Atalar'da Kentsel Dönüşüm

01Atalar'ın konumu ve yapı dokusu

Atalar, Kartal'ın batı yakasında, kuzeydeki Cevizli ile güneydoğudaki Petrol-İş mahalleleri arasında yer alır. Doğusunda Esentepe, batısında Orhantepe, güneyinde ise sahil boyunca uzanan Kordonboyu bulunur. Mahallenin eski adı Rahmanlar'dır; bir dönem sebze bahçeleriyle bilinen bu alan zamanla planlı bir konut bölgesine dönüşmüştür.

Arazi, sahile yakın güney kesimden kuzeye doğru yumuşak bir eğimle yükselir. Dik yamaçlardan çok düzlüğe yakın ve hafif eğimli parseller görülür. Atalar Caddesi, Zeytinlik Caddesi, Halit Paşa Caddesi, Çanakkale Caddesi ve Tecerdağı Caddesi mahallenin başlıca akslarıdır. Güney sınırındaki Marmaray Atalar istasyonu mahalleyi raylı sisteme bağlar.

Yapı stoğu karışıktır: farklı dönemlerde yapılmış orta yükseklikte apartmanlar, birden fazla bloktan oluşan siteler ve yeni konut projeleri yan yana durur. Bu çeşitlilik, Atalar'da her binanın dönüşüm yolunun ayrı değerlendirilmesini gerektirir.

02Atalar'da kentsel dönüşüm neden gündemde

İstanbul'un tamamı için geçerli olan deprem riski, Marmara Denizi'ndeki fay hatlarına yakın kıyı ilçelerinde daha sık konuşulur. Atalar'daki binaların önemli bir kısmı, bugünkü deprem yönetmeliğinden önceki kurallarla projelendirilmiş ve inşa edilmiştir. Bu yapılarda beton dayanımı, donatı detayları ve sonradan yapılan tadilatlar, binanın deprem davranışını doğrudan etkiler.

Mahallenin bostan geçmişi de dikkate alınması gereken bir ayrıntıdır. Eski tarım alanlarında zemin özellikleri parselden parsele değişebilir; bu yüzden yeni yapı tasarlanırken zemin etüdü sonuçları temel sistemini belirleyen ana veri olur. Atalar'da eski sitelerin yerini yeni bloklara bıraktığı dönüşüm şantiyeleri de mahallede sürecin fiilen işlediğini gösterir.

Uygulamada sık karşılaştığımız bir başka konu, yıllar içinde yapılan değişikliklerdir. Zemin katta dükkana çevrilen daireler, kaldırılan bölme duvarlar, kapatılan balkonlar ve çatıya eklenen hacimler, binanın ilk projesindeki yük dağılımını değiştirir. Bu tür müdahaleler riskli yapı tespitinde ayrıca kayda geçer ve dönüşüm kararını hızlandıran etkenlerden biri olabilir.

03Atalar'da dönüşüm süreci adım adım

Bir Atalar apartmanında süreç genellikle aşağıdaki sırayla ilerler. Her adımın ayrıntısını kentsel dönüşüm rehberimizde bulabilirsiniz.

1. Ön inceleme: Tapu kayıtları, onaylı proje, yönetim planı ve varsa iskan belgesi toplanır.
2. Riskli yapı tespiti: Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca lisanslandırılmış bir kuruluş karot ve donatı incelemesi yapar. Ayrıntılar için riskli yapı tespiti sayfamıza bakabilirsiniz.
3. Bildirim ve itiraz: Riskli bulunan yapı tapuya beyan olarak işlenir, maliklere e-Devlet üzerinden bildirilir ve muhtarlıkta ilan edilir. Malikler tespite kanunda öngörülen süre içinde itiraz edebilir.
4. Malik kararı: Yeni yapının yapılış şekli, hisseleri oranında salt çoğunlukla kararlaştırılır.
5. Proje ve ruhsat: Mimari ve statik projeler hazırlanır, Kartal Belediyesi'nden yapı ruhsatı alınır.
6. Tahliye ve yıkım: Bina boşaltılır, abonelikler kapatılır ve kontrollü yıkım yapılır.
7. İnşaat ve teslim: Yapı denetim gözetiminde inşaat tamamlanır, iskan alınarak daireler teslim edilir.

Bu adımlar kağıt üzerinde düz bir sıra gibi görünse de bazıları paralel yürür. Örneğin riskli yapı raporu beklenirken imar durumu incelenebilir, malik toplantıları için taslak teklifler hazırlanabilir. Atalar'daki çok bloklu sitelerde ise karar ve tahliye aşamaları, tek apartmana göre daha fazla koordinasyon ister.

04Atalar'daki sitelerde karar alma

Atalar'da tek apartmanların yanında çok bloklu siteler de yaygındır. Sitelerde dönüşümün ilk sorusu, blokların aynı parsel üzerinde mi yoksa ayrı parsellerde mi bulunduğudur. Bu bilgi tapu kaydından ve kat mülkiyeti belgelerinden okunur.

6306 sayılı Kanun, riskli yapının bulunduğu parselde kararın, yapının paydaşı olup olmadıklarına bakılmaksızın paydaşların hisseleri oranında salt çoğunluğuyla alınacağını düzenler. Dolayısıyla aynı parselde birden fazla blok varsa, yalnızca riskli bloktaki malikler değil parseldeki tüm paydaşlar sürecin tarafı olur. Bu durum karar alma takvimini uzatabilir; erken dönemde site yönetimiyle birlikte bir yol haritası çıkarmak işleri hızlandırır.

• Bloklar için riskli yapı tespitinin aynı anda mı yoksa sırayla mı yapılacağı netleştirilmelidir.
• Otopark, bahçe ve sosyal alanların yeni projede nasıl düzenleneceği baştan konuşulmalıdır.
• Maliklerin seçtiği küçük bir temsilci heyeti, yüklenicilerle görüşmeleri düzenli yürütür.

05Atalar'da parsel, imar ve proje planlaması

Dönüşüm kararından önce parselin yasal çerçevesini bilmek gerekir. Ada ve parsel bilgisi TKGM Parsel Sorgu ekranından, imar durumu ise Kartal Belediyesi E-İmar sisteminden ön bilgi olarak görülebilir. Resmi işlemler için belediyeden alınan imar durumu belgesi esas alınır.

İmar durumu; yapılaşma hakkını, kat yüksekliğini, bahçe mesafelerini ve plan notlarını belirler. Mevcut binadaki daire sayısı ile yeni projede çıkabilecek daire sayısı her zaman aynı olmaz. Otopark yükümlülüğü, çekme mesafeleri ve yeni yönetmelik şartları, aynı arsa üzerinde farklı bir yerleşim gerektirebilir.

Bu tablo netleştiğinde maliklerin önünde birkaç seçenek kalır: yüklenici ile kat karşılığı inşaat, maliklerin maliyeti üstlendiği anahtar teslim model ya da teknik olarak uygunsa güçlendirme. Hangi seçeneğin uygun olduğunu parselin imar verisi ve binanın teknik durumu birlikte belirler.

06Atalar'da kat malikleri için pratik öneriler

Atalar'da çalıştığımız binalarda süreci uzatan konuların çoğu teknik değil, organizasyoneldir. Aşağıdaki noktalar hem zaman hem de anlaşmazlık riskini azaltır:

• Belgeleri erkenden tamamlayın: Tapu, yönetim planı ve onaylı proje elinizde olursa teklifler sağlıklı karşılaştırılır.
• Teklifleri aynı varsayımla isteyin: Daire büyüklüğü, malzeme listesi ve teslim süresi aynı temel üzerinden sorulmalıdır.
• Sözleşmeyi ayrıntılı yazın: Teslim tarihi, gecikme yaptırımı, kira yardımı, taşınma ve ortak alan detayları yazılı olmalıdır.
• Yalnızca metrekareye bakmayın: Kat, cephe ve daire konumunun nasıl dağıtılacağı en az alan kadar önemlidir.
• Sözlü anlaşmaya güvenmeyin: Toplantı kararlarını tutanağa geçirin ve tüm maliklerle paylaşın.

07Atalar'da tahliye, taşınma ve şantiye dönemi

Ruhsat alındıktan sonra en çok soru gelen aşama tahliyedir. Kanun, hak sahiplerine geçici konut veya kira yardımı sağlanabileceğini düzenler; başvuru koşulları ve tutarlar ilgili idarece belirlendiği için güncel bilgiyi resmi kaynaktan almak gerekir. Yüklenici ile yapılan sözleşmede ayrıca kira desteği öngörülüyorsa, ödeme takvimi ve süresi açıkça yazılmalıdır.

Atalar gibi yerleşik ve yoğun bir mahallede şantiye dönemi komşuları da etkiler. Yıkım öncesi doğalgaz, elektrik ve su aboneliklerinin kapatılması, çevre güvenliği için perde ve iskele düzeni, toz ve gürültü kontrolü ile dar sokaklarda araç giriş çıkış saatleri baştan planlanmalıdır. Okul ve pazar yeri gibi yaya yoğunluğu yüksek noktalara yakın parsellerde bu planlama daha da önem kazanır.

Taşınma tarihleri malikler arasında farklılaşabilir. Tahliye için ortak bir son tarih belirlemek ve bunu tutanakla kayda geçirmek, yıkım takviminin kaymasını önler.

08Aygünler İnşaat ile Atalar'da çalışmak

Aygünler İnşaat olarak ofisimiz, Atalar'ın komşusu olan Cevizli'de, Saraylar Caddesi üzerindedir. Bu yakınlık yerinde keşif, bina toplantılarına katılım ve şantiye takibi için pratik bir avantaj sağlar. Atalar'daki bir binayı değerlendirirken önce tapu ve imar verisini inceliyor, ardından maliklerle birlikte gerçekçi seçenekleri ortaya koyuyoruz.

İlk değerlendirmede baktığımız başlıklar şunlardır:

• Parselin ada, parsel ve imar durumu ile plan notları
• Mevcut bağımsız bölüm sayısı, kullanım türleri ve tapu kayıtları
• Binanın yaşı, görünür hasarlar ve yapılmış tadilatlar
• Maliklerin beklentileri, karar süreci ve tahliye planı

Bu bilgilerle hazırlanan ön değerlendirme, maliklerin toplantıya somut verilerle girmesini sağlar ve farklı yüklenici tekliflerini aynı zemin üzerinde karşılaştırmayı kolaylaştırır.

Süreci tek bir başlık altında toplamak isteyen malikler için kentsel dönüşüm hizmetimiz proje, ruhsat, yıkım ve inşaatı birlikte kapsar. Komşu mahallelerdeki koşulları merak ediyorsanız Cevizli ve Petrol-İş sayfalarımıza da göz atabilirsiniz. Binanızın bilgilerini online teklif formu ile ilettiğinizde size ön değerlendirme için dönüş yapıyoruz.