Kentsel Dönüşümde Arsa Payı ve Daire Paylaşımı Nasıl Hesaplanır?

Kentsel dönüşüm görüşmelerinde en çok sorulan soru, yeni binada kime kaç metrekare düşeceğidir. Bu sorunun cevabı tek bir rakam değil, birbirine bağlı iki hesaptır: önce yeni binadaki toplam alanın malikler ile yüklenici arasında nasıl bölüneceği, ardından maliklere ayrılan alanın malikler arasında nasıl dağıtılacağı belirlenir. İki hesabın da ortak başlangıç noktası tapudaki arsa payıdır.

Bu rehberde arsa payının kanundaki anlamını, tapudan nasıl öğrenileceğini, hatalı arsa payının nasıl düzeltilebileceğini ve dağıtımda kullanılan yöntemleri temsili sayılarla adım adım ele alıyoruz. Kat karşılığı modelin genel işleyişini, sözleşme maddelerini ve teminatları kat karşılığı inşaat hizmet sayfamızda anlattık; burada yalnızca hesaplama ve paylaşım yöntemine odaklanıyoruz. Yazıdaki mevzuat bilgileri genel niteliktedir; kendi binanız için karar vermeden önce bir avukatla ve ilgili Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü ile teyit etmeniz gerekir.

Arsa payı nedir ve kanunda nasıl tanımlanır?

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 2. maddesi arsa payını, arsanın kanunda yazılı esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet payı olarak tanımlar. Basitçe söylemek gerekirse bir apartmanda dairenizin altındaki toprak size ayrı bir parça olarak değil, bütün arsa üzerinde belirli bir pay olarak aittir. Tapunuzda yazan pay, örneğin 120/1200 gibi bir kesir, bu ortaklığın sizin hissenize düşen kısmını gösterir.

Kanunun 3. maddesinin ikinci fıkrası arsa payının nasıl belirleneceğini de söyler: kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının açıkça gösterilmesiyle kurulur. Burada ölçü yalnız metrekare değildir. Aynı büyüklükteki iki daireden biri ön cephede ve üst katta, diğeri arka cephede ve zemin katta ise değerleri farklı olacağı için arsa payları da farklı olabilir.

Aynı fıkra önemli bir sınır daha koyar: bir kez tahsis edilen arsa payı, bağımsız bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen artış veya azalış nedeniyle değiştirilemez. Yani yıllar içinde bir dairenin cephesi açılmış, diğerinin manzarası kapanmış olsa bile tapudaki pay kendiliğinden güncellenmez. Kanunun 5. maddesine göre de arsa payı bağımsız bölümden ayrı olarak devredilemez; daire satıldığında veya mirasla geçtiğinde arsa payı da onunla birlikte geçer.

Arsa payı, metrekare ve hisse arasındaki fark

Görüşmelerde bu üç kavram sık sık birbirine karıştırılır. Aşağıdaki tablo her birinin neyi anlattığını ve nerede göründüğünü özetler:

Kentsel dönüşümde arsa payı iki ayrı işlev görür. Birincisi oylamadır: riskli yapılarda yeniden yapım kararı, kişi sayısına göre değil, hisseleri oranında salt çoğunlukla alınır. İkincisi paylaşımdır: bina yıkıldıktan sonra arsa, maliklerin payları oranında ortak mülkiyete döner ve yeni binadaki hakların hesabında çoğu zaman bu paylar esas alınır.

Tapuda arsa payınızı nereden ve nasıl öğrenirsiniz?

Paylaşım hesabına başlamadan önce binadaki bütün bağımsız bölümlerin arsa paylarını tek bir tabloda toplamak gerekir. Bu bilgiye birkaç kaynaktan ulaşılabilir:

• Tapu senedi: Elinizdeki tapu belgesinde arsa payı, ada ve parsel bilgisiyle birlikte kesir olarak yazar. Eski tarihli senetlerde sonradan yapılan işlemler görünmeyebileceği için güncel kayıtla karşılaştırılmalıdır.
• e-Devlet: Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün sunduğu Tapu Bilgileri Sorgulama hizmetinde adınıza kayıtlı taşınmazların ada, parsel, nitelik ve hisse bilgileri görüntülenebilir. Ekranda ayrıntı yetersiz kalırsa tapu müdürlüğünden kayıt örneği istenebilir.
• Tapu müdürlüğü: Güncel tapu kaydı, kat irtifakı veya kat mülkiyeti kütüğündeki arsa payını, beyanlar hanesindeki notları ve varsa şerhleri birlikte gösterir.
• Onaylı mimari proje: Kanunun 12. maddesine göre kat mülkiyetine esas projede her bağımsız bölümün arsa payı gösterilir. 13. madde, kat malikine istemi halinde bu projenin kendi bölümüne ait kısmının tasdikli bir örneğinin verileceğini düzenler. Projenin tamamı için belediyenin imar arşivine başvurulabilir.
• Yönetim planı: Arsa payı oranında paylaşılan giderler ve kullanım kuralları açısından paylaşım görüşmesine yardımcı olur.

Tapudaki kesirler her zaman aynı paydayla yazılmamış olabilir. Bir dairenin payı 120/1200, diğerininki 1/8 şeklinde görünebilir. Hesabı doğru yapmak için bütün payları ortak bir paydaya çevirmek ve toplamın tam olarak bir bütüne, yani payda ile aynı sayıya ulaştığını kontrol etmek gerekir. Toplam eksik veya fazla çıkıyorsa bunun nedeni araştırılmadan paylaşım görüşmesine geçilmemelidir.

Tek bir dairenin birden fazla maliki varsa, örneğin mirasla geçmiş bir dairede, o dairenin arsa payı mirasçılar arasında ayrıca hisselere bölünmüştür. Bu durumda mirasçıların yeni binada tek bir daire mi yoksa ayrı bölümler mi istediği, paylaşım tablosunda en baştan netleştirilmelidir.

Arsa payı hatalıysa ne yapılabilir?

Özellikle eski binalarda arsa paylarının değerle değil, kabaca eşit ya da yalnızca metrekareye bakılarak dağıtıldığı görülür. Bazen dükkânlara düşük, bazen çatı katlarına orantısız yüksek pay verilmiştir. Kentsel dönüşümde arsa payı hem oy gücünü hem paylaşımı etkilediği için bu tür dengesizlikler yeniden yapım aşamasında görünür hale gelir.

Kat Mülkiyeti Kanununun 3. maddesi bu durum için açık bir yol öngörür: arsa payları bağımsız bölümlerin değerleriyle oranlı olarak tahsis edilmemişse, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Aynı Kanunun ek 1. maddesine göre Kanunun uygulanmasından doğan uyuşmazlıklar sulh mahkemelerinde çözümlenir. Düzeltme, sonradan oluşan değer değişikliklerine değil, payların ilk tahsisteki oransızlığına dayanmalıdır. Davanın kimlere karşı açılacağı, bilirkişi incelemesinin kapsamı ve süreç hakkında mutlaka bir avukatla görüşülmelidir.

Düzeltme davası zaman alır ve dönüşüm takvimini uzatabilir. Bu nedenle uygulamada iki yol birlikte değerlendirilir:

1. Dava yolu: Oransızlık büyükse ve malikler arasında uzlaşma yoksa, payların hukuken düzeltilmesi en sağlam çözümdür.
2. Paylaşımda uzlaşma yolu: Tapudaki paylar olduğu gibi kalır, ancak malikler yeni binadaki dağıtımı eski bağımsız bölüm değerine veya alanına göre yapmayı yazılı olarak kabul eder. Bu yol yalnızca bütün ilgili maliklerin açık onayıyla ve sözleşmeye eklenen bir cetvelle güvenli hale gelir.

Hangi yolun seçileceği, oransızlığın büyüklüğüne, maliklerin uzlaşma isteğine ve binanın aciliyetine bağlıdır. Riskli yapı sürecinin nasıl başladığını ve tespiti hangi kuruluşların yapabildiğini riskli yapı tespiti sayfamızda anlattık; tespit lisanslı kuruluşlarca yapılır, paylaşım tartışması ise bu süreçle paralel yürütülebilir.

Müteahhit ile malikler arasındaki paylaşım: oran neden sabit değildir?

Kat karşılığı modelde yüklenici, inşaatın bütün maliyetini üstlenir ve bunun karşılığında yeni binadaki bağımsız bölümlerin bir kısmını alır. Paylaşım oranı, bu karşılıklı edimlerin dengesidir. Bu yüzden “piyasada oran şudur” diye söylenen her kalıp rakam yanıltıcıdır: aynı oran, bir parselde maliklerin lehine, diğerinde yüklenicinin aleyhine sonuç verebilir.

Oranın nasıl oluştuğunu anlamak için hesabı dört soruya bölmek yararlıdır:

1. Ne kadar alan yapılabilir? İmar planındaki emsal ve taban alanı katsayısı, izin verilen kat sayısı ile yola ve komşu parsellere bırakılması gereken mesafeler, parselde inşa edilebilecek toplam alanı belirler. Bu alanın ne kadarının satılabilir bağımsız bölüm, ne kadarının merdiven, asansör, sığınak ve teknik hacim olacağı ise proje çözümüne bağlıdır.
2. Bu alanı üretmek kaça mal olur? Yıkım, kazı ve iksa, kaba ve ince inşaat, proje ve ruhsat giderleri, yapı denetim, abonelikler, finansman ve kira yardımı gibi kalemler toplam maliyeti oluşturur.
3. Üretilen alan ne kadar değer eder? Yüklenicinin payına düşen bölümlerin satış değeri, bölgenin piyasa koşullarına, cepheye, kata ve daire tipine göre değişir.
4. Maliklerin beklentisi nedir? Binada bugün kaç bağımsız bölüm bulunduğu ve bunların ne büyüklükte olduğu, maliklerin talep edeceği toplam alanın çerçevesini çizer.

Paylaşım, yüklenicinin payına düşen alanın satış değerinin toplam maliyeti ve makul bir girişimci kazancını karşıladığı noktada dengelenir. Emsali yüksek, geniş ve düzgün bir parselde bu denge maliklere daha fazla alan bırakabilir. Küçük, eğimli veya otopark çözümü zor bir parselde ise aynı malik beklentisini karşılamak çok daha güç olabilir.

Hesabın girdileri ve malikin sorması gerekenler

Bir paylaşım önerisi değerlendirilirken yalnızca sonuçtaki orana değil, oranı üreten varsayımlara bakılmalıdır. Aşağıdaki tablo, her girdinin hangi belgeye dayandığını ve maliklerin hangi soruyu sorması gerektiğini gösterir:

Aygünler İnşaat olarak paylaşım önerisini bu girdilerle birlikte sunmayı ilke edindik. Malikler bir oranı kabul etmeden önce, o oranın hangi emsal, hangi satılabilir alan ve hangi maliyet varsayımıyla elde edildiğini görebilmelidir. Varsayımlar açık olduğunda, farklı yüklenicilerden gelen teklifler de aynı ölçüyle karşılaştırılabilir.

Unutulmaması gereken bir nokta, oranın tek başına bir şey söylemediğidir. Maliklere bırakılan alanın yüksek görünmesi, düşük malzeme sınıfı, belirsiz teslim süresi veya zayıf teminatla birlikte geliyorsa, teklifin gerçek değeri düşüktür. Bu nedenle paylaşım oranı her zaman teknik şartname, süre ve güvencelerle birlikte okunmalıdır. Kanunun tanıdığı harç ve ücret istisnaları gibi destekler de maliyet tarafını etkiler; bunların ayrıntısını kentsel dönüşüm teşvikleri yazımızda bulabilirsiniz.

Malikler arasında daire dağıtımı: üç temel yöntem

Yüklenici ile malikler arasındaki pay belirlendikten sonra ikinci soru gelir: maliklere ayrılan toplam alan, malikler arasında hangi ölçüye göre dağıtılacak? Kanun bu konuda tek bir yöntem dayatmaz; malikler kendi aralarında anlaşarak bir esas belirler. Uygulamada üç yöntem ve bunların karışımları kullanılır.

1. Arsa payına göre dağıtım

Her malike, tapudaki arsa payı oranında alan ayrılır. Temel formül şudur: Malike düşen alan = Maliklere ayrılan toplam alan × (Malikin arsa payı ÷ Toplam arsa payı). Bu yöntem, tapu kaydına dayandığı için en kolay belgelenen ve itiraz edilmesi en güç olanıdır. Bina yıkıldıktan sonra 6306 sayılı Kanunun 6. maddesine göre kat irtifakı veya kat mülkiyeti terkin edilerek arsa, malikleri adına payları oranında tescil edildiği için bu yöntem hukuki duruma da en yakın olanıdır. Zayıf yanı, arsa payları baştan değerle orantısız dağıtılmışsa bu hatayı yeni binaya taşımasıdır.

2. Eski bağımsız bölüm değerine göre dağıtım

Mevcut her dairenin bugünkü değeri bağımsız bir değerleme ile belirlenir ve yeni alan bu değerlerin oranına göre paylaştırılır. Değerlemede kat, cephe, manzara, kullanım biçimi ve büyüklük birlikte dikkate alınır. Bu yöntem arsa paylarındaki eski hataları düzeltebilir ve özellikle dükkân bulunan binalarda adil bir sonuç verebilir. Ancak değerlemenin kim tarafından ve hangi yöntemle yapılacağı konusunda baştan uzlaşma gerekir. Değerleme raporunu bütün maliklerin aynı anda görmesi, sonradan doğabilecek şüpheleri azaltır. Bu iş için SPK lisanslı bir gayrimenkul değerleme uzmanından destek alınabilir.

3. Metrekareye göre dağıtım

Her malike, eski dairesinin alanıyla orantılı yeni alan verilir. Anlaşılması en kolay yöntemdir ve malikler arasında sezgisel bir adalet duygusu yaratır. Zayıf yanı, konum farklarını tamamen yok saymasıdır: arka cephedeki zemin kat dairesi ile ön cephedeki üst kat dairesi aynı büyüklükteyse aynı alanı alır. Ayrıca brüt ve net alan tanımları ile balkon, teras ve eklentilerin nasıl sayılacağı netleştirilmezse hesap kolayca tartışmaya açılır.

Yöntemlerin karşılaştırması

Karma yöntemler de sık kullanılır. Örneğin konutlar arasında arsa payı esas alınıp dükkânlar için ayrı bir değer katsayısı belirlenebilir; ya da metrekare esas alınıp üst kat ve ön cephe için önceden kararlaştırılmış bir düzeltme uygulanabilir. Hangi yöntem seçilirse seçilsin, yöntem yazılı hale getirilmeli, bütün maliklerin imzasıyla kabul edilmeli ve sözleşmeye eklenecek paylaşım cetveline doğrudan yansıtılmalıdır.

Aygünler İnşaat olarak görüşmelerde aynı binayı üç yöntemle birden hesaplayıp sonuçları yan yana koymayı öneriyoruz. Farkı rakamlarla görmek, hangi yöntemin bina için daha adil olduğu kararını soyut bir tartışmadan somut bir karşılaştırmaya dönüştürür. Bir sonraki bölümdeki temsili örnek, bu karşılaştırmanın nasıl yapıldığını gösteriyor.

Temsili hesap örneği: sekiz daireli bir apartman

Önemli not: Bu bölümdeki bütün sayılar temsili örnektir, yuvarlak ve kurgusaldır. Herhangi bir binaya, bölgeye veya piyasa oranına dayanmaz; yalnızca hesabın mantığını göstermek için seçilmiştir. Gerçek bir binada sonuçlar imar durumuna, projeye ve maliyetlere göre tamamen farklı çıkabilir.

Mevcut durum

Zemin ve üç normal kattan oluşan, her katında iki daire bulunan sekiz daireli bir apartman düşünelim. Toplam arsa payı 1000 payda üzerinden yazılmış olsun:

• D1 ve D2: Zemin kat, her biri 80 m², arsa payı her biri için 110/1000
• D3, D4, D5 ve D6: Birinci ve ikinci kat, her biri 100 m², arsa payı her biri için 125/1000
• D7 ve D8: Üçüncü kat, her biri 120 m², arsa payı her biri için 140/1000

Eski binadaki toplam daire alanı 800 m², arsa paylarının toplamı 1000/1000’dir. Toplamın tam olarak paydaya eşit çıkması, payların eksiksiz kaydedildiğini gösteren ilk kontroldür.

Yeni proje ve birinci katman paylaşım

İmar durumu ve avan proje çalışması sonucunda yeni binada toplam 1.400 m² satılabilir konut alanı elde edildiğini varsayalım. Maliyet ve satış değeri hesabından sonra taraflar, bu alanın 960 m²‘sinin maliklere, 440 m²‘sinin yükleniciye ait olmasında anlaşmış olsun. Bu dağılım bir piyasa normu değil, yalnızca örneğin devam edebilmesi için seçilmiş bir varsayımdır.

İkinci katman: 960 m² malikler arasında nasıl dağılır?

Değere göre yöntem için bağımsız bir değerlemenin şu konum katsayılarını verdiğini varsayalım: zemin kat 0,90, ara katlar 1,00, üst kat 1,05. Her dairenin değer puanı, alanı ile katsayısının çarpımıdır: D1 ve D2 için 72, D3 ile D6 arası için 100, D7 ve D8 için 126 puan. Toplam değer puanı 796 olur. Üç yöntemin sonuçları aşağıdaki gibidir:

Hesapların nasıl yapıldığını bir daire üzerinden gösterelim. Arsa payına göre D1’e düşen alan 960 × 110 ÷ 1000 = 105,6 m²’dir. Metrekareye göre 960 × 80 ÷ 800 = 96,0 m², değere göre ise 960 × 72 ÷ 796 ≈ 86,8 m² bulunur. Her sütunun toplamı yine 960 m²’ye eşittir; bir yöntemde birinin kazandığı alanı mutlaka bir başkası kaybeder.

Sonuçlar ne anlatıyor?

Bu temsili binada zemin kat dairelerinin arsa payı, büyüklüklerine ve konumlarına göre biraz yüksek tahsis edilmiştir. Arsa payına göre yöntem bu iki daireye avantaj sağlarken, değere göre yöntem üst kat dairelerini öne çıkarır. Ara katlardaki dört daire için yöntem seçimi neredeyse fark yaratmaz.

Bu tablo, görüşmelerde yaşanan gerginliğin kaynağını da gösterir: her malik doğal olarak kendi lehine sonuç veren yöntemi savunur. Çözüm, yöntem tartışmasını kişisel taleplerden ayırıp tapu kaydı, değerleme raporu ve proje alanları gibi belgelerle yürütmektir. Arsa payları belirgin biçimde orantısızsa, önceki bölümde anlatılan düzeltme yolu ya da yazılı bir uzlaşma, tartışmayı en baştan kapatmanın en sağlıklı yoludur.

Denkleştirme bedeli ve fark ödemesi nasıl hesaplanır?

Hesapta bulunan alanlar nadiren projedeki daire büyüklüklerine birebir denk gelir. Kimse 105,6 m²’lik bir daire almaz; projede 100 veya 110 m²’lik daireler vardır. Hesaplanan hak ile fiilen verilen daire arasındaki fark, para ile dengelenir. Buna uygulamada denkleştirme bedeli denir. Kat Mülkiyeti Kanununun 10. maddesi de ortaklığın giderilmesi davalarında hâkimin, payları denkleştirerek bağımsız bölümleri ortaklara ayrı ayrı tahsis edebileceğini düzenler; malikler arasında yapılan paylaşım da aynı mantıkla işler.

Malikler arası denkleştirme: temsili örneğin devamı

Önceki bölümdeki temsili binada maliklerin arsa payına göre dağıtımda uzlaştığını, projede maliklere ayrılan dairelerin de şöyle olduğunu varsayalım: iki adet 100 m² (A tipi), dört adet 120 m² (B tipi) ve iki adet 140 m² (C tipi). Toplam yine 960 m²’dir.

Buradaki B, maliklerin önceden kararlaştırdığı metrekare başına birim bedeldir. Fazla alan alan malikler ödeme yapar, eksik alan alanlar ödeme alır; toplamda giren ve çıkan para birbirine eşittir. Bu nedenle malikler arası denkleştirme yükleniciyi doğrudan ilgilendirmez, ama sözleşmeye eklenen cetvelde mutlaka gösterilmelidir.

Birim bedel nasıl belirlenir?

• Bağımsız değerleme: Yeni binadaki bağımsız bölümlerin tahmini değeri, lisanslı bir değerleme uzmanınca belirlenir ve birim bedel buradan türetilir.
• Daire tipine göre farklı bedel: Üst kattaki bir metrekare ile zemin kattaki bir metrekare aynı değerde olmayabilir; bu durumda her daire tipi için ayrı birim bedel yazılabilir.
• Sabitlenmiş bedel: Bedel, sözleşme tarihinde rakam olarak yazılır ve ödemenin hangi aşamada yapılacağı belirlenir. Uzun inşaat süresinde değer değişimine karşı tarafların nasıl bir güncelleme yöntemi istediği de açıkça kararlaştırılmalıdır.

Malik ile yüklenici arasındaki fark ödemesi

Bazen bir malik, hakkından daha büyük bir daire ister veya daha küçük bir daire alıp farkı nakit olarak almak ister. Örneğimizde D5’in 120 m² yerine yüklenici payındaki 140 m²’lik bir daireyi istediğini düşünelim. D5, aradaki 20 m² için yükleniciye 20 × S tutarında ödeme yapar. Buradaki S, malik ile yüklenici arasında kararlaştırılan birim satış bedelidir ve çoğu zaman malikler arası B bedelinden farklıdır, çünkü yüklenici için bu alan satılabilir bir stoktur.

Tersi durumda, yani malikin daha küçük bir daire alıp farkı yükleniciden talep ettiği durumda, yüklenicinin önereceği geri alım bedeli ile satış bedeli arasında fark olabilir. Bu asimetrinin sürpriz yaratmaması için her iki yöndeki birim bedelin de sözleşmede ayrı ayrı yazılması gerekir.

Fark ödemelerinde zamanlama da önemlidir. Ödemenin hangi aşamada yapılacağı, ödeme yapılmadan ilgili bağımsız bölümün devredilip devredilmeyeceği ve gecikme halinde ne olacağı yazılmalıdır. Ödemenin bağımsız bölümün tesliminden ve tapu devrinden önce, güvence altına alınmadan yapılması önerilmez.

Ticari birimler, dükkânlar ve özel nitelikli bölümler

Zemin katında dükkân bulunan binalarda paylaşım hesabı daha hassastır. Dükkânın değeri çoğu zaman metrekaresiyle değil, cephesi, caddeye yakınlığı ve kira getirisiyle ölçülür. Eski binada dükkâna düşük ya da yüksek arsa payı verilmiş olabilir; her iki durum da konut malikleriyle dükkân maliki arasında tartışma doğurabilir.

Dükkân malikiyle yapılan anlaşmalarda genellikle şu seçenekler değerlendirilir:

• Dükkâna karşılık dükkân: Yeni binada benzer konum ve cephede bir ticari birim verilir. Bunun için imar planının zemin katta ticari kullanıma izin vermesi gerekir; bu, imar durumu belgesinden kontrol edilmelidir.
• Dükkâna karşılık konut: Yeni projede ticari kullanım yoksa veya dükkân maliki konut istiyorsa, değer farkı bir katsayı veya denkleştirme bedeliyle karşılanır.
• Karma çözüm: Daha küçük bir ticari birim ile birlikte fark ödemesi veya ek alan verilir.

Dükkânda kiracı varsa, tahliye takvimi ve kira gelirinin inşaat süresince kesilmesi de hesaba katılmalıdır. Konut maliklerinin kira yardımı ile dükkân malikinin gelir kaybı aynı şey değildir; bu farkın nasıl ele alınacağı görüşmelerin başında konuşulmalıdır.

Benzer özen çatı katı, bahçe kullanım hakkı olan zemin kat ve eklentisi bulunan bölümler için de gerekir. Eski binada bir daireye bağlı depo veya bahçe kullanımı varsa, yeni binada bunun karşılığının verilip verilmeyeceği ve verilmeyecekse hesapta nasıl dengeleneceği yazılı olarak kararlaştırılmalıdır. Otopark yerlerinin ve depoların hangi bağımsız bölüme eklenti olarak bağlanacağı da paylaşımın bir parçasıdır.

Kat, cephe ve daire seçimi: kura ve diğer yöntemler

Alan hesabı tamamlandığında geriye hangi malikin hangi daireyi alacağı sorusu kalır. Aynı büyüklükteki iki daireden biri ön cephede, diğeri arka cephede olabilir; birinci kat ile beşinci kat arasında manzara ve değer farkı bulunabilir. Bu seçim için uygulamada şu yöntemler kullanılır:

1. Eski konumun korunması: Her malik, eski dairesine en yakın kat ve cephedeki yeni daireyi alır. Basit ve öngörülebilirdir, ancak yeni projede kat sayısı ve daire dağılımı değiştiyse tam karşılık bulmak mümkün olmayabilir.
2. Kura: Aynı tipteki daireler, o tipe hak kazanan malikler arasında kurayla dağıtılır. Kuranın kimlerin katılımıyla, hangi tarihte ve hangi usulle çekileceği önceden yazılmalı; sonuç bütün katılanların imzaladığı bir tutanakla kayıt altına alınmalıdır. İstenirse kura noter tespitiyle de belgelenebilir.
3. Öncelik sırası: Arsa payı en yüksek olan malikten başlayarak seçim yapılır veya önceden belirlenen bir puanlama ile sıra oluşturulur.
4. Değer katsayılı serbest seçim: Her daireye konumuna göre katsayı verilir; malikler istedikleri daireyi seçer ve katsayı farkını denkleştirme bedeliyle karşılar.

Hangi yöntem seçilirse seçilsin, kuranın veya seçimin mimari proje kesinleşmeden yapılmaması önemlidir. Proje sonradan değişirse daire numaraları, alanlar ve cepheler de değişebilir; bu da yapılmış kuranın yeniden tartışılmasına yol açar. Seçimin, belediyeye sunulacak projedeki bağımsız bölüm numaraları üzerinden yapılması bu riski azaltır.

Paylaşım cetveli sözleşmeye nasıl eklenir?

Bütün bu hesapların hukuki sonuç doğurması, sözleşmeye eklenen bir paylaşım cetveliyle mümkündür. Cetvel, hangi bağımsız bölümün kime ait olacağını gösteren ve sözleşmenin ayrılmaz parçası olarak imzalanan tablodur. Kat Mülkiyeti Kanununun 10. maddesi ile 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 15. maddesi, kat karşılığı sözleşmeye dayanılarak kat irtifakı kurulmasını talep edebilmek için hak sahiplerine isabet eden bağımsız bölümlerin belirlenmiş olmasını şart koşar. Cetvel bu şartı karşılayan belgedir.

İyi hazırlanmış bir paylaşım cetvelinde en az şu bilgiler bulunur:

• Mevcut bağımsız bölüm numarası, malikin adı ve tapudaki arsa payı
• Seçilen dağıtım yöntemi ve hesaplanan hak
• Yeni binada verilecek bağımsız bölümün numarası, katı, cephesi ve daire tipi
• Brüt ve net alan ile bu alanların nasıl ölçüleceğine dair tanım
• Bağlanacak eklentiler: otopark yeri, depo, bahçe veya teras kullanımı
• Denkleştirme veya fark ödemesinin tutarı, yönü, vadesi ve güvencesi
• Kura yapıldıysa kura tutanağına yapılan atıf

Cetvelin ekli olduğu kat karşılığı sözleşme, maliklerin arsa paylarını yükleniciye devretme borcunu içerdiğinden geçerlilik için noterde düzenleme şeklinde hazırlanmalıdır. Türk Borçlar Kanununun 237. maddesi, taşınmaz satışı vaadi sözleşmelerinin resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmayacağını hükme bağlar. Metni tarafların kendisinin yazıp noterde sadece imzaları onaylatması, yani düzenleme yerine onaylama yoluna gidilmesi, bu resmî şekil şartını yerine getirmez. Cetvelde yapılacak sonraki değişiklikler de aynı şekil kuralına tabi olabileceğinden, revizyonların noterde düzenlenecek bir ek sözleşmeyle yapılması gerekip gerekmediği avukatla değerlendirilmelidir.

Proje onay sürecinde belediye, bağımsız bölüm alanlarında veya sayısında değişiklik isteyebilir. Bu durumda cetvelin hangi kurala göre güncelleneceği, örneğin alan değişikliğinin tüm maliklere aynı oranda mı yansıyacağı, önceden yazılmalıdır. Paylaşım cetvelini projeyle karşılaştırma adımlarını kentsel dönüşümde dikkat edilmesi gereken 10 önemli nokta yazımızda kontrol listesi olarak ele aldık.

6306 kapsamında salt çoğunluk kararı paylaşımı nasıl etkiler?

Riskli yapı olarak tespit edilen binalarda 6306 sayılı Kanunun 6. maddesine göre yeniden yapım, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı gibi uygulamalar için karar, malik sayısına göre değil, hisseleri oranında salt çoğunlukla alınır. Kişi sayısı değil, arsa payı esas alındığı için paylaşım tablosu aynı zamanda oy tablosudur. Eski kuraldaki üçte iki çoğunluk artık geçerli değildir.

Salt çoğunlukla alınan kararın ve anlaşma şartlarını içeren teklifin, karara katılmayan maliklere bildirilmesi gerekir. Kanun ve Uygulama Yönetmeliğine göre bildirim, tapuya elektronik tebligat adresi bildirmiş maliklere bu adres üzerinden, diğerlerine noter aracılığıyla veya muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan edilerek yapılır ve teklif on beş gün içinde kabul edilmezse arsa paylarının satılacağı hatırlatılır. Bu noktada paylaşım cetvelinin teklifin içinde yer alması önemlidir: katılmayan malik, kendisine hangi bağımsız bölümün önerildiğini görmeden teklifi değerlendiremez.

Karara katılmayanların arsa payları, Başkanlığın tespit ettirdiği rayiç değerin altında kalmamak koşuluyla açık artırmayla satılır; satışta önce anlaşma sağlayan paydaşlara yer verilir. Payı satın alan malikin arsa payı arttığı için, arsa payına göre dağıtım yapılan binalarda yeni binadaki hakkı da aynı oranda artar. Bu nedenle cetvelin, pay devirlerinden sonra nasıl güncelleneceğini de öngörmesi yararlıdır. Sürecin ayrıntılarını kentsel dönüşüme katılmayan kat maliki yazımızda adım adım anlattık.

Son olarak, eski dairedeki ipotek veya haciz gibi haklar paylaşımı kilitlemez. 6306 sayılı Kanunun 6. maddesine göre bu haklar ve şerhler kat irtifakı tesisine engel olmaz ve yeni binada yalnızca yükümlü malike düşecek bağımsız bölümler üzerinde devam ettirilir.

Küçük daire sahibine kentsel dönüşümde kaç metrekare düşer?

Bu soru çok aranır, ama sabit bir cevabı yoktur. Küçük bir dairenin yeni binada karşılığı, iki değişkenin çarpımıyla bulunur: binada maliklere ayrılan toplam alan ve o dairenin seçilen yönteme göre payı. Örneğin arsa payına göre dağıtım yapılan bir binada formül yine toplam malik alanı × (arsa payı ÷ toplam arsa payı) şeklindedir. İmar hakkı yüksek bir parselde küçük bir daire, eskisinden belirgin biçimde büyük bir karşılık alabilir; imar hakkı sınırlı bir parselde ise eski alanını korumak bile pazarlık konusu olabilir.

Küçük daire sahiplerinin görüşmelerde dikkat etmesi gereken birkaç nokta vardır:

• Arsa payını kontrol edin: Küçük dairelerin arsa payı eski projelerde bazen büyüklüklerine göre yüksek, bazen düşük tahsis edilmiştir. Hangi yöntemin sizin için ne sonuç verdiğini ancak üç yöntemi birlikte hesaplayarak görebilirsiniz.
• Daire tipini sorun: Hesaplanan hakkınız projedeki en küçük daire tipinin altında kalıyorsa, ya fark ödemesiyle bir üst tipe geçmek ya da daha küçük bir tip üretilmesini istemek gerekir. Daire sayısı arttıkça otopark ihtiyacı da arttığı için bu her parselde mümkün olmayabilir.
• Birleştirme seçeneğini değerlendirin: Aynı aileden birden fazla küçük hak varsa, bunların tek bir büyük dairede birleştirilmesi bazen daha verimli bir çözüm sunar.
• Nakit seçeneğini karşılaştırın: Bazı malikler daire yerine payını devredip bedel almayı tercih edebilir. Bu durumda bedelin bağımsız bir değerlemeye dayanması önemlidir.

Sık anlaşmazlıklar ve önleme yolları

Paylaşım kaynaklı uyuşmazlıkların büyük bölümü, hesabın kendisinden değil, yazılmamış varsayımlardan doğar. Aşağıdaki tablo en sık karşılaşılan durumları ve bunları önlemenin yolunu özetler:

Uyuşmazlıkların bir kısmı paylaşımdan değil, inşaatın aksamasından doğar. Yüklenicinin işi bırakması halinde maliklerin hakları ve sözleşmenin feshi konusunu müteahhit işi bırakırsa ne olur yazımızda ayrıca ele aldık. Paylaşım cetveli iyi hazırlanmışsa, yeni bir yükleniciyle devam edilmesi gerektiğinde de maliklerin hakları açıkça belgelenmiş olur.

Kontrol listesi: paylaşım görüşmesine girmeden önce

Aşağıdaki liste, maliklerin paylaşım görüşmesine hazırlıklı girmesi için sırayla izlenebilecek adımları içerir:

1. Bütün bağımsız bölümlerin güncel tapu kayıtlarını ve arsa paylarını toplayın; payları ortak paydaya çevirip toplamın tam çıktığını kontrol edin.
2. Her bağımsız bölümün malikini, hisseli mülkiyet varsa bütün hissedarları ve iletişim bilgilerini listeleyin.
3. Kat mülkiyetine esas onaylı mimari projeyi ve yönetim planını edinin; projedeki alanları tapu kaydıyla karşılaştırın.
4. Arsa paylarının değerle orantılı olup olmadığını değerlendirin; belirgin bir oransızlık varsa düzeltme yolunu avukatla konuşun.
5. Belediyeden güncel imar durumu belgesini alın ve yüklenici tekliflerindeki emsal ile karşılaştırın.
6. Yüklenici tekliflerinden satılabilir alanı, malik payını ve maliyet varsayımlarını ayrı ayrı isteyin.
7. Malikler arasında dağıtım yöntemini seçin; üç yöntemin sonuçlarını yan yana görmeden karar vermeyin.
8. Brüt ve net alan tanımını, açık alanların nasıl sayılacağını ve ölçüm yöntemini yazılı hale getirin.
9. Denkleştirme için birim bedeli, ödeme yönünü, vadesini ve güvencesini belirleyin.
10. Dükkân, çatı katı, bahçe ve eklenti gibi özel durumları ayrıca kararlaştırın.
11. Kura veya seçim usulünü yazın; seçimi onaylı proje numaraları üzerinden yapın ve tutanağa bağlayın.
12. Paylaşım cetvelini sözleşmeye ekleyin ve sözleşmeyi noterde düzenleme şeklinde yaptırın.

Hangi belge nereden alınır, kime başvurulur?

Sürecin bütün aşamalarını tek bir yerde görmek isterseniz kentsel dönüşüm rehberimize, kısa cevaplar için sık sorulan sorular sayfamıza bakabilirsiniz.

Aygünler İnşaat olarak paylaşım hesabını nasıl hazırlıyoruz?

Cevizli’deki ofisimizden Kartal’ın mahallelerinde değerlendirdiğimiz her binada paylaşım hesabını iki katmanlı olarak hazırlıyoruz. Önce imar durumu ve ön proje çalışmasıyla yeni binadaki satılabilir alanı ve yüklenici ile malikler arasındaki dengeyi gerekçeleriyle ortaya koyuyoruz. Ardından maliklerin talebi doğrultusunda malikler arası dağıtımı arsa payı, metrekare ve değer esaslarına göre ayrı ayrı hesaplayıp karşılaştırmalı bir tablo sunuyoruz.

Bu tabloların amacı bir yöntemi dayatmak değil, maliklerin kendi binaları için bilinçli bir karar vermesini kolaylaştırmaktır. Dağıtım yöntemi ve denkleştirme esasları maliklerin kendi aralarında kararlaştıracağı konulardır; bizim rolümüz hesabı şeffaf biçimde ortaya koymak ve kararlaştırılanı paylaşım cetveline eksiksiz yansıtmaktır. Hukuki değerlendirme gerektiren konularda maliklerin kendi avukatlarıyla çalışmasını öneriyoruz. Kentsel dönüşüm hizmetimizin kapsamını ayrıca inceleyebilirsiniz.

Binanız için ön paylaşım hesabı talep etmek üzere online teklif formunu kullanabilirsiniz. Formda ada ve parsel numarasıyla birlikte bağımsız bölüm sayısını ve elinizde varsa arsa paylarını belirtmeniz, ilk hesabın gerçeğe daha yakın olmasını sağlar. Sorularınız için iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.