Kentsel Dönüşüm Süreci Ne Kadar Sürer? Başvurudan Tapu Teslimine Aşama Aşama Takvim

Kentsel dönüşüm görüşmelerinde maliklerin ilk sorduğu soru genellikle aynıdır: “Bu iş kaç yıl sürer?” Soru çok doğal, ancak tek bir rakamla dürüst biçimde cevaplanamaz. Çünkü süreç iki tür adımın art arda dizilmesinden oluşur: süresi kanunda ve yönetmelikte gün gün yazılmış adımlar ile süresi tamamen binanın ve projenin koşullarına bağlı adımlar. Tebligat ve itiraz süreleri herkes için aynıdır; malik uzlaşması, proje hazırlığı ve inşaatın kendisi ise her apartmanda farklı bir hızla ilerler.

Bu yazıda Aygünler İnşaat olarak süreci başvurudan tapu teslimine kadar aşamalara ayırıyor, her aşama için iki soruya cevap veriyoruz: Mevzuatta yazılı bir süre var mı, yoksa süreyi belirleyen etkenler neler? Mevzuattaki süreleri 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, Uygulama Yönetmeliği, Kira Yardımı Kılavuzu, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği ve Yapı Denetimi Uygulama Yönetmeliği metinlerinden aktarıyoruz. Süresi sabit olmayan aşamalarda ise uydurma bir ay veya yıl vermek yerine, takvimi uzatan ve kısaltan etkenleri anlatıyoruz. Sürecin kim tarafından ve hangi belgelerle yürütüldüğünü ayrıntılı görmek isterseniz kentsel dönüşüm rehberimiz bu yazının tamamlayıcısıdır.

Yazı genel bilgi verir, hukuki görüş yerine geçmez. Mevzuat değişebilir ve her dosyanın kendine özgü koşulları vardır; takviminizi kesinleştirmeden önce süreleri bir avukata ve dosyanızın bağlı olduğu Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğüne teyit ettirmeniz yerinde olur.

Kısa cevap: kentsel dönüşüm süreci ne kadar sürer?

Kentsel dönüşümün toplam süresi, en yavaş ilerleyen aşamanın hızına bağlıdır. Riskli yapı tespitinden sonraki tebligat ve itiraz süreleri birkaç hafta ile sınırlıdır ve önceden hesaplanabilir. Buna karşılık maliklerin anlaşması, yeni projenin onaylanması, inşaatın tamamlanması ve iskân işlemleri, binanın büyüklüğüne, malik sayısına, imar durumuna, zemine ve müteahhidin kapasitesine göre çok farklı sürelerde sonuçlanır. Bu nedenle “kentsel dönüşüm kaç yıl sürer” sorusunun doğru cevabı, aşama aşama hazırlanmış ve sözleşmeye bağlanmış bir iş programıdır.

Süreleri iki gruba ayırmak, takvimi okumayı kolaylaştırır:

• Mevzuatta yazan süreler: Riskli yapının tapuya bildirilmesi, muhtarlıkta ilan, itiraz süresi, toplantı çağrısının ilanı, karara katılmayanlara verilen süre, tahliye ve yıktırma için verilen üst süre, yıkım ruhsatı, kira yardımı başvuru süresi, fesih süreleri, ruhsat ve iskân başvurularının idarece sonuçlandırılma süreleri. Bunlar kural olarak herkes için aynıdır.
• Bina ve projeye göre değişen aşamalar: Riskli yapı raporunun hazırlanması, malik uzlaşması, proje hazırlığı, inşaat, iskân öncesi eksiklerin giderilmesi ve tapu işlemleri. Bunlar için mevzuatta sabit bir süre yoktur ya da yalnızca bir üst sınır vardır.

Önemli bir ayrıntı daha var: Mevzuattaki pek çok süre, bildirimin “yapıldığı” veya “yapılmış sayıldığı” günden başlar. Muhtarlıkta ilan yoluyla yapılan bildirimlerde ilanın son günü tebliğ tarihi kabul edilir. Yani on beş gün süren bir ilanın ardından gelen on beş günlük itiraz süresi, toplamda yaklaşık bir aylık bir dilim anlamına gelir. Takvim hazırlarken bu zincirleme etkiyi hesaba katmak gerekir.

Riskli yapı tespiti kaç günde çıkar? Tespit, tapuya bildirim ve itiraz süreleri

Sürecin ilk resmi adımı riskli yapı tespitidir. Tespit, masrafı maliklere ait olmak üzere Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlara yaptırılır ve talep elektronik yazılım sistemi üzerinden kayda alınır. Binanızın durumunu henüz bilmiyorsanız, başvuru öncesi hazırlık için binamın riskli olup olmadığını nasıl öğrenirim yazımıza bakabilirsiniz.

Raporun hazırlanması: mevzuatta gün sayısı yok

Lisanslı kuruluşun binayı inceleyip raporu kaç günde tamamlayacağına dair mevzuatta bir gün sayısı bulunmaz. Bu aşamanın süresini şunlar belirler: kuruluşun iş yükü, bağımsız bölümlere erişimin sağlanıp sağlanamaması, binadan alınacak numunelerin laboratuvar süreci, onaylı projenin bulunup bulunmaması ve binanın büyüklüğü. Mevzuatta yer alan tek zaman sınırı kaydın askıda kalmasını önlemeye yöneliktir: Yönetmeliğin 7. maddesine göre sistemde yapı kaydı oluşturulduktan sonra tespit iki ay içinde yapılmazsa maliklerden birinin talebiyle, altı ay içinde yapılmazsa Başkanlıkça resen kayıt silinir.

Müdürlüğün incelemesi ve tapuya bildirim

Hazırlanan rapor elektronik sistem üzerinden il Müdürlüğüne, yetki devri varsa idareye iletilir ve burada incelenir. Eksiklik görülürse rapor düzeltilmek üzere kuruluşa iade edilir; kuruluş eksiklikleri bildirim tarihinden itibaren otuz gün içinde düzeltmek zorundadır, gerekçeli talep üzerine ek süre verilebilir. Eksiklik bulunmazsa riskli yapı bilgisi en geç on iş günü içinde tapu müdürlüğüne gönderilir ve tapu kaydının beyanlar hanesine işlenir (Kanun madde 3/2, Yönetmelik madde 7/4).

Bununla birlikte tespit tutanağı binaya asılır, malikler e-Devlet üzerinden bilgilendirilir ve tutanak muhtarlıkta on beş gün boyunca ilanda kalır. Riskli yapı ayrıca Başkanlığın internet sayfasında on beş gün ilan edilir. Tespit işlemi, muhtarlıktaki ilanın son günü ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılır.

İtiraz süresi ve teknik heyet

İtiraz hakkı maliklere ve kanuni temsilcilerine aittir. Süre, muhtarlıktaki ilanın bittiği günden başlar ve on beş gün sürer; dilekçe yapının bulunduğu yerdeki Müdürlüğe, yetki devri varsa idareye verilir (Yönetmelik madde 7/5). Süresinde yapılmayan itirazlar işleme alınmaz. İtirazlar, üniversitelerden görevlendirilen öğretim üyeleri ile Bakanlıkta veya Başkanlıkta görevli personelden oluşan teknik heyet tarafından incelenip karara bağlanır.

Olağan riskli yapı tespitlerinde teknik heyetin itirazı kaç gün içinde karara bağlayacağı mevzuatta yazılı değildir. Yönetmelik yalnızca heyetin dosya sayısını gözeterek ayda en az bir defa toplanacağını belirtir. Kısa süreler, Kanunun 6/A maddesindeki istisnai durumlar için öngörülmüştür: Acilen boşaltılması ve yıktırılması gereken yapılarda ilan iki gün, itiraz süresi iki gün, heyet incelemesi üç gündür. İtiraz yolunu düşünen malikler için gerekçe ve hazırlık adımlarını riskli yapı raporuna itiraz yazımızda ayrıca ele aldık.

Pratikte bu aşamanın sonunda iki olasılık vardır: İtiraz edilmez ve tespit kesinleşir ya da itiraz edilir ve teknik heyet kararı beklenir. Her iki durumda da maliklerin bu bekleme dönemini boşa geçirmemesi, takvimin en kolay kısaltılabilecek kısmıdır. Belgelerin derlenmesi, mirasçılık işlemlerinin başlatılması ve müteahhit görüşmeleri bu sırada yürütülebilir. Tespit sürecinin koordinasyonu hakkında bilgi almak isterseniz riskli yapı tespiti hizmet sayfamızı inceleyebilirsiniz; tespitin kendisini lisanslı kuruluşlar yapar, Aygünler İnşaat bu süreçte maliklere koordinasyon desteği verir.

Malik toplantısı, salt çoğunluk kararı ve anlaşmayan payların satışı

Tespit kesinleştikten sonra takvimin en değişken bölümü başlar: maliklerin yeni uygulama üzerinde anlaşması. Uzlaşmanın kendisi için mevzuatta bir süre yoktur; bir apartmanda birkaç toplantıda sonuçlanan görüşme, başka bir binada uzun süre devam edebilir. Buna karşılık uzlaşmayı resmileştiren adımların süreleri yazılıdır.

Toplantı çağrısı: on beş gün ilan veya noter

Riskli yapının bulunduğu parselde yapılacak uygulama hakkında karar almak için maliklerden birinin istemiyle bütün malikler toplantıya çağrılır. Yönetmeliğin 15. maddesine göre toplantının yeri ve zamanı, ilgili muhtarlıkta veya bina henüz yıktırılmamışsa bina kapısında ya da duyuru panosunda on beş gün süreyle ilan edilerek veya noter aracılığıyla bildirilir. İlan yoluyla yapılan bildirimde, ilanın son günü bütün paydaşlara tebliğ edilmiş sayılır. Toplantı, hisseleri oranında paydaşların en az salt çoğunluğu ile yapılır ve yine en az salt çoğunlukla alınan karar tutanağa bağlanır. 7471 sayılı Kanunla yapılan değişiklikten önce aranan üçte iki çoğunluk artık uygulanmaz.

Karara katılmayanlara bildirim ve on beş günlük süre

Alınan karar ve anlaşma şartlarını içeren teklif, karara katılmayan maliklere bildirilir. Tapuya elektronik tebligat adresi bildiren maliklere bildirim bu adres üzerinden yapılır ve adrese ulaştığı tarihi izleyen beşinci günün sonunda yapılmış sayılır. Adres bildirmeyenlere noter aracılığıyla veya muhtarlıkta on beş gün ilan yoluyla bildirim yapılır; ilan yolunda ilanın son günü esas alınır. Bildirimin yapıldığı veya yapılmış sayıldığı tarihten itibaren on beş gün içinde teklif incelenmez ya da kabul edilmezse, ilgili malikin arsa payı Kanun kapsamında satış sürecine girer (Kanun madde 6/1).

Açık artırma süreci

Satış için anlaşan malikler, toplantı ve karar belgeleri, bildirim belgeleri ve değerleme raporuyla Müdürlüğe başvurur. Satışa konu payın tapu kaydına belirtme konulması istenir, rayiç değer Müdürlük bünyesindeki komisyonca belirlenir ve satışın yeri ile zamanı ilgililere tebliğ edilir; e-Devlet ve muhtarlık yolu kullanıldığında muhtarlıkta yine on beş günlük ilan söz konusudur. Rayiç değerden az olmamak üzere en yüksek teklifi veren paydaştan, satış bedelini yedi gün içinde yatırması ve aynı süre içinde sözleşmeyi imzalaması istenir. İlk satışa yalnızca anlaşan paydaşlar katılabilir; sonuç alınamazsa sonraki satışlar on beş gün süreyle ilan edilir ve şartları sağlayan üçüncü kişiler de katılabilir (Yönetmelik madde 15/A). Satış için binanın yıktırılmış olması gerekmez.

Başvurudan satış gününe kadar geçecek süre ise mevzuatta sabit değildir; değerleme, komisyon çalışması ve Müdürlüğün iş yükü bu aralığı belirler. Anlaşmayan malikin hakları ve satış usulünün ayrıntıları için kentsel dönüşüme katılmayan kat maliki yazımıza bakabilirsiniz.

Uzlaşmanın süresini neler belirler?

• Malik sayısı ve pay dağılımı: Bağımsız bölüm sayısı arttıkça görüş ayrılıkları ve imza toplama süresi artar.
• Mirasçılar ve hisseli tapular: Vefat etmiş maliklerin mirasçılarının belirlenmesi, yurt dışında yaşayan paydaşlara ulaşılması zaman alır.
• Paylaşım beklentileri: Daire büyüklüğü, kat ve cephe tercihleri, dükkân sahiplerinin özel talepleri müzakereyi uzatabilir.
• Bilgiye erişim: İmar durumu ve olası proje önceden netleştirilmişse teklifler daha hızlı karşılaştırılır.

Kanun ayrıca, bina yıkıldıktan sonra arsa maliklerine yapılan tebligatı takip eden otuz gün içinde salt çoğunlukla anlaşma sağlanamazsa, Başkanlık, TOKİ veya idarenin acele kamulaştırma yoluna da gidebileceğini düzenler (Kanun madde 6/2). Bu her dosyada işletilen bir yol değildir, ancak uzlaşmanın süresiz biçimde ertelenemeyeceğini gösterir.

Kentsel dönüşüm tahliye süresi, yıkım ruhsatı ve kira yardımı başvurusu

Tahliye ve yıkım, takvimde maliklerin günlük hayatını en çok etkileyen aşamadır. Bu aşamada iki farklı süre kaynağı vardır: idarenin verdiği yasal süre ve maliklerin müteahhitle yaptığı sözleşmede kararlaştırdığı tahliye tarihi. Uygulamada çoğu apartman, idarenin süresi dolmadan sözleşmedeki takvime göre boşaltılır.

İdarenin verdiği süre: doksan günü geçemez

Riskli yapı tespiti kesinleştiğinde Müdürlük, gerekli tebligatların yapılmasını ve yapının yıktırılmasını idareden ister. Kanunun 5. maddesi ve Yönetmeliğin 8. maddesine göre maliklere riskli yapıyı tahliye etmeleri ve yıktırmaları için doksan günden fazla olmamak üzere süre verilir. Bildirimde, bu süre içinde tahliye edilip yıktırılmayan yapının idari makamlarca tahliye edileceği ve yıktırılacağı da belirtilir; maliklerce yıktırılmayan yapılarda tahliye ve yıktırma, mülki amirlerin sağlayacağı kolluk desteğiyle yapılır veya yaptırılır. İdarenin yaptığı masraflar hisseleri oranında maliklerden tahsil edilir.

Tahliye ve yıktırmaya ilişkin tebligat, tutanağın yapıya asılması, maliklere e-Devlet üzerinden bildirilmesi ve muhtarlıkta on beş gün ilan edilmesiyle yapılır; işlem ilanın son günü tebliğ edilmiş sayılır. Doksan gün bir üst sınırdır, her dosyada aynı süre verilmeyebilir. Bu yüzden kesin tarih için tebligattaki süreye bakmak gerekir. Riskli alan ve rezerv yapı alanlarında ise tahliye takvimi Yönetmeliğin 17. maddesinde ayrıca düzenlenmiştir.

Yıkım ruhsatı: altı iş günü

Yıkım ruhsatı, maliklerden birinin, birkaçının veya vekillerinin başvurusu üzerine, maliklerin muvafakati aranmaksızın altı iş günü içinde düzenlenir. Başvuruda binanın boşaltıldığı ve elektrik, su, doğalgaz aboneliklerinin kapatıldığı ilgili kurumların belgeleriyle gösterilir veya idare bunu yerinde tespit edip tutanak düzenler; bina yüksekliği 21,50 metreyi aşan binalarda statik fenni mesulün yıkım sorumlusu olarak belirlenmesi de aranır (Yönetmelik madde 8/3-b). Abonelik kapatma işlemlerini son güne bırakmamak, ruhsatın gecikmesini önleyen basit bir önlemdir.

Fiziki yıkımın kaç gün süreceği ise mevzuatta yazılı değildir. Binanın büyüklüğü, bitişik nizam olup olmadığı, komşu yapıların korunması için alınacak önlemler, yıkım yöntemi ve atıkların taşınması bu süreyi belirler. Yıkım planlaması hakkında yıkım hizmeti sayfamızda bilgi bulabilirsiniz.

Kira yardımı: başvuru için bir yıl

Kira yardımı için başvuru süresi bir yıldır ve tahliye ya da yıkım tarihinden başlar (Yönetmelik madde 16/4). Kira Yardımı Kılavuzuna göre İstanbul’da başvuru, riskli yapının bulunduğu ilçenin belediyesine yapılır; e-imzası veya mobil imzası olanlar e-Devlet üzerinden de başvurabilir. Kılavuz, ödemelerin başlatılması için yıkımın gerçekleşmiş olmasını arar; yıkım tarihi sisteme işlenmemişse bu kayıt belediyeden alınacak belgeyle tamamlanır.

Maliklere yapılan aylık kira yardımının süresi Uygulama Yönetmeliğinde belirlenir ve riskli alan içi ile dışı için farklı üst süreler öngörülür; aylık tutarı ise Başkanlık belirler. İkisi de zaman içinde değişebileceği için güncel hâlini başvuru sırasında teyit etmenizi öneririz. Bu süre inşaatın fiili süresine göre uzamaz. Bu nedenle inşaat devam ederken kira ödemesinin kim tarafından ve hangi süreyle yapılacağını sözleşmede ayrıca düzenlemek önemlidir. Ayrıca kira yardımı ile faiz desteği aynı kişiye birlikte verilmez; faiz desteği için tahliye veya yıkım tarihinden itibaren en geç üç yıl içinde Başkanlıkla protokol imzalamış bir bankaya başvurulmuş olması gerekir. Desteklerin genel çerçevesi için kentsel dönüşüm teşvikleri yazımıza, kiracıların süreleri ve hakları için kentsel dönüşümde kiracının hakları yazımıza bakabilirsiniz.

Proje hazırlığı ve yapı ruhsatı: idarenin süresi kısa, hazırlığın süresi değişken

Yeni binanın projesi, maliklerin çoğunun beklediğinden daha fazla zaman alan bir aşamadır. Bunun nedeni, belediyenin inceleme süresinin uzun olması değil, başvurudan önceki hazırlığın çok sayıda bileşenden oluşmasıdır. Proje çalışması çoğu zaman uzlaşma devam ederken başlar ve yıkımla eş zamanlı yürür.

Başvurudan sonra: on beş gün inceleme, otuz gün ruhsat

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 57. maddesine göre yapı projeleri, ilgili idarenin teknik personeli tarafından başvuru tarihinden itibaren en geç on beş gün içinde incelenir. Projelerde eksik veya yanlış bulunmazsa yapı ruhsatı, müracaat tarihinden itibaren en geç otuz gün içinde verilir. Eksik görülürse proje düzeltilip yeniden incelenir; her düzeltme turu takvime yeni bir dilim ekler. Yapı denetimine tabi yapılarda projelerin, yapı denetim kuruluşunun denetçi mimar ve mühendislerince incelenip uygun görüş almış olması da başvurunun ön şartıdır.

Kanunun 8. maddesine göre 6306 kapsamındaki projelerde yapım işini üstlenen müteahhit, yapı ruhsatı alınmadan önce bina tamamlama sigortası yaptırmak veya Başkanlıkça belirlenen teminat ve şartları sağlamak zorundadır. Bu belgenin hazırlanması da ruhsat takviminin bir parçasıdır.

Bir karışıklığa dikkat çekmek isteriz: Kanunun ek 2. maddesinde yer alan “otuz gün içinde avan projeye göre yapı ruhsatı” ve “otuz gün içinde yapı kullanma izni” düzenlemesi, Başkanlık tarafından yapılacak veya yaptırılacak yapılar içindir. Maliklerin müteahhitle yürüttüğü olağan kat karşılığı projelerde genel ruhsat ve iskân hükümleri uygulanır.

Başvurudan önce: süresi sabit olmayan hazırlık

Ruhsat başvurusuna hazır bir dosya oluşturmak için şu işlerin tamamlanması gerekir ve bunların hiçbiri için mevzuatta gün sayısı yoktur:

• İmar durumu: Parselin emsal, kat adedi, çekme mesafeleri ve kullanım fonksiyonu öğrenilir. Plan değişikliği veya askıdaki bir plan varsa bu aşama uzar.
• Parsel birleştirme ve tapu işlemleri: Komşu parsellerle birlikte uygulama yapılacaksa tevhit, ifraz veya terk işlemleri ayrıca zaman alır.
• Zemin etüdü: Sondaj ve laboratuvar çalışması ile hazırlanan rapor, temel sisteminin ve iksa ihtiyacının belirlenmesini sağlar.
• Mimari, statik, mekanik ve elektrik projeleri: Malik talepleri ve paylaşım cetveline göre yapılan revizyonlar sayısı arttıkça bu adım uzar.
• Kurum görüşleri: Parselin konumuna göre altyapı kurumlarından veya koruma kurullarından görüş gerekebilir.
• Yapı denetim sözleşmesi ve teminat: Yapı denetim kuruluşunun atanması ve bina tamamlama sigortası veya teminatın hazırlanması.

Bu hazırlığı hızlandıran en önemli etken, paylaşım cetvelinin ve malik taleplerinin projeye başlamadan önce sözleşmeyle netleştirilmesidir. Sözleşme imzalandıktan sonra gelen her daire büyüklüğü veya cephe değişikliği talebi, projenin baştan çizilmesine yol açabilir. Kat karşılığı modelin işleyişi için kat karşılığı inşaat sayfamıza göz atabilirsiniz.

Ruhsattan hemen sonra gelen süreler

Yapı Denetimi Uygulama Yönetmeliğine göre yapı denetim kuruluşu, inşaatın fiilen başladığını gösteren işyeri teslim tutanağını yapı sahibi ve müteahhitle birlikte imzalayarak üç iş günü içinde ilgili idarenin onayına sunar. Elektrik, telefon ve doğalgaz tesisat projelerinin de ruhsat tarihini izleyen otuz gün içinde onaylatılması gerekir; bu süre içinde onaylar sunulamazsa inşaat idarece durdurulur. Bu iki küçük süre, inşaatın daha ilk haftalarında takvimi aksatmamak için takip edilmesi gereken kalemlerdir.

Kentsel dönüşüm inşaat süresi: kanundaki sınırlar ve sahadaki belirleyiciler

“Kentsel dönüşüm inşaat süresi” aramasının cevabı, mevzuatta bir hedef süre olarak değil, aşılmaması gereken sınırlar olarak yer alır. İnşaatın gerçek süresi ise sözleşmedeki iş programı ile sahadaki koşulların birlikte sonucudur.

Mevzuattaki üst sınırlar

• Ruhsat süresi: Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 54. maddesine göre ruhsat tarihinden itibaren iki yıl içinde inşaatına başlanmayan veya beş yıllık ruhsat süresi içinde tamamlanmayan ve süresinde ruhsatı yenilenmeyen yapılar ruhsatsız yapı olarak değerlendirilir. Ruhsat süresi içinde başvurulursa ruhsat, ilk ruhsat tarihindeki mevzuata göre beş yıl uzatılarak yenilenebilir; süreye bağlı yenileme en çok iki kez yapılır.
• Yapı denetim sözleşmesi: Yapı Denetimi Uygulama Yönetmeliğinin 23. maddesine göre aynı iki ve beş yıllık sürelere uyulmaz ve ruhsat yenilenmezse yapı sahibi ile yapı denetim kuruluşu arasındaki sözleşme kendiliğinden sona erer. Denetim hizmetinin süresi ise sözleşmenin imzasından yapı kullanma izninin alınmasına kadar geçen süredir ve yapım sözleşmesinin süresinden az olamaz.
• Kentsel dönüşüme özgü fesih eşikleri: Kanunun 6. maddesinin on dördüncü fıkrası iki eşik tanımlar: Karar veya anlaşmanın ardından geçen bir yıl içinde müteahhit yüzünden işe hiç başlanmaması ve başlanmış işin en az altı aydır yeterli ekip ve ekipman olmadan bekletilmesi. Bu eşiklerden biri aşıldığında malikler özel fesih yoluna başvurabilir.

Bu sınırlar, inşaatın beş yıl sürmesinin olağan olduğu anlamına gelmez. Yalnızca hukuki sonuçların hangi noktada devreye girdiğini gösterir. Asıl takvim, sözleşmeye eklenen iş programıdır.

İnşaatın süresini belirleyen etkenler

• Bina büyüklüğü ve kat adedi: Toplam inşaat alanı ve kat sayısı arttıkça kaba inşaat ve ince işler uzar.
• Bodrum katlar, kazı ve iksa: Derin kazı, iksa sistemi ve komşu yapıların izlenmesi gerektiren parsellerde temel aşaması daha fazla zaman alır.
• Zemin koşulları: Zemin iyileştirmesi veya yeraltı suyu ile mücadele gerektiren parsellerde ek imalat ve kontrol süreleri doğar. Kartal’da sahile yakın parsellerle yamaç parselleri bu açıdan farklı davranabilir.
• Mevsim: Yoğun yağışlı ve soğuk dönemler beton dökümü, kür süreci ve dış cephe işlerinin planlamasını etkiler.
• Müteahhit kapasitesi: Aynı anda yürütülen şantiye sayısı, ekip sürekliliği ve finansman yapısı, iş programının sahada ne kadar korunabileceğini belirler.
• Tedarik ve onay süreçleri: Malzeme teslim süreleri, numune onayları ve yapı denetiminin seviye kontrolleri iş akışına doğrudan yansır.
• Proje değişiklikleri: İnşaat başladıktan sonra yapılan tadilat talepleri, hem proje revizyonu hem de idari onay süresi ekler.

Aygünler İnşaat olarak teklif aşamasında iş programını bu etkenleri dikkate alarak, binanın gerçek koşullarına göre hazırlamayı ve sözleşmenin eki yapmayı önemsiyoruz. Anahtar teslim yapım modelinde aşamaların nasıl sıralandığını anahtar teslim inşaat sayfamızda bulabilirsiniz.

İskân ne kadar sürer? İş bitirme, yapı kullanma izni ve tapu

Kaba inşaatın bitmesi, maliklerin dairelerine taşınabileceği anlamına gelmez. Bina tamamlandıktan sonra yapı denetiminin iş bitirme süreci, yapı kullanma izni ve kat mülkiyetine geçiş işlemleri sırayla tamamlanır. Bu son aşamanın kendi içinde mevzuatta yazılı kısa süreleri vardır; uzamasının nedeni çoğunlukla eksik imalat veya eksik belgedir.

İş bitirme tutanağı: on beş iş günü

Yapı Denetimi Uygulama Yönetmeliğinin 4. ve 23. maddelerine göre inşaatın tamamlanmasından sonra yapı denetim kuruluşunun düzenlediği iş bitirme tutanağı, ilgili idarece ruhsat ve ekleri açısından kontrol edilerek en geç on beş iş günü içinde onaylanır ya da eksiklikler yazılı olarak bildirilir. Eksiklikler giderildikten sonra verilen tutanak iki iş günü içinde onaylanır.

Yapı kullanma izni: uygunsa otuz gün

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 64. maddesine göre yapı sahibinin başvurusu üzerine idare, yapının ruhsat ve eklerine, fen ve sağlık kurallarına uygun tamamlanıp tamamlanmadığını belirler. Yapı mevzuata uygun bulunursa yapı kullanma izin belgesi otuz gün içinde düzenlenir. Aksi halde eksikliklerin tamamlanması istenir ve aynı süreç yeniden işler. Başvuruya yapı denetim raporları, enerji kimlik belgesi ve yapıya ait fotoğraflar eklenir. Yapı kullanma izninin verildiği tarih, yapının tamamlandığı tarih kabul edilir ve iznin beş yıllık ruhsat süresi içinde alınması gerekir.

İskân aşamasını en çok uzatan etkenler şunlardır:

• Ortak alanlarda, otoparkta veya çevre düzenlemesinde tamamlanmamış imalatlar,
• Projeye aykırı uygulamalar ve bunlar için gereken tadilat süreci,
• Enerji kimlik belgesi veya tesisat kabulleri gibi belgelerin geç hazırlanması,
• Kısmi kullanım isteniyorsa, o bölümlere hizmet veren ortak alanların henüz kullanılabilir olmaması.

Kat mülkiyeti ve tapu teslimi

Yapı kullanma izninin ardından tapu müdürlüğüne kat mülkiyetine geçiş için başvurulur; bağımsız bölümlerin tapuları bu işlemle maliklerin adına çıkar. Bu işlem için incelediğimiz mevzuatta sabit bir gün sayısı bulunmuyor; başvuru belgelerinin eksiksizliği ve tapu müdürlüğünün randevu yoğunluğu belirleyicidir. Uygulama Yönetmeliğinin 13. maddesine göre müteahhidin idareye verdiği teminatın iadesi de yapı kullanma izninin alınmasına bağlıdır. İnşaatın tamamlandığına dair yazı alınması veya yapı kullanma izninin sunulmasıyla müteahhit payına düşen bağımsız bölümlerin satışına ilişkin sınırlama da kalkar. Bu nedenle iskânın gecikmesi, hem malikleri hem müteahhidi ilgilendiren ortak bir sorundur.

Teslimde fark edilen eksiklerin tek tek yazıldığı ve her biri için bir tamamlanma tarihinin konduğu tutanak, iskân sonrasındaki küçük gecikmelerin anlaşmazlığa dönüşmesini önler.

Aşama aşama takvim tablosu: mevzuattaki süre ve süreyi belirleyen etkenler

Aşağıdaki tablo, riskli yapı yoluyla yürüyen tipik bir apartman dönüşümünü süre odaklı olarak özetler. “Mevzuattaki süre” sütununda yalnızca kaynak metinlerde yazılı olan süreler yer alır. Süresi sabit olmayan aşamalarda bilinçli olarak gün veya ay vermiyor, takvimi belirleyen etkenleri sıralıyoruz.

Tablodaki süreler genel kuralları gösterir; idarenin uygulaması, yetki devri durumu veya sonradan yapılan mevzuat değişiklikleri takvimi etkileyebilir. Kesin tarih hesabı yapmadan önce ilgili Müdürlükten veya belediyeden güncel bilgiyi teyit etmek gerekir.

Süreyi uzatan ve kısaltan etkenler

Aynı mahallede, benzer büyüklükteki iki apartmanın dönüşümü çok farklı sürelerde tamamlanabilir. Farkı yaratan etkenlerin çoğu, sürecin başında görülebilir:

• Malik sayısı: Bağımsız bölüm sayısı arttıkça toplantı, imza ve bildirim adımlarında beklenmedik gecikme ihtimali yükselir.
• Mirasçılık ve hisseli tapu: Vefat etmiş maliklerin mirasçıları belirlenmemişse, karar ve sözleşme aşaması ilgili herkese ulaşılana kadar uzar.
• İmar durumu: Planın net olduğu parselde proje hızlı ilerler; plan değişikliği, askı süreci veya ihtilaflı bir imar durumu takvimi belirsizleştirir.
• Parsel birleştirme: Komşu parsellerle birlikte uygulama, daha verimli bir proje sağlayabilir ancak birden fazla malik grubunun uzlaşmasını gerektirir.
• Bina büyüklüğü ve zemin: Bodrum kat sayısı, kazı derinliği ve zemin iyileştirme ihtiyacı inşaat süresinin en belirleyici teknik kalemleridir.
• Mevsim: Yıkım ve kaba inşaatın hangi döneme denk geldiği, sahadaki çalışma temposunu etkiler.
• Kurum yoğunluğu: Müdürlük, belediye ve tapu müdürlüğündeki iş yükü, mevzuattaki süreler içinde kalınsa bile randevu ve inceleme aralıklarını etkiler.
• Müteahhit kapasitesi: Teknik kadro, finansman yapısı ve aynı anda yürütülen iş sayısı, iş programına ne kadar sadık kalınacağını belirler.

Zaman kazandıran pratik öneriler

Takvimi kısaltmanın yolu adımları atlamak değil, birbirini beklemesi gerekmeyen işleri paralel yürütmektir. Aygünler İnşaat olarak maliklere sürecin başında önerdiğimiz başlıca adımlar şunlardır:

1. Belgeleri erken hazırlayın: Tapu kayıtları, kimlik bilgileri, varsa binanın eski onaylı projeleri, abonelik bilgileri ve kiracı listesi tespit sürecinde toplanabilir. Kılavuza göre kira yardımında kullanılan adres bilgileri raporunun tahliyeden sonra ve bina yıkılmadan önce alınması esastır; yıkımdan sonra eski adres kayıttan silinebilir.
2. Mirasçılık işlemlerini bekletmeyin: Vefat etmiş bir malik varsa mirasçılık belgesi, Türk Medeni Kanununun 598. maddesine göre sulh mahkemesinden veya noterden alınabilir. Mirasçıların tapuda intikal işlemlerini ve aralarındaki temsil düzenini tespit aşamasında başlatmak, karar ve sözleşme aşamasında önemli ölçüde zaman kazandırır.
3. Elektronik tebligat adresi bildirin: Tapuya elektronik tebligat adresi bildiren maliklere yapılan bildirimler, adrese ulaştığı tarihi izleyen beşinci günün sonunda yapılmış sayılır. Muhtarlıkta on beş günlük ilan yerine bu yolun kullanılabilmesi, bildirim adımlarını kısaltabilir.
4. Tek temsilci belirleyin: Malikler arasından seçilecek bir veya birkaç temsilcinin, müteahhit, Müdürlük ve belediye ile yazışmaları tek elden yürütmesi bilgi kaybını önler. Yurt dışındaki malikler için zamanında düzenlenmiş vekâletnameler imza turlarını kısaltır.
5. İş programını sözleşmeye bağlayın: Sözleşmede yalnızca bir teslim tarihi değil, ruhsat başvurusu, yıkım, temel, kaba inşaat, ince işler ve iskân başvurusu için ara hedefler yer almalıdır. Sürelerin hangi olaydan itibaren başlayacağı da açıkça yazılmalıdır; örneğin “ruhsat tarihinden itibaren” ile “sözleşme tarihinden itibaren” ifadeleri çok farklı sonuçlar doğurur.
6. Kira ödemesini takvime göre yazın: Müteahhidin kira ödemesi yapacaksa bunun başlangıcı, süresi ve inşaat uzarsa devam edip etmeyeceği belirlenmelidir.
7. Proje taleplerini erken toplayın: Daire büyüklüğü, cephe ve kat tercihleri paylaşım cetveline sözleşmeden önce işlenirse, proje revizyonları azalır.
8. Tahliyeyi önceden planlayın: Kiracılara erken bilgi vermek ve abonelik kapatma işlemlerini takvime bağlamak, yıkım ruhsatının altı iş günlük süresinden yararlanmayı mümkün kılar.

Gecikme yaşanırsa malikin hakları

İyi hazırlanmış bir takvim bile sahada sapabilir. Önemli olan, gecikmenin kimden kaynaklandığını belgeleyebilmek ve sözleşme ile mevzuatın sunduğu yolları doğru sırayla kullanmaktır. Hangi yolun uygun olduğu dosyanın koşullarına göre değişeceğinden, adım atmadan önce bir avukattan destek almanızı öneririz.

Sözleşmedeki gecikme hükümleri

Kat karşılığı sözleşmelerde teslim gecikmesi için çoğunlukla bir ceza koşulu veya gecikme tazminatı kararlaştırılır. Türk Borçlar Kanununun 179. maddesi bu noktada önemli bir ayrıntı içerir: Zamanında ifa edilmeme için öngörülen cezada, alacaklı ifayı çekince koymadan kabul ederse veya cezadan açıkça vazgeçerse, sonradan cezayı asıl borçla birlikte isteme imkânını yitirebilir. Bu nedenle gecikmeli teslim alınan dairede, gecikme cezasına ilişkin hakların saklı tutulduğunu teslim tutanağına yazdırmak gerekir.

Eser sözleşmesinden dönme

Türk Borçlar Kanununun 473. maddesi, yüklenicinin işe zamanında başlamaması veya işi sözleşmeye aykırı biçimde geciktirmesi nedeniyle işin kararlaştırılan zamanda bitirilemeyeceği açıkça anlaşılırsa, iş sahibine teslim gününü beklemeden sözleşmeden dönme imkânı tanır. Bu genel hüküm, kentsel dönüşüme özgü fesih yolunun yanında durur.

6306 sayılı Kanundaki özel fesih yolu

Kanunun 6. maddesinin on dördüncü fıkrası ve Yönetmeliğin 13. maddesi, müteahhitten kaynaklanan gecikmeler için idare eliyle işleyen bir fesih usulü öngörür:

1. Anlaşma veya salt çoğunluk kararından sonra müteahhitten kaynaklanan sebeplerle bir yıl içinde yapım işine başlanmamış olmalı ya da iş durmuş ve en az altı aydır projeyi bitirecek düzeyde ekip ve ekipmanla sürdürülmüyor olmalıdır.
2. Malikler hisseleri oranında salt çoğunlukla fesih kararı alır ve belgeleriyle Müdürlüğe veya yetki devri varsa idareye başvurur.
3. Başvuru uygun bulunursa müteahhide açıklama ve belge sunması için on beş gün süre verilir.
4. Fesih şartlarının gerçekleştiği tespit edilirse müteahhide, işe başlaması veya devam etmesi için otuz gün süre verilerek ihtar yapılır.
5. Bu süre sonunda işe başlanmamış veya yeterli düzeyde devam edilmiyorsa, inşaat yapımına ilişkin sözleşmeler otuz günlük sürenin bittiği tarih itibarıyla resen feshedilmiş sayılır.

Bir yıllık sürenin başlangıcı, riskli yapı tespitinin kesinleşme tarihine, son sözleşmenin imza tarihine veya salt çoğunluk kararının tarihine göre belirlenir. Ayrıca malikler, yapım işine başlanmadan önce sözleşmeye göre yerine getirmeleri gereken edimleri tamamlamış olmalıdır. Fesih tarihine kadar müteahhidin hak sahiplerine yaptığı kira ödemeleri geri istenemez; yapılan işler ve devredilen paylar için genel hukuk hükümleri uygulanır. Bu yolun ayrıntılarını ve sonrasında atılacak adımları kentsel dönüşümde müteahhit işi bırakırsa yazımızda ele aldık.

Teminat ve bina tamamlama sigortası

Ruhsattan önce verilmesi zorunlu olan bina tamamlama sigortası veya teminat, işin hiç tamamlanmaması ihtimaline karşı maliklerin güvencesidir. Yönetmeliğe göre yapım işi sözleşme ve şartnameye uygun tamamlanmazsa teminat paraya çevrilerek işi tamamlayacak kuruma veya kişilere aktarılır. Sözleşmeyi imzalamadan önce bu güvencenin türünü ve kapsamını öğrenmek, olası bir gecikmede hangi yolların açık olduğunu baştan görmeyi sağlar.

Gecikmeyi belgelemek için yapı denetim raporlarını, şantiye fotoğraflarını, müteahhitle yapılan yazışmaları ve iş programındaki ara hedefleri düzenli olarak arşivlemek, hangi yol seçilirse seçilsin işinizi kolaylaştırır.

Örnek akış: bir apartmanda göreli takvim

Aşağıdaki akış temsilidir; gerçek bir binaya ait değildir ve gün, ay veya yıl vermez. Amacı, hangi işlerin birbirini beklemek zorunda olduğunu, hangilerinin paralel yürüyebileceğini göstermektir. Örnek olarak, Kartal’da hisseli tapulu bağımsız bölümleri de bulunan bir apartmanı düşünelim.

1. Hazırlık: Malikler bir temsilci belirler, tapu ve proje belgelerini toplar, lisanslı bir kuruluşa tespit başvurusu yapar. Mirasçılık işlemleri bu sırada başlatılır.
2. Tespit ve ilan: Rapor hazırlanır, Müdürlükçe incelenir, tapuya bildirilir ve muhtarlıkta ilan edilir. Bu sırada malikler müteahhit görüşmelerine ve imar durumunun öğrenilmesine başlayabilir.
3. İtiraz süresi: On beş günlük süre beklenir. İtiraz yoksa tespit kesinleşir; itiraz varsa heyet kararı beklenirken teklif karşılaştırması sürdürülebilir.
4. Toplantı ve karar: Toplantı çağrısı ilan edilir, salt çoğunluk kararı alınır ve karara katılmayanlara bildirim yapılır.
5. Sözleşme ve gerekirse pay satışı: Noterde düzenleme şeklinde sözleşme yapılır. Anlaşmayan malik varsa satış süreci Müdürlükte yürür; satış için yıkım beklenmez.
6. Proje ve tahliye: Zemin etüdü ve projeler hazırlanırken tahliye takvimi uygulanır, abonelikler kapatılır, kira yardımı başvuruları yapılır.
7. Yıkım ve ruhsat: Yıkım ruhsatıyla bina yıkılır; ruhsat dosyası, teminat veya bina tamamlama sigortasıyla birlikte belediyeye sunulur.
8. İnşaat: İşyeri teslim tutanağıyla şantiye başlar; malikler iş programındaki ara hedefleri yapı denetim raporlarıyla izler.
9. İskân ve tapu: İş bitirme tutanağı onaylanır, yapı kullanma izni alınır, kat mülkiyetine geçilerek tapular düzenlenir ve daireler teslim edilir.

Bu örnekte en çok zaman kazandıran nokta, ikinci ve altıncı adımlardaki paralel çalışmadır. En çok zaman kaybettiren nokta ise genellikle dördüncü adımdaki uzlaşma ve beşinci adımdaki pay satışıdır.

Sık yapılan hatalar

• Tek bir teslim tarihine odaklanmak: Ara hedefler yazılmayan sözleşmede gecikme ancak iş çok ilerledikten sonra fark edilir.
• Sürenin başlangıcını belirsiz bırakmak: Teslim süresini yalnızca bir ay sayısıyla yazıp hangi olaydan itibaren işleyeceğini belirtmemek, sonradan anlaşmazlık konusu olur.
• Bildirim sürelerini hesaplamamak: Muhtarlık ilanının son gününün tebliğ tarihi sayıldığını bilmemek, itiraz veya teklif kabul sürelerinin kaçırılmasına yol açabilir.
• Kira yardımı başvurusunu ertelemek: Bir yıllık başvuru süresi tahliye veya yıkım tarihinden başlar.
• Proje taleplerini sonradan iletmek: Ruhsat sonrası tadilat, hem proje hem idari onay süresi ekler.

Kime başvurulur ve Aygünler İnşaat olarak nasıl destek oluyoruz?

Riskli yapı tespiti için Başkanlıkça lisanslandırılmış kuruluşlara, tespit ve itiraz işlemleri için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğüne, tahliye, yıkım ruhsatı, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni için ilgili belediyeye, kat mülkiyeti işlemleri için tapu müdürlüğüne başvurulur. İstanbul’da kira yardımı başvuruları Kılavuza göre ilgili ilçe belediyesine yapılır.

Aygünler İnşaat olarak Kartal ve çevresindeki projelerde maliklerle birlikte, binanın gerçek koşullarına göre aşama aşama bir iş programı hazırlıyor, bu programı sözleşmenin eki haline getiriyor ve süreç boyunca ara hedefleri maliklerle paylaşıyoruz. Binanız için takvim çalışmasına başlamak isterseniz online teklif formu üzerinden bize ulaşabilirsiniz.