Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi: Olması Gereken Maddeler ve Noterde Düzenleme Süreci

Bir apartmanın kentsel dönüşüm sürecinde en uzun ömürlü belge, kat karşılığı inşaat sözleşmesidir. Toplantılar biter, ruhsat alınır, şantiye kurulur ve kapanır; ama yıllar sonra bir dairenin metrekaresi, bir cephenin malzemesi ya da teslimdeki gecikme tartışıldığında açılan dosya yine bu metindir. Sözleşmede yazmayan bir söz, ne kadar iyi niyetle verilmiş olursa olsun, uyuşmazlık anında ispatı zor bir hatıraya dönüşür.

Bu rehberde kat karşılığı sözleşmenin hukuki niteliğini, geçerlilik şartını, noterde düzenleme sürecini ve metinde mutlaka bulunması gereken on beş maddeyi tek tek ele alıyoruz. Her maddede kısa bir açıklamanın yanında, taslağınızı okurken karşılaştırabileceğiniz örnek bir madde dili de bulacaksınız. Dayanak olarak 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, 1512 sayılı Noterlik Kanunu, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve bu Kanunun Uygulama Yönetmeliği esas alındı.

Önemli not: Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye değildir. Örnek madde ifadeleri yalnızca fikir vermek içindir ve her binanın tapu, imar ve malik yapısına göre uyarlanması gerekir. Sözleşmeyi imzalamadan önce mutlaka bir avukata inceletmenizi, 6306 kapsamındaki süre ve usulleri de bulunduğunuz ilin Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğüne sormanızı öneririz.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedir, hukuki niteliği nasıl tanımlanır?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, mevzuattaki adıyla arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, iki edimin birbirine bağlandığı bir anlaşmadır. Yüklenici, yani müteahhit, parsel üzerinde projeye uygun bir bina yapmayı ve bu binadaki belirli bağımsız bölümleri maliklere teslim etmeyi üstlenir. Malikler ise bunun karşılığında arsa paylarının sözleşmede belirlenen kısmını yükleniciye devretmeyi taahhüt eder. Para el değiştirmeden, inşaat emeği ile arsa payı karşılıklı olarak takas edilir.

Eser sözleşmesi ile taşınmaz satış vaadinin birleşimi

Bu yapı nedeniyle kat karşılığı sözleşme, öğretide ve yargı kararlarında karma (karışık) nitelikli bir sözleşme olarak değerlendirilir. Sözleşmenin bir yüzü eser sözleşmesidir: Türk Borçlar Kanununun 470. maddesine göre eser sözleşmesi, yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, işsahibinin de bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Burada bedel, para yerine arsa payıdır. Diğer yüzü ise taşınmaz satış vaadidir: malik, ileride tapuda devir yapacağını bugünden vaat eder.

Bu ikili yapının pratik sonucu şudur: Binanın yapımı, gecikme, ayıp ve teslim gibi konularda eser sözleşmesi hükümleri, arsa payının devri ve şekil konusunda ise taşınmaz satışına ilişkin hükümler devreye girer. Sözleşmeyi yazarken iki tarafı da düşünmek gerekir; yalnızca inşaatı anlatan ama devir koşullarını belirsiz bırakan bir metin, sorunun yarısını çözmüş olur.

Kanunda adıyla geçen bir sözleşme

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, mevzuatta adıyla anılan bir sözleşmedir. Türk Medeni Kanununun 1009. maddesi, bu sözleşmeden doğan hakların tapu kütüğüne şerh edilebileceğini açıkça sayar. Kat Mülkiyeti Kanununun 10. maddesi, hak sahiplerine düşen bağımsız bölümlerin belirlenmiş olması şartıyla, kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayanarak kat irtifakı ve kat mülkiyeti işlemlerinin yüklenicinin talebiyle ilgili idarece yapılabileceğini düzenler. 6306 sayılı Kanun da müteahhide devredilen taşınmazlar, satış izni ve fesih konularında bu sözleşmeye özel kurallar getirir. Bu yüzden kat karşılığı sözleşme, yalnızca tarafların serbest iradesine bırakılmış bir metin değil, birden fazla kanunun kesiştiği bir belgedir.

Geçerlilik şartı: sözleşme neden noterde düzenleme şeklinde yapılır?

Türk Borçlar Kanununun 12. maddesine göre sözleşmeler kural olarak şekle bağlı değildir; ancak kanun bir şekil öngörmüşse bu şekil geçerlilik şeklidir ve ona uyulmadan kurulan sözleşme hüküm doğurmaz. Kat karşılığı sözleşmede bu istisna devreye girer, çünkü sözleşme arsa payının devrini taahhüt eder.

• Türk Medeni Kanunu md. 706: Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş olmalarına bağlıdır.
• Türk Borçlar Kanunu md. 237: Taşınmaz satışı vaadi sözleşmeleri resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz.
• Noterlik Kanunu md. 60 ve 89: Noterlerin görevleri arasında hukuki işlemleri düzenlemek ve taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapmak sayılır. 89. madde ise niteliği bakımından tapuda işlem yapılmasını gerektiren sözleşme ve vekâletnamelerle gayrimenkul satış vaadinin düzenleme şeklinde yapılacağını hükme bağlar.

Üç kanunun ortak sonucu açıktır: kat karşılığı sözleşmenin geçerli bir resmî şekle kavuşması için noterin metni düzenleme şeklinde hazırlaması gerekir. Uygulamada en sık karıştırılan nokta, düzenleme ile imza onayı arasındaki farktır.

Düzenleme şekli ile imza onayı aynı şey değildir

Noterlik Kanununun 84. maddesine göre düzenleme, noterin bir tutanak hazırlamasıyla yapılır; tutanakta tarafların kimliği, gerçek iradesine ilişkin beyanı, imzaları ile noterin imza ve mührü yer alır ve aslı noterlikte saklanır. Aynı Kanunun 82. maddesi ise imza onaylamasının yalnızca imzanın ilgiliye ait olduğunu belgelendirdiğini, hukuki işlemin içeriğini kapsamadığını açıkça söyler. Yani taraflarca yazılıp noterde yalnızca imzaları onaylatılan bir metin, kanunun aradığı resmî şekli karşılamaz ve geçerliliği tartışmaya açık hâle gelir.

Ekler de sözleşmenin parçasıdır

Noterlik Kanununun 88. maddesine göre ilgili, beyanında bir belgeye dayanır ve bu belge tutanağa bağlanırsa, o belge tutanağın ayrılmaz parçası sayılır. Bu kural kat karşılığı sözleşmede büyük önem taşır: paylaşım cetveli, teknik şartname, mahal listesi ve iş programı sözleşme tutanağına bağlanmalıdır. “Şartname ayrıca verilecektir” gibi bir ifadeyle eksik bırakılan ek, sonradan tek taraflı hazırlanmış bir kâğıda dönüşebilir.

Değişiklik ve devirde de aynı şekil aranır

Sözleşmede arsa payı devrini, paylaşımı veya bağımsız bölümleri etkileyen her değişikliğin de aynı resmî şekilde yapılması güvenli yoldur. Türk Borçlar Kanununun 205. maddesi ayrıca, sözleşmenin devrinin geçerliliğini devredilen sözleşmenin şekline bağlar. Dolayısıyla müteahhit değişikliği gibi bir durumda da yeni anlaşmanın noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekir. Hangi değişikliğin resmî şekle tabi olduğu konusunda tereddüt varsa, avukatınızın görüşünü almadan basit bir ek protokolle yetinmeyin.

Noterde düzenleme süreci adım adım

Noter aşaması, sözleşme pazarlığının sonu değil, yazılı hâle getirilmiş pazarlığın resmîleşmesidir. Bu nedenle notere gitmeden önce metnin malikler arasında tam olarak olgunlaşmış olması gerekir. Aşağıdaki sıra, uygulamada en az geri dönüş yaşatan akıştır.

1. Taslağın hazırlanması ve dağıtımı: Taslak; paylaşım cetveli, teknik şartname ve iş programıyla birlikte tüm maliklere yazılı olarak verilir. Her malikin kendi avukatına inceletebileceği makul bir süre tanınır ve sorular yazılı cevaplanır.
2. Belgelerin toplanması: Güncel tapu kayıtları, maliklerin kimlik bilgileri, varsa riskli yapı tespitinin kesinleştiğine ilişkin belge, imar durumu, vefat eden malik için mirasçılık belgesi ve yüklenicinin yetki belgesi bilgileri hazırlanır. Kısıtlı veya vesayet altındaki bir malik varsa, işlem için mahkeme izni gerekip gerekmediği önceden araştırılır.
3. Vekâletnamelerin düzenlenmesi: İmza gününe gelemeyecek malikler, yine noterde düzenleme şeklinde vekâletname verir. Vekâletnamenin kapsamı yalnızca bu sözleşmenin imzası ve sözleşmede yazan aşamalı devirlerle sınırlı tutulmalıdır.
4. Notere ön başvuru: Taslak ve ekler notere önceden iletilir; noter metni kendi tutanak düzenine göre hazırlar, taraf sayısına göre imza gününü planlar. Kalabalık binalarda imzaların birden fazla günde alınması da mümkündür.
5. İmza günü: Tutanak taraflara okunur veya okumaları için verilir, irade beyanları tespit edilir, ekler tutanağa bağlanır ve imzalar atılır. Bu aşamada son dakika sözlü değişikliklere izin vermemek, metnin bütünlüğünü korur.
6. Harç ve masrafların ödenmesi: Ödenecek kalemler kavramsal olarak noterlik ücreti, sözleşme değeri üzerinden hesaplanabilen harç ve damga vergisi ile örnek suret giderlerinden oluşur. 6306 sayılı Kanunun 7. maddesi, Kanun kapsamındaki işlemler için noter harcı ve damga vergisi dâhil çeşitli istisnalar öngörür. Bu istisnanın sizin sözleşmenize nasıl uygulanacağını ve hangi belgenin isteneceğini noterden önceden sorun; masrafların hangi tarafa ait olduğu sözleşmede yazılmalıdır.
7. Tapuya şerh: Medeni Kanunun 1009. maddesi bu sözleşmeyi tapuya şerh edilebilecek kişisel haklar arasında sayar; şerh verildikten sonra parsel üzerinde hak edinen üçüncü kişiler de sözleşmeyle bağlı olur. Noterlik Kanununun 60. maddesi, taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinde noterin tapu bilişim sistemi üzerinden şerh verebileceğini düzenler. Şerhin noter üzerinden mi, tapu müdürlüğüne başvuruyla mı yapılacağını imza gününden önce netleştirin.
8. Suretlerin dağıtımı: Her malike sözleşmenin ve tüm eklerin onaylı bir örneği verilir. Bina yönetimi veya malik temsilcisi için ayrıca bir dosya oluşturulması, sonraki aşamalarda belge arama zahmetini ortadan kaldırır.

Sözleşmeyi sonradan imzalayacak malikler için de aynı tutanak düzeni uygulanır. Her yeni imza, mevcut metne aynen katılım şeklinde olmalıdır; bir malike diğerlerinden farklı koşul tanınacaksa bu fark açıkça yazılmalı ve diğer maliklere bildirilmelidir.

6306 kapsamında salt çoğunluk kararı sözleşmeyi nasıl etkiler?

Riskli yapı olarak tespit edilen binalarda kat karşılığı uygulamaya, 6306 sayılı Kanunun 6. maddesi uyarınca paydaşların hisseleri oranında salt çoğunluğu ile karar verilir. Önceden aranan üçte iki çoğunluk, 7471 sayılı Kanunla salt çoğunluğa indirilmiştir. Hesapta malik sayısı değil, her malikin tapudaki arsa payı esas alınır. Bina riskli yapı olarak tespit edilmemişse bu kolaylıktan yararlanılamaz; genel hükümler gereği yeniden yapım için kural olarak maliklerin oybirliği aranır.

Karar tutanağı ile sözleşme ayrı belgelerdir

Uygulama Yönetmeliğinin 15. maddesi karar sürecini bir toplantı düzenine bağlar: herhangi bir malik toplantı isteyebilir, toplantı yeri ile saati muhtarlıkta ya da bina kapısında on beş günlük ilanla veya noter kanalıyla bütün maliklere duyurulur. Toplantı ve karar hisseleri oranında en az salt çoğunlukla gerçekleşir ve karar imzalı bir tutanağa bağlanır. Bu tutanak, binanın hangi yöntemle dönüştürüleceğine dair ortak iradeyi gösterir; ancak her malikin yükleniciyle olan hak ve borçlarını tek başına kurmaz. Arsa payı devrini taahhüt eden bağlayıcı metin, noterde düzenlenen kat karşılığı sözleşmedir.

Katılmayan maliklerin payı ve sözleşmeye yansıması

Karara katılmayan malikler, anlaşma şartlarını gösteren teklifle ayrıca muhatap edilir; bildirim elektronik tebligatla, noter aracılığıyla veya muhtarlıktaki on beş günlük ilanla yapılır. Bu malikler on beş günlük süre içinde teklifi kabul etmezse, payları Başkanlıkça belirlenen rayiç değerin altına düşmemek kaydıyla açık artırmaya çıkarılır ve ilk aşamada yalnızca anlaşan paydaşlar teklif verebilir. Yönetmeliğe göre salt çoğunluk kararıyla ruhsat istenebilmesi için de, ruhsat başvurusundan önce katılmayanlara bildirimin tamamlanması ve payların satışı için Müdürlüğe dosya sunulması gerekir.

Bu süreç sözleşmeye üç biçimde yansımalıdır:

• Kimin alacağı: Açık artırmada satılacak payların hangi malik veya maliklerce alınacağı, alınmazsa bu payların paylaşım cetvelindeki karşılığının nasıl değerlendirileceği yazılmalıdır.
• Sonradan katılım: Satış tamamlanmadan önce sözleşmeye katılmak isteyen malik için aynı koşullarla katılım yolu açık tutulmalıdır.
• Takvim etkisi: Tebligat ve satış süreci iş programının başlangıcını etkileyeceği için, sürelerin hangi tarihten itibaren işleyeceği bu ihtimal düşünülerek belirlenmelidir.

Bağımsız bölümlerin baştan belirlenmesi

Uygulama Yönetmeliğinin 15. maddesinin on ikinci fıkrası ve Kat Mülkiyeti Kanununun 10. maddesi, kat karşılığı sözleşmeye dayanarak kat irtifakının idarece kurulabilmesi için her malike düşecek bağımsız bölümün sözleşmede önceden tanımlanmış olmasını şart koşar. Bu da paylaşım cetvelinin yalnızca bir pazarlık ürünü değil, tapu işlemlerinin dayanağı olduğunu gösterir. Açık artırmanın aşamalarını kentsel dönüşüme katılmayan kat maliki başlıklı yazımızda, tespitten tapuya uzanan genel akışı ise kentsel dönüşüm rehberimizde bulabilirsiniz.

Kat karşılığı sözleşmede mutlaka olması gereken 15 madde

Aşağıdaki maddeler, sözleşme taslağını okurken kullanabileceğiniz bir iskelet sunar. Her başlıkta önce maddenin neden gerekli olduğunu, ardından örnek bir madde dilini paylaşıyoruz. Örnekler bir şablon değildir; avukatınızla birlikte binanıza uyarlanmalıdır. Paylaşım oranının nasıl hesaplandığı ve modelin genel işleyişi kat karşılığı inşaat sayfamızda, sürecin tamamındaki kontrol noktaları ise kentsel dönüşümde dikkat edilmesi gereken 10 önemli nokta yazımızda yer alıyor. Bu bölüm doğrudan metnin kendisine odaklanıyor.

1. Taraflar ve parsel bilgileri

Sözleşmenin ilk maddesi, kimin neyi taahhüt ettiğini tartışmasız biçimde ortaya koymalıdır. Her malikin kimlik bilgileri, tebligat adresi ve tapudaki arsa payı; yüklenicinin unvanı, vergi bilgileri ve yapı müteahhidi yetki belgesi numarası yazılmalıdır. Taşınmaz ise il, ilçe, mahalle, ada, parsel ve yüzölçümüyle tanımlanmalı; tapudaki şerh, beyan ve ipotek kayıtları ayrıca not edilmelidir.

Örnek madde: “Sözleşmenin konusu, İstanbul ili Kartal ilçesi … Mahallesi … ada … parsel sayılı, … m² yüzölçümlü taşınmazdır. Malikler ve arsa payları Ek-1 listede gösterilmiştir. Taşınmaz üzerindeki şerh ve takyidatlar Ek-2 tapu kaydında yer almakta olup bunların terkini veya yeni bağımsız bölümlere aktarımı için yapılacak işlemler … tarafından yürütülecektir.”

2. Proje ve ruhsat sorumluluğu

Projeyi kimin hazırlatacağı, hangi aşamada maliklerin onayına sunulacağı ve ruhsatın hangi tarihe kadar alınacağı açık olmalıdır. Zemin etüdü, mimari, statik ve tesisat projeleri, yıkım ruhsatı ve yapı ruhsatı yüklenicinin yükümlülükleri arasında sayılmalı; ruhsat sürecindeki idari gecikmelerin süreye etkisi ayrıca düzenlenmelidir. Proje onaylandıktan sonra yapılacak değişikliklerin paylaşım cetvelini etkilemesi hâlinde maliklerin yazılı onayı aranmalıdır.

Örnek madde: “Yüklenici, avan projeyi sözleşme tarihinden itibaren … gün içinde malik temsilcisine sunacak, onay sonrası uygulama projelerini hazırlatarak yapı ruhsatı başvurusunu … gün içinde yapacaktır. Bağımsız bölümlerin alan, konum veya sayısını değiştiren tadilatlar, ilgili maliklerin noterde verecekleri onay olmadan uygulanamaz.”

3. Bağımsız bölüm paylaşım cetveli

Paylaşım cetveli sözleşmenin kalbidir. Her bağımsız bölüm için blok, kat, bağımsız bölüm numarası, cephe, net kullanım alanı, brüt alan ve varsa eklentiler (depo, otopark, bahçe kullanımı) gösterilmeli; hangi bölümün hangi malike, hangilerinin yükleniciye ait olduğu tek tek yazılmalıdır. Alanların hangi yöntemle ölçüleceği ve kabul edilecek küçük farkın sınırı tanımlanmalı, sınırı aşan farkın nasıl karşılanacağı belirlenmelidir. Daire seçimi kurayla yapılacaksa kuranın usulü ve tarihi de sözleşmeye bağlanmalıdır.

Örnek madde: “Maliklere ve yükleniciye isabet eden bağımsız bölümler, onaylı avan projeye dayanan Ek-3 paylaşım cetvelinde blok, kat, numara, cephe, net ve brüt alanlarıyla gösterilmiştir. Teslimde ölçülen net alan cetveldekinden sözleşmede belirlenen tolerans oranını aşan ölçüde küçük çıkarsa, eksik her metrekare için Ek-4’te belirlenen yöntemle hesaplanacak bedel malike ödenir.”

Malikler arasındaki dağıtımın arsa payı, eski daire değeri veya metrekareye göre nasıl kurulacağını arsa payı ve daire paylaşımı yazımızda temsili bir hesapla anlattık.

4. Arsa payı devrinin kademeli yapılması ve inşaat seviyesine bağlanması

Malikin en güçlü güvencesi, arsa payını tek seferde değil, inşaat ilerledikçe devretmesidir. Devir aşamaları ölçülebilir olaylara bağlanmalıdır: yapı ruhsatı ve teminatın verilmesi, kaba inşaatın bitmesi, ince işlerin tamamlanması, yapı kullanma izin belgesinin alınması gibi. Her aşamanın gerçekleştiği, yapı denetim kuruluşunun seviye tespit tutanağı veya idarenin yazısıyla belgelenmelidir. 6306 kapsamındaki parsellerde Kanunun 6. maddesi ve Yönetmeliğin 13. maddesi, müteahhit payına düşen bölümlerin satışını da inşaatın tamamlanma oranına ve idarenin iznine bağlar; sözleşmedeki devir takvimi bu sistemle uyumlu olmalıdır.

Bir ayrıntı daha önemlidir: 6306 sayılı Kanunun 6. maddesi, müteahhide devredilmiş payları kat irtifakı kurulana kadar müteahhidin başka borçlarından doğan haciz ve tedbirlere karşı korur; yalnız aynı yapım işinin malzeme ve işçilik alacakları bu korumanın dışındadır. Kanun bu kalkanı süreye bağlar: inşaata başlandıktan sonra altı ay geçtiği hâlde kat irtifakı kurulmamışsa haciz ve tedbirler uygulanabilir hâle gelir. Kat irtifakının bu süre içinde kurulmasını yüklenicinin açık bir yükümlülüğü olarak yazmak, malikleri doğrudan korur.

Örnek madde: “Yükleniciye isabet eden arsa payları Ek-5 devir takviminde gösterilen aşamalarda ve her aşamanın yapı denetim kuruluşunca düzenlenen tutanakla belgelenmesinden sonra devredilir. Yüklenici, inşaata fiilen başlandığı tarihten itibaren altı ay dolmadan kat irtifakının tesisi için gereken tüm başvuruları tamamlar.”

5. İş programı ve teslim süresi

“Bina en geç … ay içinde teslim edilir” cümlesi, sürenin hangi tarihte başladığı yazılmadıkça işlemez. Başlangıç olarak yapı ruhsatı tarihi, yer teslim tutanağı veya yıkımın tamamlanması gibi belgelenebilir bir olay seçilmelidir. İş programı; yıkım, kazı ve temel, kaba inşaat, ince işler, iskân başvurusu ve teslim gibi ara aşamaları tarihleriyle göstermeli ve sözleşmeye eklenmelidir. Süreyi uzatabilecek olaylar dar ve kapalı bir listeyle tanımlanmalıdır.

Malik tarafının edimleri de bu maddede yer almalıdır: tahliye tarihi, gerekli vekâletnamelerin ve belgelerin teslimi gibi. Yönetmeliğin 13. maddesi, işe başlanmaması nedeniyle 6306 kapsamında fesih istenebilmesi için maliklerin işe başlamadan önce yerine getirmesi gereken edimleri tamamlamış olmasını arar. Bu nedenle malik yükümlülüklerinin tarih ve içerik olarak yazılması, ileride fesih hakkını da korur.

Örnek madde: “Teslim süresi, yapı ruhsatının düzenlendiği tarihten itibaren … aydır. Bu süre yalnızca Ek-6’da sayılan hâllerde ve bu hâllerin yazılı olarak bildirilip belgelendirilmesi şartıyla, olayın fiilen sürdüğü gün kadar uzar.”

6. Gecikme cezası ve cezai şart

Gecikme cezası, Türk Borçlar Kanununun 179 ila 182. maddelerinde düzenlenen ceza koşuludur. 179. madde, zamanında ifa için konmuş bir cezada alacaklıya hem teslimi hem cezayı birlikte isteme imkânı tanır; bu imkân, alacaklı hakkından açıkça vazgeçerse veya geç ifayı hiçbir çekince koymadan kabul ederse kaybedilebilir. 180. madde, alacaklı hiç zarara uğramamış olsa bile kararlaştırılan cezanın ödeneceğini; 182. madde ise tarafların cezanın miktarını serbestçe belirleyebileceğini, ancak hâkimin aşırı gördüğü cezayı kendiliğinden indireceğini düzenler.

Uygulamadaki en önemli sonuç şudur: Geç teslim edilen daireyi tutanakla teslim alırken “gecikme cezasına ilişkin haklarımız saklıdır” şeklinde bir çekince yazılmazsa, ceza talebi tartışmalı hâle gelebilir. Cezanın tutarı ise bölgedeki emsal kira gibi gerçekçi bir ölçüte bağlanırsa hem caydırıcı hem de savunulabilir olur.

Örnek madde: “Teslim süresinin aşılması hâlinde yüklenici, her bağımsız bölüm için gecikilen her ay başına Ek-7’de belirlenen yöntemle hesaplanan cezayı, izleyen ayın … gününe kadar ilgili malikin hesabına öder. Cezanın ödenmesi, teslim borcunu ortadan kaldırmaz.”

7. Teminat ve bina tamamlama sigortası

6306 kapsamındaki bir parselde müteahhit, yapı ruhsatını almadan önce iki güvenceden birini sağlamak zorundadır: bina tamamlama sigortası ya da Başkanlığın belirlediği teminat ve şartlar (Kanun md. 8/6). Yönetmeliğin 13. maddesi teminatın idareye yatırılacağını düzenler. İş sözleşmeye uygun bitip iskân alınınca teminat müteahhide geri döner; iş yarım kalırsa teminat nakde çevrilip binayı tamamlayacak tarafa verilir. Sigorta yaptırılan işlerde ayrıca teminat istenmez.

Sözleşme bu yasal güvenceyi tekrar etmekle yetinmemeli, belgenin maliklere ne zaman ve nasıl gösterileceğini de yazmalıdır. Taraflar isterse yasal teminatın yanında sözleşmeye özgü ek bir güvence de kararlaştırabilir. Oran ve kapsam mevzuatla değişebildiği için güncel koşullar sigorta şirketi ve idareyle teyit edilmelidir. Yarım kalan işlerde bu güvencenin nasıl işletildiğini müteahhit işi bırakırsa yazımızda ayrıntılı ele aldık.

Örnek madde: “Yüklenici, yapı ruhsatı başvurusundan önce mevzuatın öngördüğü bina tamamlama sigortası poliçesinin veya idareye verilen teminata ilişkin belgenin bir örneğini malik temsilcisine teslim eder. Bu belge teslim edilmeden yükleniciye hiçbir arsa payı devri yapılmaz.”

8. Kira yardımı ve kira desteği

Kira konusunda iki ayrı kaynak vardır ve sözleşmede karıştırılmamalıdır. Devletin kira yardımı, 6306 kapsamında koşulları taşıyan malik ve kiracılara Başkanlıkça belirlenen tutar ve sürede yapılır, maliklerin kendi başvurusuna dayanır ve yüklenicinin taahhüdünden bağımsızdır. Aynı malik için kira yardımı ve faiz desteğinden yalnızca biri seçilebilir; destek türlerinin koşulları kentsel dönüşüm teşvikleri yazımızda yer alıyor.

Yüklenicinin ödeyeceği kira desteği ise tamamen sözleşmeye dayanır. Bu nedenle tutar veya hesaplama yöntemi, güncelleme şekli, ödemenin başlayacağı tarih (genellikle tahliye), ödeme günü, hangi hesaba ödeneceği ve ödemenin hangi olayla biteceği yazılmalıdır. Bitiş olayı “teslim” olarak bırakılırsa, iskânsız bir teslimle ödemenin kesilmesi riski doğar; yapı kullanma izni alınıp tutanakla teslim yapılması daha güvenli bir ölçüttür. 6306 sayılı Kanunun 6. maddesi, fesih tarihine kadar müteahhidin yaptığı kira ödemelerinin hak sahiplerinden geri istenemeyeceğini de düzenler.

Örnek madde: “Yüklenici, tahliye tarihinden başlayarak yapı kullanma izin belgesinin alınıp bağımsız bölümün tutanakla teslim edildiği tarihe kadar, her ayın … gününde Ek-8’de belirtilen kira desteğini malikin bildirdiği hesaba öder. Geciken ödemeler için gecikme cezası maddesi kıyasen uygulanır.”

9. Malzeme şartnamesi ve mahal listesi

Malzeme uyuşmazlıklarının çoğu, “birinci sınıf malzeme” gibi ölçülemeyen ifadelerden doğar. Teknik şartname; taşıyıcı sistem, yalıtım, doğrama, tesisat ve ortak alanlar için ürün sınıfını, standartlarını ve mümkünse marka ve model seçeneklerini göstermelidir. Mahal listesi ise her mekânı tek tek ele alır: salon, mutfak, banyo, balkon, merdiven holü ve otopark için zemin, duvar, tavan, kapı, vitrifiye ve armatür bilgisi yazılır. Listedeki bir ürünün piyasada bulunamaması ihtimali için değişikliğin nasıl onaylanacağı belirlenmelidir.

Türk Borçlar Kanununun 472. maddesine göre malzeme yüklenici tarafından sağlanmışsa yüklenici, malzemenin ayıbından işsahibine karşı satıcı gibi sorumludur. Malzeme seçiminde dikkat edilecek teknik ölçütleri doğru yapı malzemesi seçimi yazımızda bulabilirsiniz.

Örnek madde: “Kullanılacak malzemeler Ek-9 teknik şartname ve Ek-10 mahal listesinde belirtilmiştir. Listede yer alan bir ürünün temin edilememesi hâlinde yüklenici, aynı sınıf ve standarttaki en az iki alternatifi numuneleriyle sunar; değişiklik malik temsilcisinin yazılı onayı olmadan uygulanamaz.”

10. Yapı denetim ve ara kontroller

Yapı denetimi, 4708 sayılı Kanun gereği bağımsız bir yapı denetim kuruluşu tarafından yürütülür. Kanunun 2. maddesi denetimin bağımsızlığını korumak için bir yasak koyar: denetim hizmet sözleşmesinde yapı sahibini müteahhit temsil edemez. Bu sözleşmeyi malikler kendileri ya da müteahhit dışındaki bir vekil imzalar. Kat karşılığı sözleşmede ise malikin şantiyeyi izleme hakkı somutlaştırılmalıdır: malik temsilcisinin belirli günlerde şantiyeye erişimi, aylık ilerleme raporu ve fotoğraf kaydı, beton numune ve laboratuvar sonuçlarının paylaşılması, isterlerse maliklerin kendi teknik danışmanını görevlendirebilmesi gibi.

Türk Borçlar Kanununun 473. maddesi, yapım sırasında eserin yüklenicinin kusuruyla ayıplı veya sözleşmeye aykırı yapılacağı açıkça görülüyorsa, işsahibinin uygun bir süre vererek düzeltme isteyebileceğini, aksi hâlde işin masrafı yükleniciye ait olmak üzere üçüncü kişiye verileceğini ihtar edebileceğini düzenler. Ara kontrollerin yazılı tutulması, bu hakkın kullanılabilmesi için gereken kanıtı oluşturur.

Örnek madde: “Yüklenici, her ayın ilk haftasında iş programına göre gerçekleşme durumunu, yapı denetim tutanaklarını ve laboratuvar sonuçlarını malik temsilcisine yazılı olarak bildirir. Malik temsilcisi ve görevlendireceği teknik danışman, önceden haber vermek şartıyla şantiyeyi iş güvenliği kurallarına uyarak inceleyebilir.”

11. Vergi, harç, aidat ve abonelik yükleri

Masraf maddesi en sık eksik bırakılan maddedir. Proje ve ruhsat giderleri, yapı denetim hizmet bedeli, yıkım ve hafriyat, altyapı bağlantıları, elektrik, su ve doğal gaz abonelikleri, iskân ve kat mülkiyetine geçiş masrafları, noter ve tapu giderleri tek tek sayılmalı ve her birinin hangi tarafa ait olduğu yazılmalıdır. 6306 sayılı Kanunun 7. maddesindeki harç ve ücret istisnalarından yararlanılacaksa, bu kazancın hangi tarafa yansıyacağı da belirtilmelidir.

Teslimden sonraki dönem de unutulmamalıdır: yüklenicinin henüz satmadığı dairelerin aidat ve ortak gider payları, inşaat süresince ve sonrasında emlak vergisi gibi yükümlülükler. Bağımsız bölüm tesliminin yaratabileceği vergisel sonuçlar her taraf için farklı olabileceğinden, bu konuda bir mali müşavir görüşü almak yerinde olur.

Örnek madde: “Ek-11 masraf tablosunda sayılan giderler tabloda gösterilen tarafa aittir. Tabloda yer almayan ve inşaatın yapımından kaynaklanan her türlü gider yükleniciye aittir. Yükleniciye ait bağımsız bölümlerin aidat ve ortak giderleri, devir tarihine kadar yüklenici tarafından ödenir.”

12. Ayıplı ifa ve garanti süreleri

Türk Borçlar Kanununun 474. maddesine göre işsahibi, teslimden sonra olağan akışta imkân bulur bulmaz eseri gözden geçirmek ve ayıpları uygun sürede bildirmek zorundadır. 475. madde ayıp hâlinde seçimlik hakları sayar: bedelden indirim, masrafı yükleniciye ait ücretsiz onarım veya koşulları varsa sözleşmeden dönme; ancak eser işsahibinin taşınmazı üzerinde yapılmış ve sökülüp kaldırılması aşırı zarar doğuracaksa dönme hakkı kullanılamaz. 477. madde, gözden geçirme ve bildirimin ihmal edilmesi hâlinde eserin kabul edilmiş sayılacağını, sonradan ortaya çıkan ayıbın da gecikmeksizin bildirilmesi gerektiğini düzenler. 478. maddeye göre taşınmaz yapılarda ayıp davaları teslimden itibaren beş yılda, yüklenicinin ağır kusuru varsa yirmi yılda zamanaşımına uğrar.

Yapı denetim mevzuatı da ayrı bir sorumluluk katmanı kurar: 4708 sayılı Kanunun 8. maddesine göre denetim kuruluşu, müteahhit ve diğer sorumlular yapı hasarından kusurları oranında sorumludur; süre iskân tarihinden başlar, taşıyıcı sistem için on beş yıl, diğer kısımlar için iki yıldır. Sözleşmede ayıp bildiriminin yolu ve giderilme süresi yazılırsa, bu yasal haklar kâğıt üzerinde kalmaz.

Örnek madde: “Teslim tutanağında belirlenen eksik ve ayıplar … gün içinde giderilir. Teslimden sonra ortaya çıkan ayıplar malik tarafından yazılı olarak bildirilir; yüklenici bildirimden itibaren … gün içinde inceleme yapar ve ayıbı en geç … gün içinde giderir; giderilmezse malik, masrafı yükleniciden alınmak üzere onarımı üçüncü kişiye yaptırabilir. Kanundan doğan sorumluluk süreleri saklıdır.”

13. Fesih koşulları

Fesih maddesi, işler yolunda gittiğinde kimsenin okumadığı, işler bozulduğunda ise herkesin ilk açtığı maddedir. Genel hükümler bakımından Türk Borçlar Kanununun 473. maddesi, yüklenici işe zamanında başlamaz veya işi, kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceği açıkça anlaşılacak ölçüde geciktirirse işsahibinin teslim gününü beklemeden sözleşmeden dönebileceğini düzenler. Temerrüt, ihtar ve süre verilmesine ilişkin genel kurallar da ayrıca uygulanır.

6306 kapsamındaki parsellerde Kanunun 6. maddesinin on dördüncü fıkrası, mahkemeye gitmeden işleyen idari bir fesih yolu tanır. İki durumdan biri yeterlidir: anlaşmanın veya salt çoğunluk kararının ardından bir yıl geçtiği hâlde müteahhit kaynaklı nedenlerle inşaata hiç başlanmamış olması ya da işin belirli bir seviyede durması ve en az altı aydır projeyi bitirmeye yetecek ekip ve ekipmanla sürdürülmemesi. Bu durumda malikler, arsa payları oranında salt çoğunlukla fesih kararı verebilir. Yönetmeliğin 13. maddesine göre başvuru Müdürlüğe, yetki devri yapılmışsa İdareye yapılır; müteahhitten on beş gün içinde bilgi ve belge istenir, şartlar gerçekleşmişse otuz gün süre verilerek ihtar edilir ve bu süre sonunda sözleşmeler resen feshedilmiş sayılır. Fesih sonrasında tapudaki sözleşme şerhi terkin edilir; yapılan işler ve devredilen hisseler için genel hukuk hükümleri uygulanır.

Sözleşme bu iki yolu tekrar etmek yerine, fesih sonrası hesaplaşmayı düzenlemelidir: yapılan işin değerinin nasıl tespit edileceği, devredilmiş payların iadesi, teminatın akıbeti ve şantiyenin yeni yükleniciye nasıl teslim edileceği.

Örnek madde: “Sözleşmenin herhangi bir sebeple sona ermesi hâlinde, o tarihe kadar yapılan imalatın değeri tarafların birlikte belirleyeceği bağımsız bir bilirkişiye tespit ettirilir. Yükleniciye devredilmiş arsa payları, tespit edilen imalat değeriyle mahsuplaşma sonucuna göre maliklere iade edilir ve yüklenici, iade için gereken tapu işlemlerine katılmayı şimdiden kabul eder.”

14. Uyuşmazlık çözümü ve yetkili mahkeme

Hukuk Muhakemeleri Kanununun 12. maddesine göre taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. 10. madde, sözleşmeden doğan davaların sözleşmenin ifa edileceği yerde de açılabileceğini düzenler. 17. madde ise yetki sözleşmesini tacirler ve kamu tüzel kişileri arasında mümkün kılar; 18. madde kesin yetki hâllerinde yetki sözleşmesi yapılamayacağını söyler. Bu nedenle tacir olmayan maliklerle yapılan sözleşmeye eklenecek bir yetki şartı her zaman bağlayıcı olmayabilir.

Kartal’daki bir parsel için pratikte taşınmazın bulunduğu yer de, ifa yeri de Kartal’dır ve Kartal, İstanbul Anadolu Adliyesinin yargı çevresindedir. Yine de görevli ve yetkili mahkemenin davanın türüne göre değişebileceğini hatırlatarak, bu maddeyi avukatınızla teyit etmenizi öneririz. Dava öncesinde teknik konuların tarafsız bir uzmanla tespit edilmesi ve tarafların önce uzlaşma görüşmesine oturması gibi ara adımları sözleşmeye yazmak, uyuşmazlığı daha az maliyetli çözer.

Örnek madde: “Taraflar, uyuşmazlık hâlinde önce yazılı bildirimle … gün içinde görüşme yapar. Teknik konularda tarafların birlikte seçeceği bir uzmanın tespiti alınır. Çözülemeyen uyuşmazlıklarda kanunen yetkili mahkemeler yetkilidir.”

15. Devir ve temlik yasağı

Malikler yükleniciyi teknik yeterliliğine, mali gücüne ve güvenine bakarak seçer. Yüklenicinin sözleşmeyi veya sözleşmeden doğan alacaklarını başka birine devretmesi bu seçimi anlamsız kılabilir. Türk Borçlar Kanununun 183. maddesi, sözleşmenin engel olduğu hâllerde alacağın devredilemeyeceğini kabul eder; 205. madde sözleşmenin devrini kalan tarafın katılımına ve devredilen sözleşmenin şekline bağlar. 471. madde ise yüklenicinin eseri kendisi yapmak veya kendi yönetimi altında yaptırmakla yükümlü olduğunu, işi başkasına ancak kişisel özelliklerinin önem taşımadığı durumlarda yaptırabileceğini düzenler. Bu hükümler, sözleşmeye açık bir devir yasağı konulmasıyla güçlenir.

Örnek madde: “Yüklenici, bu sözleşmeyi veya sözleşmeden doğan hak ve alacaklarını, her malikin noterde düzenleme şeklinde vereceği açık onay olmaksızın, kısmen veya tamamen üçüncü kişilere devir ve temlik edemez. Taşeron kullanılması, yüklenicinin maliklere karşı sorumluluğunu ortadan kaldırmaz.”

Riskli maddeler ve kaçınılması gereken belirsiz ifadeler

Sözleşmelerdeki risk çoğu zaman açıkça aleyhe yazılmış bir maddeden değil, iki farklı anlama gelebilen bir kelimeden doğar. Taslağı okurken aşağıdaki ifadelerle karşılaşırsanız, yanındaki daha net yazım biçimini önermeniz yerinde olur.

Tablodaki ifadelerin ortak noktası, karar yetkisini sessizce tek tarafa bırakmalarıdır. İyi bir sözleşmede bir konunun nasıl çözüleceği, o konu ortaya çıkmadan önce iki tarafın da imzasıyla belirlenmiş olur.

Örnek senaryo: taslaktan imzaya bir apartman

Örnek olarak Kartal’da tespiti kesinleşmiş, on iki daireli bir apartmanı ele alalım. Malikler hisseleri oranında salt çoğunlukla bir yükleniciyle kat karşılığı uygulamaya karar verir; iki malik karara katılmaz. Yüklenicinin ilk taslağında daire dağılımı “eşdeğer daire” ifadesiyle geçiştirilmiş, malzeme için “birinci sınıf” yazılmış, teslim süresi ise “makul süre” olarak bırakılmıştır.

Malik temsilcisi taslağı avukata inceletir ve üç değişiklik ister: avan projeye dayanan bir paylaşım cetveli, marka ve model seçenekli bir mahal listesi, yapı ruhsatı tarihinden işleyen bir teslim süresi ile buna bağlı gecikme cezası. Ayrıca arsa payı devrinin dört aşamaya bölünmesi ve bina tamamlama sigortası poliçesi görülmeden hiçbir devrin yapılmaması kararlaştırılır. Karara katılmayan iki malike teklif usulüne uygun bildirilir; on beş günlük süre içinde biri sözleşmeye katılır, diğerinin payı için Müdürlüğe satış başvurusu yapılır.

Noterde düzenleme şeklindeki sözleşme bu eklerle imzalanır ve tapuya şerh edilir. İnşaat sırasında bir doğrama ürününün piyasada bulunamaması, mahal listesindeki değişiklik usulüyle iki alternatif üzerinden yazılı onayla çözülür. Teslimde bir dairenin net alanının cetveldekinden küçük çıkması da sözleşmedeki fark bedeli yöntemiyle, dava açılmadan kapanır. Senaryodaki kazanç, sorunların çıkmaması değil, çıktıklarında çözüm yolunun zaten yazılı olmasıdır.

İmzadan önce sözleşme kontrol listesi

Notere gitmeden önce aşağıdaki soruların her birine “evet” diyebiliyor olmanız gerekir. Bir soruya cevap veremiyorsanız, o konu henüz sözleşmeye yazılmamış demektir.

• Sözleşme noterde düzenleme şeklinde mi yapılacak, yalnızca imza onayı mı planlanıyor?
• Tüm malikler, arsa payları ve parsel bilgileri güncel tapu kaydıyla karşılaştırıldı mı?
• Yüklenicinin unvanı ve yapı müteahhidi yetki belgesi numarası metinde yazılı mı?
• Paylaşım cetveli; blok, kat, numara, cephe, net ve brüt alanla sözleşmeye bağlandı mı?
• Arsa payı devri aşamalara bölündü ve her aşama belgeyle ispat edilecek bir olaya bağlandı mı?
• Kat irtifakının hangi süre içinde kurulacağı yazıldı mı?
• Teslim süresinin başlangıç tarihi belli mi, süre uzatma hâlleri kapalı bir listeyle mi tanımlandı?
• Gecikme cezasının tutarı veya hesaplama yöntemi ve ödeme günü yazılı mı?
• Bina tamamlama sigortası veya teminat belgesinin ruhsattan önce gösterilmesi şart koşuldu mu?
• Yüklenici kira desteği verecekse tutar, başlangıç, bitiş ve ödeme günü belirli mi?
• Teknik şartname ve mahal listesi tutanağa ek olarak bağlandı mı?
• Masraf tablosu kalem kalem hazırlandı mı, tabloda olmayan giderin kime ait olduğu yazılı mı?
• Ayıp bildirimi, giderilme süresi ve teslim tutanağının içeriği tanımlandı mı?
• Fesih hâlinde yapılan işin değerinin nasıl tespit edileceği ve payların nasıl iade edileceği yazılı mı?
• Devir ve temlik yasağı ile taşeron sorumluluğu metinde yer alıyor mu?
• Verilecek vekâletnamelerin kapsamı sözleşmedeki aşamalarla sınırlı mı?
• Taslak, imzadan yeterli süre önce bir avukata inceletildi mi?

Listedeki maddelerin çoğu, ilk bakışta ayrıntı gibi görünür. Ancak kat karşılığı uygulamada uyuşmazlıkların büyük kısmı tam da bu ayrıntılardan çıkar. Belgeler için tapu kaydına tapu müdürlüğünden veya e-Devlet üzerinden, imar bilgilerine belediyeden, riskli yapı işlemlerine ilişkin bilgilere ise ilgili Müdürlükten ulaşabilirsiniz.

Aygünler İnşaat olarak sözleşme sürecine nasıl yaklaşıyoruz?

Aygünler İnşaat olarak Kartal’daki kat karşılığı görüşmelerimizde sözleşme taslağını konuşmanın sonunda değil, başında masaya koymayı tercih ediyoruz. Paylaşım önerisini, devir takvimini, iş programını ve mahal listesini aynı dosyada sunuyor; maliklerin sorularını yazılı olarak cevaplıyoruz. Taslağın her malik tarafından kendi avukatına inceletilmesini destekliyor, metnin noterde düzenleme şeklinde imzalanmasını ve tapuya şerh edilmesini sürecin doğal parçası olarak görüyoruz.

Malikler bazen anahtar teslim modelin de değerlendirilmesini ister; bu durumda iki modeli aynı varsayımlarla karşılaştırıyor ve anahtar teslim inşaat seçeneğini de ayrıca anlatıyoruz. Binanız için ön değerlendirme ve sözleşme taslağı görüşmesi talep etmek isterseniz online teklif formunu doldurabilir veya iletişim sayfamızdaki kanallardan Cevizli’deki ofisimize ulaşabilirsiniz. Ada, parsel ve mevcut bağımsız bölüm bilgilerini paylaşmanız, ilk görüşmenin daha verimli geçmesini sağlar.

Hatırlatma: Bu yazıdaki bilgiler genel niteliktedir ve hukuki tavsiye yerine geçmez. Mevzuat değişebilir ve her parselin durumu farklıdır. Kat karşılığı sözleşmeyi imzalamadan önce mutlaka bir avukata inceletin; 6306 kapsamındaki süre ve usuller için ilgili Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğünden teyit alın.