Binam Riskli mi? Riskli Yapı Sorgulama ve Binanın Durumunu Öğrenmenin Yolları

“Binam riskli mi?” sorusu çoğu zaman bir deprem haberinin ardından, bir komşunun anlattıklarıyla ya da apartman toplantısında gündeme gelir. İnternette “riskli yapı sorgulama” diye arama yapan pek çok kişi, adresini yazınca binasının durumunu gösterecek tek bir ekran bulmayı umar. Gerçekte böyle tek bir ekran yoktur. Bir binanın durumunu öğrenmek; kayıtlara bakmayı, bölgenin deprem tehlikesini anlamayı, binanın belgelerini toplamayı ve gerekiyorsa lisanslı bir kuruluşa resmî tespit yaptırmayı içeren birkaç aşamalı bir iştir.

Bu yazıda her aşamada hangi kaynağa başvurabileceğinizi, o kaynağın size neyi söyleyip neyi söyleyemeyeceğini ve kesin sonuca hangi yoldan ulaşıldığını sırasıyla anlatıyoruz. Binanın taşıyıcı sistemini, çatlakları ve performans analizini teknik açıdan ele aldığımız deprem güvenliği yazımızdan farklı olarak burada odak noktası sorgulama ve bilgiye ulaşma yollarıdır. Aygünler İnşaat olarak Kartal’daki malik görüşmelerinde bu soruyu sık duyuyoruz; aşağıdaki sıralama, o görüşmelerde izlediğimiz yolun yazıya dökülmüş hâlidir.

“Binam riskli mi?” sorusu aslında üç ayrı soru

Malikler bu soruyu sorduğunda genellikle birbirinden farklı üç şeyi merak eder. Hangisini sorduğunuzu ayırmak, nereye başvuracağınızı da belirler.

1. Binam hakkında resmî bir riskli yapı kararı var mı? Bu, kayıtla ilgili bir sorudur. Binanız için daha önce 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında bir tespit yapılmışsa bunun izi tapuda, e-Devlet bildiriminde ve muhtarlık ilanında bulunur.
2. Binamın bulunduğu yerde deprem tehlikesi ne düzeyde? Bu, konumla ilgili bir sorudur. Cevabı AFAD’ın deprem tehlike haritalarında aranır ve aynı noktadaki bütün binalar için aynıdır.
3. Binam olası bir depremde yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıyor mu? Bu, binanın kendisiyle ilgili bir sorudur. Cevabı ancak yerinde yapılan mühendislik incelemesiyle, resmî sonuç doğuracaksa da lisanslı kuruluşun hazırladığı riskli yapı tespit raporuyla verilir.

İlk iki soruya birkaç dakikalık bir sorguyla yaklaşmak mümkündür. Üçüncü soru ise sorgu ekranlarıyla cevaplanamaz. Sık yapılan hata, ilk iki sorunun cevabını üçüncü sorunun cevabı sanmaktır. Kayıtlarda bir şey görünmemesi ya da haritada tehlikenin görece düşük çıkması binanın sağlam olduğunu göstermez.

e-Devlet üzerinden riskli yapı sorgulama: neler öğrenilebilir?

“e-Devlet riskli yapı sorgulama” aramasının arkasında genellikle şu beklenti vardır: adres girilir, binanın riskli olup olmadığı görülür. e-Devlet’te bu tür genel bir bina sağlamlık sorgusu bulunmaz. Bununla birlikte, binanız için daha önce resmî bir tespit yapılmışsa bu bilgiye e-Devlet üzerinden ulaşmanın birkaç yolu vardır.

Tespit sonucu malike e-Devlet üzerinden bildirilir

6306 sayılı Kanunun 3 üncü maddesi, riskli bulunan bir yapının üç yoldan duyurulmasını öngörür: tespit bilgilerini içeren tutanak binaya asılır, maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirim gönderilir ve tespit muhtarlıkta on beş gün boyunca ilanda kalır. Aynı süre boyunca Kentsel Dönüşüm Başkanlığının internet sayfasında da duyuru yapılır. Bu nedenle tapuda malik olarak görünüyorsanız ve binanız için tespit yapılmışsa, e-Devlet hesabınıza bu yönde bir bildirim gelmiş olması beklenir.

e-Devlet’te Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığına ait “Riskli Yapı Tespiti” ve “Riskli Yapı Tespitine İtiraz” adlı hizmetler yer alır. Bu hizmetlere kimlik doğrulamasıyla giriş yapılır. Ekranlarda hangi bilgilerin hangi ayrıntıyla gösterildiği zaman içinde değişebildiği için burada ekran tarifi vermiyoruz; giriş yaptığınızda kendi adınıza kayıtlı bir işlem görünmüyorsa bunu “binam riskli değil” diye değil, “adıma kayıtlı bir tespit bildirimi görünmüyor” diye okumanız gerekir.

Tapu kaydında beyanlar hanesi

Kanun, riskli bulunan yapının tespit tarihinden sonraki on iş günü içinde tapu müdürlüğüne bildirilmesini ve tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenmesini ister. Tapuda riskli yapı şerhi olarak bilinen bu kayıt, teknik olarak mülkiyet hanesine değil beyanlar hanesine işlenen bir belirtmedir. Kendi taşınmazınızın kaydını e-Devlet’te Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün “Tapu Bilgileri Sorgulama” ve “Web Tapu İşlemleri” hizmetleri üzerinden görüntüleyebilirsiniz. Ekranda beyan ayrıntısını göremiyorsanız ya da resmî bir belgeye ihtiyacınız varsa tapu müdürlüğünden güncel kayıt örneği istemek en sağlam yoldur.

Bir daire satın almayı düşünüyorsanız aynı kontrol daha da önemlidir. Satıcıdan güncel tapu kayıt örneği istemek ve beyanlar hanesini birlikte okumak, binanın resmî bir dönüşüm sürecine girip girmediğini anlamanın en kısa yoludur.

e-Devlet’te bu konuyla ilişkili hizmetler

Son satırın bu listede yer almasının bir nedeni var: Uygulama Yönetmeliği, riskli yapı tespit raporunda binanın Ulusal Adres Veri Tabanındaki adresinin ve bina kodunun yer almasını zorunlu tutar. Adres kaydında bir tutarsızlık varsa bunu tespit başvurusundan önce fark etmek, sonradan yaşanacak yazışmaları azaltır.

e-Devlet’in gösteremedikleri

e-Devlet kayıtları yalnızca yapılmış ve sisteme işlenmiş bir tespitin izini taşır. Binanız için hiç tespit yaptırılmamışsa ekranlarda bir şey görünmez; bu, binanın incelendiği ve uygun bulunduğu anlamına gelmez. Tespit yapılmış ama süreç henüz tamamlanmamışsa da kayıtlar gecikmeli görünebilir. Kesin bilgi gerektiğinde yapının bulunduğu yerdeki Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne ya da yetki devri yapılmışsa ilgili idareye yazılı olarak danışmak gerekir.

AFAD Türkiye Deprem Tehlike Haritası ile bölgesel tehlike sorgusu

“Bina deprem riski sorgulama” diye arama yapanların karşısına en sık çıkan kaynak, AFAD’ın Türkiye Deprem Tehlike Haritalarıdır. Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği, binaların tasarımında esas alınacak deprem verilerinin 22/01/2018 tarihli ve 2018/11275 sayılı Bakanlar Kurulu kararıyla yürürlüğe konulan bu haritalarla tanımlandığını ve haritalara tdth.afad.gov.tr adresinden erişilebileceğini belirtir. Etkileşimli uygulamaya erişim e-Devlet kimlik doğrulamasıyla yapılır.

Harita size ne söyler?

Uygulamada bir konum seçildiğinde, o nokta için yönetmelikte tanımlanan deprem yer hareketi düzeylerine karşılık gelen ivme değerleri görüntülenir. Yönetmelik dört düzey tanımlar:

• DD-1: 50 yılda aşılma olasılığı yüzde 2 olan, tekrarlanma periyodu 2475 yıl kabul edilen çok seyrek yer hareketi.
• DD-2: 50 yılda aşılma olasılığı yüzde 10 olan, tekrarlanma periyodu 475 yıl kabul edilen ve standart tasarım deprem yer hareketi olarak da anılan düzey.
• DD-3: 50 yılda aşılma olasılığı yüzde 50 olan, tekrarlanma periyodu 72 yıl kabul edilen sık yer hareketi.
• DD-4: Tekrarlanma periyodu 43 yıl kabul edilen ve servis deprem yer hareketi olarak da anılan çok sık yer hareketi.

Bu değerler, o noktada beklenebilecek yer sarsıntısının şiddetine ilişkin olasılığa dayalı bir tahmindir. Yönetmeliğe göre haritadaki spektral ivme katsayıları referans zemin koşulları için tanımlanır; parselin gerçek zemin sınıfı ayrıca yerel zemin etki katsayılarıyla hesaba katılır. Yani haritadaki değer, parselinizin zemin etüdü yapılmadan doğrudan bina üzerindeki etkiye çevrilemez.

Harita size ne söylemez?

Tehlike haritası, binanızın o sarsıntıya nasıl karşılık vereceği hakkında bilgi içermez. Aynı koordinattaki iki bina için harita aynı değeri verir; biri yeterli dayanıma sahipken diğeri ağır hasar riski taşıyabilir. Harita bir sınav sorusunun zorluğunu gösterir, binanın o sınavı geçip geçemeyeceğini göstermez.

Bölgesel tehlike ile bina riski arasındaki fark

Kamuoyunda “riskli bölge” ve “riskli bina” ifadeleri sık sık birbirinin yerine kullanılır. Oysa hem teknik hem hukuki açıdan farklı kavramlardır. 6306 sayılı Kanunun 2 nci maddesi bu ayrımı açıkça yapar. Riskli alan, zemini veya yapılaşması nedeniyle can ve mal kaybı tehlikesi taşıdığı için Cumhurbaşkanı kararıyla belirlenen bir bölgedir. Riskli yapı ise böyle bir alanın içinde ya da dışında bulunabilen, ekonomik ömrünü doldurmuş ya da yıkılma veya ağır hasar riski taşıdığı bilimsel ve teknik verilerle ortaya konmuş tek tek yapılardır.

Pratikte bu tablo şu anlama gelir: Deprem tehlikesi yüksek bir bölgede yer almak, binanın riskli olduğunu kanıtlamaz; tehlikesi görece düşük bir bölgede bulunmak da binayı güvenli kılmaz. Bölgesel tehlike bilgisi, incelemenin aciliyetini değerlendirirken yararlı bir bağlamdır; karar ise binanın kendisine bakılarak verilir.

Bina yapım yılı sorgulama: ruhsat, iskân ve proje bilgisi nereden öğrenilir?

Binanın ne zaman ve hangi izinle yapıldığını bilmek, risk konusunda kesin bir hüküm vermez; ancak incelemeye hangi sorularla başlanacağını belirler. Kat malikleri çoğu zaman yapım yılını tapudaki bir tarihten ya da komşulardan duyduklarından tahmin eder. Daha sağlam bilgi için başvurulacak yerler şunlardır.

1. Belediyenin imar ve arşiv birimleri

Yapı ruhsatı, onaylı mimari ve statik projeler, varsa zemin etüdü ve yapı kullanma izin belgesi (iskân) kural olarak binanın bulunduğu ilçe belediyesinin imar dosyasında saklanır. Kartal’daki binalar için başvuru yeri Kartal Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğüdür. Malik olduğunuzu gösteren tapu bilgisiyle birlikte dilekçe vererek dosyanın incelenmesini ve gerekli belgelerin örneklerini talep edebilirsiniz. Eski binalarda arşiv taraması zaman alabilir; dosyanın eksik ya da hiç bulunamaması da ihtimal dahilindedir.

Kartal Belediyesinin internet sitesinde yer alan E-İmar sayfası, adres veya ada ve parsel bilgisiyle imar durumu sorgulamaya imkân verir. Bu sorgu parselin imar planındaki durumunu anlamak için yararlıdır; ancak ruhsat ve projelerin kendisi yerine geçmez. Binanın teknik geçmişi için arşivdeki dosyaya ulaşmak gerekir.

2. Tapu müdürlüğü ve tapu kaydı

Tapu kaydı, taşınmazın kat mülkiyeti mi yoksa kat irtifakı mı olduğunu, arsa paylarını ve beyanlar hanesindeki kayıtları gösterir. Kat mülkiyetine geçiş tarihi bazen yapım dönemine dair bir fikir verir, fakat iki tarih aynı şey değildir: bazı binalar tamamlandıktan yıllar sonra kat mülkiyetine geçer, bazıları ise hiç geçmez. Bu nedenle tapudaki tarihleri ruhsat tarihi yerine kullanmamanızı öneririz. Tapu müdürlüğünden alınacak güncel kayıt örneği, ileride riskli yapı tespiti başvurusunda da kullanılacak temel belgedir.

3. Yönetimdeki bina dosyası ve eski malikler

Uzun süredir aynı yönetim tarafından idare edilen apartmanlarda karar defterleri, yönetim planı, eski tadilat yazışmaları ve bazen proje kopyaları bulunur. Binanın ilk maliklerinden biriyle ya da binayı yapan firmanın kayıtlarıyla konuşmak, arşivde bulunamayan bilgileri tamamlayabilir. Bu tür bilgileri resmî belge gibi değerlendirmemek, ancak uzmana iletilecek notlar arasına eklemek gerekir.

4. Yapı denetim kaydı

29/6/2001 tarihli ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun kapsamında ruhsat alan binalarda inşaat sürecinde bir yapı denetim kuruluşu görev alır. Ruhsat dosyasında yapı denetim kuruluşunun adının bulunup bulunmadığı, şantiye aşamasında bağımsız bir denetim yapılıp yapılmadığını anlamaya yardımcı olur. Bu bilgi de belediyedeki dosyadan öğrenilir.

Belge toplarken kısa kontrol listesi

• Güncel tapu kayıt örneği (beyanlar hanesi dahil)
• Yapı ruhsatı ve varsa tadilat ruhsatları
• Onaylı mimari ve statik proje
• Zemin etüdü raporu (ruhsat dosyasında varsa)
• Yapı kullanma izin belgesi
• Yönetim planı ve sonradan yapılan değişikliklere ilişkin yazışmalar

Bu belgelerin bir kısmının bulunamaması süreci durdurmaz. Statik projesi olmayan binalarda lisanslı kuruluş daha kapsamlı yerinde ölçüm yapar. Önemli olan, hangi belgenin var hangisinin yok olduğunu başvuru öncesinde netleştirmektir.

Yapım dönemine göre ilk değerlendirme

Ruhsat tarihini öğrendikten sonra yapılacak ilk iş, binanın hangi deprem yönetmeliği döneminde projelendirilmiş olması gerektiğini belirlemektir. Bu bilgi bir sınıflandırma değil, bir öncelik sıralamasıdır: hangi binanın incelemesinin daha fazla gecikmemesi gerektiğine dair kaba bir fikir verir. Resmî metinlerden doğrulayabildiğimiz dönem sınırları ve her dönem için malikin sorması gereken ilk soru aşağıdadır. Dönemlerin teknik içeriğini deprem güvenliği yazımızda daha ayrıntılı ele aldık.

Tablodaki tarihler ilgili yönetmeliklerin yürürlüğe girdiği günleri gösterir. Sınıra yakın tarihlerde ruhsat almış binalarda hangi kuralın uygulandığı tartışmalı olabilir; böyle bir durumda tabloyu kesin bir ayraç gibi kullanmayın, dosyadaki tarihleri olduğu gibi uzmana iletin.

Bir yönetmeliğin yürürlükte olması, o dönemde yapılan her binanın kurallara uygun inşa edildiği anlamına gelmez. Malzeme, işçilik ve denetim kalitesi aynı dönemin binaları arasında bile büyük farklar yaratır. Bu yüzden riskli yapı tespitinde belirleyici olan binanın yaşı değil, sahada yapılan ölçümler ve alınan numunelerdir.

Ön değerlendirmede birlikte okunacak işaretler

Yapım dönemi tek başına anlamlı değildir; aşağıdaki bilgilerle birlikte okunduğunda incelemenin önceliğini belirlemeye yardımcı olur:

• Statik projenin arşivde bulunup bulunmadığı
• Yapı kullanma izin belgesinin alınıp alınmadığı
• Zemin katta dükkân, depo veya otopark dönüşümü yapılıp yapılmadığı
• Projede olmayan kat, çatı katı veya çıkma ilavesi bulunup bulunmadığı
• Bodrum ve temel çevresinde uzun süreli nem ya da su sorunu yaşanıp yaşanmadığı
• Binanın sahile yakın dolgu alanında mı yoksa yamaçta mı bulunduğu

Bu işaretlerden birkaçı bir arada görülüyorsa, sorgulama aşamasında daha fazla zaman harcamak yerine doğrudan mühendislik incelemesine geçmek genellikle daha doğru bir tercih olur.

Binamın depreme dayanıklı olup olmadığını gözle anlayabilir miyim?

Kısa cevap: Hayır, ama gözlem yine de değerlidir. Bir kat malikinin binayı dolaşarak yapabileceği şey teşhis koymak değil, uzmana aktarılacak düzenli bir kayıt hazırlamaktır. Bu kayıt, hem inceleme gününde mühendisin nereye bakması gerektiğini gösterir hem de malikler arasında konuşulurken ortak bir zemin oluşturur. Aşağıdaki listeyi bir defter ya da telefon notu eşliğinde, her gözlemi fotoğraf, konum ve tarihle birlikte kaydederek kullanmanızı öneririz.

Gözle ön kontrol listesi

Gözlem yaparken dikkat edilecekler

• Sıva veya kaplama sökmeyin, delik açmayın, numune almaya çalışmayın. Bu işler yalnızca inceleme ekibinin yetkisinde ve sorumluluğundadır.
• Kiracıların ve diğer maliklerin dairelerine izinsiz girmeyin; gözlemi apartman yönetimiyle birlikte planlayın.
• Çatlakların genişliğini tahmin etmeye çalışmak yerine yanına bir ölçek koyarak fotoğraflayın ve aynı noktayı birkaç hafta sonra tekrar fotoğraflayın.
• Bir gözlemin anlamından emin değilseniz yorum yazmayın; yalnızca ne gördüğünüzü ve nerede gördüğünüzü kaydedin.

Gözlemin sınırları

Ön kontrol listesi, kat maliklerinin sıkça sorduğu “Binamın depreme dayanıklı olup olmadığını nasıl öğrenirim?” sorusuna cevap vermez; yalnızca sorunun ciddiyetine dair ilk izlenimi güçlendirir ya da zayıflatır. Bir binanın deprem davranışını belirleyen en önemli bilgiler, betonun gerçek dayanımı, donatının miktarı ve yerleşimi, korozyonun derecesi ve zemin koşullarıdır. Bunların hiçbiri sıvanın üstünden görülemez.

Ters yönde de dikkatli olmak gerekir. Hiç çatlağı olmayan, yeni boyanmış ve bakımlı görünen bir bina ciddi taşıyıcı sistem eksiklikleri taşıyabilir. Yeni yapılmış bir mantolama ya da bakımlı bir giriş holü, kolonların içindeki demirin hangi durumda olduğu hakkında bilgi vermez. Bu nedenle listede işaretlenecek bir şey çıkmaması “incelemeye gerek yok” anlamına gelmez.

İnternette ve mobil uygulamalarda karşılaşılan “binanızın risk puanını hesaplayın” türündeki anketler de aynı sınıra tabidir. Bu araçlar farkındalık sağlayabilir; ancak hiçbiri yerinde ölçüm yapmadığı için riskli yapı tespitinin yerine geçmez ve hukuki bir sonuç doğurmaz.

Kesin sonuç için riskli yapı tespiti başvurusu adım adım

Sorgulama aşaması size bir ön fikir verir; hukuki sonuç doğuran kesin cevap ise riskli yapı tespitiyle alınır. 6306 sayılı Kanunun 3 üncü maddesine göre tespiti yaptırma görevi ilk sırada maliklere ya da kanuni temsilcilerine aittir; masrafı da onlar karşılar ve inceleme Kentsel Dönüşüm Başkanlığının lisans verdiği bir kuruluşa yaptırılır. Başkanlık veya idare de tespiti resen yapabilir ya da süre vererek maliklerden isteyebilir. Süreci riskli yapı tespiti hizmet sayfamızda da özetledik; burada malik açısından izlenecek sırayı veriyoruz.

Adım 1: Başvuruyu kim yapar?

Bakanlığın vatandaşlara yönelik süreç açıklamasında, tespitin maliklerden birinin veya kanuni temsilcisinin müracaatıyla yapılabileceği belirtilir. Yani tespit için kat maliklerinin çoğunluk kararı aranmaz; tek bir malik başvurabilir. Uygulama Yönetmeliği, kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmamış arsa paylı tapularda tespitin yapının sahibi olan arsa payı sahibince yaptırılacağını, arsa üzerindeki yapının başkasına ait olduğu tapu kütüğünde belirtilmişse tespitin lehine şerh bulunan tarafça yaptırılacağını da düzenler.

Tek başına başvurma hakkı olsa da diğer malikleri önceden bilgilendirmenizi öneririz. İnceleme günü dairelere ve bodrum katlara erişim gerekecektir; Yönetmelik, tespitin engellenmesi hâlinde kolluk desteğiyle yapılabileceğini düzenlese de sürecin uzlaşmayla yürümesi herkes için daha sağlıklıdır.

Adım 2: Lisanslı kuruluşu seçmek

Lisans almış olmak, bir kuruluşun tespit raporu düzenleyebilmesinin ön şartıdır; lisanssız bir firmanın hazırladığı inceleme, ne kadar ayrıntılı olursa olsun 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespiti sayılmaz. Uygulama Yönetmeliğinin 6 ncı maddesine göre lisans alabilecekler arasında üniversiteler, kamu kurumları, izin belgeli yapı denetimi ve laboratuvar kuruluşları ile inşaat, jeoloji ve jeofizik mühendisleri odalarına büro tescili yaptırmış kuruluşlar bulunur. Aynı madde, lisanslı kuruluşların bir bölgeyle sınırlı olmadığını, Türkiye’nin her yerinde tespit yapabileceğini de belirtir.

Lisanslı kuruluşların listesi Bakanlığın resmî internet sayfaları üzerinden duyurulur. Listenin adresi zaman zaman değişebildiği için en güvenilir yol, görüştüğünüz kuruluştan lisans belgesini istemek ve bunu Kentsel Dönüşüm Müdürlüğünden teyit etmektir. Teklif aşamasında ücreti, inceleme gününü ve raporun sisteme yüklenmesi için öngörülen süreyi yazıya geçirmenizi öneririz.

Adım 3: Belgeler ve yapı kaydı

Uygulamada lisanslı kuruluşlar başvuru için genellikle başvuranın kimlik bilgisini, güncel tapu kaydını ve bir talep dilekçesi veya formunu ister; istenen belgeler kuruluşa göre değişebilir. Ruhsat, proje ve zemin etüdü gibi belgeler zorunlu olmasa da incelemeyi kolaylaştırır. Yönetmeliğe göre tespit talebi Başkanlığın elektronik yazılım sistemi üzerinden yapılır ve rapor, binanın Ulusal Adres Veri Tabanındaki adresini ve bina kodunu içermek zorundadır.

Yapı kaydı oluşturulduktan sonra tespitin iki ay içinde yapılmaması hâlinde maliklerden herhangi birinin talebiyle, altı ay içinde yapılmaması hâlinde ise Başkanlıkça resen kayıt sistemden silinir. Bu nedenle kayıt açtırdıktan sonra inceleme tarihini sürüncemede bırakmamak gerekir.

Adım 4: Yerinde inceleme ve rapor

İnceleme, Yönetmeliğe ek olarak yayımlanan riskli yapı tespit esasları çerçevesinde ve Başkanlığın belirlediği yazılım kullanılarak yürütülür. Sahada ölçüm alınır, beton numuneleri çıkarılır, donatı tespiti yapılır ve elde edilen verilerle hesap yapılır. Kuruluş raporunu elektronik sistem üzerinden ildeki Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne, yetki devri olan yerlerde idareye iletir. Müdürlük raporu inceler; eksik bulduğu noktalar varsa raporu düzeltme için kuruluşa geri gönderir.

Adım 5: Sonucun size ulaşması

Müdürlük incelemesinden geçen ve yapının riskli olduğunu ortaya koyan bir rapor, yukarıda e-Devlet bölümünde anlattığımız dört kanaldan duyurulur: tapu müdürlüğüne gönderilen bildirim, bina girişine asılan tutanak, maliklerin e-Devlet hesabına düşen bildirim ve muhtarlık ile Başkanlık sayfasındaki on beşer günlük ilan. Uygulama Yönetmeliğinin 7 nci maddesi tapuya bildirim için en fazla on iş günlük bir süre öngörür.

Bu kanallardan hangisinin size önce ulaştığı, hukuki tebliğ tarihini belirlemez. Yönetmeliğe göre tebliğ, muhtarlıktaki ilan süresinin bittiği gün yapılmış sayılır. Örneğin e-Devlet bildirimini ilanın ilk günlerinde görmüş olsanız bile, itiraz için sayılacak süre ilanın sona erdiği günden başlar. Hesapta tereddüt varsa ilanın başlangıç ve bitiş tarihlerini muhtarlıktan yazılı olarak öğrenmek en güvenli yoldur.

Adım 6: Sonuca itiraz

Sonuca katılmayan malik ya da kanuni temsilcisi, ilan süresinin bittiği günden başlayarak on beş gün içinde dilekçesini binanın bağlı olduğu Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne verir; o yerde yetki devri yapılmışsa başvuru idareye yapılır. e-Devlet’te bu amaçla “Riskli Yapı Tespitine İtiraz” adlı bir hizmet de bulunur. Kanun, itirazları yedi kişilik teknik heyetlere bırakır: heyette üniversitelerin ilgili bölümlerinden dört öğretim üyesi ile Bakanlık veya Başkanlıktan üç görevli yer alır. Süre geçirildikten sonra verilen dilekçeler ve malik ya da mirasçı sıfatı taşımayan kişilerin itirazları işleme konulmaz. Dilekçede nelere yer verileceği, heyetin incelemeyi nasıl yürüttüğü ve itirazın reddinden sonra dava yolu için riskli yapı raporuna itiraz rehberimize bakabilirsiniz.

Tek rapor kuralını bilmek

Uygulama Yönetmeliği, bir yapı hakkında kural olarak tek bir riskli yapı tespit raporu düzenlenmesine izin verir. Bu kuralın istisnaları sınırlıdır: itiraz ya da mahkeme kararı nedeniyle raporun yenilenmesi gerektiğinde, raporun gerçeği yansıtmadığı ortaya çıktığında veya kasıtlı bir müdahale dışında yapının risk durumunu değiştirebilecek somut bir olay yaşandığında yeni rapor mümkün olur. Lisanslı kuruluşlar da yeni bir talep aldıklarında aynı yapı için önceden rapor bulunup bulunmadığını sistemden kontrol eder. Pratik sonucu açıktır: “Beğenmezsek başka bir kuruluşa yeniden yaptırırız” yaklaşımı işlemez ve ilk incelemenin eksiksiz erişimle, hazırlıklı biçimde yapılması büyük önem taşır.

Sonuç “riskli değil” çıkarsa

Rapor binanın riskli olmadığı sonucuna varırsa tapuya riskli yapı belirtmesi yapılmaz ve 6306 sayılı Kanun kapsamındaki dönüşüm yolu bu bina için açılmaz. Bu sonuç, binanın Kanunun aradığı riskli yapı ölçütlerini karşılamadığını gösterir; yürürlükteki yönetmeliğe göre tasarlanmış yeni bir binayla aynı performansa sahip olduğu anlamına gelmez. Maliklerin yine de güçlendirme veya bakım ihtiyacını değerlendirmek istemesi hâlinde ayrı bir performans değerlendirmesi gündeme gelir. Böyle bir durumda hangi hukuki seçeneklerin bulunduğunu Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne ve bir avukata danışarak netleştirmek yerinde olur.

Sonuç riskli çıkarsa sonraki adımlar

Tespitin kesinleşmesi, ya süresi içinde itiraz edilmemesiyle ya da itirazın teknik heyetçe reddedilmesiyle gerçekleşir. Bu noktadan sonra süreç, binanın nasıl yenileneceğine ilişkin kararlara geçer. Ana başlıklar şunlardır:

• Tahliye ve yıktırma süresi: Tespit kesinleşince Müdürlük yıktırma sürecinin başlatılması için idareye yazar. Uygulama Yönetmeliğinin 8 inci maddesine göre idare, maliklere en fazla doksan günlük bir süre tanıyarak binayı boşaltmalarını ve yıktırmalarını ister; süre sonunda bu yapılmamışsa tahliye ve yıkım idarece gerçekleştirilir.
• Malik kararları: Binanın yeniden yapılması, kat karşılığı sözleşme ve benzeri konularda karar, 7471 sayılı Kanunla yapılan değişiklikten bu yana paydaşların hisseleri oranındaki salt çoğunluğuyla alınır. Önceki dönemde uygulanan üçte iki kuralı yürürlükte değildir. Karara katılmayan maliklerin payları ise Kanunda öngörülen usulle, rayiç değerden az olmamak üzere açık artırmayla öncelikle anlaşan paydaşlara satılır.
• Güçlendirme seçeneği: Malikler yıkım yerine güçlendirmeyi tercih ederse, yıktırma için tanınan süre dolmadan bunun teknik açıdan mümkün olduğunu belgelemeleri, Kat Mülkiyeti Kanununun 19 uncu maddesinin ikinci fıkrasına uygun bir karar almaları, proje hazırlatmaları ve ruhsat almaları gerekir. Bu fıkra kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasını ya da güçlendirmenin zorunlu olduğunun mahkemece tespitini arar. İş bittikten sonra tapudaki belirtmenin silinmesi için Müdürlüğe başvuru yapılır.
• Destekler: Riskli yapıların yenilenmesinde kira yardımı ve faiz desteği gibi devlet destekleri gündeme gelebilir; bu iki destek aynı kişiye birlikte verilmez. Ayrıntıları teşvikler ve devlet destekleri yazımızda ele aldık.

Sürecin bütününü, malik toplantısından sözleşmeye ve yeni binanın teslimine kadar kentsel dönüşüm rehberimizde adım adım anlattık. Yeniden yapım yoluna gidilecekse kentsel dönüşüm hizmetimiz, binanın durumu güçlendirmeye elverişliyse bina güçlendirme hizmetimiz hakkında bilgi alabilirsiniz. Kat karşılığı sözleşmesinin noterde düzenleme şeklinde yapılması gerektiğini ve karara katılmayan maliklerle ilgili usulün ayrıntılı olduğunu hatırlatmak isteriz; bu konularda katılmayan kat maliki yazımız yol gösterici olabilir. Hangi hükmün sizin binanıza nasıl uygulanacağı konusunda son sözü, dosyanızı inceleyen bir avukata ve ilgili Müdürlüğe bırakmanızı tavsiye ederiz.

Örnek senaryo: Kartal’da bir apartmanda adım adım sorgulama

Kartal’da sekiz daireli, ruhsatı 1990’ların başına ait bir apartman düşünelim. Bir malik, apartman toplantısında binanın riskli olup olmadığını sorar. Kimse kesin bir şey söyleyemez; bazı malikler “e-Devlet’te bir şey yok, sorun yok” der.

1. Kayıt kontrolü: Yönetici, gönüllü iki malikle birlikte tapu kayıtlarına bakar. Beyanlar hanesinde riskli yapı belirtmesi yoktur; e-Devlet hesaplarına da bir tespit bildirimi gelmemiştir. Sonuç: binada daha önce resmî tespit yapılmamıştır, ama bu binanın incelendiği anlamına gelmez.
2. Bölgesel bilgi: Malikler AFAD haritasından konumlarının tehlike değerlerine bakar. Değerler bölgenin deprem tehlikesi açısından dikkatli olunması gereken bir yerde bulunduğunu gösterir; bina hakkında ise bilgi vermez.
3. Belge toplama: Belediye arşivine dilekçe verilir. Ruhsat bulunur, statik projenin yalnızca bir kısmı arşivdedir, iskân alınmamıştır. Zemin kattaki dükkânın yıllar önce genişletildiği hatırlanır.
4. Ön gözlem: Bodrum katta, nemli bir duvar dibindeki kolonda kabarmış beton ve görünür demir fotoğraflanır.
5. Karar: Toplantıda tespit yaptırılmasına karar verilir; hukuken tek malik yeterli olsa da herkes bilgilendirilir ve inceleme günü planlanır.

Bu senaryoda sorgulama aşaması bir cevap üretmedi; ama tespitin neden ertelenmemesi gerektiğini ortaya koydu ve inceleme ekibine eksiksiz bir dosya hazırladı.

Riskli yapı sorgulamada sık yanılgılar

Sorgulama aşamasında en çok zaman kaybettiren şey, eksik bilgiden yola çıkılarak varılan rahatlatıcı ya da gereksiz endişe yaratan sonuçlardır. Malik görüşmelerinde en sık karşılaştığımız yanılgılar şunlardır:

• “e-Devlet’te risk çıkmadıysa binam sağlamdır.” e-Devlet yalnızca yapılmış bir tespitin kaydını ve bildirimini gösterir. Hiç incelenmemiş bir bina için ekranda bir şey görünmemesi doğaldır ve sağlamlık hakkında bilgi vermez.
• “Deprem haritasında bölgemiz görece düşük çıktı, endişeye gerek yok.” Tehlike haritası konumdaki sarsıntı beklentisini gösterir. Zayıf bir bina, görece düşük tehlikeli bir bölgede de ağır hasar görebilir.
• “DASK poliçemiz var, demek ki bina uygun bulunmuş.” Zorunlu deprem sigortası poliçesinin düzenlenmesi, binanın yerinde incelendiği ya da deprem güvenliğinin onaylandığı anlamına gelmez. Poliçe ile riskli yapı tespiti tamamen farklı işlemlerdir.
• “İskânı olan bina sağlamdır.” Yapı kullanma izin belgesi, inşaatın bittiği dönemde yapının onaylı ruhsat ve projelerle uyumlu bulunduğunu belgeler. Aradan geçen yıllarda betonda ve donatıda yaşanan bozulmayı ya da sonradan yapılan müdahaleleri yansıtmaz.
• “Hasar tespit kaydı yoksa bina risksizdir.” e-Devlet’te yer alan hasar tespit sorgulama işlemleri, bir afet sonrasında yapılan hasar değerlendirmeleriyle ilgilidir. Deprem öncesinde yapılan riskli yapı tespitiyle karıştırılmamalıdır.
• “Tespit için kat maliklerinin çoğunluğu gerekir.” Tespit başvurusu için çoğunluk aranmaz; maliklerden biri veya kanuni temsilcisi başvurabilir. Çoğunluk, tespit kesinleştikten sonra yeniden yapım ve benzeri uygulamalara karar verilirken gündeme gelir.
• “Tespiti müteahhit firma yapar.” Riskli yapı tespiti yalnızca Başkanlıkça lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlarca yapılır. İnşaat firmaları süreci koordine edebilir, ancak tespit raporu düzenleyemez.
• “Tespit yaptırırsam ertesi gün evden çıkarılırım.” Rapor önce Müdürlükçe incelenir, ardından bildirim ve ilan süreleri işler, itiraz hakkı doğar. Tespit kesinleştikten sonra da tahliye ve yıktırma için maliklere süre verilir. Süreç aşamalıdır ve her aşamada maliklerin bilgilendirilmesi öngörülür.
• “Birkaç yıl sonra yeniden yaptırırız, sonuç değişir.” Yönetmelikte sayılan istisnalar dışında her yapı için yalnızca bir tespit raporu düzenlenebilir. Sonuçtan memnun kalmamak tek başına yeni rapor gerekçesi değildir.

Kime başvurulur? Kısa başvuru rehberi

Sorgulama ve hazırlık aşamasında Aygünler İnşaat’ın rolü

Riskli yapı tespitini firmamız yapmaz; tespit, yukarıda anlattığımız gibi bağımsız lisanslı kuruluşların yetkisindedir. Aygünler İnşaat olarak bizim katkımız, sorgulama ve hazırlık aşamasını düzene sokmak ve tespitin ardından gelen kararlarda maliklerin yanında olmaktır. Bu kapsamda maliklerle birlikte belge listesini çıkarıyor, arşiv başvurularının nasıl yapılacağını anlatıyor, lisanslı kuruluşla inceleme takviminin koordinasyonuna yardımcı oluyor ve rapor sonrasında yeniden yapım ya da güçlendirme seçeneklerini maliklerin anlayacağı bir dille değerlendiriyoruz.

Kartal’daki mahallelere özgü imar ve zemin konularına Kartal kentsel dönüşüm sayfamızdan ulaşabilirsiniz. Binanız için bir ön görüşme yapmak isterseniz bilgilerinizi online teklif formu üzerinden iletebilirsiniz; size hangi adımla başlamanın uygun olacağını birlikte değerlendirelim.