Kentsel Dönüşümde Müteahhit İşi Bırakırsa: Fesih, Teminat ve Bina Tamamlama Sigortası

Kentsel dönüşümde maliklerin en çok çekindiği tablo, bina yıkıldıktan sonra şantiyenin sessizleşmesidir. Kira ödemeleri aksar, iş programı güncellenmez, müteahhide ulaşmak zorlaşır. Bu noktada iki soru öne çıkar: Sözleşme nasıl sona erdirilir ve yarım kalan bina nasıl tamamlanır? 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun bu duruma özel bir fesih yolu öngörür; Türk Borçlar Kanunu ise eser sözleşmesine ilişkin genel hükümlerle bu yolun yanında durur. Teminat, bina tamamlama sigortası ve müteahhit alacaklılarına karşı getirilen koruma da eklendiğinde, maliklerin elinde sanıldığından fazla araç olduğu görülür.

Bu yazıda Aygünler İnşaat olarak, inşaatın hiç başlamadığı veya yarıda durduğu hallerde mevzuatın sunduğu imkânları, fesih usulünü, sözleşmeye konulması gereken koruyucu maddeleri ve maliklerin izlemesi gereken adımları sırasıyla ele alıyoruz. Metin genel bilgilendirme amaçlıdır; somut dosyanız için bir avukatla ve ilgili Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü ile teyit etmenizi öneririz. Sürecin genel çerçevesi için kentsel dönüşüm rehberimize de göz atabilirsiniz.

İnşaat neden durur ve hangi durum hukuken önem taşır?

Bir şantiyenin durmasının pek çok nedeni olabilir: müteahhidin finansman sıkıntısı, aynı anda çok sayıda işe girmesi, ruhsat veya proje revizyonundaki gecikme, maliklerden birinin tahliyeyi geciktirmesi, açılmış bir dava ya da idarenin verdiği bir durdurma kararı. Hukuken belirleyici olan, gecikmenin kimden kaynaklandığıdır. Kanundaki özel fesih yolu yalnızca müteahhitten kaynaklanan sebeplerle işe başlanmaması veya işin durması halinde işler. Maliklerin kendi yükümlülüklerini yerine getirmediği ya da bir yargı kararının işi engellediği durumlarda aynı yol kullanılamaz.

Uygulamada iki ayrı tabloyla karşılaşılır:

• İşe hiç başlanmaması: Anlaşma imzalanmış veya salt çoğunluk kararı alınmış, bina belki yıkılmış, ancak yeni yapının yapım işine geçilmemiştir.
• İşin belirli bir seviyede durması: Temel veya kaba inşaat bir noktaya gelmiş, sonra şantiyede projeyi bitirecek düzeyde ekip ve ekipman kalmamıştır. Birkaç işçinin ara sıra çalışması, işin devam ettiği anlamına gelmez.

Her iki tabloda da maliklerin ilk işi kayıt tutmaktır: tarihli şantiye fotoğrafları, tutanaklar, müteahhitle yazışmalar ve yapı denetim kuruluşunun raporları. İlerleyen bölümlerde anlatılan fesih başvurusu büyük ölçüde bu belgelere dayanır.

6306 sayılı Kanuna göre fesih hangi koşullarda istenebilir?

Kanunun 6. maddesinin 14. fıkrası, Kanun kapsamındaki alanlarda ve parsellerde maliklerin müteahhitle yaptıkları inşaat sözleşmelerini sona erdirebilmesi için özel bir düzen kurar. Uygulama Yönetmeliğinin 13. maddesinin 11. fıkrası bu düzeni ayrıntılandırır. İki ayrı fesih sebebi vardır ve birinin gerçekleşmesi yeterlidir.

Birinci sebep: Bir yıl içinde işe başlanmaması

Oy birliğiyle anlaşma sağlanmasından veya hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla karar alınmasından sonra, müteahhitten kaynaklanan sebeplerle bir yıl içinde yeni yapının yapım işine başlanmamış olmalıdır. Yönetmelik bu sebebe ek koşullar bağlar: sözleşmeye göre işe başlamadan önce maliklerin yerine getirmesi gereken edimler (tahliye, vekâlet veya tapu işlemleri gibi) varsa bunların tamamlanmış olması, işe başlanmasını engelleyen bir yargı kararı, idari karar veya benzeri geçerli bir gerekçenin bulunmaması ve gecikmenin gerçekten müteahhitten kaynaklanması.

Bir yıllık sürenin başlangıcı da yönetmelikte ayrıca düzenlenmiştir:

• Bütün maliklerle anlaşma sağlanan hallerde en son imzalanan sözleşmenin tarihine bakılır. Bu tarih riskli yapı tespitinin kesinleşmesinden (alanlarda alan belirleme işleminden) önceyse süre tespitin kesinleştiği tarihten, sonraysa son sözleşme tarihinden başlar.
• Salt çoğunlukla karar alınan hallerde süre, kararın alındığı tarihten itibaren hesaplanır.

İkinci sebep: İşin en az altı aydır durması

Yapım işi belirli bir seviyede durdurulmuş ve en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla inşai faaliyete devam edilmiyor olmalıdır. Yönetmelik bu durumun ilgili idarenin tespit ve tutanakları, yapı denetimi sistemindeki kayıtlar, fotoğraflar, uydu görüntüleri ve benzeri belgelerle ortaya konulmasını ister. Şantiyenin durduğu ilk günden itibaren tarihli kayıt tutmak, altı aylık sürenin ispatında belirleyicidir.

Her iki sebepte ölçüt aynıdır: sorumluluğun müteahhitte olması. Maliklerden birinin açtığı dava nedeniyle ruhsat alınamamışsa ya da idare bir durdurma kararı vermişse, geçen süre müteahhidin aleyhine değerlendirilmeyebilir. Salt çoğunluk kararının işleyişi ve karara katılmayanların durumu için kentsel dönüşüme katılmayan kat maliki yazımıza bakabilirsiniz.

Fesih usulü adım adım: karar, başvuru, inceleme ve resen fesih

Kanundaki yol, maliklerin tek başına ihtarname göndererek sözleşmeyi sona erdirmesinden farklıdır. Fesih, idarenin yaptığı tespit üzerine ve Kanunun öngördüğü sürelerin dolmasıyla kendiliğinden gerçekleşir. Süreç şu aşamalardan oluşur:

Birkaç noktanın altını çizmekte yarar var. Fesih kararı için toplantı yapılması önerilir, ancak yönetmelik kararı belirli bir şekle bağlamaz; önemli olan salt çoğunluk iradesinin belgelenmesidir. Başvuruya eklenecek belgeler fesih sebebine göre değişir: işe başlanmamışsa gecikmenin müteahhitten kaynaklandığını, iş durmuşsa en az altı aydır yeterli ekip ve ekipmanla çalışılmadığını gösteren kayıtlar gerekir. İşin projeyi bitirecek seviyede sürüp sürmediğine dair takdir, incelemeyi yapan Müdürlük veya İdareye aittir. Otuz günlük süre içinde şantiyeye birkaç işçinin gönderilmesi tek başına yeterli sayılmayabilir; idare işin gerçekten projeyi tamamlayacak düzeyde olup olmadığına bakar.

Kanun metninde başvuru mercii Başkanlık olarak geçerken yönetmelik başvurunun Müdürlüğe veya yetki devri yapılmışsa İdareye yapılacağını belirtir. Kartal ve çevresindeki dosyalarda başvurunun hangi birime yapılacağını önceden ilgili Müdürlükle teyit etmek, zaman kaybını önler.

Fesihten sonra ne olur: kira ödemeleri, tapu şerhi ve hesaplaşma

Resen feshin sonuçları Kanunda ve yönetmelikte açıkça yazılıdır. Bunları bilmek, maliklerin fesih kararını verirken neyi göze aldığını görmesini sağlar.

• Kira ödemeleri geri istenmez: Fesih tarihine kadar müteahhit tarafından hak sahiplerine yapılan kira yardımı ödemeleri hak sahiplerinden geri talep edilemez. Bu hüküm, sözleşme gereği müteahhidin ödediği kiralara ilişkindir. Devletin sağladığı kira yardımı kendi kurallarına tabidir; ayrıntılar için kentsel dönüşüm teşvikleri ve devlet destekleri yazımıza bakabilirsiniz.
• Tapudaki sözleşme şerhi kaldırılır: Tapu kaydına şerh edilmiş inşaat sözleşmeleri, maliklerin veya Müdürlüğün ya da İdarenin talebi üzerine tapu müdürlüğünce terkin edilir. Bu, yeni bir yükleniciyle sözleşme yapılmasının önündeki önemli bir engeli kaldırır.
• Hesaplaşma genel hükümlere bırakılır: Fesih tarihine kadar yapılmış işler, devredilmiş hisseler, yapılan ödemeler ve diğer konularda genel hukuk hükümleri uygulanır. İdarenin yaptığı fesih, tarafların birbirinden ne isteyebileceğini tek başına belirlemez; bu konular anlaşmayla ya da mahkemede çözülür.

Son madde uygulamada en çok zaman alan kısımdır. Müteahhit yaptığı imalatın karşılığını isteyebilir; malikler ise gecikmeden doğan zararı, sözleşmedeki cezaları ve müteahhide devredilmiş arsa paylarının iadesini talep edebilir. Devredilmiş payların geri alınması çoğu zaman tapu iptali ve tescil davası gibi yargısal süreçler gerektirir. Bu yüzden arsa payının ne zaman ve hangi seviyede devredildiği, fesihten sonraki tablonun ne kadar karmaşık olacağını doğrudan etkiler.

Yeni yükleniciyle devam kararı

Yönetmeliğe göre fesihten sonra yapılacak uygulamaya da hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla karar verilir. Karara katılmayanların hisseleri, Kanunun 6. maddesinin 1. fıkrası çerçevesinde, Başkanlıkça tespit ettirilen rayiç değerden az olmamak üzere öncelikle anlaşan paydaşlara açık artırmayla satılır; riskli yapılarda paydaşlara satış olmazsa karara uymayı kabul eden üçüncü kişilere satış yapılıncaya kadar işlem tekrarlanır. Böylece fesih, binanın geleceğini tek bir malikin tutumuna bırakmaz.

Yeni yüklenici seçilirken mevcut imalatın durumu, yapı denetim kayıtları ve ruhsatın geçerliliği birlikte incelenmelidir. Yarım kalmış bir karkasın teknik değerlendirmesi, yıkılıp yeniden mi yapılacağı yoksa tamamlanabilir mi olduğu sorusunu yanıtlar. Aygünler İnşaat olarak bu tür dosyalarda önce mevcut durumu raporlayan bir inceleme yapmayı, ardından anahtar teslim inşaat veya yeniden kat karşılığı modeli üzerinden maliklerle birlikte karar vermeyi tercih ediyoruz.

Teminat ve bina tamamlama sigortası: ruhsattan önce aranan güvence

Yarım kalan inşaat riskine karşı mevzuatın getirdiği en somut güvence, müteahhidin ruhsat öncesinde verdiği teminat veya yaptırdığı bina tamamlama sigortasıdır. Kanunun 8. maddesinin 6. fıkrasına göre, Kanun kapsamındaki alanlarda ve parsellerde yapım işini üstlenen müteahhit, yapı ruhsatı alınmadan önce bina tamamlama sigortası yaptırmak veya Başkanlıkça belirlenen diğer teminat ve şartları sağlamak zorundadır. Bu güvence sağlanmadan ruhsat aşamasına geçilemez.

Uygulama Yönetmeliğinin 13. maddesinin 9. fıkrası ayrıntıları şöyle düzenler:

• Hesaplama ve muhatap: Riskli yapıların bulunduğu parsellerde teminat, yapı yaklaşık maliyet bedeli üzerinden yönetmelikte belirlenen oranda hesaplanır ve ruhsattan önce İdareye verilir. Riskli alan ve rezerv yapı alanlarında ise farklı bir hesaplama ve muhatap öngörülmüştür. Oranlar değişebildiği için güncel oranı ilgili İdareden öğrenmek gerekir.
• Teminatın türü: Kamu İhale Kanununda teminat olarak sayılan değerler, örneğin banka teminat mektubu, kabul edilir. Teminat mektubunun süresi işin bitiş tarihi dikkate alınarak belirlenir ve teminat idarenin muhasebe birimine verilir.
• İade zamanı: İş sözleşmeye ve şartnameye uygun tamamlanıp yapı kullanma izin belgesi alındıktan sonra teminat müteahhide iade edilir.
• İş tamamlanmazsa: Teminat paraya çevrilir ve işi tamamlamayı üstlenen kuruma ya da kişiye aktarılır. İş bittikten sonra artan bir tutar kalırsa teminatı verene iade edilir.
• Sigorta seçeneği: Kapsamı ve koşulları mevzuatla belirlenen bina tamamlama sigortası yaptırılmışsa, ayrıca teminat verilmesi şartı aranmaz.

Yönetmelik, tek parselde bodrum dışında en çok iki katlı küçük yapılarda malikin kendi yapısını inşa ettiği bazı durumlar için, tamamlanmadan üçüncü kişilere satış yapılmaması ve tapuya belirtme konulması şartıyla bir istisna da tanır. Müteahhitle yürütülen çok bağımsız bölümlü projelerde bu istisna genellikle gündeme gelmez.

Malik açısından pratik sonuç şudur: Ruhsat alınmışsa bir güvence verilmiş olmalıdır. Sözleşme aşamasında teminatın türünü, poliçenin kapsamını ve iade koşulunu sorup belgelerin bir örneğini istemek makul bir taleptir. İş durduğunda teminatın paraya çevrilmesi için idareyle iletişime geçmek, yeni yüklenicinin finansmanında önemli bir kaynak olabilir. Bu başlıklar, kat karşılığı inşaat görüşmelerinde ilk konuşulması gerekenler arasındadır.

Müteahhidin alacaklılarına karşı koruma ve pay satışındaki sınır

Müteahhit mali sıkıntıya girdiğinde maliklerin bir diğer kaygısı, müteahhidin borçları yüzünden arsanın hacizle karşılaşmasıdır. Kat karşılığı sözleşmelerde arsa paylarının bir kısmı müteahhide devredildiğinde, müteahhidin alacaklıları bu paylara yönelebilir. Kanunun 6. maddesinin 10. fıkrası bu riske karşı özel bir koruma getirir.

Buna göre dönüşüm uygulamasındaki taşınmazlar, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi veya arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayanarak müteahhide devredilmişse, malikler adına kat irtifakı kuruluncaya kadar, müteahhidin üçüncü kişilere olan borçlarından dolayı bu taşınmazlar hakkında haciz ve tedbir uygulanamaz. Korumanın iki önemli sınırı vardır:

• İstisna: O yapım işine ait malzeme ve işçilik alacakları korumanın dışındadır. Binaya malzeme veren ya da o şantiyede çalışanların alacakları için haciz yolu kapalı değildir.
• Süre: Yapım işine başlanmasından itibaren altı ay içinde kat irtifakı kurulmazsa, bu taşınmazlar hakkında haciz ve tedbirler uygulanabilir hale gelir.

Bu nedenle kat irtifakının işe başlandıktan sonra gecikmeden kurulması önem taşır. Kat irtifakıyla her bağımsız bölümün kime düştüğü tapuda netleşir; müteahhidin borcu nedeniyle yapılacak takiplerin muhatabı kural olarak müteahhide düşen bölümler olur. Somut bir haciz veya tedbir kararıyla karşılaşıldığında ise vakit kaybetmeden bir avukattan destek alınmalıdır.

Müteahhit payının satışı inşaat seviyesine ve idare iznine bağlıdır

Kanunun 6. maddesinin 13. fıkrası ve yönetmeliğin 13. maddesinin 10. fıkrası, müteahhide düşen bağımsız bölümlerin satışını da sınırlar. Satış, inşaatın ilerleme seviyesine göre ve İdarenin iznine dayanarak yapılabilir. Müteahhit izin için İdareye başvurur; İdare yerinde tespit yaparak veya yapı denetimi sisteminden kontrol ederek tamamlanma oranını belirler ve bu oranın yüzde on altında kalan oranda satış yapılabileceğini tapu müdürlüğüne bildirir. İdare yazısı olmadan müteahhit payına ait bölümler satılamaz.

Tamamlanma oranında veya üzerinde bir satış için bütün maliklerin muvafakati gerekir. İnşaatın tamamlandığına dair İdare yazısı alınmışsa ya da yapı kullanma izin belgesi sunulmuşsa müteahhit payının tamamı satılabilir. Bu kural, müteahhidin binayı bitirmeden payının tamamını satıp şantiyeden çekilmesi riskini azaltır. Malikler için pratik öneri, müteahhitten pay satın aldığını söyleyen kişiler ortaya çıktığında tapu kaydını ve İdare iznini kontrol etmektir.

Türk Borçlar Kanunu ile ilişkisi: temerrüt, dönme ve ceza koşulu

6306 sayılı Kanundaki fesih yolu kentsel dönüşüme özgüdür ve idarenin tespitine dayanır, ancak maliklerin tek seçeneği değildir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi yargı uygulamasında eser sözleşmesi ile taşınmaz satış vaadinin birleştiği karma bir sözleşme olarak değerlendirilir ve Türk Borçlar Kanununun genel hükümleri burada da uygulanır. Kanunun fesihten sonraki hesaplaşmayı genel hukuka bırakması, iki alanın birlikte okunmasını gerektirir.

• Temerrüt ve ihtar (TBK md. 117): Muaccel bir borcun borçlusu, alacaklının ihtarıyla temerrüde düşer. Sözleşmede ifa günü birlikte belirlenmişse, bu günün geçmesiyle ihtara gerek kalmadan temerrüt oluşur. Uygulamada noter kanalıyla ihtarname göndermek, ispat bakımından güvenli bir yoldur.
• Süre verme ve seçimlik haklar (TBK md. 123 ila 125): Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde temerrüde düşen tarafa uygun bir süre verilebilir. Süre içinde ifa gerçekleşmezse alacaklı ifa ile birlikte gecikme tazminatı isteyebilir; ya da ifadan vazgeçtiğini hemen bildirerek zararının giderilmesini isteyebilir veya sözleşmeden dönebilir. Süre vermenin etkisiz kalacağı borçlunun tutumundan anlaşılıyorsa süre verilmesine gerek yoktur.
• İşe zamanında başlamama (TBK md. 473): Yüklenici işe zamanında başlamaz, işi sözleşmeye aykırı olarak geciktirir ya da gecikme yüzünden işi kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceği açıkça anlaşılırsa, iş sahibi teslim gününü beklemeden sözleşmeden dönebilir.
• Ceza koşulu (TBK md. 179 ila 182): Ceza, borcun belirlenen zamanda ifa edilmemesi için kararlaştırılmışsa alacaklı, hakkından açıkça vazgeçmedikçe veya ifayı çekincesiz kabul etmedikçe asıl borçla birlikte cezayı da isteyebilir. Hâkim aşırı gördüğü cezayı kendiliğinden indirir.

Pratikte en çok tartışılan konu, sözleşmeden geriye etkili olarak dönmek ile ileriye etkili olarak feshetmek arasındaki farktır. Geriye etkili dönmede taraflar kural olarak birbirine verdiklerini geri ister. Yargı uygulamasında inşaatın büyük bölümü tamamlanmışsa, dürüstlük kuralı gereği ileriye etkili fesih sonuçlarının uygulanabildiği bilinir. Hangi yolun seçileceği; inşaatın seviyesine, devredilen paylara ve üçüncü kişilerin haklarına göre değişir. Bu değerlendirmeyi inşaat hukukunda deneyimli bir avukatla yapmanızı öneririz.

İdari fesih ile genel hükümler birbirini dışlamaz. Malikler idari yolu kullanırken, zararları ve devredilen paylar için yargı yoluna başvurma haklarını da korur. Sözleşmede önceden kararlaştırılmış cezalar ve açık bir iş programı, her iki yolda da maliklerin elini güçlendirir.

Sözleşmede olması gereken koruyucu maddeler

Müteahhidin işi bırakma riskini tamamen ortadan kaldırmak mümkün değildir; ancak riskin yönetilebilir olması büyük ölçüde sözleşmenin kalitesine bağlıdır. Kat karşılığı sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılması gerektiğini hatırlatarak, Aygünler İnşaat olarak maliklerle sözleşme görüşmelerinde öne çıkardığımız koruyucu maddeleri aşağıda özetliyoruz.

Seviye bazlı devir, ara hakedişlerle yürüyen klasik yapım işlerinden farklı bir mantığa dayanır. Kat karşılığı modelde malikler müteahhide para ödemez, karşılık arsa payıdır. Payın erken ve tek seferde devredilmesi bu nedenle en büyük risk kaynağıdır. Örneğin payların bir bölümünün kaba inşaat tamamlandığında, kalanının yapı kullanma izin belgesi alındığında devredilmesi, işin yarıda kalması halinde maliklerin elinde daha fazla pay bırakır. Kademelerin oranı taraflarca belirlenir; mevzuatta sabit bir dağılım yoktur.

Sözleşme imzalanmadan önce sorulması gereken diğer sorular için kentsel dönüşümde dikkat edilmesi gereken 10 önemli nokta yazımız da yol gösterici olabilir. Riskli yapı tespitinden teslime kadar sürecin bütününü ise kentsel dönüşüm hizmetimiz sayfasında anlattık.

Malikler adım adım ne yapmalı?

Şantiyede bir durgunluk fark edildiğinde aceleci kararlar yerine düzenli bir yol izlemek, hem idari başvurunun hem de olası bir davanın sağlıklı ilerlemesine yardımcı olur. Aşağıdaki sıra, çoğu dosyada işe yarayan bir çerçeve sunar:

1. Tespit: Şantiyenin durumunu tarihli fotoğraflarla kaydedin ve yapı denetim kuruluşundan bilgi isteyin. Gerekirse mahkeme aracılığıyla delil tespiti yaptırarak inşaatın seviyesini ve durduğunu resmi olarak belgeleyin.
2. Kendi edimlerinizi kontrol edin: Tahliye, vekâlet ve tapu gibi maliklerin yerine getirmesi gereken yükümlülüklerin tamamlandığını gösteren belgeleri bir araya getirin. Eksik bir edim, fesih başvurusunun olumsuz sonuçlanmasına yol açabilir.
3. İhtarname: Müteahhide noter aracılığıyla, işe başlaması veya devam etmesi için makul bir süre veren bir ihtarname gönderin. Bu adım, genel hükümler bakımından temerrüdün ispatına yardımcı olur.
4. Toplantı ve karar: Malikleri bir araya getirip hisseleri oranında salt çoğunlukla fesih kararı alın. Kararı tutanağa bağlayıp katılan maliklere imzalatın; hisse oranlarını gösteren tapu kayıtlarını ekleyin.
5. Başvuru: Kararı ve gerekçeyi gösteren belgelerle ilgili Müdürlüğe veya yetki devri varsa İdareye yazılı olarak başvurun.
6. Takip: Müteahhide verilen on beş günlük açıklama süresini ve ardından gelebilecek otuz günlük ihtar süresini izleyin. Resen fesih bildirimi geldiğinde tapudaki sözleşme şerhinin terkinini talep edin.
7. Teminat ve hesaplaşma: Teminatın veya sigortanın işletilmesi için idareyle iletişime geçin; devredilen paylar ve zararlar için avukatınızla hukuki yolları değerlendirin.

Hazırlanması gereken belgeler

• Noterde düzenlenmiş inşaat sözleşmeleri ve ekleri
• Riskli yapı tespitinin kesinleştiğini gösteren yazı veya alan kararı
• Güncel tapu kayıtları ve hisse oranları
• Yapı ruhsatı, teminat belgesi veya sigorta poliçesi örnekleri
• Şantiye fotoğrafları, varsa delil tespit raporu ve yapı denetim yazışmaları
• İhtarname ve tebliğ belgesi, imzalı fesih karar tutanağı

Sıkça gelen sorulara verdiğimiz kısa yanıtları sık sorulan sorular sayfamızda bulabilirsiniz.

Örnek senaryo: Kaba inşaatta duran bir apartman

Konuyu somutlaştırmak için kurgusal bir örnek düşünelim. On iki bağımsız bölümlü bir apartmanın malikleri, riskli yapı tespitinin kesinleşmesinden sonra bir müteahhitle anlaşmış, sözleşmeler noterde düzenleme şeklinde yapılmış, bina yıkılmış ve ruhsat alınmıştır. Kaba inşaat ikinci kata geldiğinde şantiyede çalışma fiilen durur; müteahhidin ödediği kiralar da aksamaya başlar.

Malikler ilk ay tarihli fotoğraflar çeker, yapı denetim kuruluşundan bilgi ister ve noter aracılığıyla bir ihtarname gönderir. Durgunluk altı ayı doldurduğunda hisseleri oranında salt çoğunlukla fesih kararı alır, tutanağı ve kayıtları ekleyerek Müdürlüğe başvurur. Müdürlük müteahhitten açıklama ister, yerinde inceleme yapar ve otuz günlük ihtarda bulunur. Süre sonunda iş yeniden başlamazsa sözleşmeler feshedilmiş sayılır, tapudaki şerhler terkin edilir. Malikler yeni yükleniciyle devam için yeniden salt çoğunluk kararı alır; teminatın işletilmesi için idareye, devredilmiş paylar ve zararlar için avukatlarıyla birlikte yargıya başvurur. Gerçek bir dosyada süreler ve sonuçlar somut koşullara göre değişebilir.

Sık yapılan hatalar

• Kayıt tutmadan beklemek: Altı aylık durgunluk ispat edilemezse fesih başvurusu zayıflar.
• Kendi edimlerini tamamlamamak: Tahliye etmeyen veya vekâlet vermeyen maliklerin bulunduğu dosyada gecikme müteahhide yüklenemeyebilir.
• Tek tek hareket etmek: Özel fesih yolu, hisseleri oranında salt çoğunluk kararı ister; dağınık ihtarnameler bu kararın yerini tutmaz.
• Arsa payını erken devretmek: Payın tamamının işin başında devredilmesi, fesihten sonraki hesaplaşmayı uzatır.
• Teminatı sormamak: Güvencenin türü ve iade koşulu bilinmezse iş durduğunda bu kaynağa başvurmak gecikir.
• Gecikmeyi çekincesiz kabul etmek: Geç teslimde cezaya ilişkin hak saklı tutulmazsa ceza istemek zorlaşabilir.

Müteahhit seçimi, sözleşme hazırlığı veya yarım kalmış bir binanın değerlendirilmesi konusunda Aygünler İnşaat olarak Kartal Cevizli’deki ofisimizde maliklerle görüşmekten memnuniyet duyarız. Kartal kentsel dönüşüm sayfamızdan bölgeye özgü bilgilere ulaşabilir, online teklif formunu doldurabilir veya iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.