Riskli Yapı Raporuna İtiraz: Süre, Başvuru ve Teknik Heyet Süreci

Bir binanın riskli yapı olarak tespit edilmesi, maliklerin hayatında çoğu zaman beklenmedik bir gündem açar. Kimi malik sonucu zaten beklediği için rahatlar, kimi ise raporun binanın gerçek durumunu yansıtmadığını düşünür. İkinci gruptaki malikler için 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun açık bir yol tanır: tespite karşı itiraz. Ancak bu yol kısa bir süreye, belirli bir başvuru yerine ve teknik bir değerlendirmeye bağlıdır. Süreyi doğru hesaplamayan, itirazını yanlış yere yapan ya da dilekçesini yalnızca duygusal gerekçelere dayandıran malik, haklı olsa bile sonuç alamayabilir.

Bu yazıda riskli yapı raporuna itirazı baştan sona ele alıyoruz: sonucun size nasıl bildirildiğini, sürenin hangi gün başladığını, kimlerin itiraz edebileceğini, dilekçede nelerin yer alması gerektiğini, teknik heyetin nasıl çalıştığını ve itiraz reddedilirse hangi yolların kaldığını. Aygünler İnşaat olarak riskli yapı tespiti yapmıyoruz; tespit, Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca lisanslandırılmış kurum ve kuruluşların işidir. Bizim rolümüz, maliklerin süreci doğru okumasına ve sonraki adımları sağlıklı planlamasına yardımcı olmaktır. Tespit sürecinin genel işleyişini merak ediyorsanız riskli yapı tespiti süreci sayfamıza da göz atabilirsiniz.

Riskli yapı tespiti sonucu malike nasıl bildirilir?

Lisanslı kuruluşun hazırladığı rapor, elektronik yazılım sistemi üzerinden yapının bulunduğu ildeki Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne, yetki devri yapılmışsa ilgili idareye gönderilir. Müdürlük raporu inceler; eksik görürse düzeltilmek üzere raporu hazırlayan kuruluşa iade eder. Eksiklik yoksa bildirim zinciri başlar. Kanunun 3. maddesinin ikinci fıkrası ile Uygulama Yönetmeliğinin 7. maddesi bu zinciri birkaç halka halinde tarif eder:

• Tapu bildirimi: Riskli yapı, tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenmek üzere en geç on iş günü içinde ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir.
• Binaya asılan tutanak: Tespitin ayrıntılarını gösteren tutanak binaya asılır; mevzuat bu asılmayı, ayni ve şahsi hak sahiplerine yapılan tebliğin yerine geçen bir işlem olarak tanımlar.
• e-Devlet bildirimi: Maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirim yapılır.
• Muhtarlık ilanı: Tespit, ilgili muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan edilir.
• Başkanlık ilanı: Riskli yapılar ayrıca Kentsel Dönüşüm Başkanlığının internet sayfasında on beş gün süreyle ilan edilir.

Tebliğ tarihi neden muhtarlık ilanına bağlıdır?

Mevzuattaki en önemli ayrıntı şudur: riskli yapı tespit işlemi, muhtarlıkta yapılan ilanın son günü ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılır. Yani e-Devlet bildirimini hangi gün gördüğünüz, binaya asılan tutanağı ne zaman fark ettiğiniz ya da tapu kaydını ne zaman sorguladığınız süre hesabını değiştirmez. Yurt dışında yaşayan, binada oturmayan veya e-Devlet hesabını düzenli kontrol etmeyen bir malik için de tebliğ tarihi aynıdır.

Bu kuralın pratik sonucu, bilgiyi beklemek yerine aramaktır. Binada tespit çalışması yapıldığını biliyorsanız ya da yöneticiden bu yönde bir bilgi aldıysanız, muhtarlıkla iletişime geçip ilanın asılıp asılmadığını ve asıldığı tarihi öğrenmek en güvenli yoldur. Kiracıya verilmiş bir dairenin sahibi, kiracısından binaya asılan bir tutanak olup olmadığını sormalıdır. Mirasçılar arasında henüz paylaşılmamış bir taşınmazda ise mirasçılardan birinin bu takibi üstlenmesi, sürenin sessizce dolmasını önler.

İtiraz süresi ne kadar ve itiraz nereye yapılır?

Kanunun 3. maddesinin birinci fıkrasına göre riskli yapı tespitlerine karşı malikler veya kanuni temsilcileri on beş gün içinde itiraz edebilir. Uygulama Yönetmeliğinin 7. maddesinin beşinci fıkrası bu sürenin başlangıcını netleştirir: süre, ilgili muhtarlıkta yapılan ilanın son gününden itibaren işler. İtiraz, yapının bulunduğu yerdeki Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne, yetki devri yapılmışsa ilgili idareye verilecek bir dilekçeyle yapılır. Uygulamada e-Devlet Kapısı üzerinden de itiraz başvurusu hizmeti sunulmaktadır; hangi kanalı kullanırsanız kullanın başvurunun alındığını gösteren kaydı saklamanızı öneririz.

Müdürlük, itirazı teknik heyete göndermeden önce iki şeyi kontrol eder: itirazın süresi içinde yapılıp yapılmadığını ve itiraz edenin yapı maliki ya da kanuni temsilcisi olup olmadığını. Bu iki şartı taşımayan itirazlar işleme alınmaz. Yapının bulunduğu ilde teknik heyet kurulmamışsa itiraz dilekçeleri ve ilgili raporlar, o il için yetkilendirilmiş teknik heyetin bulunduğu ildeki Müdürlüğe gönderilir. Bu aktarım malikin ayrıca bir işlem yapmasını gerektirmez, ancak dosyanın hangi heyette olduğunu sormak takibi kolaylaştırır.

Tablodaki sürelerin hesaplanmasında tatil günleri ve başvurunun kayda giriş tarihi gibi ayrıntılar sonucu etkileyebilir. Süreyi son güne bırakmamak ve tereddüt varsa ilgili Müdürlükten veya bir avukattan teyit almak en sağlıklı yoldur.

Riskli yapı tespitine kimler itiraz edebilir?

İtiraz hakkı, kanunda açıkça maliklere veya kanuni temsilcilerine tanınmıştır. Yönetmelik, malikin vefat etmiş olması halinde itirazın mirasçılarca yapılabileceğini de belirtir. Bu çerçevede pratikte karşılaşılan durumları şöyle özetleyebiliriz:

• Tek başına malik: Bağımsız bölümün tapuda kayıtlı maliki kendi adına itiraz eder.
• Paylı veya elbirliği mülkiyet: Bir dairenin birden fazla maliki varsa her birinin malik sıfatı vardır. Mirasçılar arasında ortak bir dilekçe vermek, gerekçelerin dağılmasını önler.
• Kanuni temsilci: Velayet altındaki küçükler için veli, vesayet altındaki kişiler için vasi gibi kanunen temsil yetkisi olan kişiler itiraz edebilir.
• Vekil: Malikin avukatı veya özel yetkili bir vekil aracılığıyla itiraz yapılması mümkündür; vekâletnamenin kapsamını ve Müdürlüğün istediği belgeleri önceden sormak gerekir.
• Kiracı ve diğer hak sahipleri: Kiracılar, ipotek alacaklıları veya intifa hakkı sahipleri malik olmadıkları için kendi adlarına itiraz edemez.
• Apartman yöneticisi: Yöneticilik sıfatı tek başına itiraz yetkisi vermez. Yönetici kendisi malikse kendi adına, değilse maliklerden alacağı usulüne uygun yetkiyle hareket edebilir.

İtiraz dilekçesinde neler bulunmalı?

Mevzuat itiraz dilekçesi için ayrıntılı bir şablon öngörmez; ancak dilekçenin işleme alınabilmesi ve teknik heyete anlamlı bir dosya ulaşması için bazı bilgilerin eksiksiz olması gerekir. Müdürlüğün ilk kontrolü kimlik, malik sıfatı ve süre üzerinedir. Bu nedenle dilekçenin ilk bölümü bu üç noktayı tartışmasız hale getirmelidir.

1. Kimlik ve iletişim bilgileri: Ad soyad, T.C. kimlik numarası, tebligat adresi, telefon ve varsa e-posta.
2. Taşınmaz bilgileri: İl, ilçe, mahalle, ada, parsel, bağımsız bölüm numarası ve binanın açık adresi. Raporlarda Ulusal Adres Veri Tabanındaki adres ve bina kodunun yer alması zorunlu olduğundan bu bilgiyi de eklemek eşleştirmeyi kolaylaştırır.
3. Malik sıfatını gösteren belge: Tapu kaydı, mirasçılık belgesi, vesayet kararı veya vekâletname gibi.
4. İtiraz edilen işlem: Raporu düzenleyen lisanslı kuruluşun adı, biliniyorsa rapor tarihi ve numarası, muhtarlık ilanının tarihi.
5. İtiraz gerekçeleri: Numaralandırılmış, her biri raporun belirli bir bölümüne veya verisine işaret eden teknik açıklamalar.
6. Talep: Raporun teknik heyetçe incelenmesi ve yapının risk durumunun yeniden değerlendirilmesi talebi.
7. Ekler, tarih ve imza: Eklenen belgelerin listesi, dilekçe tarihi ve ıslak ya da elektronik imza.

Teknik gerekçe neden belirleyicidir?

Teknik heyet, itiraz dilekçesindeki gerekçeyle bağlı olmadan raporu bütün teknik unsurlarıyla inceler. Bu kural ilk bakışta dilekçenin içeriğini önemsizleştiriyormuş gibi görünebilir, ama durum tam tersidir. Heyetin önüne gelen dosyada somut ve doğrulanabilir bir tespit bulunması, incelemenin hangi noktalara yoğunlaşacağını belirler. “Binamız sağlamdır, son depremde hiçbir çatlak oluşmadı” gibi bir cümle anlaşılır bir duyguyu yansıtır, fakat heyete inceleyeceği bir veri sunmaz.

Riskli yapı tespiti, Uygulama Yönetmeliğinin Ek-2’sinde yer alan Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslara göre yapılır. Bu esaslar binanın rölevesinin çıkarılmasını, taşıyıcı sistem bilgilerinin toplanmasını, beton numuneleri ve donatı tespiti gibi deney ve gözlemlerin standartlara uygun yürütülmesini öngörür. Dolayısıyla güçlü bir itiraz, genellikle bu adımlardan birindeki somut bir uyumsuzluğa dayanır. Bir inşaat mühendisinin raporu incelerken baktığı başlıca noktalar şunlardır:

• Rölevedeki kolon, perde ve kiriş boyutlarının ve konumlarının binadaki gerçek durumla uyuşup uyuşmadığı.
• Kat sayısı, kat yükseklikleri, bodrum katlar ve inceleme katının doğru belirlenip belirlenmediği.
• Beton numunelerinin sayısının, alındığı elemanların ve deney sonuçlarının raporda tutarlı biçimde gösterilip gösterilmediği.
• Donatı tespitinin yapıldığı eleman sayısı, donatı sınıfı ve çapı ile korozyon değerlendirmesi.
• Binada bulunmayan bir eleman, kat veya yükün hesaba katılması ya da var olan bir elemanın atlanması.
• Adres, ada, parsel ve bina kodu gibi kimlik bilgilerinde başka bir binayla karışıklık olup olmadığı.
• Saha çalışmasına ilişkin fotoğraf ve kayıtların, raporda yazılan işlemlerle örtüşüp örtüşmediği.

Bu kontroller mühendislik bilgisi gerektirir. Malikin kendi gözlemleri değerlidir, örneğin numune alındığı söylenen bir kolonda hiçbir iz bulunmaması dikkate değer bir bilgidir. Ancak bu gözlemin bir mühendisin değerlendirmesiyle desteklenmesi, itirazın teknik heyet önünde karşılık bulma ihtimalini artırır.

Teknik heyet nasıl oluşur ve itirazı nasıl inceler?

İtirazları karara bağlayan teknik heyet, Kanunun 3. maddesi ve Uygulama Yönetmeliğinin 9 ve 10. maddelerine göre kurulur ve çalışır. Heyetin yapısı, itirazın neden bir idari dilekçeden çok bir bilimsel değerlendirmeye dönüştüğünü de açıklar.

Heyetin yapısı

• Her teknik heyet, yedekleriyle birlikte yedi üyeden oluşur.
• Üyelerden dördü, üniversite rektörlerince ilgili meslek alanlarından ve en az doktor öğretim üyesi kadrosundakiler arasından belirlenir.
• Diğer üç üye Bakanlık veya Başkanlık teşkilatında görev yapar; bunlardan ikisi inşaat mühendisi, biri jeoloji veya jeofizik mühendisidir.
• Heyetin idari ve teknik işleri bulunduğu ildeki Müdürlükçe yürütülür, gündemi de Müdürlük hazırlar.

Toplantı ve karar usulü

Heyet, dosya yoğunluğu ve olağanüstü durumlar dikkate alınarak ayda en az bir kez toplanır; Müdürlük gerekli gördüğünde olağanüstü toplantı çağrısı yapabilir. Toplantı için en az beş üyenin katılımı gerekir ve kararlar katılanların çoğunluğuyla alınır; oylar eşitse başkanın bulunduğu görüş çoğunlukta sayılır. Gündemdeki dosya kendisini, üçüncü dereceye kadar kan veya kayın hısımlarını ilgilendiren ya da dosyayla herhangi bir menfaat bağı bulunan üye toplantıya katılamaz ve oy kullanamaz. Heyet gerekli görürse diğer kamu kurumlarından uzmanları, oy hakkı olmaksızın görüş vermek üzere davet edebilir.

İncelemenin kapsamı

Yönetmeliğin 10. maddesinin yedinci fıkrası, incelemenin sınırlarını çizen en önemli hükümdür. Buna göre heyet:

• İtiraz dilekçesindeki sebeple bağlı olmaksızın, raporu teknik yönden bütün unsurlarıyla ve Ek-2’deki esaslara uygunluğu bakımından inceler.
• Raporda teknik eksiklik görürse düzeltilmesi için raporun lisanslı kuruluşa gönderilmesine karar verir; eksikliklerin tamamı giderildikten sonra yapının riskli olup olmadığına dair nihai kararı verir.
• Gerek görürse yapıyı yerinde inceleyebilir veya yerinde incelemeyi Müdürlükten ya da yetki devri yapılmışsa idareden isteyebilir.
• Nihai kararı, yapının riskli yapı tespitinin yapıldığı tarihteki durumu ve özelliklerine göre verir.
• Kararlarını teknik gerekçeleriyle yazar; başkan ve üyeler imzalar.

Son iki madde, malikler açısından sıkça gözden kaçan sonuçlar doğurur. Tespitten sonra binada yapılan onarım, mantolama veya kolon sargısı gibi müdahaleler, heyetin değerlendirmesini kendiliğinden değiştirmez; çünkü ölçüt tespit tarihindeki yapıdır. Kararın bildirimi konusunda da bir ayrım vardır: tespiti yapan veya yaptıran idareye heyetin bütün kararları, itiraz eden malike ise yalnızca nihai karar bildirilir. Ara aşamada raporun düzeltmeye gönderilmesi gibi kararlar malike ayrıca iletilmeyebilir. Bu nedenle dosyanın durumunu Müdürlükten sormak makul bir takip yöntemidir.

Başka bir malikin itirazı

Aynı binada birden fazla malik olduğu için itirazlar farklı zamanlarda gelebilir. Yönetmelik bu durumu açıkça düzenler: teknik heyetin karara bağladığı bir rapora karşı başka bir malikin yaptığı itiraz üzerine yeniden inceleme yapılmaz. Pratikte bu, binadaki ilk itirazın tüm malikler için belirleyici hale gelebileceği anlamına gelir. Raporun hatalı olduğunu düşünen maliklerin teknik gerekçelerini önceden bir araya getirmesi ve mümkünse ortak, iyi hazırlanmış bir dosya sunması bu yüzden önemlidir. Aynı süre içinde gelen birden fazla itirazın nasıl birlikte ele alınacağı ise idarenin uygulamasına bağlıdır; bunu Müdürlükle teyit etmenizi öneririz.

İtiraz sonucunda neler olabilir?

Teknik heyetin incelemesi üç olası yola çıkar. İlki raporun yerinde bulunması, yani tespitin onanmasıdır. İkincisi raporda eksiklik görülüp düzeltme istenmesidir; bu bir ara aşamadır ve nihai karar düzeltmeden sonra verilir. Üçüncüsü ise yapının risksiz olduğuna karar verilerek tespitin ortadan kalkmasıdır.

Tespitin kesinleşmesi, yıktırma sürecinin başlangıç noktasıdır. Yönetmeliğin 8. maddesine göre idare, doksan günden fazla olmamak üzere bir süre vererek yapının maliklerce tahliye edilmesini ve yıktırılmasını ister. Bu sürenin tebliği de muhtarlık ilanı ve e-Devlet bildirimiyle yapılır ve yine ilanın son günü tebliğ tarihi sayılır. Aynı süre içinde malikler, güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğunu tespit ettirip Kat Mülkiyeti Kanunundaki usule göre karar alarak ve projeyle ruhsatı tamamlayarak yıkım yerine güçlendirme yolunu da seçebilir. Bu seçeneğin teknik yanını bina güçlendirme sayfamızda ayrıca anlatıyoruz.

Yapı risksiz bulunursa tapudaki riskli yapı belirtmesinin durumu, Müdürlüğün tapu müdürlüğüne yapacağı bildirime bağlıdır. Kaydın güncellenip güncellenmediğini bir süre sonra tapudan sorgulamak yerinde olur. Riskli yapı tespitine bağlı haklar ve kolaylıklar da bu karardan etkilenir; bu konuya aşağıda ayrıca değiniyoruz.

İtiraz reddedilirse idari yargı yolu

Teknik heyetin itirazı reddeden nihai kararı, maliki ve yapıyı doğrudan etkileyen bir idari işlemdir. Kanunun 6. maddesinin dokuzuncu fıkrasına göre bu Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı, tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu uyarınca dava açılabilir. Kanunun ilk metninde bu davalarda yürütmenin durdurulmasını yasaklayan cümle Anayasa Mahkemesince iptal edildiği için, İdari Yargılama Usulü Kanunundaki genel şartlar çerçevesinde yürütmenin durdurulması talep edilebilir. Talebin kabulü mahkemenin değerlendirmesine bağlıdır.

İdari yargı aşamasında mahkemeler teknik konularda genellikle bilirkişi incelemesine başvurur. Bu nedenle teknik heyete sunulan gerekçelerin açık ve belgeli olması, dava aşamasında da işe yarar. Yine de dava açıp açmama kararı, aşağıdaki sorularla birlikte bir avukatla değerlendirilmelidir:

• Teknik heyet kararının malike tebliğ edildiği tarih nedir ve dava süresi bu tarihe göre ne zaman doluyor?
• Davanın konusu yalnızca teknik heyet kararı mı olacak, yoksa riskli yapı tespiti işlemi de dava konusu edilecek mi?
• Yetkili idare mahkemesi hangisidir?
• Dava sürerken binadaki diğer maliklerin dönüşüm planı ve yıktırma süreci nasıl etkilenebilir?

İtiraz yolunu kullanmadan doğrudan dava açılıp açılamayacağı ve dava süresinin hangi tarihten itibaren hesaplanacağı gibi konular, somut olaya göre farklı hukuki değerlendirmeler gerektirebilir. Bu sorular için kesin yanıtı ancak dosyanızı inceleyen bir avukat verebilir; bu yazıdaki bilgiler genel çerçeveyi anlatır.

İtiraz etmeden önce düşünülmesi gerekenler

İtiraz bir haktır, fakat her rapora itiraz etmek her zaman malikin yararına olmayabilir. On beş günlük süre kısa olduğundan, bu sürenin ilk günlerini aşağıdaki soruları yanıtlamaya ayırmak iyi bir başlangıçtır.

Rapor gerçekten hatalı mı?

Raporu okumadan itiraz etmek, en sık karşılaşılan başlangıç hatasıdır. İlk adım raporun bir örneğini edinmek ve binaya ait temel bilgilerin doğru olup olmadığına bakmaktır: adres, ada ve parsel, kat sayısı, bodrum katlar, taşıyıcı sistem türü. Bu bilgilerde açık bir yanlışlık varsa itirazın somut bir dayanağı vardır. Bilgiler doğruysa asıl soru, hesaplamada kullanılan verilerin ve deney sonuçlarının esaslara uygun elde edilip edilmediğidir; bu da mühendislik incelemesi gerektirir.

Bağımsız mühendis görüşü

Yönetmelik, bir yapı için kural olarak tek bir tespit raporunu kabul eder. Yeni rapor ancak sınırlı hallerde gündeme gelir: itirazın ya da mahkeme kararının bunu gerektirmesi, mevcut raporun gerçeğe aykırı hazırlandığının ortaya çıkması veya kasıtlı bir müdahale dışında binanın risk durumunu değiştirebilecek somut bir hadisenin yaşanması. Bu hallerin dışında başka bir lisanslı kuruluşa ikinci bir rapor hazırlatıp ilkinin yerine koymak mümkün değildir. Bu yüzden malikin elindeki en güçlü araç, raporu inceleyen bağımsız bir inşaat mühendisinin yazılı teknik değerlendirmesidir. Böyle bir değerlendirme yeni bir tespit raporu değildir; raporun hangi noktada esaslardan ayrıldığını gerekçeleriyle gösteren bir görüştür ve itiraz dilekçesine ek olarak sunulabilir.

Sonucun diğer malikler ve dönüşüm planı üzerindeki etkisi

6306 sayılı Kanunun sağladığı kolaylıkların önemli bir kısmı riskli yapı tespitine dayanır. Maliklerin hisseleri oranında salt çoğunlukla karar alabilmesi, karara katılmayanların paylarının rayiç değerden az olmamak üzere açık artırmayla öncelikle anlaşan paydaşlara satılabilmesi ve kira yardımı gibi destekler bu kapsamdadır. Yapı risksiz bulunursa bu çerçeve de ortadan kalkar ve binanın yenilenmesi başka kurallara tabi olur. Katılmayan maliklere ilişkin ayrıntıları kentsel dönüşüme katılmayan kat maliki yazımızda, destekleri ise kentsel dönüşüm teşvikleri ve devlet destekleri yazımızda bulabilirsiniz.

Bu, itirazdan vazgeçilmesi gerektiği anlamına gelmez. Rapor hatalıysa düzeltilmesi herkesin yararınadır; yanlış bir tespitle sağlam bir binanın yıkılması da, riskli bir binada güvenlik hissiyle oturmaya devam edilmesi de istenmeyen sonuçlardır. Önemli olan, kararın bilgiyle verilmesi ve komşularla açık bir iletişim kurulmasıdır. Binanızın deprem performansına dair genel soruları deprem güvenliği yazımızda ele alıyoruz.

Örnek bir senaryo

Kartal’da altı katlı bir apartmanda maliklerden biri tespit yaptırmış ve bina riskli çıkmış olsun. Üçüncü kattaki malik, raporda iki bodrum kat yazıldığını, oysa binada tek bodrum kat bulunduğunu fark ediyor. Muhtarlıktan ilanın tarihini öğreniyor, raporun bir örneğini ediniyor ve bir inşaat mühendisinden bu farkın hesaplamaya etkisini değerlendirmesini istiyor. Mühendis, kat bilgisindeki hatanın yanı sıra numune alındığı yazılan bir kolonun rölevede başka bir konumda gösterildiğini de not ediyor. Malik, diğer maliklerle görüşüyor; iki komşusu da itiraza katılmak istiyor. Üç malik, mühendis görüşünü ekledikleri ortak bir dilekçeyi süresi içinde Müdürlüğe veriyor ve başvuru kaydını saklıyor. Heyet raporu bütünüyle inceliyor; sonuç ne olursa olsun, dosyanın somut verilere dayanması karar sürecini anlamlı kılıyor.

İtiraz süresi kaçırılırsa ne olur?

Yönetmelik bu konuda açıktır: süresi içinde yapılmayan itirazlar işleme alınmaz. İtiraz süresi geçtiğinde tespit kendiliğinden kesinlik kazanır ve dosya yıktırma aşamasına geçer; bu aşamada Müdürlük, tebligat ve yıktırma işlemleri için idareye başvurur. Sürenin kaçırılmasının nedeni, örneğin e-Devlet bildirimini görmemek ya da binada oturmamak, bu sonucu değiştirmez; çünkü tebliğ muhtarlık ilanının son gününde gerçekleşmiş sayılır.

Süre kaçırıldıktan sonra akla gelen sorular genellikle şunlardır: Raporun hatalı olduğuna dair güçlü bir kanaat varsa ne yapılabilir? Rapor gerçeğe aykırı düzenlenmişse durum değişir mi? Dava yolu hâlâ açık mı? Bu soruların yanıtı dosyanın ayrıntılarına bağlıdır. Raporun gerçeğe aykırı düzenlendiğinin tespiti, tek rapor kuralının istisnalarından biridir; ancak bu, basit bir görüş ayrılığından farklı, ağır bir iddiadır ve ilgili Müdürlüğe başvuru ile hukuki değerlendirme gerektirir. Dava açma imkânı ve süresi konusunda ise mutlaka bir avukata danışılmalıdır.

Süre kaçırılsa bile maliklerin önünde seçenekler kalır. Tespit kesinleştikten sonra verilen süre içinde güçlendirmenin teknik olarak mümkün olup olmadığı araştırılabilir; mümkünse ve gerekli karar, proje ve ruhsat tamamlanırsa yıkım yerine güçlendirme yoluna gidilebilir. Dönüşüm kararlaştırılırsa da sürecin iyi yönetilmesi, malikler için en az itiraz kadar önemlidir. Kentsel dönüşümde dikkat edilmesi gereken noktalar yazımız bu aşama için bir başlangıç sunar.

Riskli yapı itirazında sık yapılan hatalar

Mevzuatın kendisi kısa ve anlaşılırdır; sorunlar çoğunlukla uygulamadaki küçük ihmallerden doğar. Uygulamada sık görülen hatalar şunlardır:

• Süreyi e-Devlet bildiriminden başlatmak: Süre, muhtarlık ilanının son gününden itibaren işler. Bildirimi geç görmek süreyi uzatmaz.
• Son güne kalmak: Belge toplama, mühendis görüşü ve imza süreçleri tahmin edilenden uzun sürer. Son günlerde yaşanan bir aksaklık, hakkın kaybına yol açabilir.
• Yanlış yere başvurmak: İtiraz, yapının bulunduğu yerdeki Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne veya yetki devri yapılmışsa ilgili idareye yapılır. Raporu hazırlayan kuruluşa, belediyenin başka bir birimine ya da tapu müdürlüğüne verilen dilekçe itiraz yerine geçmeyebilir.
• Malik olmayan kişinin itiraz etmesi: Kiracı, yönetici veya aile üyesi adına verilen ve usulüne uygun yetkiye dayanmayan dilekçeler işleme alınmaz.
• Gerekçesiz veya yalnızca duygusal gerekçeli dilekçe: Heyet raporu bütünüyle inceler, ancak somut bir teknik dayanak sunulmayan dosyada itirazın sonuç vermesi zorlaşır.
• Tespitten sonra binayı onarıp itiraz etmek: Nihai karar, tespit tarihindeki duruma göre verilir. Sonradan yapılan onarımlar bu değerlendirmeyi değiştirmez.
• İkinci bir rapor almaya çalışmak: Kural olarak her yapı için tek rapor düzenlenebilir. Doğru araç ikinci bir tespit değil, mevcut raporu inceleyen bağımsız bir teknik görüştür.
• Komşulardan habersiz hareket etmek: Karara bağlanan bir rapora başka malikin itirazı üzerine yeniden inceleme yapılmadığı için, dağınık ve zayıf bir ilk itiraz, haklı olabilecek diğer maliklerin önünü kapatabilir.
• Başvuru kaydını saklamamak: Dilekçenin alındığını gösteren evrak numarası veya elektronik kayıt, sonraki her aşamada ihtiyaç duyulan temel belgedir.

Adım adım itiraz kontrol listesi

Aşağıdaki liste, tespit sonucunu öğrendiğiniz andan itiraz kaydını aldığınız ana kadar izleyebileceğiniz bir sıralamadır. Her binanın koşulları farklı olduğu için listeyi kendi dosyanıza göre uyarlamanızı öneririz.

1. İlan tarihini öğrenin: Muhtarlıktan ilanın asıldığı tarihi ve on beş günlük ilan süresinin bittiği günü yazılı olarak not edin.
2. İtiraz süresinin son gününü belirleyin: İlanın son gününden itibaren on beş günü hesaplayın ve kendinize bu tarihten birkaç gün önce bir iç son tarih koyun.
3. Raporun bir örneğini edinin: Raporu yaptıran malikten, lisanslı kuruluştan veya Müdürlükten nasıl temin edebileceğinizi sorun.
4. Temel bilgileri kontrol edin: Adres, ada, parsel, bina kodu, kat sayısı, bodrum katlar ve taşıyıcı sistem türünü binanın gerçek durumuyla karşılaştırın.
5. Mühendis değerlendirmesi isteyin: Bağımsız bir inşaat mühendisinden raporun esaslara uygunluğuna dair yazılı görüş alın.
6. Komşularla görüşün: İtiraz etmek isteyen diğer malikleri belirleyin ve gerekçeleri ortak bir dosyada toplayın.
7. Malik sıfatını belgeleyin: Tapu kaydı, mirasçılık belgesi, vekâletname veya vesayet kararı gibi belgeleri hazırlayın.
8. Dilekçeyi yazın: Kimlik, taşınmaz bilgileri, itiraz edilen rapor, numaralı teknik gerekçeler, talep ve ek listesini eksiksiz yazın.
9. Doğru yere, süresinde verin: Dilekçeyi yapının bulunduğu yerdeki Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne veya yetkili idareye verin ya da elektronik başvuru kanalını kullanın.
10. Kaydı saklayın ve takip edin: Evrak numarasını veya elektronik başvuru kaydını saklayın, dosyanın hangi teknik heyette olduğunu ve durumunu belirli aralıklarla sorun.
11. Nihai kararı değerlendirin: Karar size bildirildiğinde tebliğ tarihini not edin; itiraz reddedildiyse dava süresi için vakit kaybetmeden bir avukata danışın.

Kime başvurulur, hangi belge kimde?

Sürecin farklı halkaları farklı kurumlarda bulunur. İtirazın muhatabı Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü veya yetki devri yapılmışsa ilgili idaredir; teknik heyetin sekretaryası da Müdürlükçe yürütülür. İlan tarihi muhtarlıkta, tapu kaydındaki belirtme tapu müdürlüğünde, raporun kendisi ise raporu hazırlayan lisanslı kuruluşta ve elektronik sistemde yer alır. Kartal’daki bir bina için yetkili birimin hangisi olduğunu ve yetki devri yapılıp yapılmadığını başvurudan önce teyit etmek, yanlış kapıya gitmeyi önler.

Aygünler İnşaat olarak bu süreçte nasıl destek oluyoruz?

Aygünler İnşaat olarak riskli yapı tespiti yapmıyor, tespit raporu düzenlemiyor ve teknik heyet sürecinde maliklerin yerine karar vermiyoruz. Tespit yalnızca Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca lisanslandırılmış kuruluşlar tarafından yapılır; itirazın hukuki boyutu ise bir avukatın değerlendirmesini gerektirir. Bizim katkımız, malikin önündeki tabloyu sakin ve anlaşılır biçimde ortaya koymaktır.

Bize danışan maliklerle sürecin hangi aşamasında olduklarını, hangi belgelerin hangi kurumda bulunduğunu ve sürelerin nasıl işlediğini birlikte gözden geçiriyoruz. Raporun teknik incelemesi için bağımsız bir mühendisle, hukuki sorular için bir avukatla görüşmelerinin önemini hatırlatıyoruz. Tespit kesinleştiğinde ise dönüşümün planlanması, yıkım, kat karşılığı sözleşme ve inşaat aşamalarında kentsel dönüşüm hizmetlerimiz ile yanınızda oluyoruz.

Sürecin bütününü görmek isterseniz kentsel dönüşüm rehberimiz tespitten anahtar teslimine kadar her aşamayı ayrıntılı biçimde anlatır. Kısa yanıtlar için sık sorulan sorular sayfamıza, bölgenize özgü bilgiler için Kartal kentsel dönüşüm sayfamıza bakabilirsiniz. Binanızla ilgili bir sorunuz olduğunda iletişim sayfamızdan bize ulaşabilir, Cevizli’deki ofisimizde görüşme planlayabilirsiniz.