Kentsel Dönüşümde Dikkat Edilmesi Gereken 10 Önemli Nokta: Kat Maliki Kontrol Listesi

Kentsel dönüşüm, bir binada yaşayan herkesin aynı anda verdiği en büyük ortak karardır. Kararın kendisi tek bir toplantıda alınabilir, ancak sonuçları yıllarca sürer: yeni dairenin konumu, metrekaresi, teslim tarihi, taşınma dönemindeki masraflar ve en sonunda tapu. Bu nedenle süreci tek bir “evet” ya da “hayır” sorusu olarak görmek yerine, her aşamada belgeyle doğrulanması gereken bir kontrol listesi olarak ele almak daha sağlıklıdır.

Bu yazıda kat maliklerinin dönüşüm boyunca kontrol etmesi gereken on noktayı, sürecin doğal sırasına göre ele alıyoruz. Her başlıkta aynı yapıyı kullandık: önce o noktanın neden önemli olduğunu, ardından nasıl kontrol edileceğini, son olarak da sahada en sık karşılaştığımız hatayı anlatıyoruz. Dayanak olarak 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, bu Kanunun Uygulama Yönetmeliği ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu esas alındı. Sürecin bütününü sırayla görmek isteyenler kentsel dönüşüm rehberimizden başlayabilir; bu yazı ise rehberdeki adımların her birinde “neye bakmalıyım?” sorusuna odaklanıyor.

Mevzuat zaman zaman değişir ve her binanın durumu kendine özgüdür. Aşağıdaki bilgiler genel bir çerçeve sunar; somut bir karar vermeden önce bir avukatla veya ilgili Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü ile teyit etmenizi öneririz.

On noktaya genel bakış: hangi aşamada neye bakılır?

Aşağıdaki tablo, yazının tamamını tek bakışta özetler. Toplantıya giderken ya da bir müteahhitle görüşmeden önce yanınızda bulundurabileceğiniz pratik bir kontrol listesi olarak düşünebilirsiniz.

Listedeki maddeler birbirine bağlıdır. Örneğin altıncı maddedeki paylaşım cetveli, beşinci maddedeki sözleşmenin ekidir; yedinci maddedeki sigorta ise yapı ruhsatı alınmadan önce tamamlanmak zorundadır. Bu yüzden maddeleri tek tek “geçti” diye işaretlemek yerine, her yeni aşamada bir önceki maddelerin hâlâ geçerli olup olmadığına da bakmak gerekir.

1. Binanın gerçek durumunu belgeyle öğrenmek

Neden önemli?

Dönüşüm kararının hukuki zemini, binanın riskli yapı olarak tespit edilmesidir. 6306 sayılı Kanunun 3. maddesine göre tespit, masrafları maliklere ait olmak üzere Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlara yaptırılır. Tespit kesinleştiğinde bina tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenir, yapıya tutanak asılır, maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirim yapılır ve muhtarlıkta on beş gün ilan edilir. Kısacası bu rapor, sonraki bütün adımların başlangıç belgesidir.

Nasıl kontrol edilir?

• Raporu düzenleyen kuruluşun Başkanlıkça lisanslı olduğunu teyit edin. Raporda binanın Ulusal Adres Veri Tabanındaki adresi ve bina kodu yer almak zorundadır.
• Belediyenin imar arşivinden yapı ruhsatı, varsa yapı kullanma izin belgesi ve statik projeyi isteyin. Binanın projesine uygun yapılıp yapılmadığı, sonradan eklenen kat veya kapatılan balkon olup olmadığı bu belgelerle anlaşılır.
• Uygulama Yönetmeliğinin 7. maddesine göre, istisnai durumlar dışında her yapı için yalnız bir riskli yapı tespit raporu düzenlenebilir. Bu nedenle “bir de başka firmaya baktıralım” düşüncesi çoğu zaman mümkün değildir; ilk raporun özenle yaptırılması gerekir.
• Rapora katılmıyorsanız itiraz süresine dikkat edin: Yönetmelik, muhtarlıktaki ilanın son gününden itibaren on beş gün içinde yapının bulunduğu yerdeki Müdürlüğe dilekçe ile itiraz edilebileceğini düzenler. İtirazı üniversite öğretim üyeleri ile Bakanlık ve Başkanlık görevlilerinden oluşan teknik heyet inceler. Ayrıntılar için riskli yapı raporuna itiraz yazımıza bakabilirsiniz.

Sık yapılan hata

En yaygın hata, binanın durumunu komşuların izlenimine ya da çatlakların görüntüsüne göre değerlendirmektir. Sıvadaki bir çatlak taşıyıcı sistem hakkında tek başına fikir vermez; tersine, dışarıdan sağlam görünen bir binanın beton dayanımı düşük çıkabilir. Bazı binalarda yıkıp yeniden yapmak yerine güçlendirme seçeneğinin teknik ve ekonomik açıdan değerlendirilmesi de gündeme gelebilir; bu kararı da mühendislik verisine dayandırmak gerekir. Aygünler İnşaat olarak tespiti kendimiz yapmıyoruz; tespit yalnızca lisanslı kuruluşların yetkisindedir. Bizim rolümüz riskli yapı tespiti sürecinin koordinasyonu, yani başvurunun, belgelerin ve takvimin düzenli ilerlemesine destek olmaktır.

2. Tapu, imar ve parsel durumunu netleştirmek

Neden önemli?

Yeni binada kimin ne kadar alan alacağını belirleyen şey, bugünkü daire büyüklüğünden çok parselin imar hakları ve tapudaki arsa paylarıdır. Parselin imar planındaki kullanım kararı, yapılaşma emsali, çekme mesafeleri ve yükseklik sınırı yeni projenin ne kadar büyük olabileceğini belirler. Tapudaki ipotek, haciz veya intifa gibi kayıtlar ise işlemleri yavaşlatabilir. 6306 sayılı Kanunun 6. maddesi, açık artırma ile satılan paylar üzerindeki ipotek, haciz ve intifa gibi hakların satış bedeli üzerinde devam edeceğini öngörür; yani bu kayıtlar kendiliğinden ortadan kalkmaz.

Nasıl kontrol edilir?

• Her malik kendi bağımsız bölümünün güncel tapu kaydını alsın; arsa payı, şerhler ve beyanlar hanesi tek tek okunsun.
• Belediyeden imar durumu belgesi, tapu müdürlüğünden veya kadastrodan çap ve aplikasyon bilgisi temin edilsin. Komşu parselle birleştirme (tevhit) düşünülüyorsa her iki parselin bilgileri birlikte değerlendirilsin.
• Vefat etmiş malik varsa mirasçılık belgesi ve mirasçıların iletişim bilgileri en baştan toplansın. Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmamış, yalnızca arsa paylı tapu bulunan binalarda durum ayrıca incelenmelidir.

Sık yapılan hata

Sık görülen hata, “dairem 100 metrekare, yeni binada da 100 metrekare alırım” varsayımıyla görüşmelere başlamaktır. Oysa imar hakları değişmişse, otopark ve sığınak ihtiyacı eklenmişse ya da çekme mesafeleri genişlemişse yeni projenin toplam alanı farklı olabilir. Pazarlığa başlamadan önce imar bilgisinin netleşmesi, hem malikler arasında hem de müteahhitle gerçekçi bir zemin oluşturur.

3. Karar sürecini doğru işletmek: hisseleri oranında salt çoğunluk

Neden önemli?

Riskli yapılarda yeniden yapım, kat karşılığı uygulama veya payların satışı gibi kararlar, 6306 sayılı Kanunun 6. maddesine göre paydaşların hisseleri oranında salt çoğunluğu ile alınır. Eskiden aranan üçte iki çoğunluk kuralı 7471 sayılı Kanunla yapılan değişiklikle salt çoğunluğa indirilmiştir; eski yazılarda veya kulaktan dolma bilgilerde hâlâ “üçte iki” ifadesine rastlanabilir. Usulüne uygun alınmayan bir karar, ileride ruhsat aşamasında veya katılmayan maliklerle yaşanacak bir uyuşmazlıkta sorun çıkarabilir.

Nasıl kontrol edilir?

• Çağrı: Uygulama Yönetmeliğinin 15. maddesine göre maliklerden birinin istemiyle bütün malikler toplantıya çağrılır. Toplantının yeri ve zamanı muhtarlıkta, bina henüz yıkılmamışsa bina kapısında veya duyuru panosunda on beş gün ilan edilerek ya da noter aracılığıyla bildirilir.
• Toplantı ve tutanak: Toplantı hisseleri oranında en az salt çoğunlukla yapılır, karar da en az salt çoğunlukla alınıp taraflarca imzalanarak tutanağa bağlanır.
• Katılmayanlara bildirim: Karar ve teklif, karara katılmayan maliklere elektronik tebligat, noter veya muhtarlıkta on beş günlük ilan yoluyla bildirilir. Bildirimden itibaren on beş gün içinde teklif incelenmez veya kabul edilmezse, bu maliklerin arsa payları Başkanlıkça belirlenen rayiç değerden az olmamak üzere açık artırmayla öncelikle anlaşan paydaşlara satılır. Ayrıntılı süreç için kentsel dönüşüme katılmayan kat maliki yazımıza göz atabilirsiniz.

Sık yapılan hata

En sık yapılan hata, çoğunluğu kişi sayısına göre hesaplamaktır. Kanundaki ölçü kişi değil, arsa payıdır. On iki daireli bir binada yedi malik anlaşmış olsa bile, arsa payları toplamı yarıyı geçmiyorsa salt çoğunluk sağlanmış sayılmaz. Toplantı öncesinde tapu kayıtlarından arsa payı tablosu çıkarmak, bu yanılgıyı baştan önler.

4. Müteahhidin yetki belgesini ve geçmiş işlerini incelemek

Neden önemli?

Kat karşılığı modelde malikler arsa paylarını, müteahhit ise emeğini, sermayesini ve teknik kapasitesini ortaya koyar. Müteahhidin işi yarıda bırakması, sürecin en maliyetli riskidir. Yapı müteahhitleri, ilgili yönetmelik uyarınca ekonomik, mali, mesleki ve teknik yeterliklerine göre sınıflandırılarak bir yetki belgesi numarası ve grup alır. Bu grup, firmanın üstlenebileceği işin ölçeği ile doğrudan ilişkilidir.

Nasıl kontrol edilir?

• Firmanın müteahhitlik yetki belgesi numarasını ve grubunu yazılı olarak isteyin; bilgiyi Bakanlığın kayıt sistemleri üzerinden veya İl Müdürlüğüne danışarak teyit edin.
• Ticaret sicil kaydını ve imza sirkülerini inceleyin; sözleşmeyi imzalayacak kişinin şirketi temsile yetkili olduğundan emin olun.
• Tamamlanmış işlerin adreslerini isteyin ve bu binaların yapı kullanma izin belgesi alıp almadığını sorun. Mümkünse o binalarda oturan malikler ile konuşun.
• Firmanın aynı anda kaç şantiye yürüttüğünü, kendi teknik kadrosunu ve hangi işleri alt yükleniciye verdiğini öğrenin.

Sık yapılan hata

Seçimin yalnızca “en çok metrekare veren” teklife göre yapılması sık rastlanan bir hatadır. Kâğıt üzerinde cazip görünen bir teklif, firmanın mali gücüyle örtüşmüyorsa inşaatın yarıda kalma riski artar. Böyle bir durumda neler yapılabileceğini kentsel dönüşümde müteahhit işi bırakırsa yazımızda anlattık. Aygünler İnşaat olarak her malikin bu bilgileri istemesini olağan ve sağlıklı bir adım olarak görüyoruz.

5. Sözleşmeyi noterde düzenleme şeklinde yapmak ve kritik maddeleri yazmak

Neden önemli?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, malikin arsa payının bir bölümünü müteahhide devretmeyi taahhüt ettiği bir sözleşmedir. Türk Medeni Kanununun 706. maddesi ve Türk Borçlar Kanununun 237. maddesi, taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerliliğini resmî şekle bağlar. Uygulamada bu şekil, sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılmasıyla sağlanır. Yalnızca imzaların noterce onaylandığı bir metin bu şartı karşılamayabilir ve sözleşmenin geçerliliği tartışmalı hâle gelebilir. Kendi durumunuz için bu konuyu mutlaka bir avukatla teyit edin.

Nasıl kontrol edilir?

Sözleşme taslağını imzadan önce tüm maliklerle paylaşın ve aşağıdaki başlıkların açıkça yazılıp yazılmadığına bakın:

Ayrıca sözleşmenin tapu kaydına şerh ettirilmesi, üçüncü kişilere karşı bir güvence katmanı oluşturur. Uygulama Yönetmeliğinin 13. maddesi, müteahhitten kaynaklanan sebeplerle bir yıl içinde işe başlanmaması veya işin en az altı ay durması hâlinde maliklerin salt çoğunlukla fesih talep edebileceği bir yol da öngörür. Sözleşmenin bu çerçeveyle uyumlu yazılması, ileride hak kaybını önler. Kat karşılığı modelin işleyişini kat karşılığı inşaat sayfamızda ayrıca anlattık.

Sık yapılan hata

Tipik hata, sözleşmeden önce müteahhide geniş yetkili vekâletname vermektir. Satış ve devir yetkisini sınırsız biçimde içeren bir vekâletname, sözleşmedeki kademeli devir güvencesini işlevsiz bırakabilir. Vekâletnamenin kapsamı, sözleşmedeki aşamalarla uyumlu ve sınırlı olmalıdır.

6. Bağımsız bölüm paylaşım cetvelini ve proje onayını takip etmek

Neden önemli?

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 3. maddesine göre arsa payları, bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı olarak tahsis edilir. Aynı Kanunun 10. maddesi ve Uygulama Yönetmeliğinin 15. maddesi, hak sahiplerine isabet eden bağımsız bölümlerin sözleşmede belirlenmiş olması şartıyla, kat irtifakının talep üzerine ilgili idare tarafından kurulabileceğini düzenler. Bu işlemde idarece onaylı mimari proje ve yönetim planı esas alınır ve malik imzası aranmaz. Dolayısıyla sözleşmeye eklenen paylaşım cetveli, ileride tapuya geçecek tablonun temelidir.

Nasıl kontrol edilir?

• Paylaşım cetvelinin, belediyeye sunulan mimari projedeki bağımsız bölüm numaraları ve alanlarıyla birebir aynı olduğunu karşılaştırın.
• Proje değişikliği gündeme gelirse, değişikliğin paylaşım cetveline etkisini yazılı olarak isteyin.
• Otopark, depo ve bahçe kullanımı gibi eklentilerin hangi bölüme bağlanacağını cetvelde gösterin.

Sık yapılan hata

Kurada veya görüşmede belirlenen daire dağılımının sözleşmeye eklenmemesi ya da sadece “eşdeğer daire” gibi belirsiz ifadelerle geçiştirilmesi, en çok uyuşmazlık doğuran durumlardandır.

7. Teminat ve bina tamamlama sigortasını ruhsattan önce görmek

Neden önemli?

6306 sayılı Kanunun 8. maddesi, Kanun kapsamındaki parsellerde yapım işini üstlenen müteahhidin yapı ruhsatı alınmadan önce bina tamamlama sigortası yaptırmasını veya Başkanlıkça belirlenen teminat ve şartları sağlamasını zorunlu kılar. Uygulama Yönetmeliğinin 13. maddesi de riskli yapıların bulunduğu parsellerde teminatın İdareye verilmesini, bina tamamlama sigortası yaptırılmışsa bu teminatın ayrıca aranmayacağını düzenler. Teminat, iş sözleşmeye uygun tamamlanıp yapı kullanma izin belgesi alındıktan sonra iade edilir; iş tamamlanmazsa paraya çevrilerek işi tamamlamayı üstlenecek tarafa aktarılır. Bu mekanizma, inşaatın yarıda kalması riskine karşı maliklerin en somut güvencesidir.

Nasıl kontrol edilir?

• Ruhsat başvurusu öncesinde poliçenin veya teminat belgesinin bir suretini isteyin.
• Poliçede sigortalı yapının adresi, ada ve parsel bilgisi, kapsam ve süre bilgilerinin projeyle uyumlu olup olmadığına bakın.
• Müteahhit payına düşen bağımsız bölümlerin satışının, Yönetmelik gereği inşaatın ilerleme seviyesine göre ve İdarenin izniyle yapılabildiğini bilin; erken satış vaadi gibi bir durumla karşılaşırsanız ilgili Müdürlükten bilgi alın.

Sık yapılan hata

Maliklerin teminat veya sigortayı “müteahhidin kendi işi” olarak görüp hiç sormaması sık yaşanır. Oysa bu belge, işin aksaması hâlinde malikin elindeki en önemli dayanaklardan biridir. Oranlar ve kapsam mevzuatla değişebildiği için güncel koşulları sigorta şirketi ve İdare ile teyit etmek gerekir.

8. Tahliye, kira yardımı ve taşınma takvimini planlamak

Neden önemli?

Riskli yapı tespiti kesinleştiğinde, Uygulama Yönetmeliğinin 8. maddesine göre İdare maliklere yapıyı tahliye etmeleri ve yıktırmaları için doksan günü aşmayan bir süre verir. Tebligat yapıya tutanak asılarak, e-Devlet üzerinden ve muhtarlıkta on beş gün ilan edilerek yapılır. Yıkım ruhsatı ise binanın tahliye edildiğini ve elektrik, su ve doğalgaz aboneliklerinin kapatıldığını gösteren belgelerin sunulmasıyla düzenlenir. Bu takvim, her hanenin kendi taşınma planını önceden yapmasını gerektirir.

Nasıl kontrol edilir?

• Kira yardımı başvurusu: Yönetmeliğin 16. maddesi, başvurunun tahliye veya yıkım tarihinden itibaren bir yıl içinde yapılmasını öngörür. Kira Yardımı Kılavuzuna göre İstanbul’da başvuru ilgili ilçe belediyesine yapılır. Riskli alan dışındaki riskli yapılar için Yönetmelikte öngörülen yardım süresi on sekiz aydır; aylık tutar Başkanlıkça belirlenir ve değişebilir.
• Faiz desteği ile ilişkisi: Aynı kişiye hem kira yardımı hem faiz desteği verilmez. Hangisinin hane için daha uygun olduğu önceden düşünülmelidir. Destekler hakkında daha fazla bilgiyi kentsel dönüşüm teşvikleri ve devlet destekleri yazımızda bulabilirsiniz.
• Kiracılar: Binada kiracı varsa, kiracının tahliye tebligatından haberdar edilmesi ve kendi yardım hakkını öğrenmesi için zaman tanınmalıdır.
• Takvim: Taşınma, abonelik kapatma, eşya depolama ve okul değişikliği gibi kalemler tek bir ortak tabloda izlenmelidir.

Sık yapılan hata

Kira yardımı başvurusunu unutmak veya bir yıllık süreyi kaçırmak, kolayca önlenebilecek bir kayıptır. Bir diğer hata, devletin kira yardımı ile müteahhidin sözleşmede taahhüt ettiği kira katkısını birbirine karıştırmaktır; ikisi farklı kaynaklardır ve ayrı ayrı takip edilmelidir. Yıkım aşamasında güvenlik ve çevre düzeni için yıkım hizmeti sayfamızda anlattığımız adımlar da takvime eklenmelidir.

9. Yapı denetimini ve şantiye sürecini takip etmek

Neden önemli?

İnşaat başladıktan sonra malikler çoğunlukla geri çekilir ve süreci uzaktan izler. Oysa yeni binanın deprem güvenliği, şantiyede verilen her kararla şekillenir. 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun kapsamında yapı denetim kuruluşu, inşaatı ruhsat ve eki projelere uygunluk açısından denetler. Kuruluşun belirlenme usulü yapının büyüklüğüne göre Kanunda düzenlenmiştir ve çoğu konut projesinde kuruluş, Bakanlık sistemi üzerinden elektronik ortamda belirlenir.

Nasıl kontrol edilir?

• Yapı Denetimi Uygulama Yönetmeliğine göre beton dökümünden önce kalıp ve donatı kontrol edilerek tutanak düzenlenir; beton numuneleri yapı denetim elemanlarının huzurunda laboratuvar personelince alınır. Laboratuvar raporlarının suretlerini isteyebilirsiniz.
• Denetim sonuçlarının işlendiği yapı denetleme defteri şantiyede şantiye şefince muhafaza edilir. Malik temsilcilerinin belirli aralıklarla bu kayıtları görmesi faydalıdır.
• Her yıl sonunda yapı sahibi, müteahhit ve yapı denetim kuruluşunun katılımıyla yapının fiziki durumunu gösteren seviye tespit tutanağı düzenlenir. Bu tutanak, inşaatın gerçekten ilerleyip ilerlemediğinin resmî göstergesidir.
• Malikler arasından iki üç kişilik bir temsil grubu oluşturup aylık bilgilendirme toplantısı yapılması, iletişimi düzenli hâle getirir.

Sık yapılan hata

Şantiyeye yalnızca kaba inşaat bittikten sonra gitmek sık rastlanan bir alışkanlıktır. Temel ve taşıyıcı sistem aşamasında yapılan imalatlar daha sonra görülemez; bu nedenle bu dönemin tutanak ve fotoğraflarla kayıt altına alınması önemlidir.

10. Teslim, iskân ve tapu aşamasını eksiksiz tamamlamak

Neden önemli?

Anahtarın teslim edilmesi, sürecin bittiği anlamına gelmez. Yapı denetim kuruluşu inşaatın ruhsata uygun tamamlandığını gösteren iş bitirme tutanağını düzenler ve Yönetmelik uyarınca ilgili idare bu tutanağı on beş iş günü içinde inceler. Ardından yapı kullanma izin belgesi, yani halk arasındaki adıyla iskân düzenlenir. Kat Mülkiyeti Kanununun 3. ve 10. maddelerine göre, yapının tamamı için düzenlenen yapı kullanma izin belgesine dayanılarak kat irtifakı resen kat mülkiyetine çevrilir. Kat mülkiyeti tapusu, yeni dairenizin hukuken tam olarak size ait bağımsız bir taşınmaz olduğunun belgesidir.

Nasıl kontrol edilir?

• Teslimde bir tutanak düzenleyin ve gördüğünüz eksikleri madde madde yazın. Türk Borçlar Kanununun 474. maddesi, iş sahibinin teslimden sonra eseri imkân bulur bulmaz gözden geçirmesini ve ayıpları uygun bir süre içinde yükleniciye bildirmesini öngörür.
• Bildirimleri yazılı yapın ve bir suretini saklayın. Aynı Kanunun 478. maddesi, taşınmaz yapılarda ayıp nedeniyle açılacak davalar için teslimden itibaren beş yıllık, yüklenicinin ağır kusuru varsa yirmi yıllık zamanaşımı süresi öngörür.
• İskân alınmadan önce doğalgaz, elektrik ve su aboneliklerinin nasıl açılacağını ve ortak alanların yönetiminin kime devredileceğini konuşun.
• Tapuda kendi bağımsız bölümünüzün numarasının, arsa payının ve eklentilerinin paylaşım cetveliyle aynı olduğunu kontrol edin.

Sık yapılan hata

Eksik işler tamamlanmadan “nasılsa yapılır” düşüncesiyle iskân ve tapu işlemlerinin ertelenmesi, ileride hem satışta hem kredi kullanımında sorun yaratır. İskân ve kat mülkiyeti tapusu alınmadan süreç tamamlanmış sayılmamalıdır.

Örnek senaryo: listeyi bir apartmanda adım adım uygulamak

Kartal’da on daireli, eski bir apartman düşünelim. Malikler arasında iki mirasçı aile, bir de yurt dışında yaşayan bir malik var. Yöneticinin ilk işi, tüm maliklerin tapu kayıtlarını toplayıp arsa payı tablosunu çıkarmak oluyor. Bu tablo sayesinde kimin oyunun ne ağırlıkta olduğu baştan belli oluyor ve “kaç kişi anlaştı” tartışması yerini “arsa paylarının ne kadarı anlaştı” sorusuna bırakıyor.

Lisanslı kuruluşun raporu ile bina riskli yapı olarak tespit ediliyor ve tapuya işleniyor. Bir malik rapora itiraz etmek istiyor; yönetici, muhtarlıktaki ilanın son gününden itibaren işleyen on beş günlük süreyi takvime yazıyor. İtiraz yapılmıyor, tespit kesinleşiyor. Bu sırada belediyeden imar durumu belgesi alınıyor ve parselin yeni projede ne kadar inşaat alanı sağlayabileceği netleşiyor.

Toplantı çağrısı muhtarlıkta ve bina kapısında on beş gün ilan ediliyor. Toplantıda iki firmanın teklifi aynı tabloda karşılaştırılıyor: daire alanları, teslim süresi, teknik şartname, kira katkısı ve sigorta. Malikler yetki belgesi bilgisi ile tamamlanmış işlerin iskânlarını isteyip kontrol ettikten sonra bir firmada karar kılıyor. Sözleşme noterde düzenleme şeklinde yapılıyor ve paylaşım cetveli ekleniyor. Ruhsat öncesinde bina tamamlama sigortası poliçesi malik temsilcilerine iletiliyor; tahliye takvimi ve kira yardımı başvuruları ortak bir tabloda izleniyor. İnşaat sürecinde temsilciler her ay şantiyeyi ziyaret ediyor, teslimde ise eksik listesi yazılı olarak müteahhide veriliyor. Bu senaryodaki hiçbir adım olağanüstü değil; fark yaratan, her adımın zamanında ve belgeyle yapılmasıdır.

Kime başvurulur, hangi belge nereden alınır?

Aygünler İnşaat olarak bu listeyi nasıl kullanıyoruz?

Aygünler İnşaat olarak Kartal merkezli çalışıyor ve kentsel dönüşüm projelerinde maliklerle ilk görüşmeden itibaren bu on maddeyi ortak bir çalışma listesi olarak kullanıyoruz. Amacımız, her malikin hangi aşamada neyi kontrol edeceğini bilmesi ve sorularını belgeye dayanarak sorabilmesidir. Riskli yapı tespitini lisanslı kuruluşlar yapar; biz başvurunun, belgelerin ve takvimin düzenli ilerlemesine destek oluruz. Hukuki konularda maliklerin kendi avukatlarıyla çalışmasını da önemsiyoruz.

Binanız Kartal ilçesindeyse Kartal sayfamızda mahallelere özgü bilgileri de bulabilirsiniz. Binanızın durumunu konuşmak için online teklif formunu doldurabilir ya da iletişim sayfamızdan Cevizli Mahallesi’ndeki ofisimize ulaşabilirsiniz.