Kentsel Dönüşüm Teşvikleri ve Devlet Destekleri: Kira Yardımı, Faiz Desteği ve Muafiyetler

Riskli yapı raporu tapuya işlendiğinde kat maliklerinin aklına gelen ilk sorular genellikle maddi olur: Taşınırken kira yardımı alınabilir mi, yeni daire için kullanılacak krediye faiz desteği var mı, tapuda ve belediyede ödenecek harçlar ne olacak? Bu soruların cevabı dağınık değildir; büyük bölümü 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, bu Kanunun Uygulama Yönetmeliği ve Kentsel Dönüşüm Başkanlığının Kira Yardımı Kılavuzu içinde düzenlenmiştir.

Bu yazıda devletin kentsel dönüşüm sürecinde sağladığı destekleri tek tek ele alıyoruz: kira yardımı, faiz desteği, güçlendirme kredisi, harç ve vergi muafiyetleri ile belediye harçlarındaki inşaat alanı sınırı. Değişebilen tutarları ve oranları bilinçli olarak yazmıyoruz; bunlar Başkanlık kararlarıyla güncellenir. Bunun yerine kimin hangi destekten, hangi şartla, hangi aşamada ve hangi kuruma başvurarak yararlanacağını anlatıyoruz. Sürecin tamamını görmek isteyenler için kentsel dönüşüm rehberimiz bu yazının iyi bir tamamlayıcısıdır.

Kentsel dönüşüm desteklerinin yasal dayanağı

Desteklerin hepsi aynı maddeden doğmaz. Her birinin dayanağını bilmek, başvuru sırasında hangi kurumun yetkili olduğunu ve hangi şartın arandığını anlamayı kolaylaştırır.

• Kira yardımı: Kanunun 5 inci maddesi, anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine, kiracılarına ve yapıda ikamet etmek şartıyla sınırlı ayni hak sahiplerine geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı ve yapım için yardım yapılabileceğini öngörür. Uygulamanın ayrıntısı Yönetmeliğin 16 ncı maddesinde ve Kira Yardımı Kılavuzunda yer alır.
• Faiz desteği: Kanunun 7 nci maddesinin altıncı fıkrası, hak sahiplerinin bankalardan kullanacağı kredilere dönüşüm projeleri özel hesabından faiz desteği verilebileceğini düzenler. Usul ve esaslar Cumhurbaşkanınca belirlenir.
• Güçlendirme kredisi: Kanunun 6 ncı maddesinin sekizinci fıkrası, riskli alan ve rezerv yapı alanı dışında olup güçlendirilebileceği teknik olarak tespit edilen yapılar için güçlendirme kredisi verilebileceğini belirtir.
• Harç, vergi ve ücret muafiyetleri: Kanunun 7 nci maddesinin dokuzuncu fıkrası ile Yönetmeliğin 16 ncı maddesinin dokuzuncu ile on ikinci fıkraları arasındaki hükümler.
• Belediye harçlarında inşaat alanı sınırı: Kanunun 7 nci maddesinin onuncu fıkrası.

Burada önemli bir ayrıntı var: Kanun metninde “yapılabilir” ve “verilebilir” ifadeleri kullanılır. Yani destekler otomatik olarak hesaba yatmaz; şartları taşıyan kişinin süresi içinde, doğru kuruma ve eksiksiz belgeyle başvurması gerekir. Başvuru yapılmadığında hak kendiliğinden doğmaz.

Tabloda yer alan başvuru yerleri genel çerçeveyi gösterir. Yetki devri ve iç düzenlemeler zaman içinde değişebildiği için başvuru öncesinde ilgili Müdürlük veya belediyeyle teyit etmek her zaman doğru yaklaşımdır.

Kira yardımı: kimler yararlanabilir?

Kira yardımı, riskli yapının boşaltılmasından yeni binanın teslimine kadar geçen dönemde barınma veya işyeri giderini hafifletmek için öngörülmüş bir destektir. Kılavuz, hak sahibini geniş tanımlar: Kanun kapsamındaki yapıların malikleri, yapıda ikamet etmek şartıyla kiracılar ve sınırlı ayni hak sahipleri ile yapıyı malik, kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olmaksızın kullanan gerçek veya tüzel kişiler. Her grubun şartı ve ödeme şekli farklıdır.

Malikler

Malikler için ikamet şartı aranmaz. Riskli yapıda daireniz varsa ve orada oturmuyorsanız, örneğin daireyi kiraya verdiyseniz, malik olarak yine başvurabilirsiniz. Kılavuza göre maliklere, aynı türden en fazla bir bağımsız bölüm için kira yardımı yapılır. Aynı kişinin bir konutu ve bir işyeri varsa, farklı türden oldukları için iki başvuru ayrı ayrı değerlendirilebilir. Buna karşılık aynı binada üç dairesi olan bir malik, konut türünde yalnızca bir bağımsız bölüm için yararlanır.

Yönetmeliğe göre malikler için aylık kira yardımı yapılır. Yardımın süresi Uygulama Yönetmeliğinde belirlenir; riskli alan dışındaki riskli yapılar ile riskli alan ve rezerv yapı alanları için farklı üst süreler öngörülmüştür. Güncel süreyi başvuru sırasında ilgili kurumdan teyit etmenizi öneririz. Aylık tutarı Başkanlık belirler ve güncellenebilir.

Kiracılar

Kiracılar için temel şart, riskli yapıda fiilen ikamet etmek veya işyeri işletmektir. Kılavuz, kiracının, riskli yapı için A.R.A.A.D. Bilgi Sistemi üzerinden Yapı Kimlik Numarası alındığı tarihte o yapıda oturduğunu ve sonra yapıyı tahliye ettiğini adres kayıtlarıyla göstermesini ister. Rapor çıktıktan sonra taşınan bir kiracının başvurusu bu nedenle sorun yaşayabilir. Kiracılara yapılan yardım aylık değildir; Yönetmelikte malikler için belirlenen aylık tutar esas alınarak hesaplanan bir miktar tek seferde (defaten) ödenir.

Sınırlı ayni hak sahipleri

İntifa veya oturma hakkı gibi sınırlı ayni hak sahipleri, yapıda ikamet etmeleri ya da işyeri işletmeleri şartıyla başvurabilir. Kat mülkiyetli veya kat irtifaklı tapularda bu hakkın tapuda şerh olarak görünmesi gerekir. Yönetmelik, sınırlı ayni hak sahibi olarak ikamet edenlere ve işyeri işletenlere de aylık tutar esas alınarak tek seferde ödeme yapılabileceğini düzenler.

Kapıcılar, gecekondu sahipleri ve diğer kullanıcılar

Kapıcı dairesinde ikamet eden kapıcılar için de benzer şekilde tek seferlik bir ödeme öngörülmüştür. Gecekondu sahipleri ve yapıyı herhangi bir hukuki sıfat olmadan kullananlar için Yönetmelik ayrı bir çerçeve çizer; bu gruplarda süre ve miktar duruma göre değişir ve ilgili kurumun değerlendirmesine bağlıdır.

Aynı bağımsız bölümde birden fazla başvuru

Kılavuz, malik ile o dairede oturan kiracının aynı bağımsız bölüm için ayrı ayrı yararlanabileceğini kabul eder. Ancak iki önemli istisna vardır:

• Aynı bağımsız bölümde birlikte oturan birinci, ikinci ve üçüncü dereceden kan ve kayın hısımları, biri malik diğeri kiracı sıfatıyla ikisi birden yararlanamaz. Malik o yapıda oturmuyorsa, orada oturan akrabası kiracı olarak, malik de malik olarak başvurabilir.
• Evlilik birliği devam eden eşler birbirinin kiracısı sayılmaz. Birlikte oturup oturmadıklarına bakılmaksızın eşlerden birinin malik, diğerinin kiracı olarak yararlanması mümkün değildir.

Bu kurallar özellikle aile içinde kiralanmış dairelerde sürpriz yaratabilir. Başvurudan önce dairede kimin oturduğunu ve aralarındaki akrabalık derecesini netleştirmek, reddedilecek bir başvuruyla zaman kaybetmeyi önler. Kentsel dönüşümle ilgili genel soruların kısa cevaplarını sık sorulan sorular sayfamızda da bulabilirsiniz.

Kira yardımı başvurusu: ne zaman, nereye, hangi belgelerle?

Kira yardımında en sık hak kaybı, başvurunun zamanında yapılmamasından kaynaklanır. Yönetmeliğin 16 ncı maddesi ve Kılavuz bu konuda açıktır: başvuru, riskli yapının tahliye edildiği veya yıktırıldığı tarihten itibaren bir yıl içinde yapılmalıdır. Bu süre kaçırıldığında başvurunun kabul edilmesi beklenmemelidir.

Başvuru zamanlaması

Kılavuz, başvuru belgeleri arasında riskli yapının yıkım bilgisinin A.R.A.A.D. Bilgi Sistemine girilmiş olmasını sayar ve başvuru incelenirken yapının yıktırılıp yıktırılmadığının sistemden kontrol edileceğini belirtir. Pratikte bu, yıkım tamamlanıp sisteme işlenmeden başvurunun sonuçlanmayacağı anlamına gelir. Bu nedenle sürecin sağlıklı ilerlemesi için şu sıra izlenir:

1. Riskli yapı tespiti yapılır, tapuya belirtme konur ve maliklere bildirilir.
2. Malikler hisseleri oranında salt çoğunlukla karar alır ve yapı tahliye edilir.
3. Belediyeden yıkım ruhsatı alınarak yapı yıktırılır; yıkım bilgisi sisteme işlenir.
4. Hak sahipleri, tahliye veya yıkım tarihinden itibaren bir yıl dolmadan başvurur.

Yıkım aşamasının planlı yürütülmesi kira yardımı takvimini doğrudan etkiler. Yıkım hizmeti sayfamızda ruhsat ve saha güvenliği adımlarını ayrıca anlattık.

Başvuru nereye yapılır?

Yönetmelik, riskli yapılarda başvurunun Müdürlüğe veya Başkanlıkça yetki devri yapılmışsa İdareye yapılacağını söyler. Kılavuz ise İstanbul için özel bir düzenleme içerir: başvurular, riskli yapının bulunduğu ilçedeki ilgili İlçe Belediye Başkanlığına yapılır. Kartal’daki bir bina için bu, Kartal Belediyesi anlamına gelir. Ayrıca e-imzası veya mobil imzası olan hak sahipleri, e-Devlet üzerindeki “Kentsel Dönüşüm Kira Yardımı Başvurusu” hizmetinden çevrim içi başvuru yapabilir.

Hangi belgeler istenir?

Kimlik, adres ve tapu kayıtları, sistemin Kimlik Paylaşımı Sistemi ve TAKBİS ile entegrasyonu sayesinde çoğunlukla otomatik çekilir. Sistemden alınamadığında ilgiliden istenir. Başvuru sahibine göre değişen belgeler şöyledir:

Tüm başvurularda yıkım bilgisinin sisteme girilmiş olması ayrıca aranır. Ödemeler T.C. Ziraat Bankası nezdindeki vadesiz TL hesaba yapılır. Kılavuz, başvuru gerçek kişi tarafından yapıldıysa T.C. Kimlik Numarası ile IBAN’ın, tüzel kişi adına yapıldıysa Vergi Kimlik Numarası ile IBAN’ın uyumlu olmasına dikkat edileceğini belirtir. Vekâletle başvuruda ödeme vekilin hesabına istenecekse, vekâletnamenin türü bu işleme uygun olmalıdır.

Başvuru uygun bulunduğunda giriş sisteme yapılır ve ödeme planı başlatılır. Yönetmelik, özel hesabın finansman durumu gözetilerek Başkanlıkça uygun görülmesi hâlinde kira yardımının bir yıla kadar olan kısmının peşin ödenebileceğini de düzenler. Bu bir hak değil, idarenin takdirine bırakılmış bir imkândır.

Kira yardımında özel durumlar

Kılavuz, uygulamada sık karşılaşılan durumlar için ayrıntılı kurallar içerir. Bunları bilmek, başvuruyu baştan doğru kurmayı sağlar.

• Yıkımdan önce satış: Yapı Kimlik Numarası alınmış ama yapı henüz yıkılmamışken daire satılırsa, eski malik kira yardımından yararlanmamışsa yeni malik başvurabilir. Eski malik başvurduktan veya ödemeler başladıktan sonra yapı yıkılıp arsaya dönüşmüşse, yapılan satış arsa satışı sayıldığından yeni malikin başvurusu dikkate alınmaz.
• Vefat: Ödemeler sürerken hak sahibi vefat ederse ödeme planı durdurulur; mirasçılık belgesi, varislerin kimlik bilgileri ve IBAN teyit belgeleriyle kalan taksitler varislere hisseleri oranında ödenir. Başvuru yapılmış ama ödeme başlamadan vefat gerçekleşmişse, mirasçılar hisseleri oranında sisteme girilir.
• Depo, ahır ve eklentiler: Riskli Yapı Tespit Raporunda ayrı bağımsız bölüm olarak işlenmemiş alanlar dikkate alınmaz. Resmî kurumdan alınan onaylı yazıyla depo veya ahır olarak kullanıldığı tespit edilen alanlar ise işyeri kabul edilerek değerlendirilir.
• Dubleks ve birleşik daireler: Aynı Yapı Kimlik Numarasında birden fazla katı olan birleşik daireler tek bağımsız bölüm sayılır.
• Yersiz ödeme: Hak sahibi olmadığı hâlde ödeme aldığı tespit edilen kişiden tutar, Türk Borçlar Kanununun genel hükümlerine göre hesaplanacak faiziyle birlikte geri alınır.
• Müteahhidin ödediği kira: Kat karşılığı sözleşmelerde müteahhidin taahhüt ettiği kira ödemesi devletin kira yardımından ayrı bir konudur. Kanunun 6 ncı maddesinin on dördüncü fıkrası, müteahhit kaynaklı nedenlerle sözleşme feshedildiğinde, fesih tarihine kadar müteahhidin hak sahiplerine yaptığı kira ödemelerinin geri istenemeyeceğini düzenler. Bu konuyu müteahhit işi bırakırsa yazımızda ayrıntılı ele aldık.

Faiz desteği ve kredi imkânları

Kira yardımının yanında ikinci büyük destek, dönüşüm sürecinde kullanılan konut ve işyeri kredilerine sağlanan faiz desteğidir. Kanunun 7 nci maddesinin altıncı fıkrasına göre, dönüşüm faaliyetleri kapsamında yapılacak veya edinilecek konut ve işyerleri için hak sahiplerinin bankalardan kullanacağı kredilere dönüşüm projeleri özel hesabından faiz desteği verilebilir. Desteğin oranı ve usulü Cumhurbaşkanınca belirlenir; bu nedenle oran yazmıyoruz.

Başvuru şartı ve süre

Yönetmeliğin 16 ncı maddesinin altıncı fıkrası iki şart koyar. Birincisi, kredi Başkanlıkla protokol imzalamış bir bankadan kullanılmalıdır. İkincisi, bankaya tahliye veya yıkım tarihinden itibaren en geç üç yıl içinde başvurulmuş olmalıdır. Protokollü banka listesi değişebileceği için güncel listeyi bankanın şubesinden ve Başkanlık duyurularından teyit etmek gerekir.

Kanun, bu kapsamda hak sahiplerinin kullanacağı kredileri konut finansmanı amaçlı kredilerden sayar. Ayrıca aynı maddenin dokuzuncu fıkrası, Kanun kapsamındaki yapıların maliklerine ve en az bir yıldır kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak ikamet edenlere bu amaçla kullandırılan krediler nedeniyle lehe alınacak paraları banka ve sigorta muameleleri vergisinden istisna tutar.

Kira yardımı ile faiz desteği birlikte alınamaz

Yönetmelik ve Kılavuz bu noktada nettir: dönüşüm projeleri özel hesabından aynı kişiye hem kira yardımı hem faiz desteği yapılamaz. Kira yardımından yararlanan faiz desteğinden, faiz desteğinden yararlanan kira yardımından yararlanamaz. Kılavuz bir geçiş imkânı tanır: kira yardımı ödemeleri henüz tamamlanmamışsa, ödenmiş tutarlar yasal faiziyle iade edilerek kira yardımından vazgeçilebilir ve şartlar taşınıyorsa faiz desteğine başvurulabilir. Tersi yönde, faiz desteğinden vazgeçip yeniden kira yardımı istenirse bu yeni başvuru sayılır ve tahliye veya yıkım tarihinden itibaren bir yıllık süre yine gözetilir.

Hangisinin daha uygun olduğu kişinin durumuna göre değişir. Örneğin yeni binada ek alan satın alacak ve bunun için kredi kullanacak bir malik ile kredi ihtiyacı olmayan ve geçici konut giderini karşılamak isteyen bir malik aynı tercihi yapmaz. Bu karar, banka teklifleri ve güncel destek tutarları birlikte hesaplanarak verilmelidir.

Harç ve vergi muafiyetleri: kapsam ve taraflar

Kentsel dönüşümde en çok yanlış anlaşılan konu muafiyetlerin kapsamıdır. Kanunun 7 nci maddesinin dokuzuncu fıkrası, muafiyeti belirli taraflara ve belirli işlemlere bağlar. Muafiyetin uygulanması için işlemin taraflarından birinin şunlardan biri olması gerekir: Bakanlık, Başkanlık, TOKİ, İller Bankası Anonim Şirketi, İdare, dönüşüme konu yapıların inşası işini yüklenen müteahhit, malik ya da en az bir yıldır kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak riskli yapıyı kullanan gerçek veya özel hukuk tüzel kişileri.

Muafiyetin kapsadığı işlemler

Kanun muaf işlemleri üç başlıkta toplar:

1. Kanun kapsamındaki taşınmazların dönüşümden önceki ilk satışı, devri, tescili ve ipotek tesisi ile dönüşüm sonunda ortaya çıkan yeni yapıların malike, müteahhide ve en az bir yıldır kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak riskli yapıyı kullananlara ilk satışı, devri, tescili ve ipotek tesisi.
2. Kanun kapsamındaki bir yapıdan dolayı, aynı parselde veya bu parsel ve alanların dışında yeni bir yapı yapılması ya da mevcut bir yapının satın alınması veya ipotek tesis edilmesi.
3. Yeni yapıların müteahhit, kamu kurumları ve bunların iştirakleri ile gayrimenkul yatırım ortaklıkları tarafından gerçekleştirilecek ilk satışı, devri, tescili ve ipotek tesisi.

Bu işlemlerle birlikte yapıların dönüşümüne ilişkin olarak Kanun uyarınca yapılacak diğer işlemler de muafiyet kapsamındadır. İkinci bent özellikle önemlidir: riskli yapısından dolayı başka bir yerde konut edinen hak sahibi de muafiyetten yararlanabilir. Bu işlemin hangi belgeyle ve hangi sınırla uygulanacağını işlemden önce tapu müdürlüğüyle teyit etmek gerekir.

Hangi harç ve vergiler alınmaz?

Yönetmeliğin 16 ncı maddesinin on ikinci fıkrası, yukarıdaki şartlar dahilinde alınmaması gereken kalemleri tek tek sayar:

Yönetmeliğin dokuzuncu fıkrası bir ayrıntıyı daha netleştirir: bu muafiyetler, uygulama alanındaki mevcut yapıların imar mevzuatına uygun olup olmadığına bakılmaksızın uygulanır. Yani eski binanın kaçak katı veya projeye aykırı bölümleri olması, tek başına muafiyeti ortadan kaldırmaz.

Muafiyet listesinde olmayanlar

Listede sayılmayan kalemler için ayrı mevzuat geçerlidir. Örneğin katma değer vergisi ve emlak vergisi bu maddede sayılmaz. Konut teslimlerindeki KDV uygulaması kendi kanununa tabidir ve oranlar zaman içinde değişebilir; bu nedenle KDV ile ilgili hesapları bir mali müşavirle yapmak gerekir. Avukatlık ücreti, değerleme ücreti veya lisanslı kuruluşun tespit ücreti gibi özel hizmet bedelleri de muafiyet konusu değildir.

Parsel birleştirme ve imar hakkı aktarımı için de özel bir kural vardır. Riskli yapının bulunduğu parsel boş parsellerle tevhit edilerek uygulama yapılırsa veya bu parselin yapılaşma hakkı başka bir parsele aktarılırsa, tapu harç ve ücret muafiyetinden riskli yapının bulunduğu parselin alanının yeni parsel alanına oranı nispetinde yararlanılır.

Belediye harç muafiyetinde bir buçuk kat sınırı

Belediye harç ve ücretlerindeki muafiyet sınırsız değildir. Kanunun 7 nci maddesinin onuncu fıkrası bu sınırı şu ifadeyle koyar:

Riskli alanlarda, rezerv yapı alanlarında ve riskli yapıların bulunduğu parsellerde, gerçek kişilerce ve özel hukuk tüzel kişilerince uygulamada bulunulması halinde, fonksiyon değişikliğine bakılmaksızın, mevcut inşaat alanının bir buçuk katına kadar olan yeni inşaat alanı için belediyelerce harç ve ücret alınmaz.

Bu hükümden üç sonuç çıkar. Birincisi, ölçü mevcut inşaat alanıdır; arsa alanı veya yeni projedeki emsal değil. İkincisi, mevcut alanın bir buçuk katını aşan yeni inşaat alanı için belediye harç ve ücretleri doğabilir. Üçüncüsü, eski bina tamamen konutken yeni binada dükkân planlanması gibi fonksiyon değişiklikleri muafiyeti tek başına ortadan kaldırmaz.

Örnek senaryo

Mevcut toplam inşaat alanı 1.000 metrekare olan bir binayı düşünelim. Bir buçuk kat sınırı 1.500 metrekareye karşılık gelir. Yeni proje 1.800 metrekare olarak onaylanırsa, ilk 1.500 metrekare için belediye harç ve ücreti alınmaz; aşan 300 metrekare için ilgili belediyenin tarifesi uygulanır. Rakamlar yalnızca yöntemi göstermek içindir; gerçek hesap, belediyenin kayıtlarındaki mevcut alan ve onaylı proje üzerinden yapılır.

Yeni bina konut ve işyerinden oluşuyorsa, Yönetmeliğin 16 ncı maddesinin onuncu fıkrasına göre muaf alan, binadaki konut ve işyerinin metrekare cinsinden oranları çerçevesinde dağıtılır. Bu nedenle karma projelerde harç hesabı, proje aşamasında alan tablosu netleşmeden kesinleşmez.

Bu sınır, kat karşılığı müzakerelerinde de önemlidir. Ek alanın getireceği harç maliyetinin sözleşmede kime ait olduğu açıkça yazılmalıdır. Sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılması gerektiğini ve hangi maddelerin kritik olduğunu kat karşılığı inşaat sayfamızda anlattık.

Güçlendirme kredisi ve güçlendirme yolunu seçenler

Her riskli yapı yıkılmak zorunda değildir. Yönetmeliğin 8 inci maddesinin yedinci fıkrası, yıkım yerine güçlendirme istenirse bunun maliklere yıkım için verilen süre içinde yapılması gereken adımlara bağlandığını belirtir: güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğunun tespit ettirilmesi, Kat Mülkiyeti Kanununun 19 uncu maddesinin ikinci fıkrasında belirtilen şekilde güçlendirme kararı alınması, güçlendirme projesinin hazırlatılması ve imar mevzuatı çerçevesinde ruhsat alınması. Güçlendirme ruhsatı veren idarenin belirlediği sürede tamamlandıktan sonra, tapudaki riskli yapı belirtmesinin kaldırılması için Müdürlüğe başvurulur.

Kanunun 6 ncı maddesinin sekizinci fıkrası, riskli alan ve rezerv yapı alanı dışında olup güçlendirilebileceği teknik olarak tespit edilen yapılar için dönüşüm projeleri özel hesabından güçlendirme kredisi verilebileceğini öngörür. Kredinin usul ve esasları Cumhurbaşkanınca belirlenir; bu nedenle kredi başvurusundan önce güncel uygulamanın Başkanlıktan veya ilgili Müdürlükten öğrenilmesi gerekir.

Güçlendirme sırasında bina boşaltılacaksa kira yardımı da gündeme gelir. Kılavuza göre güçlendirme kararı verilen riskli yapıların malikleri ve kiracıları, yapıyı tahliye etmeleri hâlinde kira yardımından yararlanabilir. Tahliyenin resmî kurumlardan alınacak belgelerle ispatlanması gerekir ve kira yardımının başlangıç tarihi olarak güçlendirme ruhsatının alındığı tarih esas alınır.

Güçlendirmenin teknik ve ekonomik açıdan mantıklı olup olmadığı binanın taşıyıcı sisteminin durumuna, malzeme kalitesine ve zemine bağlıdır. Bu değerlendirmeyi nasıl yaptığımızı bina güçlendirme sayfamızda bulabilirsiniz.

Başvuru takvimi: hangi destek hangi aşamada?

Desteklerin her biri sürecin farklı bir noktasına bağlıdır. Aşağıdaki tablo, bir riskli yapı için tipik akışı ve her aşamada dikkat edilmesi gereken destek konusunu birlikte gösterir.

Tespit raporuna itiraz etmeyi düşünenler için sürelerin nasıl işlediğini riskli yapı raporuna itiraz yazımızda adım adım anlattık. Tespit sürecinin koordinasyonunu ise riskli yapı tespiti sayfamızda açıkladık; tespiti biz yapmıyoruz, lisanslı kuruluşlarla sürecin düzgün ilerlemesini takip ediyoruz.

Sık yapılan hatalar

Destek başvurularında karşılaştığımız sorunların çoğu bilgi eksikliğinden kaynaklanır. En yaygın olanları şunlardır:

• Bir yıllık süreyi kaçırmak: Yıkımdan sonra inşaat başladığında kira yardımı başvurusu ertelenir ve süre dolar. Takvimi tahliye günü not etmek en basit önlemdir.
• Yanlış hesap bilgisi vermek: IBAN’ın Ziraat Bankası nezdinde vadesiz TL hesap olmaması veya kimlik numarasıyla uyuşmaması ödemeyi geciktirir.
• Adres kaydını güncellememek: Kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi taşındığında yeni adresini bildirmezse, tahliyeyi gösteren Adres Bilgileri Raporu alınamaz.
• Kira yardımı ile faiz desteğini birlikte beklemek: Aynı kişiye ikisi birden yapılmaz. Tercih bilinçli yapılmalı, geçiş gerekiyorsa iade kuralı gözetilmelidir.
• Muafiyeti her kalem için geçerli sanmak: KDV, emlak vergisi ve özel hizmet bedelleri muafiyet listesinde yoktur. Bir buçuk kat sınırını aşan alan için belediye harcı doğabilir.
• Sözleşmede masraf dağılımını yazmamak: Muafiyet dışında kalan harç ve ücretlerin kime ait olduğu belirtilmezse, ruhsat aşamasında anlaşmazlık çıkar.
• Kampanya ile kanuni hakkı karıştırmak: Başkanlığın dönemsel olarak duyurduğu hibe ve kredi modellerinin başvuru dönemi ve koşulları değişebilir. Kanun 7471 sayılı değişiklikle kira yardımının yanına “yapım için yardım” kavramını da eklemiştir; bunun usul ve esasları Cumhurbaşkanınca belirlenir. Güncel koşullar resmî duyurulardan takip edilmelidir.

Karara katılmayan maliklerin durumu da destek takvimini etkileyebilir. Salt çoğunlukla alınan karardan sonra katılmayanların payının nasıl satıldığını kentsel dönüşüme katılmayan kat maliki yazımızda ele aldık.

Kartal’da hangi kurumlarla muhatap olunur?

Kartal’daki bir riskli yapı için destek ve muafiyet işlemleri birkaç kurum arasında paylaşılır. Hangi işin nereye ait olduğunu baştan bilmek, aynı belge için birden fazla kapıya gitmeyi önler.

Yönetmelikte “Müdürlük” Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü olarak tanımlanır. Başkanlığın yetki devri ve iç görev dağılımı değişebildiği için, belirli bir işlem için hangi birime gidileceğini başvuru öncesinde telefonla veya resmî internet sayfası üzerinden teyit etmenizi öneririz. İlçemizdeki mahallelere göre süreç notlarını Kartal kentsel dönüşüm sayfamızda topladık.

Destek başvurusu için kontrol listesi

Aşağıdaki liste, bir binadaki maliklerin ve kiracıların süreç boyunca elinin altında bulundurması gereken başlıkları özetler:

1. Riskli yapı tespit tarihini ve Yapı Kimlik Numarasını not edin; o tarihte dairede kimin oturduğunu belgeleyin.
2. Tapu kaydınızı, hisse oranınızı ve varsa sınırlı ayni hak şerhlerini kontrol edin.
3. Ziraat Bankası nezdinde kendi adınıza vadesiz TL hesap açın veya mevcut hesabınızı doğrulayın.
4. Taşındığınız gün adres değişikliğinizi bildirin; işyeriyseniz oda ve vergi dairesi kayıtlarını güncelleyin.
5. Tahliye ve yıkım tarihlerini yazılı olarak saklayın; bir yıllık ve üç yıllık süreleri takvime işleyin.
6. Kira yardımı mı faiz desteği mi tercih edeceğinizi, kredi ihtiyacınızı hesaplayarak belirleyin.
7. Kat karşılığı sözleşmede harç, vergi ve muafiyet dışı masrafların kime ait olduğunu açıkça yazdırın.
8. Bir buçuk kat sınırını aşan alan olup olmadığını proje alan tablosundan kontrol edin.
9. Güçlendirme seçeneği varsa teknik uygunluğu ve kredi imkânını ruhsattan önce araştırın.
10. Emin olmadığınız her hukuki konuyu bir avukatla veya ilgili Müdürlükle teyit edin.

Aygünler İnşaat olarak sürece nasıl katkı sağlıyoruz?

Aygünler İnşaat olarak Kartal’da yürüttüğümüz projelerde destek ve muafiyet konularını teknik sürecin ayrılmaz bir parçası olarak görüyoruz. Yıkım tarihinin planlanması, ruhsat başvurusu, alan tablosunun bir buçuk kat sınırına göre değerlendirilmesi ve sözleşmede masraf dağılımının açık yazılması, maliklerin kira yardımı ve harç muafiyetinden sorunsuz yararlanmasını doğrudan etkiler. Kira yardımı veya faiz desteği başvurusunu malik ya da kiracı adına biz yapmayız; başvurular hak sahiplerince yapılır. Bizim rolümüz, gereken bilgi ve belgelerin zamanında hazır olması için takvimi birlikte kurmaktır.

Sürecin bütününü nasıl yönettiğimizi kentsel dönüşüm hizmetimiz sayfasında anlattık. Binanız için bir değerlendirme isterseniz online teklif formu üzerinden bilgilerinizi iletebilirsiniz.

Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır ve hukuki görüş yerine geçmez. Kira yardımı tutarları, faiz desteği oranları ve başvuru usulleri Başkanlık kararlarıyla değişebilir; işlem öncesinde güncel durumu ilgili Müdürlük, Kartal Belediyesi veya bir avukatla teyit edin.