Kartal'da Bina Yıkımı

01Yıkım neden ayrı bir uzmanlık ister

Bir binayı yıkmak, onu yapmaktan daha kısa sürer; ancak riskleri daha az değildir. Yıkım sırasında taşıyıcı sistem kontrollü biçimde zayıflatılır, toz ve gürültü oluşur, komşu yapılar, yol ve altyapı etkilenebilir. Eski binalarda asbest gibi sağlığa zararlı malzemeler bulunabilir. Bu yüzden yıkım, birden fazla mevzuatın aynı anda uygulandığı ve planlama gerektiren bir iştir.

Yapı ruhsatına tabi bina türü yapıların yıkımında esas alınan başlıca düzenlemeler şunlardır:

• Binaların Yıkılması Hakkında Yönetmelik: Yıkım ruhsatı, yıkım planı, yıkım şantiyesi ve güvenlik önlemlerini düzenler.
• Hafriyat Toprağı, İnşaat ve Yıkıntı Atıklarının Kontrolü Yönetmeliği: Seçici yıkım, atıkların ayrı toplanması, taşınması ve bertarafını düzenler.
• Asbestle Çalışmalarda Sağlık ve Güvenlik Önlemleri Hakkında Yönetmelik: Asbest içerebilecek malzemelerin tespiti ve sökümünü düzenler.
• Yapı İşlerinde İş Sağlığı ve Güvenliği Yönetmeliği: Yıkım işlerinde çalışanların ve çevrenin güvenliğine ilişkin kuralları içerir.
• TS 13633: Yapıların tam ve kısmi yıkımı için uygulama kurallarını belirleyen standarttır; yıkım planı bu standarda uygun hazırlanır.

Yönetmelik, yıkım faaliyetinde insan sağlığını, can ve mal güvenliğini ve çevreyi korumayı temel ilke olarak belirler. Bizim yaklaşımımız da budur: yıkımı en kısa sürede bitirmek değil, plana uygun ve güvenli biçimde tamamlamak.

02Yıkım ruhsatı ve gerekli belgeler

Yönetmelik kapsamındaki yıkımlar için ilgili idarece yıkım ruhsatı düzenlenir; Kartal'daki binalar için bu idare Kartal Belediyesidir. Yapı sahipleri veya kanuni vekilleri başvuru dilekçesine genel olarak şu belgeleri ekler:

• Tapu kaydı
• Müteahhit ve fenni mesul ile ayrı ayrı yapılan sözleşmeler
• Yıkım planı ve eki atık yönetim planı
• Kanunda sayılan istisnalar dışında parsel maliklerinin tamamının muvafakati
• Yapıda ikamet edilmediğine veya yapının tahliye edildiğine dair idarece düzenlenen belge
• Elektrik, su, doğal gaz ve telefon hizmetlerinin kapatıldığına dair ilgili kuruluşlardan alınan belgeler
• Müteahhidin müellif ve şantiye şefiyle yaptığı iş sözleşmeleri

İdare ayrıca müellif, müteahhit, fenni mesul ve şantiye şefinden taahhütname alır; yıkım ruhsatında bu kişilerin ve yapı sahibinin imzası bulunur. Yıkım planı incelenir, eksiklik yoksa ruhsat düzenlenir; eksiklik varsa başvuru sahibine yazıyla bildirilir. Ruhsatın geçerlilik süresi sınırlıdır: yıkıma ruhsatta belirtilen süre içinde başlanmalı ve iş öngörülen süre içinde bitirilmelidir, aksi halde ruhsat hükümsüz sayılır ve yeniden alınması gerekir.

Yıkımın, yetki belgesi numarası almış ve yıkım işleri için uygun gruba sahip bir müteahhidin sorumluluğunda yapılması zorunludur; yıkımda bir şantiye şefi bulunur. Fenni mesuliyet inşaat mühendisi tarafından üstlenilir; belirli yüksekliğin altındaki binalarda kural olarak aranmasa da bitişik nizam, karma taşıyıcı sistem veya yapısal düzensizlik gibi risk durumlarında idare fenni mesul isteyebilir. Hangi firmayla çalışırsanız çalışın, yıkım müteahhidinin yetki belgesi bilgisini ve yıkım planını kimin hazırladığını sözleşmeden önce sormanızı öneriyoruz.

Kısmi yıkım ve özel durumlar

Yönetmelik, yapıların tamamen yıkılmasının yanında kısmi yıkımları da kapsar. Belirli büyüklüğün altındaki müstakil yapıların yıkımında ve bir binada sınırlı alanı etkileyen kısmi yıkımlarda yıkım planı aranmayabilir; ancak bu durumda da ruhsat ve güvenlik kurallarına uyulur. Bir kültür veya tabiat varlığının etkileşim ve geçiş sahasında bulunan yapıların yıkımında, ruhsattan önce ilgili koruma bölge kurulunun ya da komisyonunun uygun görüşü alınır. Tescilli kültür varlıklarının yıkımı ise bu yönetmeliğin kapsamı dışındadır ve kendi mevzuatına tabidir.

03Yıkım planı: yöntem seçimi ve teknik rapor

Yıkım planı, yıkılacak yapının hangi güvenlik ve çevre koruma önlemleriyle, hangi teknikle yıkılacağını ve ortaya çıkacak atıkların nasıl yönetileceğini gösteren, yıkım ruhsatının eki olan belgedir. Planı, statik proje müellifliği şartlarını taşıyan bir inşaat mühendisi hazırlar ve sorumluluğunu üstlenir. Planda şu konular incelenir:

• Kullanılacak yıkım yöntemi ve iş sırası
• Yapının malzeme özellikleri, varsa hasarı, taşıyıcı sistemi ve taşıma gücü
• Yapıda ve çevresinde etkilenebilecek diğer yapılar, altyapı, tesisat, trafik ve insanlar
• Bu unsurların güvenliğinin hangi önlemlerle sağlanacağı
• Toz emisyonunun kontrolü için alınacak önlemler

Yapı sahibi, yıkılacak yapıya ilişkin elindeki bilgi ve belgeleri müellife vermekle yükümlüdür. Binanın mimari ve statik projeleri varsa plana eklenir; projeler bulunamazsa yapının rölövesi hazırlanır. Atık yönetim planı ise çevre yönetimi hizmeti yeterlik belgesine sahip bir çevre görevlisi ya da çevre mühendisi tarafından hazırlanır.

Yoğun yapılaşmış alanlarda genellikle iş makinesiyle yapılan kontrollü ve kademeli yıkım tercih edilir; patlayıcı ile yıkım ise ayrı uzmanlık, ek raporlar ve çok daha kapsamlı güvenlik önlemleri gerektirir. Yıkım sebebiyle komşu yapılarda, zeminde veya altyapıda hasar oluşma ihtimali varsa müellif, yıkım planına ek olarak mevcut durumun tespitini içeren bir teknik rapor düzenler. Yönetmelik ayrıca, yıkılacak yapıya bitişik bir bina varsa gerekli önlemler alınmadan bitişik binanın temel kotundan daha alt kotlarda yıkım yapılamayacağını açıkça belirtir.

04Asbest ve tehlikeli malzemelerin sökümü

Asbest, eski binalarda çatı ve cephe levhalarında, bazı boru ve baca elemanlarında ve yalıtım ürünlerinde karşımıza çıkabilen, lifleri solunduğunda ciddi sağlık riskleri taşıyan bir malzemedir. Bu nedenle yıkım öncesinde binada asbest içerebilecek malzemelerin araştırılması bir tercih değil, yükümlülüktür.

Asbestle Çalışmalarda Sağlık ve Güvenlik Önlemleri Hakkında Yönetmelik, söküm ve yıkım işlerine başlamadan önce asbest içerebilecek malzemelerin ve yerlerinin belirlenmesi için yapıda inceleme yapılmasını ve gerekli önlemlerin alınmasını ister. Asbest içeren malzemelerin sökümü, asbest söküm uzmanı nezaretinde, asbest söküm çalışanları tarafından yapılır. İşe başlamadan önce bir iş planı hazırlanır ve ilgili il müdürlüğüne bildirimde bulunulur. Söküm tamamlandığında, akredite ve yetkilendirilmiş bir laboratuvarın yaptığı ölçümlere dayanan ve ortamda asbest tozuna maruziyet riskinin kalmadığını gösteren bir belge düzenlenir.

Binaların Yıkılması Hakkında Yönetmelik de bu sırayı kesin bir kurala bağlar: yapılardaki asbest ve benzeri tehlikeli kimyasal içeren imalatlar sökülüp uzaklaştırılmadan ve seçici yıkım yapılmadan ana yıkıma geçilemez. Asbestin yanında floresan lambalar, yağ ve yakıt kalıntıları, bazı boya ve kimyasallar gibi tehlikeli atıklar da ayrı toplanır ve ilgili mevzuata göre bertaraf edilir. Bu atıkların inşaat ve yıkıntı atıklarına karıştırılması halinde tüm karışım tehlikeli atık sayılır.

05Seçici yıkım ve enkaz yönetimi

Seçici yıkım, yıkıntı atıklarının yüksek oranda geri kazanılabilmesi için yıkım öncesinde tehlikeli atıkların ayıklanmasını ve geri dönüştürülebilir malzemelerin niteliğine göre aşamalı olarak sökülmesini ifade eder. Hafriyat Toprağı, İnşaat ve Yıkıntı Atıklarının Kontrolü Yönetmeliğine göre yıkımı yapılacak yapıların içindeki geri kazanılabilir malzemelerin öncelikle ayrıştırılması esastır. Bu çerçevede kapı, pencere, dolap, taban ve duvar kaplamaları, döşemeler ve yalıtım malzemeleri yapıdan ayıklanır ve ayrı toplanır.

Enkazın yönetiminde dikkat edilen başlıca kurallar şunlardır:

• Büyük çaplı yıkımlarda, yönetmelikte tanımlanan miktarı aşan atık oluşacaksa faaliyet sahibi ilçe belediyesine başvurarak izin alır; izin belgesinde yıkımın türü ve tahmini atık miktarı belirtilir.
• Faaliyet alanına geçici biriktirme konteyneri yerleştirilmeden yıkım işlemine başlanmaz.
• Atıklar belediyeden ya da belediyenin yetkilendirdiği firmalardan izinli araçlarla taşınır ve belediyenin gösterdiği geri kazanım veya depolama tesislerine götürülür.
• Evsel, zararlı ve tehlikeli atıklar yıkıntı atıklarıyla karıştırılmaz.
• Atıkların toplanması, taşınması ve bertarafına ilişkin giderler atık üreticisi tarafından karşılanır.

Yıkım ruhsatına, atık yönetim planında belirtilen atık türleri, kodları ve miktarları işlenir. Bu nedenle atıkların sahadan çıkışını kayıt altına alıyor, taşıma ve kabul belgelerini yapı sahibine teslim dosyasında veriyoruz.

06Komşu yapıların ve çevrenin korunması

Kartal'ın yoğun yapılaşmış sokaklarında binalar çoğu zaman bitişik nizamda ya da birbirine yakın konumdadır. Bu durum, yıkımda komşu yapıların ve sokağın korunmasını işin merkezine yerleştirir. Yönetmeliklerin öngördüğü ve bizim sahada uyguladığımız başlıca önlemler şunlardır:

• Şantiyenin çevrilmesi: Yıkım şantiyesi, müellifin belirlediği yükseklikte paravanla çevrilir; giriş ve çıkışlar kontrol altına alınır ve uyarı işaretleri konur.
• Cephe koruması: Toz emisyonunu azaltmak ve düşebilecek parçaları tutmak için yıkılacak binanın cephesi, yıkım tekniğine uygun koruyucu iskele ve yırtılmaz file ile korunur.
• Bağlantıların kesilmesi: Yıkımdan önce yapının içindeki ve çevresindeki gaz, su ve elektrik bağlantıları kesilir, yıkılacak kısmın çevresinde güvenlik alanı bırakılır.
• Toz ve gürültü: Toz kalkmaması için sulama yapılır, gürültülü işler çevre mevzuatına uygun saatlerde planlanır.
• Mevcut durum kaydı: Yıkım öncesinde komşu yapıların cephe, duvar ve bahçe duvarları fotoğraf ve tutanakla kayıt altına alınır.
• Bilgilendirme: Yönetmelik, yıkıma başlanmadan önce komşu parsellerdeki yapılara idarece duyuru yapılmasını öngörür; biz de komşuları ayrıca bilgilendiriyoruz.

Müteahhit, yıkım işine başlayacağında ve işi bitireceğinde fenni mesulü, ilgili idareyi ve mülki amirliği önceden bilgilendirir; bu günlerde idarenin teknik personeli ve fenni mesul sahada kontrol yapar. Fenni mesul, yıkımın ruhsata ve plana aykırı yürütüldüğünü görürse durumu idareye bildirir ve idare gerekirse yıkımı durdurur. Yıkım sırasında kalan yapının dengesinin bozulmaması için gerektiğinde geçici destekler kurulur.

Sahadaki çalışanların güvenliği de aynı ölçüde önemlidir. Yapı İşlerinde İş Sağlığı ve Güvenliği Yönetmeliğine göre yıkım çalışmaları, işverenin görevlendirdiği ehil bir kişinin gözetiminde planlanır ve yürütülür; uygun çalışma yöntemleri ve ekipman kullanılır. Yıkım şantiyesinde risk değerlendirmesine göre yangınla mücadele ve acil tıbbi yardım donanımı hazır bulundurulur, çalışanlar arasında güvenilir bir haberleşme düzeni kurulur.

07Riskli yapıların yıkımında farklılıklar

6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı olarak tespit edilen binaların yıkımında bazı adımlar farklı işler. Tespit kesinleştiğinde idare, maliklere doksan günü geçmemek üzere süre vererek yapının tahliye edilmesini ve yıktırılmasını ister. Bu süre içinde maliklerce yıktırılmayan yapılara elektrik, su ve doğal gaz verilmemesi istenebilir ve tahliye ile yıkım mülki amirlerin sağlayacağı kolluk desteğiyle yapılabilir; bu durumda masraflar hisseleri oranında maliklerden tahsil edilir.

Riskli yapılarda yıkım ruhsatı, maliklerden birinin ya da birkaçının veya vekillerinin başvurusu üzerine düzenlenir. Yapının tahliye edildiğini ve elektrik, su ve doğal gaz hizmetlerinin kapatıldığını gösteren belgelerin sunulması ya da bu durumun idarece tutanağa bağlanması ve belirli yüksekliği aşan binalarda statik fenni mesulün belirlenmesi koşuluyla, ruhsat maliklerin muvafakati aranmaksızın Uygulama Yönetmeliğinde öngörülen kısa süre içinde düzenlenir.

Yıkımdan sonra arsa haline gelen taşınmazın tapusundaki riskli yapı şerhi, yıkıma ilişkin belgelere dayanılarak terkin edilir ve yerine taşınmazın 6306 sayılı Kanun kapsamında olduğuna dair belirtme yapılır. Böylece parselde yapılacak yeni uygulamalar da Kanun kapsamında yürütülür. Yıkımın tüm dönüşüm sürecindeki yerini kentsel dönüşüm sayfamızda, sürecin başlangıcı olan tespiti ise riskli yapı tespiti sayfamızda anlattık.

08Kartal'da yıkım sürecini nasıl yönetiyoruz

Aygünler İnşaat olarak yıkımı çoğunlukla yeni bir binanın ilk aşaması olarak ele alıyoruz. Bu nedenle yıkım planını, yeni binanın kazı ve temel imalatıyla birlikte düşünüyor; parselin güvenli ve temiz bir biçimde inşaata hazır hale gelmesini hedefliyoruz. Yıkımdan sonra yeni binanın nasıl inşa edildiğini anahtar teslim inşaat sayfamızda anlattık.

Yıkımın bittiği an, parselin inşaata hazır olduğu an değildir. Eski temel kalıntılarının, bodrum duvarlarının ve gömülü tesisat hatlarının nasıl ele alınacağı, yeni binanın kazı ve iksa projesiyle uyumlu biçimde planlanmalıdır. Bitişik binaların temel kotunun altına inilmesi gereken durumlarda, yıkımdan kazıya geçiş aşamasında da komşu yapıların güvenliği için önlem alınır.

Yıkım sürecinde yapı sahiplerine sunduğumuz başlıca unsurlar şunlardır:

• Yerinde keşif ve yıkım öncesi risk değerlendirmesi
• Yıkım planı ve atık yönetim planının yetkin kişilere hazırlatılması
• Ruhsat başvurusu, belge takibi ve idareyle yazışmalar
• Asbest araştırması ve yetkili ekiplerle söküm
• Komşu yapıların mevcut durum kaydı ve bilgilendirilmesi
• Atıkların sahadan çıkışının ve teslim edildiği tesislerin kayıt altına alınması

Mahalle ölçeğindeki notlarımızı örneğin Yalı ve Topselvi sayfalarında bulabilirsiniz. Yıkılacak yapı için keşif talep etmek isterseniz online teklif formunu doldurabilir ya da iletişim sayfamızdan Cevizli'deki ofisimize ulaşabilirsiniz.