Uğur Mumcu Mahallesi'nde Kentsel Dönüşüm

01Uğur Mumcu Mahallesi'nin konumu ve yapı dokusu

Uğur Mumcu, Kartal'ın kuzeybatı ucunda yer alan ve adını gazeteci Uğur Mumcu'dan alan bir mahalledir. Güneyinde Gümüşpınar, doğusunda Yakacık Yeni bulunur; batıda Maltepe ilçesine bağlı Büyükbakkalköy ile komşudur, kuzeyde ise Sancaktepe sınırına uzanır. Mahalle, E-5 çevresindeki yoğun merkezden uzakta, ilçenin yamaçlara doğru yükselen kuzey kesiminde konumlanır.

Ulaşımda en belirleyici aks, E-5 üzerindeki Kartal kavşağını TEM'e bağlayan Samandıra-Kartal bağlantı yoludur ve bu yol mahallenin içinden geçer. Samandıra Caddesi, Şeyh Şamil Caddesi, Akşemsettin Caddesi, Fatih Sultan Mehmet Caddesi ve Şehit Aydın Çelik Caddesi mahallenin bilinen caddeleridir. Kartal Tavşantepe Vadisi Parkı başta olmak üzere çok sayıda mahalle parkı da yaşam alanlarının arasına dağılmıştır.

Uğur Mumcu'yu Kartal'ın diğer mahallelerinden ayıran en belirgin özellik, site tipi yerleşimlerin yoğunluğudur. Kartal Belediyesi'nin daha önceki açıklamalarında, ilçedeki sitelerin önemli bir bölümünün bu mahallede bulunduğu ifade edilmiştir. Farklı dönemlerde yapılmış, tek parsel üzerinde birden fazla bloktan oluşan siteler, mahallenin dönüşüm gündemini de doğrudan şekillendirir.

02Uğur Mumcu'da kentsel dönüşüm neden gündemde

İstanbul'un deprem riski, güncel yönetmeliklerden önce yapılmış yapıları her mahallede olduğu gibi Uğur Mumcu'da da gündeme taşıyor. Sitelerin yapım dönemleri birbirinden farklı olduğu için mahallede tek bir tablo yoktur. Bazı sitelerde yapılar daha yeni tarihli ve görece düzenliyken, bazılarında beton kalitesi, donatı detayları ve zaman içinde yapılan değişiklikler soru işareti doğurabilir.

Kartal Belediyesi'nin geçmişte ilçedeki siteleri yapım dönemlerine göre ele alıp dönüşüm seçenekleri üzerine çalıştığı da basına yansımıştır. Bunun yanında E-5'in kuzeyindeki mahallelerin uzun süreli sorunları, KİPTAŞ ile Kartal Belediyesi arasında imzalanan "İstanbul Yenileniyor" iş birliği protokolünde ayrıca anılmıştır.

Bu genel çerçeve, her sitenin dönüşüme girmesi gerektiği anlamına gelmez. Bir sitede hangi yolun izleneceğine, her blok için yapılacak teknik inceleme ve parselin imar durumu birlikte karar verdirir. Bu nedenle ilk adım, kendi sitenizin gerçek durumunu öğrenmektir.

03Uğur Mumcu'daki sitelerde karar alma

Sitelerde dönüşüm kararı, tek apartmana göre daha fazla paydaşın katılımını gerektirir. 6306 sayılı Kanun, riskli yapının bulunduğu parselde yeniden yapım ve uygulanacak yöntem için kararın, paydaşların yapıda payı olup olmadığına bakılmaksızın hisseleri oranında salt çoğunlukla alınacağını düzenler. Birden fazla bloğun aynı parsel üzerinde bulunduğu sitelerde bu, kararın tek bloğun değil parseldeki tüm paydaşların katılımıyla oluştuğu anlamına gelir.

Bu yüzden sitelerde süreci başlatmadan önce tapudaki parsel yapısını, blok ve bağımsız bölüm listesini ve hisse oranlarını netleştirmek gerekir. Site yönetimi toplantıları organize etmek ve bilgi akışını sağlamak açısından çok yararlıdır. Ancak dönüşüme ilişkin kararlar, kanundaki usule göre paydaşların hisseleri oranında oluşur.

Sitenin tek parselde mi, yoksa ayrı parsellerde mi olduğu da süreci değiştirir. Ayrı parsellerdeki bloklar kendi kararlarını ayrı ayrı alabilirken, tek parseldeki bloklarda ortak bir yol haritası çizmek kaçınılmazdır. Blokların aynı anda mı, yoksa aşamalı olarak mı yenileneceği de bu yol haritasının parçası olmalıdır.

04Uğur Mumcu'da dönüşüm süreci adım adım

1. Riskli yapı tespiti: Her blok için Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca lisanslandırılmış bir kuruluşa ayrı tespit yaptırılır. Raporlar tapuya işlenir; maliklerin kanunda belirtilen süre içinde itiraz hakkı vardır.
2. Malik kararı: Parseldeki paydaşlar, hisseleri oranında salt çoğunlukla yöntem ve yüklenici konusunda karar verir.
3. Sözleşme ve proje: Noterde düzenlenen sözleşme imzalanır; vaziyet planı, blok yerleşimi ve ortak alanlar projede netleştirilir.
4. Ruhsat: Projeler Kartal Belediyesi'ne sunulur, yapı ruhsatı alınır.
5. Tahliye, yıkım ve inşaat: Bloklar boşaltılır, kontrollü yıkım yapılır, inşaat yapı denetim gözetiminde yürür.
6. Teslim: Blokların iskânı alınır; bağımsız bölümler ve ortak alanlar sözleşmeye göre teslim edilir.

Süreci baştan sona kentsel dönüşüm rehberimizde, tespit aşamasını ise riskli yapı tespiti sayfamızda ayrıntılı olarak anlattık. Sitelerde en çok zaman alan aşama genellikle malik kararıdır; bilgilendirme toplantılarını erken başlatmak bu aşamayı belirgin biçimde kısaltır.

05Uğur Mumcu'da yamaç, zemin ve ortak alanlar

Mahallenin önemli bir bölümü eğimli arazi üzerindedir. Yamaç parsellerde yeni bir yapının temel tasarımı, parsel bazında yapılacak zemin etüdüne dayanmalıdır. Kazı sırasında şev güvenliği, istinat duvarları ve komşu parsellerin desteklenmesi, düz arazideki bir projeye göre daha fazla mühendislik çalışması gerektirir. Bu kalemler proje aşamasında netleşmezse inşaat sırasında süre ve maliyet sapmaları yaşanabilir.

Sitelerin bir diğer önemli konusu ortak alanlardır. Mevcut sitedeki otopark, yeşil alan, çocuk oyun alanı ve sosyal tesislerin yeni projede nasıl karşılık bulacağı sözleşmede açıkça yazılmalıdır. Bloklar arasındaki mesafeler, yönlenme ve manzara gibi konular da malikler arasında hassasiyet yaratabileceği için vaziyet planının erken aşamada paylaşılması yararlıdır.

Parselin imar durumu için Kartal Belediyesi'nin e-İmar uygulamasından, ada ve parsel sınırları için Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün parsel sorgu uygulamasından ön bilgi alınabilir. Proje kararı ise belediyeden alınacak resmi imar durumu belgesine göre verilmelidir.

06Uğur Mumcu'da güçlendirme mi, yeniden yapım mı?

Yapım dönemleri birbirinden farklı sitelerin bulunduğu bir mahallede, güçlendirme seçeneği diğer pek çok mahalleye göre daha sık gündeme gelir. Taşıyıcı sistemi görece sağlam, malzeme kalitesi kabul edilebilir bloklarda mühendislik incelemesi sonucunda güçlendirme, maliklerin binada kalmaya devam ederek güvenliği artırmasını sağlayabilir.

Buna karşılık beton dayanımı düşük ya da kullanım ömrünü büyük ölçüde doldurmuş bloklarda güçlendirmenin maliyeti ve kullanım kısıtları, yeniden yapımı daha mantıklı hâle getirebilir. Aynı sitede farklı bloklar için farklı sonuçlar da çıkabilir. Seçenekleri bina güçlendirme sayfamızda ayrıntılı olarak anlattık.

Karşılaştırmayı yalnızca ilk maliyet üzerinden yapmamak gerekir. Güçlendirmede binanın yaşı, tesisatı ve kullanım alanındaki kayıplar olduğu gibi kalırken, yeniden yapımda yeni otopark, asansör ve ortak alanlar kazanılabilir. Hangi yolun sitenize uygun olduğunu teknik rapor, imar hakları ve maliklerin beklentilerini birlikte değerlendirerek görmek en sağlıklı yaklaşımdır.

07Uğur Mumcu'daki kat malikleri için pratik öneriler

• Sitenin tapudaki parsel yapısını, blok ve bağımsız bölüm listesini ve hisse oranlarını baştan çıkarın.
• Site yönetim planını ve varsa ortak alan kullanım kararlarını gözden geçirin.
• Her blok için teknik inceleme sonucunu ayrı ayrı görün; tek bir bloğun durumunu bütün siteye genellemeyin.
• Teklifleri yalnızca daire metrekaresiyle değil; ortak alanlar, otopark, teslim süresi ve kira desteği gibi başlıklarla karşılaştırın.
• Mirasçılık, hisseli tapu veya yurt dışında yaşayan malik gibi durumları erkenden belirleyin; vekâlet işlemleri zaman alabilir.
• Bilgilendirme toplantılarını düzenli yapın, kararları tutanağa bağlayın ve katılamayan maliklere yazılı bilgi verin.

Sık yapılan bir hata, sitenin bütününü ilgilendiren bir kararı tek bir bloğun maliklerinin kendi aralarında konuşarak almaya çalışmasıdır. Sitelerde sözleşmenin nasıl kurgulanacağına dair temel başlıkları kat karşılığı inşaat sayfamızda bulabilirsiniz.

08Aygünler İnşaat ile Uğur Mumcu'da çalışmak

Ofisimiz Cevizli Mahallesi Saraylar Caddesi'ndedir; Uğur Mumcu'ya Kartal kavşağı ve Samandıra-Kartal bağlantı yolu üzerinden ulaşmak kolaydır. Aygünler İnşaat olarak site yönetimlerinin düzenlediği bilgilendirme toplantılarına katılıyor, maliklerin sorularını topluca yanıtlıyoruz. İlk aşamada sitenin tapu yapısını, imar durumunu ve blokların durumunu birlikte değerlendiriyoruz. Sürecin her aşamasında kimin neyi ne zaman yapacağını yazılı bir takvime bağlıyor, bu takvimi tüm maliklerle paylaşmayı önemsiyoruz.

Kentsel dönüşüm hizmetimiz kapsamında proje, ruhsat, yıkım ve inşaat aşamalarını tek bir planda topluyoruz. Komşu mahalleler için Gümüşpınar ve Yakacık Yeni sayfalarımıza bakabilir, sitenizin bilgileriyle online teklif formunu doldurabilirsiniz.