Soğanlık Yeni Mahallesi'nde Kentsel Dönüşüm

01Soğanlık Yeni Mahallesi'nin konumu ve yapı dokusu

Soğanlık Yeni, Kartal'ın batı kesiminde, E-5 karayolunun kuzey yakasında yer alır. Batısında Cevizli, güneyinde Esentepe, doğusunda Orta ve Gümüşpınar mahalleleri bulunur; kuzeyde ise Maltepe ilçesine bağlı Büyükbakkalköy ile komşudur. E-5 mahallenin güney sınırı boyunca uzanır.

M4 metro hattının Soğanlık istasyonu mahallenin içinde, Hastane-Adliye istasyonu ise Cevizli sınırında yer alır. Dr. Lütfi Kırdar Şehir Hastanesi'nin bulunduğu Cevizli'ye komşu olması, mahalleyi hastane ve adliye çevresindeki yoğun günlük hareketliliğin bir parçası yapar. Balıkesir Caddesi, Mimar Sinan Caddesi, Millet Caddesi ve Yahya Kemal Beyatlı Caddesi mahallenin bilinen akslarıdır.

Yapı dokusu karma bir görünüm sunar. Farklı dönemlerde yapılmış apartmanlar ve site tipi konutların yanında, Kanat Sanayi Sitesi gibi küçük sanayi ve işyeri alanları da bulunur. Arazi E-5'ten kuzeye doğru yükselir; bu nedenle parseller arasında eğim ve zemin koşulları değişebilir.

02Soğanlık Yeni'de kentsel dönüşüm neden gündemde

İstanbul'daki deprem riski, güncel yönetmeliklerden önce yapılmış binaları her mahallede olduğu gibi Soğanlık Yeni'de de gündeme taşıyor. Kartal Belediyesi'nin "Deprem ve Yerinde Dönüşüm" adıyla yürüttüğü uygulamaların hayata geçtiği mahallelerden biri de Soğanlık Yeni olmuştur. Bu, bölgede dönüşüm deneyiminin yeni olmadığını gösteriyor.

Mahallenin gündeminde yalnızca binalar yoktur. Soğanlık'ta uzun süredir yaşanan yağmur suyu ve atık su sorunlarına yönelik olarak İBB, İSKİ ve Kartal Belediyesi'nin altyapı çalışmaları yaptığı, ardından sokaklarda üst yapı çalışmalarına geçildiği basına yansımıştır. Altyapının yenilenmesi, yeni yapılaşmanın sağlıklı ilerlemesi için de önemli bir zemin oluşturur.

Bunun yanında E-5'in kuzeyindeki mahallelerin uzun süreli sorunları, KİPTAŞ ile Kartal Belediyesi arasında imzalanan "İstanbul Yenileniyor" iş birliği protokolünde de anılmıştır. Yine de her binanın kararı, kendi teknik incelemesine göre verilmelidir.

Dönüşümün bir başka boyutu da yaşam kalitesidir. Eski binalarda asansör, otopark, ısı yalıtımı ve tesisat çoğu zaman bugünün ihtiyaçlarını karşılamaz. Planlı bir yeniden yapım, deprem güvenliğiyle birlikte bu eksikleri de aynı projede çözme imkânı verir. Metro istasyonlarına yakın bir mahallede bu iyileştirmeler, binanın uzun vadeli kullanım değerini de etkiler.

03Soğanlık Yeni'de tapu ve ruhsat kaydı eksik yapılar

Dönüşümde en çok zaman kaybettiren konulardan biri, binanın tapu, ruhsat ve iskân kayıtlarındaki eksiklerdir. Kat irtifakı kurulmamış, hisseli tapuyla kullanılan ya da projesine aykırı eklemeler yapılmış binalarda malik listesinin ve hisse oranlarının netleştirilmesi, sürecin ilk işi hâline gelir.

Soğanlık Yeni bu konuda bilinen bir örneğe sahiptir. Baltacı Mehmet Paşa Sokak üzerindeki Tüm Emek İş Sitesi, kayıt dışı kalmış bir yapı grubunun Kartal Belediyesi ve Bakanlık iş birliğiyle tapuya kaydedilip yeniden yapılabildiği örneklerden biri olarak basına yansımıştır. Bu örnek, kayıt sorunlarının çözümsüz olmadığını ama sabır ve doğru sıralama istediğini gösterir.

Binanızda benzer bir durum varsa, işe tapu kaydını, belediye arşivindeki ruhsat ve proje bilgilerini çıkararak başlamanızı öneriyoruz. Bu belgeler hem riskli yapı tespitinde hem de yeni projenin hazırlanmasında kullanılır.

04Soğanlık Yeni'de dönüşüm süreci adım adım

Her aşamanın ayrıntısını kentsel dönüşüm rehberimizde bulabilirsiniz. Tespit için izlenecek yolu riskli yapı tespiti sayfamızda ayrıca anlattık.

Tablodaki aşamalar arasında en çok zaman alanı, çoğu zaman malik kararı ile ruhsat arasındaki dönemdir. Tapu kayıtları, vekâletler ve eski proje belgeleri baştan hazır olduğunda bu dönem belirgin biçimde kısalır. Riskli yapıların yıktırılması için maliklere kanunda üst sınırı belirlenmiş bir süre verildiğini de hatırlatmak gerekir; tespitten sonra planlamayı geciktirmemek bu yüzden önemlidir.

05Soğanlık Yeni'de parsel, imar, zemin ve altyapı

Yeni projede kaç daire yapılabileceğini bugünkü daire sayısı değil, parselin imar hakları gösterir. Plan bilgisi için Kartal Belediyesi'nin e-İmar sayfasına, ada ve parsel sınırları için Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün parsel sorgu uygulamasına bakabilirsiniz. Ancak bağlayıcı bilgi, belediyeden alınacak imar durumu belgesindedir.

Soğanlık Yeni'de parselin plandaki kullanım kararı özellikle önemlidir. Konut alanında kalan bir parsel ile ticaret veya sanayi kullanımına ayrılmış bir parselde yapılabilecek yapı aynı değildir. E-5 ve Balıkesir Caddesi gibi ana yollara cepheli parsellerde ise yapı yaklaşma mesafeleri ve araç giriş çıkışları projenin biçimini doğrudan etkiler.

Otopark ihtiyacı da tasarımı belirleyen başlıklardandır. Dar cepheli küçük parsellerde yönetmeliğin istediği otoparkı parsel içinde çözmek zorlaşabilir. Bu durumda komşu parselle birlikte hareket etmek, yani parselleri birleştirerek tek proje yapmak daha verimli bir sonuç verebilir; birleşik parselde hem otopark hem de bağımsız bölüm planı daha rahat kurgulanır. Bu seçenek, iki parselin maliklerinin uzlaşmasını gerektirir ve erken konuşulmalıdır.

Altyapı tarafında da dikkat edilecek noktalar var. Yağmur suyu sorunlarının geçmişte gündem olduğu bir bölgede, yeni projede bodrum katların su yalıtımı, drenaj ve yağmur suyunun parselden uzaklaştırılması ayrıca ele alınmalıdır. Bu çözümler, parsel bazında yapılacak zemin etüdünün verileriyle tasarlanır.

Arazinin kuzeye doğru yükseldiği kesimlerde kazı sırasında komşu parsellerin desteklenmesi, istinat duvarları ve iksa önlemleri gündeme gelebilir. Bu kalemlerin proje aşamasında netleştirilmesi, inşaat sırasında sürpriz maliyetlerle karşılaşmamak için gereklidir.

Zemin etüdü yalnızca temel tasarımı için değil, yeni binanın deprem hesapları için de veri üretir. Yerel zemin sınıfı, taşıyıcı sistemin boyutlandırılmasını doğrudan etkiler. Bu nedenle etüdün, proje çizimine başlamadan önce tamamlanmasını öneriyoruz.

06Soğanlık Yeni'de güçlendirme bir seçenek mi?

Mahalledeki her eski bina için tek doğru cevap yıkıp yeniden yapmak değildir. Taşıyıcı sistemi görece sağlam, malzeme kalitesi kabul edilebilir binalarda mühendislik incelemesi sonucunda güçlendirme de değerlendirilebilir. Özellikle daha yeni tarihli site tipi yapılarda bu seçenek ayrıca ele alınmalıdır.

Buna karşılık beton dayanımı düşük ya da kullanım ömrünü büyük ölçüde doldurmuş binalarda güçlendirmenin maliyeti ve kullanım kısıtları, yeniden yapımı daha mantıklı hâle getirebilir. Karar verirken teknik raporu, imar haklarını ve maliklerin beklentilerini birlikte değerlendirmek gerekir.

07Soğanlık Yeni'deki kat malikleri için pratik öneriler

• Tapu kaydınızı, hisse oranlarınızı ve şerhleri güncel olarak çıkarın; kat irtifakı yoksa bunu baştan konuşun.
• Belediye arşivinden binanın onaylı projesini ve ruhsat bilgilerini isteyin.
• Malik toplantılarının kararlarını tutanağa bağlayın ve katılamayanlara yazılı bilgi verin.
• Teklifleri karşılaştırırken metrekare kadar teslim takvimine, malzeme standartlarına ve kira desteğine de bakın.
• Vefat etmiş bir malik varsa mirasçılık belgesi ve intikal işlemlerini dönüşüm kararından önce tamamlayın.

Sık yapılan bir hata, kayıt eksikleri çözülmeden yükleniciyle pazarlığa oturmaktır. Sözleşme aşamasında nelere dikkat edilmesi gerektiğini kat karşılığı inşaat sayfamızda anlattık. Yıkım aşamasının izin ve güvenlik adımlarını ise yıkım hizmeti sayfamızda anlattık.

08Aygünler İnşaat ile Soğanlık Yeni'de çalışmak

Ofisimiz, Soğanlık Yeni'nin komşusu Cevizli Mahallesi'nde, Saraylar Caddesi üzerindedir. Mahalleye birkaç dakikalık mesafede olmamız, malik toplantılarına katılmayı, parseli yerinde incelemeyi ve şantiye sürecini yakından takip etmeyi kolaylaştırıyor.

Aygünler İnşaat olarak ilk görüşmede binanızın tapu, ruhsat ve imar durumunu birlikte inceliyor, size uygun modeli açıkça konuşuyoruz. Kentsel dönüşüm hizmetimiz proje, ruhsat, yıkım ve inşaatı tek planda topluyor. Komşu mahalleler için Cevizli ve Orta sayfalarımıza bakabilir, binanızın bilgileriyle online teklif formunu doldurabilirsiniz.