Deprem Güvenliği: Binanız Ne Kadar Güvenli, Nasıl Anlaşılır?

Bir binanın deprem güvenliği, dışarıdan bakılarak ya da yalnızca yaşına göre verilebilecek bir hüküm değildir. Aynı yıl, aynı sokakta yapılmış iki apartmandan biri yeterli dayanıma sahipken diğeri ciddi eksiklikler taşıyabilir. Farkı yaratan; projenin hangi kurallarla hazırlandığı, betonun ve donatının şantiyede nasıl uygulandığı, binanın oturduğu zemin ve yıllar içinde yapılan değişikliklerdir.

Bu yazıda bir kat malikinin kendi binası hakkında hangi bilgilere ulaşabileceğini, hangi belirtilerin dikkate alınması gerektiğini ve kesin kararın neden mühendislik incelemesine dayanması gerektiğini sırasıyla ele alıyoruz. Amaç kaygı üretmek değil; doğru soruyu, doğru kişiye, doğru sırayla sormanızı kolaylaştırmaktır. Aygünler İnşaat olarak Kartal’da malik toplantılarında en çok duyduğumuz soru “Binamız sağlam mı?” sorusudur ve bu sorunun cevabı neredeyse her zaman birkaç aşamalı bir inceleme gerektirir.

Deprem güvenliği üç katmanda değerlendirilir

Bir binanın deprem sırasındaki davranışını belirleyen etkenleri üç katmanda düşünmek, hem belge toplarken hem de uzmanla konuşurken işinizi kolaylaştırır.

1. Taşıyıcı sistem ve malzeme

Kolonlar, kirişler, perde duvarlar, döşemeler ve temel binanın iskeletini oluşturur. Bu elemanların boyutu, içlerindeki donatının miktarı ve yerleşimi, betonun gerçek basınç dayanımı ve donatıda korozyon olup olmadığı deprem performansını doğrudan etkiler. Bu bilgilerin büyük kısmı sıva ve kaplamaların arkasında kalır; bu nedenle ölçüm ve deney yapılmadan güvenilir biçimde bilinemez.

2. Zemin ve temel ilişkisi

Aynı bina farklı zeminlerde farklı davranır. Sağlam kaya üzerinde oturan bir yapı ile yumuşak, suya doygun ya da eğimli bir arazideki yapı aynı depremde aynı etkiye maruz kalmaz. Temelin zemine uygun tasarlanıp tasarlanmadığı, yeraltı suyunun durumu ve komşu parsellerle ilişki bu katmanın konusudur.

3. Kullanım, bakım ve sonradan yapılan değişiklikler

Proje aşamasında doğru kurgulanmış bir bina, kullanım sürecindeki müdahalelerle zayıflayabilir. Kesilen ya da delinen kolonlar, kaldırılan duvarlar, eklenen katlar, ağırlaşan çatı ve uzun süre giderilmeyen su kaçakları bu katmanda yer alır. Kat maliklerinin en fazla bilgi sahibi olduğu, ama çoğu zaman kayda geçirmediği katman da budur.

Bir kat maliki bu üç katmanın yalnızca bir bölümünü kendi gözlemiyle değerlendirebilir. Geri kalanı belge incelemesi, zemin verisi ve yerinde yapılan mühendislik çalışmasıyla netleşir. Aşağıdaki bölümler bu sırayı izliyor: önce gözle görülebilenler, sonra belgeler, ardından mühendislik incelemesinin türleri ve sonuçlara göre izlenebilecek yollar.

Gözle görülen belirtiler: nelere dikkat etmeli?

Binanızı dolaşırken not alabileceğiniz bazı işaretler vardır. Bunlar teşhis değil, uzmana aktarılacak gözlemlerdir. Fotoğrafla, yeriyle ve ilk fark edildiği zamanla birlikte kaydedildiklerinde inceleme yapacak mühendisin işini önemli ölçüde kolaylaştırırlar.

Taşıyıcı elemanlardaki çatlaklar

Her çatlak aynı anlamı taşımaz. Sıvada, boyada ya da tuğla dolgu duvar ile kolon birleşiminde görülen ince çatlaklar çoğunlukla rötre, ısı değişimi veya malzeme farkından kaynaklanır. Dikkat gerektirenler kolon, kiriş ve perde duvar üzerindeki çatlaklardır: özellikle eğik doğrultuda ilerleyen, zamanla genişleyen, kolonun alt ya da üst ucunda yoğunlaşan veya içinden pas lekesi sızan çatlaklar. Hangi elemanın taşıyıcı olduğunu ayırt etmek her zaman kolay değildir; emin değilseniz çatlağı sınıflandırmaya çalışmadan kaydedin.

Donatı korozyonu ve beton dökülmesi

Bodrum tavanlarında, otopark kolonlarında, balkon altlarında ve ıslak hacimlerin altında betonun kabuk gibi kalkması ve içindeki demirin görünür hale gelmesi sık rastlanan bir tablodur. Paslanan donatı hacimce genişler, çevresindeki betonu çatlatır ve zamanla kesit kaybına yol açar. Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği de mevcut binaların incelenmesinde donatısında korozyon gözlenen elemanların plana işlenmesini ve kapasite hesaplarında dikkate alınmasını öngörür.

Nem, su ve sızıntılar

Sürekli nemli kalan bodrumlar, yıllardır onarılmayan tesisat kaçakları, temel çevresinde biriken yağmur suyu ve yalıtımı bozulmuş teras çatılar korozyonun en yaygın nedenleridir. Su sorununun kendisi deprem güvenliğini ölçmez; ama donatının ve betonun hangi koşullarda yaşlandığını gösteren önemli bir ipucudur.

Sonradan yapılan tadilatlar

Kartal’daki pek çok binada en belirleyici bilgi, yıllar içinde yapılan değişikliklerdir. Not almanızı önerdiğimiz başlıca müdahaleler şunlardır:

• Kolon kesme veya delme: Dükkân vitrini, tesisat geçişi ya da daha geniş bir salon için kolona yapılan her müdahale, o elemanın taşıma kapasitesini doğrudan etkiler.
• Zemin kat dükkân dönüşümleri: Konut olarak projelendirilen zemin katın duvarları kaldırılarak geniş bir mağaza ya da depo haline getirilmesi, katın rijitliğini üst katlara göre belirgin biçimde azaltabilir. Yönetmelikte “yumuşak kat” ve “zayıf kat” olarak tanımlanan düzensizlikler bu tür farklardan doğar.
• Kat ve çatı ilaveleri: Projede bulunmayan bir katın, çatı katının veya ağır bir teras bahçesinin eklenmesi binanın kütlesini, dolayısıyla deprem yükünü artırır.
• Bant pencere ve kısa kolonlar: Bodrum ya da ara katlarda kolonlar arasına yüksek seviyede şerit pencere açılması kolonun serbest boyunu kısaltır; yönetmelik bu durumu kısa kolon olarak ayrıca ele alır.
• Kapatılan balkonlar ve ağır kaplamalar: Tek tek küçük görünen bu değişiklikler binanın toplam ağırlığında fark yaratabilir.

Belirtiler neden tek başına karar için yeterli değil?

Gözlem değerlidir, ancak iki yönden yanıltabilir. Birincisi, temiz sıvalı ve bakımlı görünen bir binanın içinde düşük dayanımlı beton ya da yetersiz sargı donatısı bulunabilir; bunlar yüzeyde hiçbir iz bırakmaz. İkincisi, göze çarpan bazı çatlaklar yalnızca kaplama ya da dolgu duvar kusurudur ve taşıyıcı sistemle ilgisi yoktur. Yalnızca görünüşe dayanan bir değerlendirme ya gereksiz bir kaygıya ya da yersiz bir rahatlığa yol açar.

Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği’nin mevcut binalara ayrılan 15. bölümü, değerlendirmenin hangi bilgilere dayanacağını açıkça sayar: binanın projeleri ve raporları, yerinde yapılan gözlem ve ölçümler, binadan alınan malzeme örnekleri üzerinde yapılan deneyler. Bu kapsamda taşıyıcı sistem rölevesi çıkarılır, temel sistemi inceleme çukurlarıyla belirlenir, bazı kolon ve perdelerin beton örtüsü sıyrılarak donatı tespit edilir, betondan karot örnekleri alınarak dayanım deneyi yapılır. Yönetmelik, bu işlemlerin inşaat mühendislerinin sorumluluğu altında yürütüleceğini de belirtir. Kısacası kesin hüküm, ölçülmüş verilere dayanan bir hesapla verilir.

Bu yüzden gözlemlerinizi bir “ön bilgi dosyası” olarak düşünün. Dosyanın amacı sonuca varmak değil, inceleme yapacak ekibin nereye bakacağını hızlandırmaktır.

Belgeler: binanızın geçmişini anlatan dosya

Binanın hangi kurallarla tasarlandığını ve projesine uygun yapılıp yapılmadığını anlamanın ilk adımı belgelerdir. Kat malikleri çoğu zaman bu belgelerin bir kısmına sahip olmadıklarını düşünür; oysa önemli bir bölümü belediye arşivinden ya da tapu kayıtlarından elde edilebilir. Kartal’daki binalar için başvuru adresi kural olarak Kartal Belediyesi’nin imar ve arşiv birimleridir; eski dosyalara erişim süresi binanın yaşına ve arşiv durumuna göre değişebilir.

• Tapu kaydı: Kat mülkiyeti mi kat irtifakı mı kurulduğu, arsa payları ve beyanlar hanesindeki şerhler. Bina daha önce riskli yapı olarak tespit edilmişse bu durum da beyanlar hanesinde belirtilir.
• Yapı ruhsatı: Binanın hangi tarihte, kaç kat ve hangi kullanım için izin aldığını gösterir. Yapım döneminin belirlenmesinde temel belgedir.
• Onaylı projeler: Mimari, statik (betonarme) ve varsa tesisat projeleri. Statik proje, kolonların ve kirişlerin tasarlanan boyutlarını ve donatısını gösterdiği için mühendis açısından en değerli belgedir.
• Zemin etüdü raporu: Ruhsat dosyasında bulunuyorsa zemin sınıfı, yeraltı suyu ve temel önerisi hakkında bilgi verir.
• Yapı kullanma izin belgesi (iskân): Binanın ruhsat ve eklerine uygun tamamlandığının idarece kabul edildiğini gösterir. İskânın olmaması tek başına binanın zayıf olduğu anlamına gelmez; ancak projeye uygunluk konusunda bir soru işareti doğurur.
• Tadilat ruhsatları ve yapı denetim kayıtları: Sonradan yapılan değişikliklerin izinli olup olmadığını ve inşaat sürecinde denetim yapılıp yapılmadığını gösterir.

Belgelerin hiç bulunamaması da bir bilgidir. Proje yoksa inceleme daha kapsamlı ölçüm gerektirir; yönetmelik de projesi bulunmayan binalarda daha fazla elemanda donatı tespiti yapılmasını öngörür.

Yapım dönemi ve o dönemin deprem yönetmeliği

Ruhsat tarihi, binanın hangi deprem kurallarına göre projelendirilmiş olması gerektiğine dair ilk ipucunu verir. Türkiye’de deprem bölgelerinde yapılacak binalara ilişkin yönetmelikler zaman içinde birkaç kez yenilenmiştir. Aşağıdaki tablo, resmî metinlerden doğrulayabildiğimiz başlıca dönemleri özetler; daha eski düzenlemeler ve geçiş hükümleri için ayrıntılı değerlendirme, inceleme yapacak mühendise bırakılmalıdır.

Bu dönemlere ek olarak, inşaat sürecindeki denetimi düzenleyen 29/6/2001 tarihli ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun da binanın geçmişini okurken dikkate alınır. Ruhsat dosyasında bir yapı denetim kuruluşunun adı geçip geçmediği, şantiye aşamasında bağımsız bir denetim yapılıp yapılmadığı konusunda fikir verir. Yürürlükteki yönetmelik ise deprem hesabını, 22/01/2018 tarihli ve 2018/11275 sayılı Bakanlar Kurulu kararıyla yürürlüğe konan Türkiye Deprem Tehlike Haritalarına dayandırır; bu haritalara AFAD’ın deprem tehlike haritaları sayfasından erişilebilir.

Ruhsat tarihi neyi söyler, neyi söylemez?

Yönetmelik dönemi, binanın kâğıt üzerindeki tasarım kurallarını gösterir; şantiyede ne yapıldığını göstermez. Yeni bir yönetmelik döneminde ruhsat almış bir binada da beton kalitesi düşük olabilir, sargı donatısı eksik bırakılmış olabilir ya da sonradan yapılan tadilatlar projeyi geçersiz kılmış olabilir. Tersi de mümkündür: eski bir dönemde yapılmış, iyi uygulanmış ve bakımlı bir bina beklenenden iyi sonuç verebilir.

Ayrıca bir binanın hangi yönetmeliğe tabi olduğu yalnızca ruhsat tarihine bakılarak her zaman kesinleşmez. Projenin onay tarihi, ruhsatın yenilenip yenilenmediği ve geçiş hükümleri sonucu etkileyebilir. Bu nedenle tablodaki tarihleri bir sınıflandırma aracı olarak değil, uzmanla konuşmaya başlarken kullanılacak bir referans olarak görmenizi öneririz.

Pratikte malik açısından en yararlı soru şudur: “Binamızın statik projesi var mı ve bina bu projeye uygun mu?” Bu sorunun cevabı, yapım döneminden çok daha fazla bilgi verir ve ancak yerinde yapılan ölçümlerle verilebilir.

Uzman incelemesi, performans analizi ve riskli yapı tespiti

Malik toplantılarında bu üç kavram sıkça birbirinin yerine kullanılır. Oysa amaçları, dayanakları ve doğurdukları sonuçlar farklıdır. Hangisine ihtiyacınız olduğunu bilmek hem zaman hem de masraf açısından fark yaratır.

Ön inceleme

Bir inşaat mühendisinin binayı gezip belgeleri görmesi, ilk soruların cevabını hızlandırır: Hangi elemanlarda belirgin sorun var, tadilatlar taşıyıcı sistemi etkilemiş mi, proje mevcut mu? Bu inceleme kesin bir sonuç vermez ama malikler arasında sonraki adım için ortak bir zemin oluşturur.

Performans analizi

Yönetmeliğin 15. bölümüne göre yapılan değerlendirmede binadan toplanan bilgilerin kapsamına göre sınırlı ya da kapsamlı bilgi düzeyi belirlenir. Sınırlı bilgi düzeyi, yönetmelikteki kullanım sınıflamasına göre yalnızca konut ve işyeri türü binaların yer aldığı “diğer binalar” grubunda uygulanabilir. Hesap sonucunda bina Sınırlı Hasar, Kontrollü Hasar veya Göçmenin Önlenmesi performans düzeylerinden birine yerleştirilir ya da bunların hiçbirini sağlamıyorsa Göçme Durumu’nda kabul edilir. Yönetmelikteki performans hedefleri tablosuna göre konut gibi olağan kullanımlı mevcut binalarda temel hedef, standart tasarım depremi olarak tanımlanan DD-2 düzeyinde Kontrollü Hasar performansıdır. Göçmenin Önlenmesi düzeyinde kalan ya da Göçme Durumu’ndaki binaların mevcut haliyle kullanımı, yönetmelik ifadesiyle can güvenliği bakımından sakıncalıdır. Güçlendirme projeleri de bu analize dayanılarak hazırlanır.

Riskli yapı tespiti

Kanun, tespiti yaptırma görevini ilk sırada maliklere ve kanuni temsilcilerine verir; masrafı da onlar karşılar. Başvuru, Başkanlığın elektronik sistemi üzerinden lisanslı bir kuruluşa yapılır. Hazırlanan rapor ilgili Müdürlükte incelenir; eksik görülmeyen ve binayı riskli bulan raporlar tapuya bildirilir. Sonuç binaya asılan bir tutanakla, e-Devlet bildirimiyle ve muhtarlıkta 15 gün süren bir ilanla duyurulur. Yönetmeliğe göre itiraz, yargı kararı ve benzeri istisnalar dışında bir bina hakkında ikinci bir tespit raporu düzenlenemez. Başvurunun nasıl ilerlediğini riskli yapı tespiti sayfamızda, sonuca katılmayan malikin izleyebileceği yolu ise rapora itiraz başlıklı yazımızda ayrıntılı olarak anlattık.

Sonuca göre yollar: güçlendirme mi, yeniden yapım mı?

İnceleme sonucunda üç genel tablo ortaya çıkar. Bina hedeflenen performansı sağlıyorsa bakım ve onarımla devam edilir. Sorunlar belirli elemanlarda yoğunlaşıyorsa güçlendirme değerlendirilir. Eksiklikler sistemin geneline yayılmışsa ya da bina riskli yapı olarak tespit edilmişse yeniden yapım çoğu zaman daha anlamlı hale gelir. Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği güçlendirmeyi iki düzeyde tanımlar: kolon, kiriş, perde gibi tek tek elemanların kapasitesini artıran eleman güçlendirmesi ve binaya yeni elemanlar eklenmesi, kütlenin azaltılması gibi işlemleri kapsayan sistem güçlendirmesi.

Güçlendirme yolu

Yönetmelikte sayılan yaygın yöntemler arasında kolonların betonarme, çelik ya da lifli polimer ile sarılması, taşıyıcı sisteme yerinde dökme betonarme perdeler eklenmesi, yeni çerçeveler eklenmesi ve kütlenin azaltılması bulunur. Kütle azaltma için yönetmelikte verilen örnekler arasında üst katın kaldırılması, ağır çatının hafif bir çatıyla değiştirilmesi ve çatıdaki su deposu gibi ağırlıkların zemine indirilmesi yer alır. Yöntem seçimi her zaman performans analizinin sonucuna ve projeye dayanır.

Bina riskli yapı olarak tespit edilmişse güçlendirme yine mümkündür, ancak Uygulama Yönetmeliği’ndeki sıraya uyulması gerekir: maliklere tanınan yıkım süresi dolmadan güçlendirmenin teknik açıdan uygulanabilir olduğu ortaya konmalı, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesinin ikinci fıkrasında öngörülen biçimde karar alınmalı, proje hazırlanmalı ve ruhsat edinilmelidir. Uygulama tamamlandığında malikler, tapudaki riskli yapı kaydının terkini için Müdürlükten talepte bulunur. Ayrıntılar için bina güçlendirme sayfamıza göz atabilirsiniz.

Yeniden yapım yolu

Riskli yapılarda yeniden yapım, kat karşılığı ve benzeri yöntemlere ilişkin kararlar, 6306 sayılı Kanun’un 6. maddesine göre maliklerin hisseleri oranında salt çoğunluğuyla alınır; eski uygulamadaki üçte iki nisabı 7471 sayılı Kanun’la salt çoğunluk olarak değiştirilmiştir. Karara katılmayan maliklerin payları, Başkanlıkça belirlenen rayiç değerin altına düşmemek koşuluyla, önce anlaşmaya varan paydaşlar arasında açık artırmaya çıkarılır. Bu konuyu dönüşüme katılmayan kat maliki yazımızda ayrıca ele aldık. Yükleniciyle imzalanacak kat karşılığı sözleşmesi için noter onayı yeterli değildir, sözleşme noterde düzenleme şeklinde hazırlanmalıdır; bu konuda kat karşılığı inşaat sayfamız yol gösterir. Nisapların ve sürelerin kendi binanıza nasıl uygulanacağını, adım atmadan önce bir avukata ve ilgili Müdürlüğe danışarak netleştirmeniz yerinde olur.

Zemin etkisi: Kartal’da sahil ve yamaç parselleri

Deprem dalgaları kayadan yüzeye çıkarken geçtikleri zemin tabakalarından etkilenir. Yumuşak ve kalın tabakalar sarsıntıyı büyütebilir, suya doygun gevşek kumlar dayanımını kaybedebilir, eğimli arazilerde ise kayma eğilimi ortaya çıkabilir. Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği bu farkları yerel zemin sınıflarıyla ifade eder: sağlam kayalar için ZA’dan başlayıp gevşek ve yumuşak zeminler için ZE’ye uzanan sınıflar ile sıvılaşabilir zeminler, kalın turba ve organik killer gibi sahaya özel araştırma gerektiren durumlar için ZF sınıfı tanımlanmıştır. Sınıf, temel altından itibaren üst 30 metredeki zemin özelliklerine göre belirlenir.

Yönetmelik sıvılaşmayı, yeraltı su seviyesinin altında ve yüzeyden 20 metre derinliğe kadar bulunan kohezyonsuz ya da düşük kohezyonlu zeminlerin deprem sırasında dayanım ve rijitlik kaybetmesi olarak tanımlar. Eğimli arazide yapılacak yapılar için de şev duraylılık analizi yapılmasını ve kaymaya karşı önlemler belirlenmesini öngörür. Bu iki başlık, Kartal’ın coğrafyasıyla doğrudan ilgilidir.

Sahile yakın kesimler

Kartal’ın deniz ile E-5 arasında kalan düşük kotlu bölümlerinde, örneğin Kordonboyu ve çevresinde, yeraltı suyunun yüzeye görece yakın olabileceği ve parselden parsele değişen dolgu ya da gevşek tabakalara rastlanabileceği dikkate alınmalıdır. Bu bir genelleme değil, sorulması gereken bir sorudur: aynı sokakta bile iki parselin zemin profili farklı çıkabilir. Bu kesimlerde bodrum katlardaki nem ve su sorunları da donatı korozyonu açısından ayrıca izlenmelidir.

Kuzeydeki yamaç parseller

Kuzeye doğru yükselen mahallelerde, örneğin Gümüşpınar ve Yakacık tarafında, kot farkı başlıca konudur. Eğim nedeniyle bir yüzü toprağa gömülü, öbür yüzü açıkta kalan katlarda aynı kattaki kolonlar farklı serbest boylarla çalışabilir; bu da deprem yükünün bazı kolonlarda yoğunlaşmasına neden olabilir. İstinat duvarlarının durumu, yağmur suyunun nasıl uzaklaştırıldığı ve üst parseldeki yapıların aşağıya aktardığı yükler yamaç parsellerde mutlaka sorulmalıdır.

Zemin bilgisi nereden gelir?

Mevcut bir bina için zemin hakkında ilk bilgi, ruhsat dosyasındaki zemin etüdü raporundan gelir. Rapor yoksa ya da yetersizse, inceleme yapan ekip sondaj ve laboratuvar çalışması önerebilir. Mahalle adı, komşu binanın durumu veya genel haritalar bir fikir verse de parsel ölçeğinde karar için yeterli değildir. Bölgeye özgü daha fazla bilgi için Kartal kentsel dönüşüm sayfamızdaki mahalle notlarına bakabilirsiniz; yeni yapılarda zeminin tasarıma nasıl yansıdığını ise depreme dayanıklı yapı tasarımı ilkeleri yazımızda anlattık.

Adım adım: kat maliki olarak ne yapmalı?

Aşağıdaki sıra, malik gruplarına önerdiğimiz ve karar sürecini sadeleştiren bir çerçevedir. Her bina farklı olduğu için adımların süresi ve kapsamı değişebilir.

1. Gözlemleri toplayın: Bodrum, otopark, merdiven boşluğu, zemin kat dükkânları ve çatı katındaki çatlak, pas, nem ve tadilat izlerini fotoğraflayın; her fotoğrafın yerini not edin.
2. Tadilat geçmişini yazıya dökün: Hangi daire ya da dükkânda duvar kaldırıldığını, kolona müdahale edildiğini, kat veya çatı ilavesi yapıldığını eski maliklerden ve yöneticiden öğrenin.
3. Belgeleri isteyin: Tapu kaydını, ruhsatı, onaylı projeleri, zemin etüdünü ve yapı kullanma izin belgesini belediye arşivinden ve tapu müdürlüğünden temin edin.
4. Ön inceleme yaptırın: Bir inşaat mühendisinin gözlemleri ve belgeleri birlikte değerlendirmesi, hangi incelemeye ihtiyaç olduğunu netleştirir.
5. Amaca göre inceleme türünü seçin: Binayı korumak ve güçlendirme seçeneğini görmek istiyorsanız performans analizi; 6306 sayılı Kanun kapsamındaki hakları kullanmak istiyorsanız lisanslı kuruluşa riskli yapı tespiti.
6. Malikleri bilgilendirin: Sonuçları yazılı bir özetle paylaşın; teknik terimleri sade bir dille açıklayan bir toplantı, ileride çıkabilecek anlaşmazlıkları azaltır.
7. Yol haritasını belirleyin: Bakım ve onarım, güçlendirme ya da yeniden yapım seçeneklerini teknik, hukuki ve mali yönleriyle karşılaştırın.
8. Kararı usulüne uygun alın: Seçilen yolun gerektirdiği karar nisabını ve sözleşme şeklini avukatınızla teyit edin; kararları tutanağa bağlayın.

Örnek senaryo

E-5 yakınında, zemin katı dükkân olan beş katlı bir apartman düşünelim. Malikler bodrumdaki iki kolonda beton dökülmesi ve pas fark ediyor; ayrıca zemin kattaki dükkânın vitrin için bir kolonun köşesini kestirdiği biliniyor. Belediye arşivinde ruhsat ve mimari proje bulunuyor, statik proje ise eksik. Bu durumda ilk adım, bir inşaat mühendisinin binayı görmesi ve proje eksikliğini de dikkate alarak kapsamlı bir inceleme önermesidir. Yerinde ölçüm ve karot deneyleri beton dayanımının düşük, korozyonun birkaç katta yaygın olduğunu gösterirse malikler hem güçlendirme hem yeniden yapım maliyetini ve süresini karşılaştırarak karar verir. Sorun yalnızca kesilen kolon ve çevresinde yoğunlaşıyorsa eleman güçlendirmesi gündeme gelebilir. Her iki durumda da kararı belirleyen, varsayımlar değil ölçülmüş verilerdir.

Kısa kontrol listesi

• Tapu kaydı ve beyanlar hanesi incelendi mi?
• Ruhsat, onaylı projeler ve yapı kullanma izin belgesi dosyada mı?
• Sonradan yapılan tadilatlar yazılı olarak listelendi mi?
• Zemin etüdü mevcut mu, yoksa yeni bir çalışma gerekiyor mu?
• Hangi inceleme türünün neden seçildiği maliklerle paylaşıldı mı?
• İtiraz, karar ve sözleşme süreçleri için hukuki destek planlandı mı?

Sık yapılan hatalar

Malik toplantılarında karşılaştığımız yanılgıların çoğu kötü niyetten değil, bilgi eksikliğinden kaynaklanır. Aşağıdaki başlıklar süreci uzatan ya da yanlış yöne çeviren en yaygın durumlardır.

• Yalnızca yaşa bakmak: “Bina yeni, sorun olmaz” ya da “Bina eski, kesin riskli” yargıları ölçüme dayanmaz. Yapım dönemi bir başlangıç bilgisidir, sonuç değildir.
• Çatlakları yanlış okumak: Dolgu duvardaki ince çatlak için gereksiz kaygıya kapılmak kadar kolondaki eğik çatlağı boya ile kapatıp unutmak da hatalıdır.
• Görünür yenilemeyi güçlendirme sanmak: Cephe yenileme, boya ya da ısı yalıtımı binanın görünümünü ve enerji performansını iyileştirir; taşıyıcı sistemin deprem davranışını değiştirmez.
• İnceleme türlerini karıştırmak: Performans analizi raporu, 6306 sayılı Kanun kapsamındaki riskli yapı tespit raporunun yerine geçmez. Kanunun sağladığı hakları kullanmak için lisanslı kuruluşça hazırlanan tespit raporu gerekir.
• Tespiti hazırlıksız yaptırmak: Bir bina için düzenlenen riskli yapı tespit raporu, yönetmelikte sayılan istisnalar dışında yenilenemez. Belgeler toplanmadan ve malikler bilgilendirilmeden başlatılan bir süreç sonradan tartışma yaratabilir.
• İtiraz süresini kaçırmak: Raporun muhtarlıktaki ilanı sona erdiğinde 15 günlük itiraz süresi işlemeye başlar ve dilekçe binanın bulunduğu yerdeki Müdürlüğe verilir. Bu süre geçtikten sonra yapılan itirazlar değerlendirmeye alınmaz.
• Dükkân tadilatlarını küçük iş saymak: Zemin kattaki bir vitrin genişletmesi ya da duvar kaldırma, üstündeki tüm katların yükünü taşıyan elemanları etkileyebilir. Bu tür işler mutlaka statik açıdan değerlendirilmelidir.
• Komşu binanın sonucunu genellemek: Yan parseldeki binanın riskli çıkması ya da çıkmaması, sizin binanız hakkında kesin bilgi vermez. Zemin, proje ve uygulama kalitesi parselden parsele değişir.
• Kapsamı yazılı olmayan teklif kabul etmek: İnceleme teklifinde kaç karot alınacağı, hangi elemanlarda donatı tespiti yapılacağı ve raporun neyi kapsayacağı açıkça yazmalıdır.
• Kararları sözlü almak: Malikler arasında varılan her uzlaşmanın tarihli ve imzalı bir tutanakla kayda geçirilmesi, sonraki adımlarda belirsizliği önler.

Aygünler İnşaat olarak nasıl destek oluyoruz?

Riskli yapı tespit raporunu yalnızca Kentsel Dönüşüm Başkanlığının lisans verdiği kurum ve kuruluşlar ile Başkanlık veya İdare hazırlayabilir; Aygünler İnşaat bu raporları düzenlemez. Bizim rolümüz, sürecin malikler açısından anlaşılır ve düzenli ilerlemesini sağlamaktır. Bu kapsamda belgelerin derlenmesine yardımcı oluyor, lisanslı kuruluşlarla yürütülecek sürecin koordinasyonunu üstleniyor ve çıkan sonuçları malik toplantılarında sade bir dille aktarıyoruz.

Sonuç güçlendirmeyi işaret ediyorsa projelendirme ve uygulama aşamalarını planlıyor, yeniden yapım gündeme gelirse kentsel dönüşüm sürecinin tamamını, yıkımdan anahtar teslimine kadar adım adım yürütüyoruz. Binanızla ilgili ilk görüşmeyi planlamak için teklif talep formu üzerinden bilgilerinizi iletebilir, dilerseniz iletişim bilgilerimizi kullanarak Kartal Cevizli’deki ofisimizde bir randevu ayarlayabilirsiniz.

Deprem güvenliği konusunda en sağlıklı yaklaşım, belirsizliği adım adım azaltmaktır: önce gözlem, sonra belge, ardından ölçüme dayanan mühendislik değerlendirmesi ve en son, bu verilere göre alınmış ortak bir karar.