Doğru Yapı Malzemesi Seçimi Nasıl Yapılır? Kentsel Dönüşümde Malzeme Şartnamesi Rehberi

Kentsel dönüşüm toplantılarında konuşulan başlıklar çoğunlukla aynıdır: yeni dairenin metrekaresi, kat ve cephe dağılımı, kira yardımı, teslim süresi. Malzeme ise sözleşme taslağında genellikle tek satırla geçer: “birinci sınıf malzeme kullanılacaktır.” Bu ifade iyi niyetlidir ama ölçülemez. Teslim günü bir malik banyodaki armatürü, bir diğeri dış cephedeki yalıtım kalınlığını sorguladığında, dayanılacak somut bir ölçü yoksa tartışma uzar ve çoğu zaman uzlaşmayla değil yorgunlukla kapanır.

Bu rehberde kat karşılığı ya da anahtar teslim modelle yapılacak yeni bir binada malzeme şartnamesinin nasıl kurulacağını kalem kalem ele alıyoruz: betondan donatıya, duvardan yalıtıma, çatıdan doğramaya, tesisattan ortak alanlara ve ince işlere kadar. Amaç malikin mühendis olmasını beklemek değil; neyin yazılması, neyin belgeyle istenmesi ve teslimde neyin kontrol edilmesi gerektiğini sade bir dille ortaya koymaktır. Riskli yapı tespitinden yapı kullanma iznine kadar idari adımların tamamı ise kentsel dönüşüm rehberimizde sırasıyla anlatılıyor.

Malzeme şartnamesi neden sözleşmenin en kritik eki?

Kentsel dönüşümde binayı müteahhit yapar, yapı denetim kuruluşu denetler, ilgili idare ruhsat ve yapı kullanma izni verir. Bu zincirde malikin elindeki en güçlü araç sözleşmedir. Yapı Denetimi Uygulama Yönetmeliği’nin 5. maddesi, yapı denetim kuruluşuna her imalatın proje eki mahal listesine uygunluğunu ve yapı sahibi ile müteahhit arasındaki sözleşmede belirtilen niteliklerde yapılıp yapılmadığını denetleme görevi verir. Sözleşmede açıkça yazılan bir nitelik, böylece denetimde de başvurulabilecek bir ölçüye dönüşür. Yazılmayan bir nitelik ise denetlenemez.

Aynı Yönetmeliğin 8. maddesi madalyonun öbür yüzünü gösterir: proje, mahal listesi ve metrajda yer almayan bir imalat, ruhsata işlenmedikçe yapı sahibi tarafından müteahhitten ya da yapı denetim kuruluşundan talep edilemez. Bu nedenle şartname ile ruhsat eki projeler ve mahal listesi birbiriyle uyumlu yazılmalıdır.

Hukuki tablo da benzerdir. Türk Borçlar Kanunu’nun 472. maddesine göre malzemeyi yüklenici sağlamışsa, malzemenin ayıplı olmasından iş sahibine karşı satıcı gibi sorumludur. Ancak bir malzemenin ayıplı sayılıp sayılmayacağı büyük ölçüde sözleşmede neyin taahhüt edildiğine bağlıdır. Kat karşılığı sözleşmeler noterde düzenleme şeklinde yapılmak zorundadır; malzeme şartnamesinin de bu sözleşmenin ayrılmaz eki olarak aynı işlemde imzalanması ya da sözleşmede açıkça atıf yapılması en güvenli yoldur. Şekle ilişkin ayrıntıları avukatınızla teyit etmenizi öneririz. Modelin genel işleyişi için kat karşılığı inşaat sayfamıza bakabilirsiniz.

İyi bir şartname cümlesi üç soruya cevap verir: hangi malzeme, hangi standart ya da sınıf, nasıl belgelenecek. “Kaliteli seramik” yerine “ıslak hacimlerde porselen karo; ebat, kalınlık ve kaymazlık değeri numune onayıyla belirlenecek, uygunluk belgesi teslim dosyasında yer alacak” gibi bir cümle, teslim günü kimsenin yoruma ihtiyaç duymadığı bir ölçü sunar.

Taşıyıcı sistem: beton sınıfı ve hazır beton kalite kontrolü

Binanın deprem davranışını belirleyen ilk malzeme betondur ve bu kalemde malikten bir tercih yapması beklenmez; beton sınıfını statik projeyi hazırlayan inşaat mühendisi belirler. Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği, kapsamına giren betonarme binaların hiçbirinde C25’in altındaki dayanım sınıflarının kullanılamayacağını hükme bağlar ve deprem etkisini karşılayacak elemanlarda TS EN 206 standardındaki C25 ile C80 arasındaki sınıfları öngörür. Proje müellifi zemin koşullarına, bina yüksekliğine ve çevresel etkilere göre bu alt sınırın üzerinde bir sınıf seçebilir. Yönetmelik ayrıca beton dayanım sınıfının, donatı sınıfının ve TS EN 206’ya uygun çevresel etki sınıfının bütün çizim paftalarında belirtilmesini ister. Denize yakın parsellerde klorür etkisi gibi koşullar bu seçimde rol oynar.

Şartnameye yazılacak doğru cümle bu yüzden bir sayı uydurmak değil, projeye bağlanmaktır: “Taşıyıcı sistemde ruhsat eki statik projede belirtilen beton dayanım sınıfı ve çevresel etki sınıfı kullanılacak, bu sınıfın altına inilmeyecek, değişiklik yalnız proje müellifinin onayı ve gerekiyorsa proje tadilatıyla yapılacaktır.” Tasarım tarafını depreme dayanıklı yapı tasarımı ilkeleri yazımızda ayrıntılı anlattık.

Hazır beton şantiyeye nasıl kabul edilir?

Deprem yönetmeliği, betonun nitelik denetiminden geçmesini, bakımının yapılmasını ve vibratörle yerleştirilmesini zorunlu tutar. Yapı Denetimi Uygulama Yönetmeliği’ne göre yapı denetim kuruluşu kalıp, donatı ve tesisatı kontrol edip tutanak düzenlemeden beton dökümüne izin vermez ve her döküm için ayrı tutanak hazırlanır. Taze betondan numune alınmasına ilişkin Bakanlık tebliğine göre döküm en az bir gün önce laboratuvara bildirilir; numuneler döküm yerinde, denetim elemanının huzurunda, deneyi yapacak laboratuvarın personeli tarafından ilgili standarda uygun olarak alınır ve her numuneye elektronik beton izleme sistemine kayıtlı bir etiket yerleştirilir.

Sahaya gelen her mikserde karekodlu bir beton irsaliyesi bulunur. İrsaliyede beton dayanım sınıfı, kıvam sınıfı, klorür içeriği sınıfı, agreganın en büyük tane büyüklüğü, su/çimento oranı, çimento tipi ve katkılar gibi bilgiler yer alır. Malik temsilcisi ya da teknik danışman, irsaliyedeki sınıfın projedekiyle aynı olup olmadığını kolayca karşılaştırabilir.

Kırım deneylerinin sonuçları standartta öngörülen değerlerdeyse raporlar hakediş ekinde idareye verilir. Sonuç uygun çıkmazsa Yönetmelik, raporların laboratuvarda düzenlendiği tarihten başlayarak üç iş günü içinde idareye iletilmesini ve hatalı imalat uygun hale getirilinceye kadar imalatın durdurulmasını öngörür. Şantiyede ayrıca mikserdeki betona su eklenmemesine, betonun vibratörle yerleştirilmesine ve dökümden sonra kür işlemine, yani betonun sulanarak ya da örtülerek nemli tutulmasına dikkat edilir.

Sözleşmeye eklenebilecek makul bir madde, her döküme ait irsaliye, tutanak ve laboratuvar raporunun bir suretinin malik temsilcisine verilmesidir. Bu belgeler zaten düzenlenmek zorunda olduğundan müteahhide ek yük getirmez, şeffaflığı ise belirgin biçimde artırır.

Donatı çeliği ve duvar malzemeleri

Donatı çeliği, betonun tek başına karşılayamadığı çekme kuvvetlerini taşır ve depremde binanın ani kırılma yerine şekil değiştirerek enerji tüketmesini sağlar. Deprem yönetmeliği, deprem etkisini karşılayacak elemanlarda TS 708 standardında tanımlanan B420C ve B500C nervürlü donatı çeliklerinin kullanılmasını öngörür; S420 sınıfına yalnız yönetmelikte sayılan ek koşullar sağlanırsa izin verir. Hangi sınıfın kullanılacağı statik projede yazar ve şartname bu sınıfa bağlanmalıdır.

Yapı Denetimi Uygulama Yönetmeliği, işin gerektirdiği malzemenin Bakanlıkça izin verilmiş laboratuvarlarda muayene ve deneyden geçirilmesini ve standarda aykırı malzemenin imalatta kullanılmasına izin verilmemesini yapı denetim kuruluşunun görevleri arasında sayar. Malik açısından istenebilecek şey, donatıya ait kalite belgeleri ile deney raporlarının birer suretidir.

Malzeme kalitesinden bağımsız bazı uygulama hataları da taşıyıcı sistemi zayıflatabilir. Deprem yönetmeliği enine donatıların boyuna donatılara kaynakla bağlanmasını; çelik pencere ve kapı kasalarının, dübellerin ve tesisat elemanlarının donatıya kaynaklanmasını yasaklar. Donatıyı koruyan beton örtüsünün, yani paspayının projedeki kalınlıkta kalması için mesafe takozları kullanılır; paspayı eksik kalan donatı zamanla korozyona açık hale gelir. Temel aşamasında düzenlenen temel kalıp ve donatı kontrol tutanağı ile temel topraklaması kontrol tutanağı, teslim dosyasının ilk belgeleri arasında yer almalıdır.

Dış duvar, daireler arası duvar ve iç bölmeler

Betonarme binada duvarlar çoğunlukla taşıyıcı değildir, ancak ısı, ses, yangın ve deprem sırasındaki davranış bakımından önemlidir. Konutta yaygın dolgu malzemeleri gazbeton, bims blok ve tuğladır; bu ürünler için TS EN 771 serisi standartları esas alınır. Şartnamede yalnız malzemenin adı değil, kalınlığı, yoğunluk ya da dayanım sınıfı ve hangi duvarda kullanılacağı yazılmalıdır. Dış duvarın kalınlığı ve ısıl özellikleri ısı yalıtım projesindeki hesapla aynı olmalıdır; belirli bir blok ve kalınlıkla yapılmış hesap sahada daha ince bir duvarla uygulanırsa enerji performansı da belgelerin tutarlılığı da bozulur.

Daireler arasındaki duvarlar ayrı bir başlıktır. Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği, bağımsız bölümler arasındaki duvar, taban ve tavan gibi elemanlarda ısıl direnci (R) en az 0,80 m²K/W düzeyine getirecek bir yalıtım uygulanmasını ister. Aynı duvar komşular arasındaki ses geçişini de belirlediği için yapısı (tek ya da çift sıra, ara katmanda yalıtım) şartnamede ayrıca tarif edilmelidir. Deprem yönetmeliğinin bilgilendirme eklerinden biri, gevrek dolgu duvarların kolon ve perdelerle birleşiminde esnek derz detayını örnekler; böyle bir detayın projede yer alıp almadığını proje müellifine sormak yerinde olur.

Isı, su ve ses yalıtımı: sonradan düzeltmesi en zor kalemler

Yalıtım hataları teslim günü görünmez; ilk kışta duvar köşelerinde küf, ilk yağmurda bodrumda nem ya da üst katın adım sesi olarak ortaya çıkar. Düzeltmek ise çoğu zaman cepheyi, döşemeyi ya da bodrum perdesini açmayı gerektirir. Şartnamenin en titiz yazılması gereken bölümü bu yüzden yalıtım bölümüdür.

Isı yalıtımı

Binalarda ısı yalıtımı kuralları TS 825 standardına dayanır. Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği’ne göre TS 825’teki hesap yöntemiyle yetkili makina mühendisinin hazırladığı ısı yalıtım projesi, yapı ruhsatı aşamasında istenir. Bu projede dış duvar, çatı ve döşemelerdeki malzemeler, sıralanışları, kalınlıkları ve ısıl geçirgenlik (U) değerleri ile pencerelerin cam ve çerçeve tipi gösterilir. Şartname yalıtım malzemesinin türünü ve kalınlığını bu projeye bağlamalıdır; örneğin “dış cephede ısı yalıtım projesindeki malzeme ve kalınlıkta, bileşenleri birbiriyle uyumlu bir mantolama sistemi uygulanacaktır.”

Yönetmelik, bina yapımında kullanılan yapı ve yalıtım ürünlerinin CE ya da G uygunluk işareti taşımasını, uygunluk beyanı veya belgesine sahip olmasını zorunlu tutar ve duvar, döşeme, balkon, konsol, çatı ve pencere birleşimlerinin ısı köprüsü oluşmayacak biçimde yalıtılmasını ister. Kiriş ve balkon önlerinin, pencere kenarlarının yalıtımsız bırakılması küf ve yoğuşmanın en yaygın nedenlerindendir. Cephe yalıtım malzemesinin yanıcılık özelliği de bina yüksekliğine göre Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik bakımından değerlendirilmelidir.

Enerji kimlik belgesi yeni binalarda yapı kullanma izni aşamasında idareye sunulur; belge düzenlenmeyen binaya yapı kullanma izni verilmez. Yönetmeliğe göre yeni bir bina, enerji tüketimi ve karbon salımı bakımından D sınıfında ya da daha kötü bir sınıfta olamaz. Büyük ölçekli binalarda neredeyse sıfır enerjili bina şartları da devreye girebilir; bu konuyu sürdürülebilir mimari ve yeşil bina yazımızda ele aldık.

Su yalıtımı

Su yalıtımı üç bölgede kritiktir: temel ve bodrum perdeleri; banyo, mutfak ve balkon gibi ıslak hacimler; çatı ve teraslar. Her bölge için sistemin türü (bitümlü membran ya da sürme esaslı sistem gibi), kat sayısı veya kalınlığı ve koruma katmanı ayrı ayrı yazılmalıdır. Islak hacimlerde yalıtımın duvara yeterli yüksekliğe kadar, duş bölgesinde daha yukarıya kadar çıkarılması iyi bir uygulamadır. Kaplama öncesinde su tutma deneyi istenmesi, alt kat tavanında sonradan çıkacak lekelerin önüne geçer.

Ses yalıtımı

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, ruhsat projelerinde gürültüye karşı korunma ile ısı ve su yalıtımına ilişkin mevzuata da uyulmasını şart koşar. Konutta en sık şikâyet edilen iki ses, üst kattan gelen darbe sesi ve tesisat şaftından gelen akış sesidir. Şap altına esnek bir ara katman konularak yapılan yüzer döşeme darbe sesini belirgin biçimde azaltır; pis su borularının ses yalıtımlı tipte seçilmesi ve şaftların yalıtılması da şartnamede yer almalıdır.

Çatı, doğrama ve cam

Çatı, binanın en çok hava etkisine maruz kalan bölümüdür. Şartnamede önce çatının tipi netleşmelidir: kırma çatı mı, teras çatı mı? Kırma çatıda konstrüksiyon malzemesi (ahşap ya da çelik), örtü malzemesi, örtü altındaki su yalıtım katmanı, ısı yalıtımının çatı döşemesinde mi yoksa eğimli yüzeyde mi yapılacağı, oluk ve iniş borularının malzemesi yazılmalıdır. Teras çatıda ise eğim betonu, su yalıtım sistemi, ısı yalıtımı, koruma katmanı, süzgeç ve taşma ağızları tarif edilmelidir. Yapı Denetimi Uygulama Yönetmeliği, çatı konstrüksiyonu, ısı yalıtımı, su yalıtımı ve çatı örtüsü için ayrı bir kontrol tutanağı düzenlenmesini öngörür; bu tutanağın bir sureti teslim dosyasında yer almalıdır.

Pencere ve kapı doğramaları

Doğrama kaleminde üç bileşen ayrı ayrı yazılmalıdır: profil, cam ünitesi ve montaj. Profil için malzeme (PVC, ısı yalıtımlı alüminyum ya da ahşap), renk ve açılım tipleri belirtilir. Isı yalıtım projesi pencerelerde kullanılacak cam ve çerçevenin tipini ve U değerlerini zaten gösterir; şartname bu değerlerden daha kötü bir doğramanın kabul edilmeyeceğini söylemelidir. Cam ünitesinde çift ya da üçlü cam, ısı kontrol kaplamalı (Low-E) cam kullanılıp kullanılmayacağı ve camlar arası boşluk yazılır.

Montaj çoğu zaman göz ardı edilir, oysa en iyi doğrama bile hatalı montajla hava ve su sızdırır. Kasa ile duvar arasındaki boşluğun yalıtım köpüğü ve sızdırmazlık bantlarıyla kapatılması, denizliklerin eğimli ve damlalıklı olması, mantolama ile doğrama birleşiminin ısı köprüsü bırakmayacak şekilde çözülmesi şartnamede yer alacak ifadelerdir. Korkuluk yerine kullanılan camlarda ve döşemeye yakın camlarda kırıldığında dağılmayan güvenlik camı tercih edilmelidir. Panjur, sineklik ve balkon kapısı eşiği gibi ayrıntılar da listeye eklenmezse teslimde tartışma konusu olur.

Tesisat: temiz su, atık su, elektrik ve ısıtma

Tesisat duvar ve döşemelerin içinde kalır; bir kez kaplama yapıldıktan sonra değiştirmek zahmetli ve masraflıdır. Bu yüzden tesisat kaleminde malzeme kadar test ve belge de önemlidir.

Temiz su ve atık su

Temiz su tesisatı için boru malzemesi (örneğin PP-R ya da çok katmanlı kompozit boru), kolon hatlarının yeri, sayaçların konumu, su deposu ve hidrofor kapasitesi şartnamede yazılmalıdır. Atık su tesisatında boru malzemesi, ses yalıtımlı boru kullanılacak bölümler, temizleme kapakları ve bina bağlantısı belirtilir. Yapı Denetimi Uygulama Yönetmeliği, temiz su borularında hidrolik basınç testi, pis su borularında sızdırmazlık testi yapıldığını gösteren kontrol tutanakları düzenlenmesini öngörür. Bu testlerin kaplama yapılmadan önce yapılması gerekir; teslimde bu iki tutanağın suretini istemek, görünmeyen tesisat için elinizdeki en somut kanıttır.

Elektrik ve zayıf akım

Elektrik tesisatında kablo kesitleri ve pano düzeni onaylı elektrik projesinde yer alır. Şartnamede ise daire panosunda kaçak akım koruma düzeneğinin bulunacağı, priz ve anahtar adetleri ile seri seviyesi, aydınlatma armatürlerinin daireye mi yoksa yalnız ortak alana mı dahil olduğu, zayıf akım tesisatı (internet altyapısı, uydu, görüntülü diafon) açıkça belirtilir. Yönetmelik elektrik tesisatında duvar boruları, kablo çekimi ve tali pano ile ana pano için ayrı kontrol tutanakları ister. Temel topraklaması da bu belge setinin parçasıdır.

Isıtma ve doğalgaz

Isıtma sistemi çoğu zaman bir tercih değil, projeden doğan bir zorunluluktur. Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği’ne göre ruhsata esas yapı inşaat alanı 2.000 m² veya daha fazla olan yeni binalarda, yönetmelikte sayılan iklim bölgesi istisnası dışında, merkezi ısıtma sistemi yapılır ve bağımsız bölümlerin ısı sayacı kullanmasına imkân veren bir tesisat düzeni kurulur. Isıtma sistemi tasarımı TS 2164 standardına göre yapılır. Daha küçük binalarda bireysel kombi sistemi de mümkündür. Şartnamede sistemin türü, radyatör ya da yerden ısıtma tercihi, termostatik vana ve oda termostatı gibi kontrol ekipmanları yazılmalıdır. Yapı denetim kuruluşu iş bitiminde elektrik, telefon ve doğalgaz tesisatları ile yangın algılama ve söndürme sistemlerinin projesine uygunluğunu gösteren belgeleri ve asansörün tescilini temin eder; bu belgeler iş bitirme tutanağına eklenir.

Ortak alanlar: kimsenin tek başına sahiplenmediği kalem

Her malik kendi dairesinin kaplamasını dikkatle inceler; giriş holü, merdiven, otopark ve çatı ise çoğu zaman kimsenin tek başına kontrol etmediği alanlar olarak kalır. Oysa binanın günlük kullanım kalitesini ve ileride yönetimin karşılaşacağı bakım giderini en çok bu alanlar belirler. Şartnamede ortak alanlar ayrı bir bölüm olarak yazılmalı ve en az şu kalemleri kapsamalıdır:

• Bina girişi ve hol: giriş kapısının malzemesi ve kilit sistemi, hol zemin ve duvar kaplaması, posta kutuları, aydınlatma ve görüntülü diafon paneli.
• Merdiven ve kaçış yolları: basamak kaplaması, korkuluk ve küpeşte, yangın kapıları ve acil aydınlatma. Kaçış yollarına ilişkin şartlar Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik ile belirlenir.
• Asansör: kapasite, durak sayısı, kabin iç kaplaması ve kapı tipi. İmar mevzuatı kat adedine göre asansör yeri bırakılmasını ya da asansör yapılmasını zorunlu tutar; asansörün ilgili idarece tescili de iş bitiminde aranır.
• Otopark ve bodrum: zemin kaplaması, otopark kapısı ve kumandası, havalandırma, sığınak ve depo alanları.
• Teknik hacimler ve dış alanlar: su deposu ve hidrofor, varsa jeneratör, cephe kaplaması ve boyası, bahçe düzenlemesi, çöp alanı.

İnce işler: zemin, duvar, kapılar, mutfak ve banyo

İnce işler malikin en çok gördüğü ve en sık itiraz ettiği kalemlerdir. Bu bölümde her mahal için ayrı satır açılması, tartışmaları büyük ölçüde azaltır.

Zemin ve duvar kaplamaları

Salon ve odalarda laminat parke kullanılacaksa kalınlığı ve aşınma sınıfı; seramik ya da porselen karo kullanılacaksa ebadı, kalınlığı ve ıslak hacimler için kaymazlık özelliği yazılmalıdır. Süpürgelik, eşik ve balkon kaplaması da unutulmamalıdır. Duvarlarda sıvanın türü, iç cephe boyasının silinebilir tipte olup olmayacağı ve kaç kat uygulanacağı, ıslak hacimlerde asma tavan yapılıp yapılmayacağı belirtilir.

Kapılar

Daire giriş kapısında çelik kapının kilit sistemi ve yalıtım özelliği, iç kapılarda kapı ve kasa malzemesi, kapı kolu ve menteşe tipi şartnamede yer almalıdır.

Mutfak ve banyo

Mutfakta dolap gövde ve kapak malzemesi, dolap uzunluğu, tezgâh malzemesi, eviye ve batarya yazılır; ocak, fırın ve davlumbaz gibi ankastre cihazların teslimata dahil olup olmadığı mutlaka açıkça belirtilmelidir. Banyoda klozet tipi ve gömme rezervuar, lavabo ve dolabı, armatürler, duş teknesi ya da küvet, duşakabin, havlupan ve aspiratör tek tek listelenir. Sözleşmede ürünlerin marka ve seri adıyla tanımlanması mümkündür; ancak bu durumda bile teknik değerlerin yanına yazılması, ürün piyasadan kalktığında ne yapılacağı sorusunu baştan çözer.

Sözleşmeye eklenecek malzeme listesi nasıl yazılır?

Malzeme listesi uzun olmak zorunda değildir; net olmak zorundadır. Kentsel dönüşüm projelerinde iyi işleyen yöntemi adım adım şöyle özetleyebiliriz:

1. Projeden başlayın. Liste, ruhsat eki mimari, statik, mekanik ve elektrik projeleri ile ısı yalıtım projesi ve mahal listesi esas alınarak yazılır. Projede karşılığı olmayan bir kalem ya projeye işlenir ya da listeden çıkarılır.
2. Mahal mahal yazın. Salon, oda, mutfak, banyo, balkon ve ortak alanlar için ayrı satırlar açın; “tüm dairelerde” gibi genel ifadeler ayrıntıyı kaybettirir.
3. Her satıra beş bilgi koyun. Malzemenin türü, standardı ya da sınıfı, ölçüsü (kalınlık, ebat), istenecek belge ve onay yöntemi (numune, numune daire ya da teknik onay).
4. Projeye bağlı kalemlerde alt sınır yazın. Beton, donatı, yalıtım ve doğrama gibi kalemlerde “projedeki değerden daha düşük olamaz” ifadesi, sayı tartışmasını projeye taşır.
5. Değişiklik kuralını baştan koyun. Bir malzemenin değiştirilmesi gerektiğinde izlenecek yol, aşağıda anlatılan muadil kuralıyla birlikte listede yer alır.
6. İmzalayın ve sözleşmeye bağlayın. Her sayfa taraflarca imzalanır, sözleşmenin ayrılmaz eki olduğu sözleşme metninde belirtilir.

Aşağıdaki tablo, şartnamede her kalem için neyin yazılması ve teslimde neyin kontrol edilmesi gerektiğini özetler:

“Muadili” ifadesinin riski ve nasıl sınırlandırılır?

Malzeme listelerinde en sık rastlanan ifade “veya muadili” ekidir. Tamamen çıkarılması gerçekçi değildir; inşaat uzun sürer, bazı ürünler piyasadan kalkar, tedarik süreleri değişir. Sorun, muadilin tanımsız bırakılmasıdır. Tanımsız muadil, malzemenin değiştirilip değiştirilmeyeceğine ve neyle değiştirileceğine fiilen tek tarafın karar vermesi anlamına gelir. Değişikliğin gerekçesi çoğu zaman tedarik değil maliyet olur ve fark teslim gününe kadar fark edilmez.

Muadil hakkını ortadan kaldırmadan sınırlandırmak için şartnameye şu kurallar eklenebilir:

• Tanım: Muadil; aynı standarda uygun, aynı sınıf ve teknik değerlere (dayanım, kalınlık, ısıl geçirgenlik, aşınma sınıfı gibi) sahip, uygunluk belgesi bulunan ve kalite seviyesi sözleşmedeki ürünle denk olan üründür.
• Gerekçe: Muadile yalnız sözleşmedeki ürünün temin edilemediği belgelenirse başvurulur; maliyet tek başına gerekçe sayılmaz.
• Usul: Değişiklik talebi, ürünün teknik föyü ve numunesiyle birlikte yazılı olarak malik temsilcisine iletilir; yazılı onay alınmadan uygulama yapılmaz.
• Teknik görüş: Taşıyıcı sistem, yalıtım, doğrama ve tesisat gibi projeye bağlı kalemlerde proje müellifinin uygunluk görüşü aranır; yapı denetim kuruluşu da bilgilendirilir.
• Bedel farkı: Muadil daha düşük maliyetliyse farkın nasıl değerlendirileceği baştan yazılır.

Bir başka yöntem de kritik kalemler için sözleşme aşamasında iki ya da üç kabul edilebilir seçeneğin listelenmesidir. Böylece muadil tartışması inşaat sürerken değil, sözleşme masasında, herkesin zamanı varken yapılır.

Numune daire ve numune onayı

Yazılı tarif ne kadar iyi olursa olsun, bir malzemenin rengi, dokusu ve işçilik kalitesi en iyi yerinde görülerek anlaşılır. Numune daire bu yüzden kentsel dönüşüm projelerinde tartışmayı azaltan en etkili araçlardan biridir. Önerdiğimiz akış şöyledir:

1. Kaba inşaat ve tesisat tamamlandıktan sonra, ince işlere geçmeden önce bir daire bütün ince işleriyle bitirilir.
2. Malikler ya da seçtikleri temsilciler daireyi gezer, şartnameyle karşılaştırır ve taleplerini yazılı olarak iletir.
3. Uzlaşılan değişiklikler yapıldıktan sonra numune daire bir tutanakla onaylanır; tutanağa fotoğraflar ve kullanılan ürünlerin etiket bilgileri eklenir.
4. Kaplama, boya ve armatür örnekleri etiketlenip imzalanarak bir numune panosunda ya da kutusunda saklanır.
5. Diğer dairelerin teslimi, onaylanan numune daire ve numune panosu esas alınarak kontrol edilir.

Numune daire teslimde de bir referans görevi görür: bir malik kendi dairesindeki farkı fark ettiğinde, karşılaştırma yapılacak somut bir örnek ve imzalı bir belge vardır.

Teslimde kontrol: belge, deneme ve eksik listesi

Teslim, şartnamenin gerçekten işe yarayıp yaramadığının sınandığı andır. Kontrolü iki düzeyde yapmak gerekir: bina düzeyinde belgeler ve daire düzeyinde yerinde inceleme.

Bina düzeyinde istenecek belgeler

• Yapı denetim kuruluşunca düzenlenip idarece onaylanan iş bitirme tutanağı ve yapı kullanma izin belgesi. Yönetmeliğe göre tamamlanan yapı, yapı kullanma izni düzenlenmeden kullanıma açılamaz.
• Enerji kimlik belgesi.
• Elektrik, doğalgaz ve yangın sistemlerine ilişkin uygunluk belgeleri ile asansör tescili.
• Beton ve donatıya ait laboratuvar raporları ile temel, kalıp, donatı ve beton döküm tutanaklarının suretleri.
• Temiz su basınç testi ve pis su sızdırmazlık testi tutanakları, çatı ve yalıtım kontrol tutanakları.
• Ürünlere ait garanti belgeleri ve kullanım kılavuzları (kombi, asansör, ankastre cihazlar, doğrama).

Daire düzeyinde yerinde kontrol

Her daire için şartname ve numune daire esas alınarak bir kontrol listesi doldurulmalıdır: kaplamaların numuneyle uyumu, duvar ve tavanda çatlak ya da boya kusuru, kapı ve pencerelerin sorunsuz açılıp kapanması, bütün musluk ve giderlerin denenmesi, ıslak hacim ve balkonlarda suyun süzgece akması, priz ve anahtarların çalışması, pano etiketleri, ısıtma sisteminin çalıştırılarak denenmesi. Tespit edilen eksikler tarih ve süre içeren bir tutanağa yazılır ve iki tarafça imzalanır.

Ayıp bildirimi ve süreler

Türk Borçlar Kanunu’nun 474. maddesine göre iş sahibi, teslimden sonra işlerin olağan akışına göre imkân bulur bulmaz eseri gözden geçirmek ve bulduğu ayıpları makul bir süre içinde yükleniciye iletmekle yükümlüdür; taraflardan her biri bilirkişi incelemesi isteyebilir. 477. maddeye göre gözden geçirme ve bildirim ihmal edilirse eser kabul edilmiş sayılır; sonradan ortaya çıkan ayıp da gecikmeksizin bildirilmelidir. 478. madde ise taşınmaz yapılardaki ayıplar için açılacak davaların teslim tarihinden başlayarak beş yılda, yüklenicinin ağır kusuru bulunuyorsa yirmi yılda zamanaşımına uğrayacağını düzenler. Bildirimin ispatlanabilir biçimde, yazılı olarak yapılması önemlidir. Kat karşılığı sözleşmelerin niteliği gereği bu hükümlerin somut uygulamasını avukatınızla teyit etmenizi öneririz.

Teslim öncesi dönemde işin yarım kalma riskine karşı 6306 sayılı Kanun’un 8. maddesi, müteahhidin yapı ruhsatından önce bina tamamlama sigortası yaptırmasını ya da Başkanlığın belirlediği diğer güvenceleri yerine getirmesini şart koşar. Sigorta ve teminatın pratikte nasıl işlediği, müteahhidin işi yarıda bırakması senaryosunu inceleyen yazımızda anlatılıyor.

Malzeme şartnamesinde sık yapılan hatalar

• Ölçülemeyen ifadeler: “Birinci sınıf”, “lüks”, “kaliteli” gibi sözcükler teslimde hiçbir şeyi ölçmez.
• Sözleşmeye bağlanmamış ek: İmzasız ya da atıf yapılmamış bir liste uyuşmazlıkta tartışmalı hale gelir.
• Projeyle çelişen talepler: Projede karşılığı olmayan imalat, ruhsata bağlanmadıkça istenemez.
• Tanımsız muadil ve unutulan ortak alanlar: İkisi de malzeme kararını fiilen tek tarafa bırakır.
• “Dahil mi” belirsizliği: Ankastre cihazlar, aydınlatma, panjur ve duşakabin en sık tartışılan kalemlerdir.
• Yalnız gözle teslim almak ve sözlü bildirim: Belgesiz teslim görünmeyen imalat hakkında bilgi vermez; yazılı yapılmayan ayıp bildirimi hak kaybına yol açabilir.

Sözleşme masasında malzeme dışında gözden kaçmaması gereken başlıkları kentsel dönüşümün on kritik noktası üzerine hazırladığımız yazıda topladık.

Kime başvurulur, hangi belge istenir?

Malzeme ve imalatla ilgili teknik sorularda ilk muhatap proje müellifleri ve yapı denetim kuruluşudur; malik temsilcileri gerektiğinde bağımsız bir teknik danışmandan da destek alabilir. Yapı denetim kuruluşunun faaliyetlerine ilişkin ihtilaf ve şikâyetler, Yapı Denetimi Uygulama Yönetmeliği uyarınca İl Yapı Denetim Komisyonunca incelenir. Ruhsat ve yapı kullanma izni konularında muhatap ilgili belediyedir. Sözleşme, ayıp bildirimi ve süreler gibi hukuki konularda ise bir avukattan görüş almak gerekir.

Aygünler İnşaat olarak şartnameye yaklaşımımız

Aygünler İnşaat olarak malzeme şartnamesini teklifin bir eki değil, teklifin kendisi olarak görüyoruz. Kartal ve çevresinde yürüttüğümüz kentsel dönüşüm görüşmelerinde şartnameyi maliklerle birlikte, projeye bağlı ve mahal mahal yazmayı; muadil kuralını, numune daire sürecini ve teslimde verilecek belge dosyasını baştan sözleşmeye koymayı öneriyoruz. Anahtar teslim inşaat ve kentsel dönüşüm hizmetlerimizde süreç bu esasla ilerler. Bölgenizdeki uygulamalar için Kartal kentsel dönüşüm sayfamıza, genel sorular için sık sorulan sorular bölümümüze göz atabilir; binanız için şartnamesiyle birlikte hazırlanmış bir teklif görmek için online teklif sayfamızı kullanabilir, sorularınızı iletişim kanallarımızdan iletebilirsiniz.