Yakacık Yeni Mahallesi'nde Kentsel Dönüşüm

01Yakacık Yeni Mahallesi'nin konumu ve yapı dokusu

Yakacık Yeni, Kartal'ın kuzey ucunda yer alır. Batısında Uğur Mumcu, güneybatısında Gümüşpınar, güneyinde Yakacık Çarşı bulunur; kuzeyde Sancaktepe, doğuda ise Pendik ilçesine bağlı mahallelerle komşudur. Mahalle, kentin yoğun merkezinden yamaçlara doğru yükselen ve ormanla buluşan bir geçiş bölgesinde konumlanır.

Mahallenin kuzey ve doğu kesimleri, İstanbul'un en yüksek noktası olarak bilinen Aydos Tepesi'nin ve Aydos Ormanı'nın eteklerine uzanır. Aydos Kozalak Piknik Alanı gibi rekreasyon alanları da bu kesimdedir. Ulaşımda Samandıra Caddesi ana aks olarak öne çıkar; mahallenin batısından geçen Samandıra-Kartal bağlantı yolu ise E-5'e ve TEM'e bağlantı sağlar. Şehit Aydın Çelik Caddesi, Gülden Caddesi, Demirkapı Caddesi ve Mühürdar Caddesi de mahallenin bilinen yollarıdır.

Yapı dokusu, eğimli arazi üzerine kurulmuş apartmanlar ile site tipi konutlardan oluşur. Parsellerin bir kısmı geniştir ve tek parsel üzerinde birden fazla blok bulunan yerleşimler görülür. Orman sınırına yakın kesimlerde ise yapılaşmanın sınırlı ve farklı koşullara tabi olduğu alanlar bulunur. Bu çeşitlilik, mahallede her parselin kendi imar ve zemin koşullarıyla ayrı değerlendirilmesini gerektirir.

02Yakacık Yeni'de kentsel dönüşüm neden gündemde

İstanbul'un deprem riski, güncel yönetmeliklerden önce yapılmış binaları Yakacık Yeni'de de gündeme taşıyor. Yamaçlara kurulu bir mahallede bu konu, yalnızca binanın taşıyıcı sistemiyle değil, üzerinde bulunduğu zeminin davranışıyla da ilgilidir. Eğimli parsellerde yapılmış eski binalarda temel sistemi, istinat duvarlarının durumu ve yüzey sularının yönetimi ayrıca değerlendirilmelidir.

E-5'in kuzeyindeki mahallelerin uzun süreli sorunları, KİPTAŞ ile Kartal Belediyesi arasında imzalanan "İstanbul Yenileniyor" iş birliği protokolünde de anılmıştır. Yakacık bölgesinde geniş alanlara yayılan özel sektör dönüşüm projelerinin de gündeme geldiği basına yansımıştır.

Yamaçta yaşamanın kendine özgü ihtiyaçları da var. Eski binalarda asansörün olmaması ya da otopark, yalıtım ve tesisatın yetersiz kalması, eğimli sokaklarda günlük yaşamı daha da zorlaştırır. Yamaçta kurulu bir mahallede yaşlılar ve çocuklar için erişilebilirlik de önemli bir başlıktır; planlı bir yeniden yapım bu eksikleri deprem güvenliğiyle birlikte aynı projede çözme imkânı verir.

Bununla birlikte her binanın yolu, kendi teknik incelemesinin sonucuna göre belirlenir. İlk adım, binanızın gerçek durumunu Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca lisanslandırılmış bir kuruluşa inceletmektir.

03Yakacık Yeni'de yamaç parseller ve zemin etüdü

Eğimli bir parselde yeni bina tasarlamak, düz arazideki bir projeden daha fazla mühendislik çalışması gerektirir. Kazı derinliği, şev güvenliği, istinat duvarları ve komşu parsellerin desteklenmesi, parsel bazında yapılacak zemin etüdünün sonuçlarına göre planlanır. Bu etüt aynı zamanda yeni binanın deprem hesaplarında kullanılacak yerel zemin sınıfını da belirler.

Yamaçta yüzey ve yeraltı sularının yönetimi de önemlidir. Drenaj çözümleri, bodrum katların su yalıtımı ve yağmur suyunun parselden güvenli biçimde uzaklaştırılması proje aşamasında netleşmelidir. Eğim aynı zamanda otopark girişlerinin konumunu, bodrum katların kullanımını ve binanın sokakla kurduğu ilişkiyi de belirler.

Bu kalemlerin proje aşamasında doğru hesaplanması, inşaat sırasında sürpriz maliyet ve gecikmelerin önüne geçer. Teklifleri karşılaştırırken kazı, iksa ve istinat işlerinin teklife dahil olup olmadığını mutlaka sorun. Komşu parsellerdeki yapıların mevcut durumunun kazıdan önce kayda alınması da yamaçta özellikle önemlidir.

04Yakacık Yeni'de orman alanına yakın parsellerde imar

Aydos Ormanı'na yakın kesimlerde parselin imar durumu, şehir içindeki sıradan bir parselden farklı koşullar içerebilir. Orman sınırına komşu ya da yakın parsellerde yapılaşma koşulları ve yapı yaklaşma mesafeleri ayrıca belirlenebilir. Bu nedenle bu kesimde bir binayı dönüştürmeyi konuşmadan önce, resmi imar durumu belgesini görmek her zamankinden daha önemlidir.

Ön bilgi için Kartal Belediyesi'nin e-İmar uygulamasından plan bilgilerine, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün parsel sorgu uygulamasından ada ve parsel sınırlarına ulaşabilirsiniz. Mevcut binanın ruhsat ve iskân kayıtlarının belediye arşivinden çıkarılması da yeni projenin hangi haklar üzerinden kurgulanacağını netleştirir.

Yeni binanın büyüklüğünü mevcut daire sayısı değil, parselin güncel imar hakları belirler. Bu nedenle mevcut binadaki daire sayısının yeni projede aynen korunacağı varsayımıyla hareket etmemek, beklentileri baştan imar durumuna göre kurmak gerekir.

05Yakacık Yeni'de dönüşüm süreci adım adım

1. Riskli yapı tespiti: Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca lisanslandırılmış kuruluşun incelemesiyle binanın riskli olup olmadığı belirlenir; sonuç tapunun beyanlar hanesine işlenir ve itiraza açıktır.
2. Malik kararı: Paydaşlar hisseleri oranında salt çoğunlukla yöntemi belirler; sitelerde parseldeki tüm paydaşlar hesaba katılır.
3. Zemin etüdü ve proje: Zemin etüdü yaptırılır; imar durumuna uygun mimari, statik ve tesisat projeleri hazırlanır.
4. Sözleşme ve ruhsat: Noterde düzenlenen sözleşme imzalanır, projeler Kartal Belediyesi'ne sunulup yapı ruhsatı alınır.
5. Tahliye, yıkım ve inşaat: Bina boşaltılır, kontrollü yıkım yapılır, kazı ve inşaat yapı denetim gözetiminde yürür.
6. Teslim: Yapı kullanma izni alınır, bağımsız bölümler hak sahiplerine teslim edilir.

Kentsel dönüşüm rehberimiz her adımı ayrıntılı anlatır; tespitin nasıl yaptırılacağını ise riskli yapı tespiti sayfamızda bulabilirsiniz. Riskli yapıların yıktırılması için maliklere kanunda üst sınırı belirlenmiş bir süre verildiğinden, tespitten sonra karar ve proje aşamalarını geciktirmemek gerekir.

06Yakacık Yeni'de sitelerde ve geniş parsellerde planlama

Birden fazla bloğun aynı parsel üzerinde bulunduğu yerleşimlerde karar, parseldeki tüm paydaşların hisseleri oranında salt çoğunluğuyla oluşur. 6306 sayılı Kanun, bu kararda paydaşların yapıda payı olup olmamasına bakılmayacağını düzenler. Bu nedenle sitelerde süreç başlamadan önce blok ve bağımsız bölüm listesinin, hisse oranlarının ve ortak alanların netleştirilmesi gerekir.

Geniş parsellerde blokların aynı anda mı, yoksa aşamalı olarak mı yenileneceği de planlamanın parçasıdır. Aynı sitede bazı bloklar için güçlendirme, bazıları için yeniden yapım daha uygun çıkabilir. Güçlendirme seçeneğinin ayrıntıları bina güçlendirme sayfamızda yer alıyor.

Sitelerde ortak alanlar da sözleşmenin önemli bir parçasıdır. Mevcut otopark, yeşil alan, çocuk oyun alanı ve sosyal tesislerin yeni projede nasıl karşılık bulacağı açıkça yazılmalıdır. Blokların yerleşimi, yönlenme ve manzara gibi konular malikler arasında hassasiyet yaratabileceği için vaziyet planının erken aşamada paylaşılması yararlıdır.

07Yakacık Yeni'deki kat malikleri için pratik öneriler

• Tapu kayıtlarını ve hisse oranlarını, varsa ipotek ve şerhlerle birlikte güncel olarak edinin.
• Resmi imar durumu belgesini almadan, özellikle orman sınırına yakın parsellerde, yükleniciyle pazarlığa başlamayın.
• Teklifleri kazı, iksa ve istinat işlerinin kapsamını da gözeterek karşılaştırın.
• Teklifleri yalnızca daire metrekaresiyle değil; teslim süresi, malzeme listesi ve kira desteği gibi başlıklarla da değerlendirin.
• Malik toplantılarının kararlarını tutanağa bağlayın; katılamayan maliklere yazılı bilgi verin.
• Sitenin ortak alanlarının tapudaki durumunu ve yönetim planını gözden geçirin.

Sık yapılan bir hata, yamaç parseldeki ek mühendislik işlerini hesaba katmadan teklifleri yalnızca daire sayısı üzerinden karşılaştırmaktır. Sözleşmede kazı ve zemin işlerinin nasıl yer alması gerektiği dahil temel başlıkları kat karşılığı inşaat sayfamızda topladık.

08Aygünler İnşaat ile Yakacık Yeni'de çalışmak

Ofisimiz Cevizli Mahallesi Saraylar Caddesi'ndedir; Yakacık Yeni'ye E-5, Kartal kavşağı ve Samandıra-Kartal bağlantı yolu üzerinden ulaşmak kolaydır. Aygünler İnşaat olarak ilk görüşmede binanızın tapu ve imar durumunu, parselin eğimini ve zemin koşullarını birlikte değerlendiriyoruz. Gerektiğinde malik toplantılarına katılıyor, soruları yerinde yanıtlıyoruz. Sürecin her aşamasında kimin neyi ne zaman yapacağını yazılı bir takvime bağlıyor, bu takvimi maliklerle paylaşıyoruz.

Kentsel dönüşüm hizmetimiz kapsamında zemin etüdü, proje, ruhsat, kazı ve inşaat aşamalarını tek bir iş programında yönetiyoruz. Çevredeki mahallelerden Yakacık Çarşı ve Uğur Mumcu için hazırladığımız sayfalar da işinize yarayabilir. Teklif için online teklif formunu doldurmanız yeterli.