veriler üzerinden kıyaslanabilir. Teknik olarak uygun binalarda güçlendirme de değerlendirilecek seçenekler arasındadır.

07Orhantepe'de kat malikleri için pratik öneriler

Mahallenin yaşadığı tecrübe, dönüşümde acele ile ihmalin ikisinin de yanlış olduğunu gösteriyor. Orhantepe'deki maliklere şu noktaları öneriyoruz:

• Tadilat geçmişini çıkarın: Binada yapılmış kat ilaveleri, kaldırılan duvarlar ve kullanım değişiklikleri teknik inceleme öncesinde not edilmelidir.
• Belgeleri tamamlayın: Tapu, onaylı proje, yönetim planı ve varsa iskan belgesi tekliflerin sağlıklı hazırlanması için gereklidir.
• Yükleniciyi işleriyle değerlendirin: Tamamlanmış projeleri yerinde görün, ruhsat ve iskan bilgilerini kontrol edin.
• Denetim raporlarını isteyin: İnşaat süresince yapı denetim raporlarının ve beton numune sonuçlarının maliklerle paylaşılmasını sözleşmeye yazdırın.
• Kararları belgeleyin: Salt çoğunlukla alınan kararlar, anlaşan maliklerin imzaladığı tutanakla kayda geçirilmelidir.

08Aygünler İnşaat ile Orhantepe'de çalışmak

Aygünler İnşaat olarak ofisimiz, Orhantepe'nin kuzeydoğu komşusu Cevizli'de, Saraylar Caddesi üzerindedir. Orhantepe'deki bir binayı yerinde görmek ve şantiyeyi yakından takip etmek bu yakınlık sayesinde kolaydır. Bir binayı değerlendirirken tapu ve imar verisinin yanında parselin sahil ya da yamaç kesiminde olup olmadığını, yapılmış tadilatları ve varsa izinsiz kat ilavelerini ön değerlendirmeye katıyoruz.

Ön değerlendirme sonunda maliklere parselde neyin yapılabileceğini, hangi modelin gerçekçi olduğunu ve sürecin hangi aşamalardan geçeceğini yazılı bir özetle paylaşıyoruz. Bu özet, malik toplantısının somut veriler üzerinden yapılmasını sağlar.

Yıkımdan iskana kadar tüm aşamaları kapsayan kentsel dönüşüm hizmetimiz hakkında bilgi alabilirsiniz. Komşu mahallelerdeki koşullar için Cevizli ve Atalar sayfalarımıza göz atabilirsiniz. Binanızın bilgilerini online teklif formu ile ilettiğinizde, tadilat geçmişini de konuşacağımız bir ön görüşme için size ulaşıyoruz.