Sürdürülebilir Mimari ve Yeşil Bina Tasarımı: Kentsel Dönüşümde Enerji Verimli Konut

Kentsel dönüşüm konuşulurken ilk gündem maddesi haklı olarak deprem güvenliğidir. Ancak yıkılıp yeniden yapılan bir bina, en az birkaç kuşak boyunca kullanılacak yeni bir kabuk, yeni bir tesisat ve yeni bir işletme düzeni demektir. Bu kararlar bir kez verilir; duvarın içine giren yalıtım, döşemeye gömülen boru ya da cepheye takılan doğrama yıllar sonra kolayca değiştirilemez. Sürdürülebilir mimari, tam da bu nedenle dönüşüm projesinin süsü değil, proje masasında baştan konuşulması gereken bir başlıktır.

Bu yazıda yeşil bina kavramını soyut bir çevre söylemi olarak değil, bir kat malikinin sözleşmede, projede ve şantiyede somut olarak takip edebileceği kararlar dizisi olarak ele alıyoruz. Enerji Kimlik Belgesi ve enerji sınıflarından ısı yalıtımına, doğramadan mekanik sistemlere, yağmur suyundan malzemenin yaşam döngüsüne kadar her başlıkta mevzuatın ne istediğini ve iyi bir uygulamanın bunun neresine oturduğunu anlatıyoruz. Aygünler İnşaat olarak Kartal’daki dönüşüm projelerinde gördüğümüz şey şudur: enerji verimliliği konusunda en pahalı hata, bu konunun ruhsat aşamasından sonra hatırlanmasıdır.

Kentsel dönüşümde sürdürülebilir mimari ne anlama gelir?

Binalar ile Yerleşmeler İçin Yeşil Sertifika Yönetmeliği, yeşil binayı yer seçimi, tasarım, inşaat, işletme, bakım, tadilat, yıkım ve atıkların bertarafını kapsayan yaşam döngüsü boyunca sürdürülebilir, enerji verimli, doğayla uyumlu, düşük emisyonlu ve çevreye olumsuz etkisi asgari düzeye indirilmiş bina olarak tanımlar. Bu tanımın önemli tarafı, binayı yalnızca bitmiş hâliyle değil, ilk çizgiden yıkıldığı güne kadar bir bütün olarak görmesidir.

Kentsel dönüşümde bu bütünlük şöyle bir öncelik sırasına dönüşür:

1. Taşıyıcı sistem: Deprem güvenliği her şeyin önündedir. Taşıyıcı sistem kararları, depreme dayanıklı yapı tasarımı ilkeleri çerçevesinde verilir ve enerji kararları bu sistemle uyumlu kurgulanır.
2. Bina kabuğu: Dış duvar, çatı, zemin döşemesi ve doğramalar binanın ısı kaybını ve kazancını belirler. Kabuk bir kez doğru yapılırsa, sonradan değiştirilmesi en zor ama ömür boyu fayda sağlayan katmandır.
3. Mekanik ve elektrik sistemleri: Isıtma, sıcak su, havalandırma ve aydınlatma, kabuğun izin verdiği ölçüde verimli çalışır. İyi bir kazan, kötü yalıtılmış bir binayı kurtaramaz.
4. Yenilenebilir kaynaklar ve su yönetimi: Çatıdaki güneş sistemi, yağmur suyu deposu ya da çatı bahçesi, ancak ilk üç katman sağlam kurulduğunda anlamlı bir katkı sunar.
5. İşletme ve bakım: Teslimden sonra binanın tasarlandığı gibi çalışması, belgelerin ve bakım planının eksiksiz devredilmesine bağlıdır.

Yeşil sertifika zorunlu mu?

Konut binaları için yeşil sertifika almak isteğe bağlıdır. Ulusal sistem YeS-TR üzerinden işler ve sertifika süreci Bakanlıkça yetkilendirilmiş yeşil sertifika uzmanları aracılığıyla yürütülür. Uluslararası sertifika sistemleri de gönüllüdür. Buna karşılık Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği ve Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’ndeki enerji ve su hükümleri isteğe bağlı değildir; ruhsat ve yapı kullanma izni bu hükümlere uygunluğa bağlıdır.

Dolayısıyla bir dönüşüm projesinde gerçekçi hedef şudur: önce mevzuatın asgari şartlarını eksiksiz karşılamak, ardından maliklerin bütçesi ve parselin imkânları ölçüsünde bu çizginin üzerine çıkmak. Sertifika bir tercih olabilir; ancak sertifikası olmayan bir bina da doğru tasarlanıp doğru uygulandığında konforlu ve verimli olabilir. Kentsel dönüşüm sürecinin her aşamasında bu ayrımı açık tutmak, beklentilerin yerinde kalmasını sağlar.

Enerji Kimlik Belgesi ve enerji sınıfları

Enerji Kimlik Belgesi (EKB), binanın enerji ihtiyacını, enerji tüketim sınıfını, yalıtım özelliklerini ve ısıtma ile soğutma sistemlerinin verimini gösteren resmî belgedir. Belge, Bakanlığın BEP-TR adlı hesaplama sistemi kullanılarak yetkili enerji kimlik belgesi uzmanları tarafından düzenlenir. Kat malikleri açısından EKB, yeni binanın enerji performansını tek sayfada özetleyen ve sonradan karşılaştırma yapılabilecek bir referanstır.

Belgede neler yer alır?

Yönetmeliğe göre EKB’de binanın kullanım alanı ve amacı, ısıtma, soğutma, havalandırma ve sıcak su için kullanılan yıllık enerji miktarı, her enerji türü için yıllık birincil enerji miktarı ve kullanım alanı başına sera gazı salımı yer alır. Binanın metrekare başına birincil enerji tüketimi ve sera gazı salımı, A ile G arasında değişen bir referans ölçeğine göre sınıflandırılır. Belgede ayrıca aydınlatma enerjisi tüketimi ve binanın yenilenebilir enerji kullanım oranı gösterilir.

Yeni bina için temel kurallar

• Asgari sınıf: BEP-TR yöntemine göre EKB alacak yeni binalar, D sınıfı ve daha fazla enerji tüketimine ve karbondioksit salımına sahip olamaz. Uygulamada bu, yeni binanın her iki ölçekte de en az C sınıfında belgelenmesi gerektiği anlamına gelir.
• Yapı kullanma izni: Yeni binalarda EKB, yapı kullanma izin belgesi aşamasında ilgili idareye sunulur. EKB düzenlenmeyen binaya yapı kullanma izni verilmez.
• Binanın tamamı: Belge, bağımsız bölümler için ayrı ayrı değil, binanın tamamı için hazırlanır.
• Geçerlilik: EKB düzenlendiği tarihten itibaren on yıl geçerlidir. Binanın yıllık birincil enerji ihtiyacını değiştiren bir uygulama yapılırsa belge bir yıl içinde yenilenir.
• Görünürlük: Belgenin bir nüshası bina sahibi veya yönetimi tarafından saklanır, bir nüshası da bina girişinde kolayca görülebilecek bir yere asılır.
• Satış ve kiralama: Bina veya bağımsız bölümün satışında ve kiraya verilmesinde EKB şartı aranır; mal sahibi belgenin bir suretini alıcıya veya kiracıya verir.

Neredeyse sıfır enerjili bina (NSEB)

Yönetmelik, yüksek enerji performansına sahip ve enerjisinin bir bölümünü yenilenebilir kaynaklardan karşılayan binaları neredeyse sıfır enerjili bina olarak tanımlar. NSEB niteliğindeki bir binanın EKB’deki enerji performans sınıfının B veya daha iyi olması ve birincil enerji ihtiyacının en az %10’unu yerinde yenilenebilir enerjiden karşılaması gerekir. Toplam yapı inşaat alanı 2.000 m² ve üzeri olan binaların NSEB olarak inşa edilmesi zorunludur ve bu durum EKB’de ayrıca belirtilir.

Bu eşik kentsel dönüşüm için önemlidir. Birkaç parselin birleştirildiği ya da çok katlı yeni bir blok yapılan projelerde toplam yapı inşaat alanı, ortak alanlar ve bodrum katlar da hesaba girdiğinde bu sınırı kolayca geçebilir. Bu durumda yenilenebilir enerji, sonradan eklenecek bir seçenek değil, ruhsat projesinin parçasıdır.

Yönetmelik son değişikliklerle bina yaşam döngüsü analizi ve düşük karbonlu bina belgesi kavramlarını da tanımlamıştır. Bu belgelerin hangi binalar için zorunlu hâle geleceği ve uygulama ayrıntıları ikincil düzenlemelerle netleşebileceğinden, projenizin tabi olduğu güncel kuralları Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü ile proje müellifinden teyit etmenizi öneririz.

Mevzuattaki asgari şartlar: ruhsattan yapı kullanma iznine

Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği, enerji konusunu inşaatın sonuna bırakmaz; ruhsat, uygulama ve iskân aşamalarının her birine bir kontrol noktası koyar. Kat maliklerinin bu kontrol noktalarını bilmesi, müteahhitle konuşurken hangi belgeyi ne zaman isteyeceklerini netleştirir.

Ruhsat aşaması

• Binanın mimari, mekanik ve elektrik projeleri enerji ekonomisi bakımından yönetmeliğe uygun değilse ilgili idare yapı ruhsatı vermez.
• Mimari, mekanik ve aydınlatma projelerinin yönetmeliğe uygunluğunu gösteren Ön Hesap Sonuç Formu, yetkili enerji kimlik belgesi uzmanınca BEP-TR üzerinden hazırlanır ve ruhsat eki projelerle birlikte sunulur. Avan projeye dayanılarak ruhsat düzenlenen istisnai durumlarda bu form aranmaz.
• TS 825 standardındaki hesap yöntemine göre yetkili makine mühendisi tarafından hazırlanan ısı yalıtım projesi, tesisat projesiyle birlikte ruhsat aşamasında istenir.
• Mimari detay projenin ısı yalıtım raporuyla uyumlu olması gerekir. Yapı ruhsatı, ruhsat eki projeler ve ısı yalıtım raporu arasındaki uyumdan ilgili idare ve varsa yapı denetim kuruluşu sorumludur.

Isıtma sistemine ilişkin iki önemli eşik

Yönetmelik, yeni binalarda yapı ruhsatına esas yapı inşaat alanı 2.000 m² ve üzerinde ise merkezi ısıtma sistemi yapılmasını öngörür. Bu binalar, bağımsız bölümlerde ısı sayacı kullanılmasına imkân verecek şekilde tek kolon hattına sahip ve ısı sayaçları bağımsız bölümün dışında kalacak biçimde projelendirilir. TS 825’teki birinci derece gün bölgesinde yer alan binalarda bu kuralın uygulanmayabileceği de belirtilmiştir; parselinizin hangi bölgede kaldığını ısı yalıtım projesi gösterir.

Yapı inşaat alanı 250 m² ve üzerinde olan, bireysel ısıtma sistemli ve gaz yakıt kullanan binalarda ise bağımsız bölümlerde yoğuşmalı tip veya entegre ekonomizerli cihazlar kullanılır. Yani küçük bir dönüşüm binasında bile cihaz seçimi tamamen serbest değildir.

Uygulama ve yapı kullanma izni

Yönetmelik esaslarına uygun projesine göre uygulama yapılmadığı tespit edilirse, eksiklikler giderilinceye kadar binaya yapı kullanma izni verilmez. Sorumluluk dağılımı da açıktır: projenin eksik, hatalı ya da standartlara aykırı olması hâlinde proje müellifleri; yapımın eksik veya hatalı olması hâlinde varsa yapı denetim kuruluşu ile yüklenici, yetkileri oranında sorumludur. Sistemin uygun çalışmaması işletmeden kaynaklanıyorsa bina sahibi, yönetici, varsa enerji yöneticisi veya işletmeci kuruluş doğrudan sorumludur.

Yönetmelik ayrıca yapı kullanma izninden sonra yapılan denetimlerde EKB’nin gerçeğe aykırı düzenlendiği veya binanın belgeye uygun olmadığı anlaşılırsa, binanın en geç bir yıl içinde projesindeki ve EKB’sindeki özellikleri sağlayacak hâle getirilmesini, bundan da binayı inşa eden veya ettiren kişinin sorumlu olmasını öngörür. Bu maddedeki denetim yetkisine ilişkin bazı ibareler hakkında yargı kararı bulunduğundan, güncel uygulamayı ilgili Müdürlükten ve avukatınızdan teyit etmeniz yerinde olur.

Örnek senaryo

Kartal’da on altı daireli, yalıtımsız ve kombili eski bir apartmanın riskli yapı kararı sonrası yeniden yapıldığını düşünelim. Yeni projede bodrum otopark, sığınak ve ortak alanlar da hesaba katıldığında yapı inşaat alanı 2.000 m² sınırını aşıyorsa üç sonuç birlikte doğar: bina merkezi ısıtma ve ısı sayaçlarıyla projelendirilir, NSEB şartları nedeniyle en az B sınıfı ve yerinde yenilenebilir enerji hedeflenir, Ön Hesap Sonuç Formu da bu hedefi ruhsat aşamasında gösterir. Sınırın altında kalan bir projede ise bireysel yoğuşmalı cihazlar ve en az C sınıfı gündeme gelir. Malikler bu eşiği, projelendirmenin ilk toplantısında mimardan öğrenmelidir; çünkü daire planından teknik hacimlere kadar pek çok karar buna bağlıdır. Süreç adımlarının genel çerçevesi için kentsel dönüşüm rehberimize göz atabilirsiniz.

Isı yalıtımı ve ısı köprüleri: TS 825’i kavramsal olarak anlamak

TS 825, binalarda ısı yalıtımı kurallarını belirleyen Türk Standardıdır. Teknik ayrıntısı mühendislerin işidir, ancak birkaç temel kavramı bilmek malikin projeyi okumasını ve doğru soruyu sormasını kolaylaştırır.

Bilinmesi gereken dört kavram

• Derece gün bölgesi: Türkiye, ısıtma ihtiyacına göre bölgelere ayrılır. Aynı duvar kesiti farklı bölgelerde farklı sonuç verir; bu yüzden yalıtım kalınlığı başka bir şehirdeki örnekten kopyalanamaz.
• U değeri (ısıl geçirgenlik katsayısı): Bir yapı elemanından birim alanda ne kadar ısı geçtiğini gösterir. Değer küçüldükçe eleman daha iyi yalıtılmış demektir. Isı yalıtım projesinde dış duvar, tavan, taban ve pencere için ayrı ayrı U değerleri yer alır.
• Yıllık ısıtma enerjisi ihtiyacı: Binanın tamamı için hesaplanır ve TS 825’te verilen sınır değerden küçük olmak zorundadır. Bitişik nizam binalarda, komşuya bitişik duvarlar da bu hesapta dış duvar gibi değerlendirilir.
• Yoğuşma tahkiki: Isı yalıtım projesinde, ısı kaybeden yüzeylerde yoğuşma oluşup oluşmayacağı TS 825’e göre kontrol edilir. Bu kontrol, duvar içinde nem birikmesini ve küf oluşumunu önlemenin hesap tarafıdır.

Isı köprüsü nedir, neden önemlidir?

Isı köprüsü, kabuğun belirli bir noktasında yalıtımın kesildiği ya da inceldiği ve ısının o noktadan kolayca kaçtığı bölgedir. Betonarme kolon ve kiriş alınları, döşeme uçları, balkon ve konsol bağlantıları, pencere kenarları ve çatı ile duvarın birleştiği noktalar en tipik örneklerdir. Yönetmelik, duvar, döşeme, balkon, konsol, taban, tavan, çatı ve pencere ile duvar birleşimlerinin ısı köprüsü oluşmayacak şekilde yalıtılmasını şart koşar.

Isı köprüsünün etkisi yalnızca enerji kaybı değildir. Soğuk kalan iç yüzeyde nem yoğuşur, köşelerde ve perde arkalarında küf lekeleri belirir, boya kabarır. Kullanıcı bunu çoğu zaman havalandırma eksikliği sanır, oysa sorun çizim masasında başlamıştır. Bu nedenle yönetmelik, mimari uygulama projesinin ısı yalıtımında sürekliliği sağlayacak şekilde çatı ile duvar, duvar ile pencere, duvar ile taban ve taban, döşeme ve duvar birleşim detaylarını içermesini ister. Malikin projede araması gereken şey, kesit ve nokta detaylarının gerçekten çizilmiş olmasıdır.

Bağımsız bölümler arası yalıtım

Yalnızca dış kabuk değil, daireler arasındaki elemanlar da kuralın içindedir. Bağımsız bölümler arasındaki duvar, taban ve tavanlarda ısıl direnci en az 0,80 m²K/W olacak şekilde yalıtım uygulanır. Bu hüküm, ısıtma alışkanlıkları farklı komşular arasında ısı paylaşımını sınırlar ve ortak giderlerin adil dağılımına da dolaylı olarak katkı sunar.

Malzeme ve yangın güvenliği

Bina yapımında kullanılan yapı ve yalıtım malzemelerinin CE veya G uygunluk işareti ile uygunluk beyanı taşıması zorunludur. Hesaplarda TS 825’te verilen ısıl iletkenlik değerleri esas alınır; üreticinin beyan ettiği daha iyi bir değerin kullanılabilmesi için bu değerin Bakanlıkça bu amaçla görevlendirilmiş bir kuruluş tarafından belgelendirilmiş olması gerekir.

Cephe yalıtımı aynı zamanda bir yangın güvenliği konusudur. Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik’e göre bina yüksekliği 28,50 metreyi aşan binalarda dış cephe zor yanıcı, diğer binalarda en az zor alevlenici malzemeden olmalıdır. Dış cephe ısı yalıtım sistemi, akredite bir laboratuvarca sertifikalandırılmış bir sistem olarak uygulanır. Dış cephesi zor alevlenici malzeme veya sistemden oluşan ve yüksekliği 28,50 metreden az olan binalarda zemin kotundan itibaren 1,5 metrelik bölüm hiç yanmaz malzemeyle kaplanır; bina yüksekliği 6,50 metreyi aşıyorsa pencere ve benzeri boşlukların çevresinde hiç yanmaz malzemeden yangın bariyerleri oluşturulur. Yalıtım malzemesi seçimini yalnızca fiyat ve kalınlık üzerinden değil, bu kurallar ve doğru yapı malzemesi seçimi ölçütleri üzerinden değerlendirmek gerekir.

Yönlenme, doğrama, cam ve güneş kontrolü

Enerji verimli bir binanın ilk kararı, malzeme kataloğundan önce vaziyet planında verilir. Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği, mimari tasarımda imar ve parsel durumu dikkate alınarak ısıtma, soğutma, doğal havalandırma ve aydınlatma ihtiyacının asgari düzeyde tutulmasını, güneş, nem ve rüzgâr etkisi dikkate alınarak doğal imkânlardan azami ölçüde yararlanılmasını ister. Sürekli kullanılan yaşam alanlarının güneş ısısı, gün ışığı ve doğal havalandırmadan en uygun biçimde faydalanacak şekilde yerleştirilmesi de aynı hükmün parçasıdır.

Kentsel dönüşümde yönlenmenin sınırları

Dönüşüm parsellerinde binanın oturacağı yer çoğu zaman imar planı, çekme mesafeleri ve bitişik nizam tarafından büyük ölçüde belirlenmiştir. Bu nedenle yönlenme, boş bir arazideki kadar serbest değildir. Yine de plan içinde yapılabilecek çok şey vardır:

• Salon ve oturma odaları mümkün olduğunca gün ışığını uzun süre alan cephelere, ıslak hacimler ve depolar ise daha az güneş alan cephelere yerleştirilebilir.
• Karşılıklı cephelerde açılan pencerelerle çapraz havalandırma imkânı oluşturulabilir; bu, yaz gecelerinde binanın kendiliğinden serinlemesine yardımcı olur.
• Kartal’da sahile yakın parsellerde nem, yamaç parsellerde ise rüzgâr ve kot farkı tasarımı etkiler. Her parsel için aynı plan şemasını tekrarlamak yerine bu verilerle çalışmak gerekir.
• Komşu binaların gölgesi, özellikle alt katların gün ışığı alma süresini belirler; mimarın bu etkiyi proje aşamasında göstermesi istenebilir.

Doğrama ve camda neye bakılır?

Pencere, kabuğun en zayıf halkasıdır; bu yüzden ısı yalıtım projesinde cam ve çerçeve tipinin, bütün yönler için ayrı ayrı pencere alanlarının ve U değerlerinin belirtilmesi zorunludur. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği de pencerelerde Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği’ne ve TSE standartlarına uyulmasını zorunlu tutar. Malikin bakması gereken başlıca noktalar şunlardır:

• Bütün olarak performans: Camın tek başına iyi olması yetmez; çerçeve, cam aralığındaki ara çıta ve montaj detayı birlikte değerlendirilir. Sözleşmede yalnızca marka değil, profil serisi ve cam kombinasyonu yazmalıdır.
• Sızdırmazlık: Yönetmelik, derzler dâhil ısı geçişinin olabileceği yüzeylerde hava geçişini önleyen sızdırmaz malzemeler kullanılmasını ister. En iyi doğrama bile duvarla birleştiği yerde boşluk bırakılırsa beklenen sonucu vermez; montajda kullanılan bant ve dolgu sistemi bu yüzden önemlidir.
• Yoğuşma: Doğrama kenarında ve pencere altında yalıtım kesintisi, kışın camın ve duvarın birleştiği çizgide terleme yapar. Pencere çevresindeki yalıtım devamlılığı detay projede görülmelidir.
• Ses: E-5 ve ana yollara yakın parsellerde doğramanın akustik performansı da en az ısıl performansı kadar yaşam kalitesini belirler.

Güneş kontrolü ve aşırı ısınma

Enerji verimliliği yalnızca kışın ısı kaybını azaltmak değildir; yazın istenmeyen güneş kazancını sınırlamak da aynı ölçüde önemlidir. Yönetmelik, ısı kaybeden düşey dış yüzeylerin %60 ve daha fazlasında camlama yapılan binalarda pencere sisteminin TS 825 esaslarına göre hesaplanmasını ve yaz aylarındaki istenmeyen güneş kazançları için tasarım sırasında tedbir alınmasını açıkça ister. Konut projelerinde bu oran nadiren aşılsa da ilke her bina için geçerlidir.

Güneş kontrolünün araçları basittir: saçak ve balkon çıkmalarının güneş açısına göre boyutlandırılması, batıya bakan geniş camlarda dış gölgeleme, güneş kontrollü cam seçimi ve cephede güneş kırıcılar. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, cephe estetiği gözetilmek, detay projesi verilmek, hafif malzemeden yapılmak ve kapalı mekân oluşturmamak kaydıyla cephelerde 0,50 metreye kadar güneş kırıcı yapılabileceğini düzenler. Dış gölgeleme, iç perdeye göre ısıyı cama ulaşmadan durdurduğu için genellikle daha etkilidir; bu tercih de projede baştan kurgulanmalıdır.

Mekanik sistemler: ısıtma, sıcak su ve havalandırma

Kabuk binanın ne kadar enerjiye ihtiyaç duyacağını belirler; mekanik sistemler ise bu ihtiyacın hangi verimle karşılanacağını. Dönüşüm projelerinde tartışma çoğu zaman merkezi sistem ile bireysel kombi arasında sıkışır. Oysa doğru soru, binanın büyüklüğüne, kullanıcı profiline ve yönetim kapasitesine hangi sistemin uyduğudur. Bazı durumlarda bu sorunun cevabını mevzuat zaten vermiştir.

Isıtma

Merkezi ısıtma sistemi kurulan binalarda yönetmelik, bağımsız bölümlerdeki hacimlerde sıcaklık kontrol ekipmanları ve ısı merkezinde iç veya dış hava sıcaklığına bağlı kontrol ekipmanları kullanılmasını ister. Isınma maliyetlerinin ısı kullanım miktarına göre paylaşılmasını sağlayan sistemler de zorunludur. Konut olarak kullanılan merkezi ısıtmalı binalarda cihazlar en az gidiş suyu kontrolü ve dış hava kompanzasyonu yapan otomatik kontrol sistemleriyle donatılır. Bağımsız bölümlerde sıcaklık kontrolü varsa pompa grupları değişken devirli seçilir.

Merkezi sistemin işletme tarafı da yönetmelikte yer alır: her işletme döneminin başında ve yılda en az bir kez baca gazı analizi ile sistem bakımı yaptırılır, sistem performansını gösteren rapor saklanır. Bu yükümlülük teslimden sonra yönetim planına ve aidat bütçesine yansıtılmalıdır.

Bireysel sistemlerde ise daha önce belirttiğimiz gibi, 250 m² ve üzeri gaz yakıtlı binalarda yoğuşmalı veya entegre ekonomizerli cihaz kullanılır. Cihazın yeri, baca bağlantısı ve havalandırması Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’ndeki baca kurallarına uygun olmalıdır; kombi ve benzeri cihazlar havalandırmadan uzak piyeslere, banyo ve tuvaletlere yerleştirilemez.

Sıcak su

Merkezi sıcak su sistemlerinde, sıcak suyun musluğa hızlı ulaşması ve su israfının önlenmesi için sirkülasyon tesisatı kurulması esastır. Depolu sistemlerde sıcak su sıcaklığı 60°C’yi geçmeyecek şekilde tasarlanır; ancak lejyonella riskine karşı su haftada en az bir saat 60°C’de tutulur. Cihaz, depo ve dağıtım hatları, duvar içinde kalan bölümler dâhil, yüzey sıcaklığı ortam sıcaklığının 5°C üzerine çıkmayacak şekilde yalıtılır; bu yalıtım yapılmamışsa binaya yapı kullanma izni verilmez.

Su tarafında da somut kurallar vardır. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, lavabo ve eviyelerde dakikada 6 litreyi, duşlarda dakikada 8 litreyi geçmeyen musluk veya batarya kullanılmasını ve bunların sıhhi tesisat projesi ile mahal listesinde gösterilmesini esas alır. Malikler mahal listesinde bu bilginin yer aldığını kontrol etmelidir.

Havalandırma

İyi yalıtılmış ve sızdırmaz bir bina, kontrollü temiz hava girişi olmadan iç hava kalitesi sorunu yaşayabilir. Yönetmelik bu yüzden sızdırmazlıkla birlikte iç hava kalitesini bozmayacak kontrollü temiz hava girişini de ister. Konutta bu, pencere düzenine ek olarak ıslak hacimlerde mekanik havalandırma ya da yönetmelikte asgari ölçüsü belirlenen havalandırma penceresi ve mutfakta aspiratör bacası anlamına gelir. Yeni binalarda belirli debinin üzerindeki havalandırma sistemlerinde ısı geri kazanım tasarımı yapılır ve ekonomik açıdan avantajlıysa kurulması zorunludur. Isı geri kazanımlı daire tipi havalandırma cihazları, özellikle yol gürültüsü nedeniyle pencerelerin sık açılamadığı cephelerde değerlendirilmeye değer bir seçenektir.

Elektrik tarafında ise yeni binalarda aydınlatma, ısıtma, soğutma ve sıcak su için kullanılan enerjinin ayrı ayrı ölçülebileceği tasarımlar yapılır. Merdiven boşlukları gibi ortak alanlarda hareket sensörlü aydınlatma da yönetmeliğin işaret ettiği basit ama etkili bir önlemdir.

Yenilenebilir enerji seçenekleri

Yönetmelik yenilenebilir enerjiyi hidrolik, rüzgâr, güneş, jeotermal, biyokütle ve biyogaz gibi fosil olmayan kaynaklardan elde edilen enerji olarak tanımlar. Şehir içindeki bir apartman için bunların pratikte en uygulanabilir olanı güneştir. Yönetmelik ayrıca, binanın yapılacağı yerde yenilenebilir enerji kullanım imkânlarının araştırılmasını ve bu araştırma raporlarının mimari çözümlerde öncelikle dikkate alınmasını ister.

Güneş enerjisi

• Fotovoltaik paneller: Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, çatı eğimi içinde kalmak ve silueti etkilememek kaydıyla fotovoltaik panellerin çatı örtüsü olarak kullanılabileceğini düzenler. Panellerin ve güneş enerjili su ısıtıcılarının çatı örtüsünü aşmasına ise ilgili idare teknik gereklere göre izin verebilir.
• Güneş kolektörleri: Sıcak su için kullanılan güneş enerjisi toplayıcılarında TS EN 12975-1 ve TS 3817 standartlarına uyulur. Kolektör sisteminin merkezi sıcak su tesisatıyla nasıl birleşeceği mekanik projede gösterilmelidir.
• Ortak alan tüketimi: Apartmanlarda çatıda üretilen elektrik, çoğu zaman en anlamlı biçimde asansör, ortak alan aydınlatması, hidrofor ve pompa gibi ortak tüketimlerde değerlendirilir. Bu, doğrudan ortak giderleri ilgilendirdiği için aidat planlamasıyla birlikte düşünülmelidir.

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre çatılar ortak yer sayılır. Bu nedenle çatıdaki sistemin bakım sorumluluğu, üretimin hangi tüketime ayrılacağı ve olası gelirlerin nasıl değerlendirileceği yönetim planında açıkça yazılmalıdır. Isı pompası gibi elektrikle çalışan sistemlerin BEP-TR hesabında nasıl değerlendirileceğini ise enerji kimlik belgesi uzmanı ve mekanik proje müellifi birlikte göstermelidir. Teknolojik seçeneklerin genel çerçevesi için inşaat sektöründeki teknolojik gelişmeler yazımıza da bakabilirsiniz.

Yağmur suyu, peyzaj ve yeşil çatı

Sürdürülebilirlik yalnızca enerjiyle sınırlı değildir; suyun ve parselin toprağının nasıl yönetildiği de binanın çevresel etkisini belirler. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği bu konuda giderek ayrıntılanan hükümler içerir.

Yağmur suyu ve gri su

• Yerinde içilemez su sistemleri, yapı ruhsatı eki mekanik tesisat projesinde gösterilir. Yağmur suyu sistemi bulunan yapılarda gri su sisteminin yağmur suyu sisteminden ayrı planlanması esastır.
• Yağmur suyu yalnızca çatı yüzeylerinden toplanır ve parsel bahçesinin sulanmasında veya tuvalet rezervuarlarında kullanılır. Sistem TS EN 16941-1 standardına göre tasarlanır ve depo hacmi ilin yağış ortalaması ile çatının yüzey tipi ve izdüşüm alanına göre hesaplanır.
• Depo hacmi ihtiyacı 7 m³’ün üzerinde olmak kaydıyla, parsel alanı 2.000 m²’den büyük alanlardaki yapılarda veya parseldeki toplam çatı izdüşüm alanı 1.000 m²’den büyük yapılarda yağmur suyu toplama sistemi kurulması zorunludur. Bu eşiklerin altındaki parsellerde sistem bu hüküm kapsamında zorunlu değildir, ancak bahçe sulaması olan projelerde değerlendirilmeye değerdir. İstanbul’da ayrıca büyükşehir ve ilçe belediyesinin imar düzenlemeleri ile altyapı idaresinin şartları da geçerli olabileceğinden, parselinize özgü yükümlülükleri ilgili belediyeden teyit etmek gerekir.
• Gri su sistemlerinde yalnızca duş, küvet ve lavabodan gelen hafif gri su toplanabilir ve bu su yalnızca tuvalet rezervuarlarında kullanılır.

Peyzaj

Parsel bahçesinde sulama sistemi planlanıyorsa sistemin damlama sulamaya uygun tasarlanması, yöresel iklime göre az su isteyen bitkilerin seçilmesi ve varsa öncelikle yağmur suyu deposundaki suyun kullanılması esastır. Dönüşüm projelerinde bahçe çoğu zaman otopark rampası ve teknik hacimler arasında kalan küçük bir alandır; yine de geçirimli zemin kaplamaları, gölge veren ağaçlar ve doğru bitki seçimi hem mikro iklimi hem de bakım giderini olumlu etkiler.

Çatı bahçesi ve teras çatı

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği teras çatılarda çatı bahçesi düzenlenmesine imkân tanır ve bahçe için gereken 0,50 metre toprak dolgunun parapet yüksekliğine dâhil edilmeyeceğini belirtir. Teras çatı tanımı, bulunduğu iklim bölgesine uygun ısı ve su yalıtımının yapılmasını da içerir. Yeşil çatı yaz aylarında son kat dairelerin aşırı ısınmasını sınırlamaya ve yağmur suyunun ani tahliyesini yavaşlatmaya yardımcı olabilir. Buna karşın toprak ve suyun ağırlığı statik projede baştan hesaba katılmalı, kök tutucu katman ve su yalıtımı sistemi tek elden tasarlanmalı, bakım sorumluluğu yönetim planında yazılmalıdır.

Yönetmelik yeni ruhsatlarda sıfır atık biriktirme ekipmanlarının yerlerinin mimari projede gösterilmesini de ister. Atık ayrıştırma, gündelik yaşamın sürdürülebilirliğini belirleyen ve proje aşamasında yeri ayrılmazsa sonradan çözülmesi zor olan bir ayrıntıdır.

Malzemenin yaşam döngüsü: yıkımdan teslime

Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği, bina yaşam döngüsü analizini ham madde teminiyle başlayan; nakliye, inşaat, kullanım, bakım, onarım, yenileme, yıkım, atık işleme ve geri kazanım süreçlerini kapsayan bütün bir ömür boyunca oluşan sera gazı emisyonlarının hesaplanması olarak tanımlar. Bu tanım, sürdürülebilirliğin yalnızca işletme dönemindeki enerji faturasıyla ölçülmediğini, malzemenin üretiminden atığa dönüşmesine kadar geçen sürecin de hesaba katıldığını gösterir.

Dönüşüm projesinde yaşam döngüsü yıkımla başlar

Kentsel dönüşümde yeni binanın yaşam döngüsü, eski binanın yıkımıyla iç içedir. Seçici yıkımda kapı, pencere, kaplama ve metal gibi malzemelerin ayrıştırılması, enkazın düzenli biçimde yönetilmesi ve asbest gibi tehlikeli malzemelerin uzman ekiplerce ayrı ele alınması, projenin çevresel etkisini doğrudan belirler. Yıkım hizmeti sayfamızda bu sürecin adımlarını ayrıntılı olarak bulabilirsiniz.

Malzeme seçiminde yaşam döngüsü bakışı

• Dayanıklılık: Kısa sürede yenilenmesi gereken bir malzeme, ilk maliyeti düşük olsa da toplamda daha fazla kaynak tüketir. Cephe kaplaması, çatı örtüsü ve su yalıtımı gibi kalemlerde ömür ve bakım ihtiyacı fiyat kadar önemlidir.
• Onarılabilirlik: Tesisatın şaftlardan erişilebilir olması, sayaçların ortak alanda okunabilmesi ve vanaların ulaşılabilir yerlerde bulunması, ileride duvar kırmadan müdahale edilebilmesini sağlar.
• Belgelenmiş performans: CE veya G işareti ve uygunluk beyanı olmayan malzeme kullanılamaz. Isıl iletkenlik gibi değerlerde ise belgelendirilmemiş üretici beyanı yerine standart değerler esas alınır.
• Mahal listesi: Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, mimari projedeki her mekân için tavan, döşeme ve duvar kaplamaları, kapı ve pencere kasa ve kanatları, batarya, lavabo ve armatür gibi malzemelerin özelliklerini gösteren mahal listelerinin ilgili projelerin ekinde bulunmasını ister. Bu liste, sözleşmede vaat edilen kalitenin teknik karşılığıdır.
• Bakım planı: Yönetmelik, enerji performansını etkileyen sistemlerin bakımlarının, testlerinin ve periyotlarının tasarım aşamasında hazırlanan bir raporda tanımlanmasını ve binanın tasarımdaki performansının altına düşmeyecek şekilde işletilmesinden bina sahibi ile yönetimin sorumlu olmasını öngörür.

Maliklere uzun vadeli fayda: konfor, aidat ve bakım

Enerji verimliliği çoğu zaman yalnızca fatura üzerinden konuşulur. Oysa kat malikleri için asıl fark, binada yaşanan her gün hissedilen konfor, ortak giderlerin öngörülebilirliği ve bakımın kolaylığıdır. Bu başlıkları rakamla vaat etmek yerine, hangi kararın hangi sonuca bağlandığını göstermek daha doğrudur.

Bir noktayı da açık söylemek gerekir: Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre toplam inşaat alanı 2.000 m² ve üzeri binalarda merkezi ısıtmanın ferdi sisteme dönüştürülmesi ancak kat maliklerinin sayı ve arsa payı olarak oybirliğiyle mümkündür. Yani ısıtma sistemi kararı, teslimden sonra kolayca geri alınabilecek bir tercih değildir. Bu kararın proje aşamasında bilgiyle verilmesi, ileride doğabilecek anlaşmazlıkların da önüne geçer. Konunun yatırım tarafını gayrimenkul yatırımında dikkat edilmesi gerekenler yazımızda ayrıca ele aldık.

Kat karşılığı sözleşmeye enerji verimliliği için ne yazılmalı?

Kentsel dönüşümde malik ile müteahhit arasındaki ilişkinin temeli, noterde düzenleme şeklinde yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesidir. Enerji verimliliğine ilişkin beklentiler bu sözleşmede ve eklerinde yazılı değilse, şantiyede tartışmaya açık kalır. “Birinci sınıf malzeme” ya da “yönetmeliğe uygun yalıtım” gibi genel ifadeler, ileride bir anlaşmazlıkta ölçülebilir bir dayanak sunmaz. Teknik beklentilerin teknik şartname ve mahal listesiyle sözleşmeye bağlanması, hem malikin hem de işini doğru yapan müteahhidin güvencesidir.

Bu tablo teknik bir çerçevedir; ayıba karşı sorumluluk ve süreler gibi hukuki konular ilgili kanun hükümlerine tabidir ve sözleşme metni mutlaka bir avukatla birlikte değerlendirilmelidir. Kat karşılığı modelinin genel işleyişi için kat karşılığı inşaat sayfamızı, sözleşme sürecindeki diğer kritik başlıklar için kentsel dönüşümde dikkat edilmesi gereken 10 önemli nokta yazımızı inceleyebilirsiniz.

Şantiyede neyin takibi yapılmalı?

Sözleşmeye yazılan her teknik madde, uygulamada da izlenebilir olmalıdır. Yalıtım levhaları duvara uygulanırken, doğramalar takılırken ve tesisat boruları kapatılmadan önce bu imalatlar fotoğrafla kayıt altına alınabilir. Kapandıktan sonra görülemeyecek imalatlarda bu kayıt, hem malikin hem de yapı denetim kuruluşunun elinde somut bir belge olur. Aygünler İnşaat olarak bu tür ara kontrolleri, kat maliklerinin seçtiği temsilcilerle paylaşılan düzenli raporlar biçiminde yürütmeyi tercih ediyoruz. Anahtar teslim inşaat modelinde de aynı ilke geçerlidir: teslim, yalnızca anahtarın değil, binanın nasıl yapıldığını gösteren belgelerin de devridir.

Sık yapılan hatalar

• Enerji konusunu ruhsattan sonraya bırakmak: Ön Hesap Sonuç Formu ve ısı yalıtım projesi ruhsatın parçasıdır. Plan kararları kesinleştikten sonra yapılan iyileştirmeler hem daha pahalı hem de daha sınırlı olur.
• Yalıtımı yalnızca kalınlıkla değerlendirmek: Kalın ama kolon, kiriş ve balkon bağlantılarında kesintiye uğrayan bir yalıtım, ısı köprüleri nedeniyle beklenen sonucu vermez ve iç yüzeyde yoğuşmaya yol açabilir.
• Doğramayı marka adıyla sözleşmeye yazmak: Aynı markanın çok farklı performansta serileri vardır. Profil serisi, cam kombinasyonu ve montaj detayı yazılmadıkça sözleşme maddesi ölçülebilir değildir.
• Sızdırmazlığı sağlayıp havalandırmayı unutmak: Hava geçirmez hâle getirilen bir binada kontrollü temiz hava girişi düşünülmezse nem, koku ve küf sorunları ortaya çıkar.
• 2.000 m² eşiğini geç fark etmek: Merkezi ısıtma ve NSEB şartları bu eşiğe bağlıdır. Eşiğin aşılacağı proje başında görülmezse teknik hacimler, çatı alanı ve bütçe sonradan yeniden düzenlenmek zorunda kalır.
• Çatıyı tek bir işleve ayırmak: Su deposu, asansör kulesi, tesisat, güneş sistemi ve varsa çatı bahçesi aynı alanı paylaşır. Bu kullanımlar birlikte planlanmazsa biri diğerinin önünü keser.
• Cephe yalıtımında yangın kurallarını gözden kaçırmak: Zemin seviyesindeki hiç yanmaz bölüm ve pencere çevresindeki yangın bariyerleri, enerji verimliliği kadar can güvenliği konusudur.
• Teslim belgelerini istememek: EKB, uygulama projeleri ve bakım kılavuzları teslim alınmazsa, ileride hem bakım hem de satış ve kiralama işlemleri zorlaşır.
• Abartılı tasarruf vaatlerine güvenmek: Gerçek tüketim kullanıcı alışkanlıklarına, iklim koşullarına ve işletmeye bağlıdır. Güvenilir dayanak, rakamla verilen sözler değil, projede ve EKB’de belgelenen değerlerdir.

Kontrol listesi: projeden teslime enerji verimli konut

1. Projenin ilk toplantısında yapı inşaat alanını ve 2.000 m² eşiğine göre durumunu mimardan öğrenin.
2. Hedeflenen EKB sınıfını, asgari şartın neresinde durduğunu ve NSEB kapsamında olup olmadığını yazılı olarak isteyin.
3. Vaziyet planında yaşam alanlarının yönünü, çapraz havalandırma imkânını ve komşu binaların gölge etkisini sorun.
4. Isı yalıtım projesinde dış duvar, çatı, zemin ve pencere için U değerlerinin ve yoğuşma kontrolünün yer aldığını görün.
5. Mimari projede çatı, balkon, döşeme alnı ve pencere birleşim detaylarının çizildiğini kontrol edin.
6. Cephe yalıtım sisteminin sertifikasını ve yangın tepki sınıfını teknik şartnameye ekletin.
7. Doğrama için profil serisi, cam kombinasyonu ve montaj yöntemini mahal listesine yazdırın.
8. Isıtma, sıcak su ve havalandırma çözümlerini, sayaç ve kontrol ekipmanlarıyla birlikte netleştirin.
9. Çatı yerleşim planında güneş sistemi, su deposu ve tesisat hacimlerinin birlikte gösterilmesini isteyin.
10. Yağmur suyu, peyzaj ve atık ayrıştırma çözümlerinin projede yerinin ayrıldığını teyit edin.
11. Kapanacak imalatların fotoğrafla kayıt altına alınmasını ve size düzenli raporlanmasını talep edin.
12. Teslimde EKB, onaylı projeler, ürün belgeleri ve bakım planının eksiksiz devredildiğini tutanakla belgeleyin.

Sonuç: kalıcı kararları baştan doğru vermek

Sürdürülebilir mimari, kentsel dönüşümde lüks bir ek değil, yeni binanın uzun ömrünün parçasıdır. Mevzuat bu konuda asgari bir çizgi çizer: yeni bina en az C sınıfı olmalı, büyük binalar neredeyse sıfır enerjili bina şartlarını sağlamalı, ruhsat ve iskân enerji belgelerine bağlıdır. Bu çizginin üzerine ne kadar çıkılacağı ise maliklerin bilgili talepleri, mimarın tasarım kalitesi ve uygulamanın titizliğiyle belirlenir. Aygünler İnşaat olarak Kartal’daki projelerde bu kararları kat malikleriyle birlikte, proje aşamasında ve yazılı olarak netleştirmeyi esas alıyoruz.

Binanız için dönüşüm sürecini değerlendirmek isterseniz online teklif formunu doldurabilir ya da ilçedeki dönüşüm sürecine dair genel bilgiler için Kartal sayfamızı inceleyebilirsiniz. Mevzuat hükümleri değişebileceğinden, bu yazıdaki bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır; projenize özgü konularda proje müellifinizle, ilgili Müdürlükle ve gerektiğinde avukatınızla teyit etmenizi öneririz.