Kentsel Dönüşümde Kiracının Hakları: Tahliye, Kira Yardımı ve Taşınma Süreci

Kentsel dönüşüm konuşulurken genellikle kat malikleri, müteahhit ve belediye öne çıkar. Oysa pek çok binada dairelerin önemli bir kısmında kiracılar oturur ve süreç en hızlı onların gündelik hayatını değiştirir. Okul düzeni, iş yerine uzaklık, taşınma masrafı, yatırılmış depozito ve henüz bitmemiş kira sözleşmesi bir anda belirsiz hale gelebilir. Bu belirsizliğin büyük kısmı, kiracının hangi haklara sahip olduğunu ve hangi adımları kendisinin atması gerektiğini bilmemesinden kaynaklanır.

Bu yazıda 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, Uygulama Yönetmeliği, Kentsel Dönüşüm Başkanlığının Kira Yardımı Kılavuzu ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun kira hükümlerini esas alarak süreci kiracının gözünden anlatıyoruz. Maliklere yönelik tüm destekleri ayrıntılı biçimde kentsel dönüşüm teşvikleri ve devlet destekleri yazımızda ele aldık; burada odak noktamız yalnızca kiracıdır. Sürecin genel akışını görmek isteyenler kentsel dönüşüm rehberimize de başvurabilir.

Riskli Yapı Kararı Kiracıyı Nasıl Etkiler?

Riskli yapı tespiti binanın kendisiyle ilgili bir karardır; daireyi kimin kullandığına bakmaz. Tespit, Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca lisanslandırılmış kuruluşlarca yapılır ve kanun bu tespiti yaptırma yetkisini öncelikle yapı maliklerine veya kanuni temsilcilerine verir. Kiracı, malik olmadığı için tespit başvurusunu kendi adına yaptıramaz. Mevzuat, malik olmayan birinin talebiyle tespit yapılmasını lisanslı kuruluş açısından yaptırıma bağlamıştır. Binanın güvenliğinden endişe eden bir kiracı ise bu kaygısını ev sahibine yazılı olarak iletebilir; idarenin de gerekli gördüğü yapılarda tespiti kendiliğinden yaptırma yetkisi bulunur.

Benzer bir sınır itiraz için de geçerlidir. Kanunun 3 üncü maddesine göre riskli yapı tespitine malikler veya kanuni temsilcileri itiraz edebilir. Dolayısıyla rapora itiraz hakkı kiracıya tanınmış bir hak değildir. Raporun hatalı olduğunu düşünen kiracının yapabileceği şey, durumu malike bildirmek ve malikin itiraz süresini kaçırmamasını hatırlatmaktır. İtiraz sürecinin işleyişini riskli yapı raporuna itiraz yazımızda ayrıntılı olarak bulabilirsiniz.

Kiracıya bildirim nasıl yapılır?

Kiracılar, hukuki dilde şahsi hak sahibi olarak anılır. Kanun, riskli yapı tespitinin ve daha sonra tahliye ile yıktırma işlemlerinin ayni ve şahsi hak sahiplerine nasıl bildirileceğini ayrıca düzenlemiştir. Buna göre tespite ilişkin bilgileri içeren tutanak yapıya asılır, maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirim yapılır ve tutanak ilgili muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan edilir. Muhtarlıktaki ilanın son günü, ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ yapılmış sayılır. Riskli yapılar ayrıca Başkanlığın internet sayfasında da on beş gün süreyle ilan edilir.

Burada kiracı açısından önemli bir ayrıntı vardır: e-Devlet bildirimi maliklere yöneliktir. Kiracıya ayrıca kişisel bir tebligat gelmesini beklemek doğru olmaz. Kanun, binaya asılan tutanağı ve muhtarlık ilanını kiracıya yapılmış tebligat yerine saymaktadır. Bu nedenle binada riskli yapı çalışması yapıldığını duyan bir kiracının apartman girişindeki duyuruları, muhtarlık ilanlarını ve ev sahibiyle yazışmalarını dikkatle takip etmesi gerekir. Süreler bu ilan tarihlerinden itibaren işlemeye başlar.

Tespit kesinleştiğinde durum tapu kütüğünün beyanlar hanesine de işlenir. Bu belirtme, binanın artık 6306 sayılı Kanun kapsamında olduğunu herkese açık biçimde gösterir. Kiracı açısından bunun pratik sonucu, sürecin bundan sonra özel bir kanuni takvime bağlanmasıdır.

Kentsel Dönüşümde Kiracının Tahliye Süreci ve Süresi

Kiracıların en sık sorduğu soru, evi ne zamana kadar boşaltmaları gerektiğidir. Yanıt, tespitin kesinleşmesiyle başlayan idari takvime ve maliklerin kendi aralarında yaptığı anlaşmaya birlikte bağlıdır. Süreci aşamalar halinde düşünmek, kiracının planlama yapmasını kolaylaştırır.

Riskli yapı tespitine süresi içinde itiraz edilmezse ya da itiraz teknik heyetçe reddedilirse tespit kesinleşir. Yönetmeliğin 8 inci maddesine göre bu aşamada Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü, gerekli tebligatların yapılmasını ve riskli yapının yıktırılmasını İdareden, yani ilgili belediyeden ister. Tahliye ve yıktırmaya ilişkin tebligat da tespitteki yöntemle yapılır: tutanak binaya asılır, maliklere e-Devlet üzerinden bildirilir ve muhtarlıkta on beş gün ilan edilir.

Kanunun 5 inci maddesi ve Yönetmeliğin 8 inci maddesi, riskli yapının yıktırılması için maliklere doksan günü geçmemek üzere süre verileceğini düzenler. Bu bir üst sınırdır; idare daha kısa bir süre de belirleyebilir. Süre maliklere verilir, ancak yapının yıkılabilmesi için önce boşaltılması gerektiğinden kiracı da fiilen bu takvimin içinde hareket etmek zorundadır. Belirlenen süre içinde yapı tahliye edilip yıktırılmazsa, tahliye ve yıkımın idari makamlarca yapılacağı tebligatta açıkça belirtilir.

Anlaşmalı tahliye ve gerçek takvim

Uygulamada binaların büyük kısmı idari zorlamaya gelmeden, maliklerin müteahhitle anlaşması üzerine boşaltılır. Bu durumda tahliye tarihi çoğu zaman kat karşılığı sözleşmede veya maliklerin aldığı kararda yer alır. Kiracı açısından asıl takvimi belirleyen, kendi ev sahibinin bu anlaşmada üstlendiği tarihtir. Bu yüzden kiracının, ev sahibinden tahliye tarihini yazılı olarak istemesi ve tarihin hangi belgeye dayandığını öğrenmesi yerinde olur.

Yıkım ruhsatı alınabilmesi için yapının tahliye edildiğinin ve elektrik, su ve doğalgaz hizmetlerinin kapatıldığının belgelenmesi ya da idarece tutanakla tespit edilmesi gerekir. Yani tek bir dairenin dolu kalması veya aboneliğinin açık kalması, bütün binanın yıkım iznini geciktirebilir. Kiracının taşınma planını erken yapması, hem kendisi hem de binanın diğer sakinleri için süreci rahatlatır.

Riskli alan ve acil durumlar farklıdır

Yukarıdaki takvim, tek bir parseldeki riskli yapı için geçerlidir. Riskli alan veya rezerv yapı alanı olarak belirlenen bölgelerde Yönetmeliğin 17 nci maddesindeki ayrı bir tahliye düzeni uygulanır ve takvimi ilgili kurum belirler. Kanunun 6/A maddesi kapsamındaki yıkılacak derecede riskli veya ağır hasarlı yapılarda ise süreler çok kısadır ve tahliye Başkanlıkça verilen süre içinde zorunludur. Böyle bir durumda tebligattaki tarihlere harfiyen uyulmalıdır.

Kentsel Dönüşümde Kiracı Çıkmazsa Ne Olur?

Bazı kiracılar taşınacak uygun bir ev bulamadığı, sözleşmesinin süresi dolmadığı ya da kararı haksız bulduğu için evden çıkmak istemez. Bu tepki anlaşılırdır, ancak 6306 sayılı Kanun kapsamındaki tahliye, sıradan bir kira uyuşmazlığından farklı işler. Ev sahibinin mahkemeye gidip tahliye kararı alması beklenmez; süreç idari yoldan yürür.

Kanunun 5 inci maddesinin dördüncü fıkrasına göre, kanun kapsamındaki yapıların tahliyesi engellenirse, Başkanlığın veya İdarenin talebi üzerine mülki idare amirinin vereceği yazılı izinle, yeterli kolluk kuvveti eşliğinde kapalı kapılar açılarak veya açtırılarak tahliye yapılır. Yönetmeliğin 8 inci maddesi, kapının açılmaması, girişe izin verilmemesi, görevlilerin tehdit edilmesi gibi davranışları tahliyeyi engelleme örnekleri olarak sayar. Aynı maddeye göre tespit, tahliye ve yıktırma işlemlerini engelleyenler hakkında tutanak tutulur ve Türk Ceza Kanununun ilgili hükümleri uyarınca Cumhuriyet başsavcılığına suç duyurusunda bulunulur.

Kısacası, kesinleşmiş bir riskli yapı sürecinde evde kalmaya devam etmek kiracıya zaman kazandırmaz; aksine eşyaların zor koşullarda taşınması, cezai bir süreçle karşılaşma ve ev sahibiyle ilişkinin tamamen bozulması gibi sonuçlar doğurabilir. Kararın hatalı olduğu düşünülüyorsa doğru yol, idari işlemlere karşı hukuki yolların bir avukat aracılığıyla zamanında değerlendirilmesidir.

Elektrik, su ve doğalgaz kesilebilir mi?

Bu konu kiracıların en çok merak ettiği başlıklardan biridir ve dikkatli anlatılmalıdır. Kanunun 4 üncü maddesinin üçüncü fıkrası, uygulama sırasında Başkanlık, TOKİ veya İdarenin talep etmesi halinde, hak sahiplerinin de görüşü alınarak riskli yapılara elektrik, su ve doğalgaz verilmeyeceğini ve verilen hizmetlerin durdurulacağını düzenler. Bu hüküm kanun metninde yer almaktadır.

Yönetmeliğin 8 inci maddesinin üçüncü fıkrasındaki (c) bendi ise, maliklere verilen süre içinde yıktırılmayan riskli yapılara bu hizmetlerin verilmemesinin ilgili kurumlardan istenmesini düzenliyordu. Resmî mevzuat metninde bu bendin Danıştay Dördüncü Dairesinin kararıyla yürütmesinin durdurulduğu belirtilmektedir. Yürütmeyi durdurma, yargılama süreci tamamlanana kadar ilgili bendin uygulanmaması anlamına gelir; davanın sonucu ise henüz kesin bir tablo çizmeyebilir. Bu nedenle bugün sizin binanızda hangi uygulamanın yapılacağını Kentsel Dönüşüm Müdürlüğünden veya ilçe belediyesinden teyit etmeniz ve gerekirse bir avukata danışmanız en sağlıklı yoldur.

Hizmetlerin kesilip kesilmeyeceğinden bağımsız olarak, yıkım ruhsatı için aboneliklerin kapatıldığının belgelenmesi gerektiğini hatırlatmakta fayda var. Kiracı adına açılmış elektrik, su ve doğalgaz abonelikleri, taşınma sırasında kiracı tarafından kapatılmalı ve kapatma belgeleri saklanmalıdır. Bu belgeler hem son fatura hesabında hem de olası bir uyuşmazlıkta işinize yarar.

Masraflar kime yansır?

Malikler süresinde yıktırmadığı için idare tarafından yaptırılan tahliye ve yıkımın masraflarından, Kanuna göre malikler hisseleri oranında sorumludur ve bu masraflar amme alacağı olarak tahsil edilir. Ev sahibinin bu masrafları sonradan kiracıdan isteyip isteyemeyeceği ise kira sözleşmesine ve somut olaya bağlı bir hukuki sorudur. Bu tür bir talep ihtimali bile, tahliyeyi gönüllü ve belgeli biçimde yapmanın kiracı açısından neden en güvenli seçenek olduğunu gösterir.

Kira Sözleşmesi Ne Olur? Sona Erme ve Tazminat Meselesi

6306 sayılı Kanun, kira sözleşmelerinin akıbeti hakkında özel bir hüküm içermez. Bu nedenle soruya Türk Borçlar Kanununun genel hükümleri ve kira hükümleri çerçevesinde yaklaşmak gerekir. Aşağıdaki değerlendirmeler genel bilgi niteliğindedir; sözleşmenizin içeriği ve olayın ayrıntıları sonucu değiştirebilir.

Sözleşme kendiliğinden sona erer mi?

Kira sözleşmesinde kiraya verenin temel borcu, kiralananı kullanıma elverişli halde kiracıya bırakmaktır. Riskli yapı tespiti kesinleşip bina yıkım sürecine girdiğinde, bu borcun yerine getirilmesi kiraya verenin iradesi dışında imkânsız hale gelir. Türk Borçlar Kanununun 136 ncı maddesi, borcun ifası borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle imkânsızlaşırsa borcun sona ereceğini düzenler. Aynı madde, karşılıklı sözleşmelerde borçtan kurtulan tarafın karşı taraftan almış olduğunu sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri vermesi gerektiğini de söyler.

Uygulamada ağırlıklı yaklaşım, kesinleşmiş bir riskli yapı süreci nedeniyle binanın boşaltılmasının kira ilişkisini sona erdiren bir imkânsızlık olarak değerlendirilmesi yönündedir. Ancak bunun hangi tarihte gerçekleştiği, sözleşmede kentsel dönüşüme dair özel bir madde bulunup bulunmadığı ve tarafların yazışmaları gibi ayrıntılar sonucu etkileyebilir. Kesin değerlendirme için sözleşmenizi bir avukata göstermenizi öneririz.

Kiracı sözleşmeyi erken bitirebilir mi?

Bazı kiracılar tahliye tebligatını beklemeden, daha uygun bir ev bulduklarında hemen taşınmak ister. Türk Borçlar Kanununun 331 inci maddesi, kira ilişkisinin devamını çekilmez hale getiren önemli sebeplerin varlığında taraflardan her birine, yasal fesih bildirim süresine uyarak sözleşmeyi feshetme imkânı tanır. Öte yandan 325 inci madde, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymadan kiralananı geri veren kiracının borçlarının, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre boyunca devam edebileceğini öngörür. Yıkılacak bir binanın yeniden kiraya verilmesi pratikte mümkün olmadığından bu hükmün nasıl uygulanacağı tartışmalıdır. Bu belirsizlik nedeniyle erken çıkmak isteyen kiracının, ev sahibiyle yazılı bir tahliye ve hesaplaşma tutanağı imzalaması en güvenli yoldur.

Kiracı tazminat isteyebilir mi?

Riskli yapı kararı kiraya verenin kusurundan değil, binanın teknik durumundan ve kanuni bir süreçten kaynaklandığı için, yalnızca bu nedenle kiraya verenden tazminat istenmesi genel olarak güçtür. Kiracının devletten alabileceği tek seferlik kira yardımı, bu açığı kısmen kapatmak için öngörülmüştür.

Durum, kötü niyet içeren davranışlarda farklılaşabilir. Türk Borçlar Kanununun 355 inci maddesi, yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazların eski haliyle, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamayacağını ve eski kiracının yenilenen taşınmazı yeni koşullarla kiralamada öncelik hakkı bulunduğunu düzenler. Kiraya veren bu hükümlere aykırı davranırsa, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür. Örneğin dönüşüm gerekçesiyle boşaltılan bir daire, bina hiç yıkılmadan başka birine kiralanırsa bu hüküm gündeme gelebilir.

Türk Borçlar Kanununun 355 inci maddesinin 6306 sayılı Kanuna göre yapılan tahliyelere hangi ölçüde uygulanacağı, somut olaya göre değerlendirilmesi gereken bir hukuki sorudur. Tazminat veya öncelik hakkı talebinde bulunmadan önce mutlaka bir avukata danışın ve tüm yazışmaları saklayın.

Depozito ve Peşin Ödenen Kiraların İadesi

Tahliye sürecinde para konusundaki belirsizlik, kiracı ile ev sahibi arasındaki gerginliğin en yaygın kaynağıdır. Depozito, peşin ödenmiş kira, aidat ve son faturalar, taşınma tarihine kadar netleştirilmezse taraflar aylarca sürebilecek bir anlaşmazlığa sürüklenebilir. Bu kalemleri baştan konuşup yazıya dökmek, iki taraf için de en ekonomik yoldur.

Depozitonun yasal çerçevesi

Türk Borçlar Kanununun 342 nci maddesi, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıdan istenebilecek güvencenin üç aylık kira bedelini aşamayacağını düzenler. Aynı maddeye göre güvence para olarak verilecekse kiracı bu parayı, kiraya verenin onayı olmadan çekilemeyecek şekilde vadeli bir tasarruf hesabına yatırır. Banka, bu güvenceyi ancak iki tarafın rızasıyla, kesinleşmiş bir icra takibine ya da kesinleşmiş bir mahkeme kararına dayanarak geri verebilir.

Maddenin son fıkrası kiracı için önemli bir güvence içerir: Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı sözleşmeyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas takibine başladığını bankaya yazılı olarak bildirmemişse, banka kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür. Depozitosu bankada bloke hesapta duran kiracı, bu hükme dayanarak süreci takip edebilir.

Uygulamada ise depozito çoğu zaman doğrudan ev sahibine elden veya havaleyle verilir. Bu durumda iade, tarafların anlaşmasına kalır. Kiracının elinde ödeme dekontu, sözleşmedeki depozito maddesi ve taşınma günü imzalanan teslim tutanağı bulunmalıdır.

Yıkılacak bir dairede hasar kesintisi

Normal bir taşınmada depozitodan, kiracının neden olduğu hasarlar için kesinti yapılabilir. Ancak kentsel dönüşümde daire kısa süre sonra yıkılacağı için, olağan kullanımdan kaynaklanan yıpranmalar gerekçesiyle kesinti yapılmasının makul bir karşılığı yoktur. Bununla birlikte ödenmemiş kira, ödenmemiş aidat veya kiracı adına kalmış fatura borçları gibi gerçek alacaklar mahsup konusu olabilir. Bu nedenle kiracının taşınmadan önce tüm borçlarını kapatması ve bunu belgelemesi, depozitonun sorunsuz iadesini kolaylaştırır.

Peşin kira ve kıst hesap

Bazı sözleşmelerde kira birkaç ay veya bir yıl için peşin ödenmiş olabilir. Tahliye tarihinden sonraki dönem için kiracı daireyi kullanamayacağından, o döneme düşen kira bedeli için ev sahibinin herhangi bir karşılık sunması söz konusu değildir. Borçlar Kanununun imkânsızlıkla ilgili hükmü de, borçtan kurtulan tarafın almış olduğunu sebepsiz zenginleşme kurallarına göre iade etmesi gerektiğini öngörür. Pratik çözüm, fiili tahliye tarihini esas alıp kullanılmayan günler için kıst iade hesabı yapmaktır.

Hesaplaşma tutanağında şu kalemlerin yer alması önerilir:

• Fiili tahliye ve anahtar teslim tarihi,
• Depozito tutarı ve iade şekli,
• Peşin ödenmiş kiranın kullanılmayan kısmı,
• Elektrik, su ve doğalgaz sayaçlarının son endeksleri ile abonelik kapatma belgeleri,
• Aidat ve ortak gider hesabının durumu,
• Tarafların birbirinden başka bir alacağının kalmadığına dair karşılıklı beyan.

Ev sahibinin iade etmekten kaçındığı bir durumda kiracı, önce yazılı bir ihtarla talebini iletebilir. Sonuç alınamazsa hangi yolun izleneceğini bir avukatla değerlendirmek gerekir. Tutanak ve dekontlar bu aşamada en güçlü delil olacaktır.

Kentsel Dönüşümde Kiracıya Kira Yardımı: Kimler Yararlanır?

Kanunun 5 inci maddesi, anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine, kiracılarına ve yapıda ikamet etmek şartıyla sınırlı ayni hak sahiplerine geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı yapılabileceğini düzenler. Bu hükmün kiracılar açısından uygulanış biçimi, Yönetmeliğin 16 ncı maddesinde ve Kentsel Dönüşüm Başkanlığının Kira Yardımı Kılavuzunda ayrıntılandırılmıştır.

En önemli fark şudur: Maliklere yapılan kira yardımı aylık ödeme şeklindedir; kiracılara ise tek seferde (defaten) ödenen bir yardım yapılır. Tutar, yapının bulunduğu ilde malikler için belirlenen aylık kira yardımı esas alınarak hesaplanır. Aylık tutar dönem dönem güncellendiği için bu yazıda bir rakam vermiyoruz; güncel tutarı başvuru yaptığınız belediyeden veya Kentsel Dönüşüm Müdürlüğünden öğrenebilirsiniz. Konut kiracıları ile işyeri işleten kiracılar bu yardımdan aynı esasla yararlanır.

Temel şart: tespit tarihinde o binada oturmak

Kılavuz, hak sahibi kavramını tanımlarken kiracılar için açıkça yapıda ikamet etme şartını arar. Kiracıdan istenen belge, riskli yapı için A.R.A.A.D. Bilgi Sisteminde Yapı Kimlik Numarası alındığı tarihte o yapıda ikamet ettiğini ve daha sonra yapıyı tahliye ettiğini, eski ve yeni adresleriyle gösteren Adres Bilgileri Raporudur. Bu şartın iki önemli sonucu vardır:

• Riskli yapı tespiti yapıldıktan sonra binaya taşınan bir kiracı, Yapı Kimlik Numarasının alındığı tarihte orada oturmadığı için kural olarak bu yardımdan yararlanamaz.
• Fiilen binada oturduğu halde adres kaydını oraya taşımamış bir kiracının ikametini kanıtlaması zorlaşır. Kılavuz bazı adres uyumsuzluklarında fatura veya numarataj belgesiyle düzeltme imkânı tanısa da bunun her duruma uyup uymadığı başvuru yerinde değerlendirilir.

Kira yardımı için Kılavuzda kiracıdan belirli bir süre boyunca oturmuş olma şartı aranmaz; belirleyici olan Yapı Kimlik Numarası tarihindeki ikamettir. Buna karşılık Kanunda en az bir yıldır kiracı olarak ikamet etme veya işyeri işletme şartı, konut veya işyeri verilmesi, kredi ve bazı vergi ve harç istisnaları gibi başka haklar için öngörülmüştür. Bu iki şartı birbirine karıştırmamak gerekir.

Malik ve kiracı aynı daire için ayrı ayrı yararlanabilir mi?

Kılavuzun 11 inci maddesine göre, şartları taşımaları halinde aynı bağımsız bölüm için hem malik hem de o dairede oturan kiracı kira yardımından yararlanabilir. Yani ev sahibinin yardım alması, kiracının hakkını ortadan kaldırmaz. Ancak aynı maddede iki önemli istisna yer alır:

• Malik ile birinci, ikinci ve üçüncü dereceden kan veya kayın hısımı olan aile bireyleri aynı dairede birlikte oturuyorsa, biri malik, diğeri kiracı sıfatıyla ayrı ayrı yararlanamaz. Malik o dairede oturmuyorsa, dairede oturan akraba kiracı olarak başvurabilir.
• Evlilik birliği devam eden eşler birbirinin kiracısı sayılmaz; birlikte oturup oturmadıklarına bakılmaksızın biri malik, diğeri kiracı olarak yardım alamaz.

Güçlendirme ve faiz desteği

Bina yıkılmak yerine güçlendirilecekse ve bu iş için yapı boşaltılıyorsa, Kılavuz maliklere ve kiracılara da kira yardımı yapılabileceğini kabul eder; tahliyenin resmi belgelerle ispatlanması gerekir. Ayrıca Yönetmeliğe göre aynı kişiye hem kira yardımı hem de faiz desteği yapılamaz. Bu kural kiracıyı da bağlar: Kiracı olarak kira yardımı alan kişi, aynı kapsamda faiz destekli kredi kullanamaz. Güçlendirme seçeneğini merak edenler bina güçlendirme sayfamıza göz atabilir.

Kira Yardımı Başvurusu: Nereye, Ne Zaman, Hangi Belgelerle?

Kira yardımı kendiliğinden ödenmez; kiracının başvuru yapması gerekir. Başvuru süresinin kaçırılması, şartları taşıyan bir kiracının bile yardımdan mahrum kalmasına yol açabilir. Bu yüzden takvimi ve belge listesini taşınma planının bir parçası olarak düşünmek gerekir.

Süre: tahliye veya yıkımdan itibaren bir yıl

Yönetmeliğin 16 ncı maddesi ve Kılavuzun 4 üncü maddesine göre kira yardımı başvurusu, riskli yapının tahliye edildiği veya yıktırıldığı tarihten itibaren bir yıl içinde yapılmalıdır. Kılavuz ayrıca ödemelerin başlatılabilmesi için riskli yapının yıkımının gerçekleşmiş ve yıkım bilgisinin sisteme girilmiş olmasını arar. Yani başvuruyu erken yapmak mümkündür, ancak ödeme yıkım kaydından sonra gelir.

Yer: İstanbul’da ilçe belediyesi veya e-Devlet

Riskli yapılar için başvuru, yapının bulunduğu ildeki Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne yapılır. Kılavuz, İstanbul ilinde bu başvuruların ilgili ilçe belediye başkanlığına yapılacağını belirtir. Örneğin Kartal’daki bir riskli yapıda oturan kiracı, başvurusunu Kartal Belediyesine yapar. Bunun yanında e-imzası veya mobil imzası bulunan hak sahipleri, e-Devlet üzerindeki “Kentsel Dönüşüm Kira Yardımı Başvurusu” hizmetinden de başvurabilir. Hangi kanalın sizin için uygun olduğunu belediyenin kentsel dönüşüm birimine sormanız yerinde olur.

Kiracıdan istenen belgeler

Nüfus kaydı ve tapu bilgisi gibi bazı belgeler, A.R.A.A.D. Bilgi Sisteminin ilgili kamu sistemleriyle entegrasyonu sayesinde idarece çevrim içi temin edilir. Sistemsel bir sorun olursa bu belgeler sizden istenebilir.

Atlanmaması gereken ayrıntılar

• Adres Bilgileri Raporunu yıkımdan önce alın. Kılavuz, bina yıkıldıktan sonra eski adresin ulusal adres veri tabanından silineceğini hatırlatır ve raporun yıkımdan önce alınmasını esas kabul eder. Bunun için yeni adresinize taşındıktan sonra adres değişikliğinizi gecikmeden bildirmeniz gerekir.
• Ziraat Bankası hesabı şarttır. Kılavuz, bu bankada vadesiz TL hesabı olmayan hak sahiplerine ödeme yapılmayacağını açıkça belirtir. Hesap ve IBAN, başvuru sahibinin kendi kimlik numarasıyla uyumlu olmalıdır.
• Eksik belge süreyi durdurmaz. Bir belge henüz temin edilmediyse, mağduriyet olmaması için başvuru kabul edilip kayda alınır; ödeme, eksik tamamlandıktan sonra başlatılır. Süreyi kaçırmamak için beklemeden başvurmak daha doğrudur.
• Vekâletle başvuruda ibare önemlidir. Başvuruyu bir yakınınız yapacaksa, vekâletnamede 6306 sayılı Kanun kapsamında kira yardımı başvurusu yapmaya ve gerekiyorsa bedelleri almaya yetki verildiği açıkça yazmalıdır.

Yeni Binada Kiracının Önceliği Var mı?

Yıllarca aynı mahallede oturmuş bir kiracı için en doğal soru, bina yenilendiğinde tekrar oraya dönüp dönemeyeceğidir. Mevzuatta kiracılara yönelik bazı imkânlar vardır, ancak bunlar her dönüşüm modelinde aynı şekilde işlemez.

Yönetmeliğin 14 üncü maddesine göre, uygulamayı yürüten ilgili kurum, uygulama alanındaki taşınmazların maliklerine konut veya işyeri verdikten sonra arta kalan konut veya işyeri bulunursa, bu yapılarda en az bir yıldır kiracı olarak ikamet edenlerle veya işyeri işletenlerle bu birimlerin verilmesi için sözleşme yapabilir. Talep edenlerin sayısı artan birim sayısından fazlaysa, hak kazananlar noter huzurunda yapılacak kurayla belirlenir. Kanunun 6 ncı maddesi de anlaşma ile tahliye edilen yapılarda en az bir yıldır kiracı olarak oturanlara veya işyeri işletenlere konut, işyeri, arsa, kredi ya da konut sertifikası verilebileceğini öngörür.

Bu hükümlerin ortak noktası, “verilebilir” ve “sözleşme yapılabilir” ifadeleriyle bir imkân tanımaları ve uygulamayı Başkanlık, TOKİ veya belediye gibi bir kurumun yürüttüğü projeleri esas almalarıdır. Kat maliklerinin bir müteahhitle anlaşarak parsel bazında yürüttüğü ve yaygın olarak tercih edilen dönüşüm modelinde ise yeni dairelerin tamamı malikler ile müteahhit arasında paylaşılır. Bu modelde kiracıya ayrılmış yasal bir kontenjan bulunmaz.

Türk Borçlar Kanununun 355 inci maddesinde yer alan, yeniden inşa edilen taşınmazı yeni koşullarla kiralamada eski kiracıya tanınan öncelik hakkı ise bu konudaki bir diğer dayanak olarak gündeme gelir. Bu hak, kiraya verenin yazılı bildirimini izleyen bir ay içinde kullanılmalıdır. Hükmün 6306 kapsamındaki tahliyelere uygulanıp uygulanmayacağı tartışmalı olduğundan, kiracının en sağlam yolu, taşınmadan önce ev sahibiyle yeni dairede kiralama önceliğini düzenleyen yazılı bir ön protokol imzalamaktır. Pek çok ev sahibi, güvendiği bir kiracıyla yeniden çalışmayı tercih eder ve bu talebe olumlu yaklaşır.

İşyeri Kiracıları İçin Farklar

Dükkân, ofis veya atölye kiracıları açısından dönüşüm, yalnızca bir taşınma değil, faaliyetin geçici veya kalıcı olarak yer değiştirmesi demektir. Konut kiracılarıyla aynı yardım esasına tabi olsalar da dikkat etmeleri gereken ek noktalar vardır.

• İkamet yerine faaliyet ispatı: İşyeri kiracısı, Yapı Kimlik Numarasının alındığı tarihte riskli yapıda işyeri işlettiğini ve yapıyı tahliye ettiğini, riskli yapı tespit raporundaki adresle uyumlu olacak şekilde bağlı olduğu meslek odasının sicil kaydı veya vergi dairesi yazısıyla gösterir. Odaya kayıtlı olmayan gerçek kişi mükelleflerde vergi dairesinden alınan onaylı yazı veya yoklama fişlerindeki tarihler dikkate alınır.
• Adres değişikliklerinin zamanında bildirilmesi: Yeni adresin vergi dairesine ve meslek odasına geç bildirilmesi, başvuru belgelerinin eski ve yeni adresi göstermesini zorlaştırır.
• İşyeri kapanıyorsa: Faaliyete son verilecekse kapanışı gösteren vergi dairesi veya meslek odası yazısı ayrıca istenir.
• Yapılan tadilat ve demirbaşlar: İşyerine yapılmış dekorasyon, tesisat veya sabit donanım için ev sahibinden bedel istenip istenemeyeceği, kira sözleşmesindeki hükümlere ve yazılı izin olup olmadığına bağlıdır. Sökülebilecek donanımların taşınma takvimine göre planlanması gerekir.
• Müşteri ve tedarikçi bildirimi: Ruhsat, tabela ve yeni adres işlemleri zaman alır. Tahliye tarihi kesinleşir kesinleşmez geçiş planı yapılmalıdır.

Kiracılar İçin Adım Adım Kontrol Listesi

Aşağıdaki liste, binanızda riskli yapı sürecinin başladığını öğrendiğiniz andan kira yardımı ödemesini alana kadar atmanız gereken adımları sıralar. Her binanın takvimi farklı olabilir; listeyi kendi tarihlerinizle doldurarak kullanabilirsiniz.

Kiracıların Sık Yaptığı Hatalar

Kiracıların yaşadığı sorunların önemli kısmı, kötü niyetten değil bilgi eksikliğinden doğar. Aşağıdaki hatalar, sahada en çok karşılaşılan ve çoğu kolayca önlenebilecek durumlardır.

1. Adres kaydını hiç taşımamak. Yıllardır binada oturduğu halde nüfus kaydında başka adres görünen kiracı, ikametini kanıtlamakta zorlanır.
2. Taşındıktan sonra yeni adresi bildirmemek. Adres Bilgileri Raporu tahliyeyi ancak yeni adres kayıtlıysa gösterebilir.
3. Raporu yıkımdan sonraya bırakmak. Bina yıkıldığında eski adres veri tabanından silinir ve ispat zorlaşır.
4. Bir yıllık başvuru süresini kaçırmak. Ödemenin yıkımdan sonra başlaması, başvurunun da o zamana ertelenebileceği anlamına gelmez.
5. Tespitten sonra taşınıp yardım beklemek. Yapı Kimlik Numarası tarihinde binada oturmayan kiracı kural olarak yardımdan yararlanamaz.
6. Depozito ve peşin kirayı sözlü konuşmak. Yazılı tutanak olmadan yapılan anlaşmalar, ev sahibi değiştiğinde veya taraflar farklı hatırladığında sorun çıkarır.
7. Abonelikleri açık bırakmak. Kiracı adına açık kalan abonelikler hem fatura borcu doğurur hem de yıkım ruhsatını geciktirebilir.
8. Tebligat beklemek. Kiracıya kişisel bir bildirim gelmeyebilir; bina ve muhtarlık ilanlarını izlemek gerekir.
9. Yalnızca sosyal medyadaki bilgilere güvenmek. Tutarlar ve uygulamalar değişebilir; güncel bilgi belediyeden alınmalıdır.

Ev Sahibine Düşen Sorumluluklar

Kiracının sorunsuz bir tahliye süreci geçirmesi, büyük ölçüde ev sahibinin tutumuna bağlıdır. Kanun malike, kiracıyı her aşamada bilgilendirme yükümlülüğünü ayrıntılı biçimde yüklemese de iyi niyet ve dürüstlük kuralı, ilişkinin sağlıklı biçimde sonlandırılmasını gerektirir. Ayrıca kiracının zamanında çıkmaması, binanın tamamının yıkım ruhsatını geciktirebileceği için açık iletişim en çok malikin işine yarar.

• Erken ve yazılı bilgilendirme: Tespit başvurusu yapıldığında, rapor çıktığında ve tahliye takvimi belirlendiğinde kiracıya yazılı bilgi verin.
• Yapı Kimlik Numarasını paylaşma: Kiracının kira yardımı başvurusu bu numaraya ve tespit tarihine dayanır. Bu bilgileri paylaşmak, kiracının hak kaybını önler.
• Gerçekçi tahliye tarihi: Müteahhitle yapılan anlaşmadaki tarihi kiracıya erken iletin ve taşınma için makul bir pay bırakın.
• Depozito ve peşin kira iadesi: Kullanılmayan dönemin kirasını ve depozitoyu, gerçek alacaklar mahsup edildikten sonra gecikmeden iade edin ve hesaplaşmayı tutanağa bağlayın.
• Abonelik ve borç kontrolü: Yıkım ruhsatı için gereken abonelik kapatma belgelerinin toplanmasında kiracıyla birlikte hareket edin.
• Dürüst kullanım: Dönüşüm gerekçesiyle boşaltılan daireyi, bina yıkılmadan başka birine kiralamak hem güveni zedeler hem de Borçlar Kanunu kapsamında tazminat riski doğurabilir.

Malikler arasında karar süreci uzuyorsa ya da bazı malikler karara katılmıyorsa, kiracı da bu belirsizlikten etkilenir. Çoğunluk kararının ve katılmayan payların hukuki akıbetini kentsel dönüşüme katılmayan kat maliki yazımızda ayrıntılı olarak anlattık. Benzer şekilde, müteahhidin işi bırakması gibi istisnai durumlarda maliklerin hakları için müteahhit işi bırakırsa başlıklı yazımıza bakılabilir.

Aygünler İnşaat Olarak Kiracı Tarafını Nasıl Ele Alıyoruz?

Aygünler İnşaat olarak bir dönüşüm projesinde yalnızca malikleri değil, binada yaşayan herkesi sürecin tarafı olarak görüyoruz. Riskli yapı tespitini lisanslı kuruluşlar yapar; bizim rolümüz tespit sürecinin koordinasyonu, maliklerle yapılan anlaşma, proje, ruhsat ve uygulama aşamalarıdır. Tahliye takvimini oluştururken kiracıların taşınma ihtiyacını göz önünde bulundurmayı, takvimi maliklerle birlikte erken netleştirmeyi önemsiyoruz.

Kira yardımı başvuruları kiracıların kendileri tarafından yapılır; bu başvuruyu kiracı adına biz yürütmeyiz. Ancak hangi belgenin ne zaman alınması gerektiği konusunda malikler aracılığıyla kiracılara yol gösterebilir, bina boşaldıktan sonra yıkım aşamasını abonelik kapatma ve ruhsat koşullarına uygun biçimde planlayabiliriz. Sürecin bütününü merak edenler kentsel dönüşüm hizmetimizi inceleyebilir, kısa yanıtlar için sık sorulan sorular sayfamıza bakabilir. Kartal ve çevresindeki binanız için bilgi almak isterseniz Kartal kentsel dönüşüm sayfamızdan mahallenize ulaşabilir veya iletişim sayfamızdan bize yazabilirsiniz.

Son olarak şunu hatırlatmak isteriz: Bu yazıdaki bilgiler mevzuatın genel çerçevesini anlatır. Kira sözleşmenize, tazminat veya iade taleplerinize ilişkin kesin değerlendirme için bir avukata, kira yardımı uygulamasının güncel ayrıntıları için ise ilçe belediyesine veya Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne danışmanızı öneririz.