Gayrimenkul Yatırımında Dikkat Edilmesi Gerekenler: Kentsel Dönüşümden Konut Alırken

Kartal ve çevresinde kentsel dönüşümle yenilenen binalar çoğaldıkça, bu projelerden daire almayı düşünenlerin soruları da artıyor. Dönüşüm projesinden konut almak, tamamlanmış ve tapusu oturmuş bir daireyi satın almaya benzemez. Bina çoğu zaman henüz inşaat halindedir, parselde birden fazla hak sahibi bulunur, satıcı müteahhit de olabilir eski kat maliki de, üstelik 6306 sayılı Kanun bazı satışları ayrıca izne bağlar. Bu yazıda böyle bir alımda adım adım neyin kontrol edileceğini, hangi belgenin nereden isteneceğini ve sık yapılan hataları bir araya getirdik.

Baştan belirtelim: Bu yazı yatırım tavsiyesi değildir; fiyat, kira getirisi veya değer artışı öngörüsü içermez. Amacı, alım kararını verirken hukuki ve teknik açıdan nelere bakılacağını göstermektir. Mevzuat zaman içinde değişebildiği için, imzadan önce avukatınızla ve ilgili kurumlarla güncel durumu teyit etmenizi öneririz.

Kentsel Dönüşüm Projesinden Konut Almak Neden Ayrı Bir İnceleme İster

Bir dönüşüm projesinde yeni binadaki bağımsız bölümler genellikle iki gruba ayrılır. Birinci grup, eski binanın kat maliklerine, yani hak sahiplerine kalan dairelerdir. İkinci grup ise kat karşılığı sözleşme gereği yapım işini üstlenen müteahhide bırakılan dairelerdir. Piyasada “müteahhit payı” diye anılan bölümler bu ikinci gruptur. Kat karşılığı modelin nasıl kurulduğunu merak ediyorsanız kat karşılığı inşaat sayfamıza da bakabilirsiniz.

Hangi gruptan daire aldığınız, uygulanacak kuralları doğrudan değiştirir:

• Müteahhit payından alımda 6306 sayılı Kanunun satış izni kuralı devreye girer. Satıcı ticari amaçla hareket ettiği için, tüketici mevzuatındaki ön ödemeli konut satışı hükümleri de gündeme gelebilir.
• Hak sahibinden alımda satıcı çoğunlukla tüketici mevzuatı anlamında “satıcı” sayılmaz; ilişki ağırlıklı olarak Türk Borçlar Kanunu ve Türk Medeni Kanunu hükümlerine göre değerlendirilir. Ayrıca hak sahibinin müteahhitle yaptığı sözleşmedeki yükümlülükler, sizin alacağınız dairenin akıbetini de etkiler.

İkinci önemli fark zamanlamadır. Bitmiş bir binada daireyi gezer, tapu kaydına bakar ve aynı gün devri yapabilirsiniz. İnşaat halindeki bir projede ise satın aldığınız şey, büyük ölçüde ileride teslim edilecek bir bağımsız bölüme ilişkin haktır. Bu yüzden sözleşmenin şekli, ödemelerin hangi aşamaya bağlandığı ve tapu kaydındaki şerhler, bitmiş bir daireye kıyasla çok daha belirleyici hale gelir.

Üçüncü fark, tarafların sayısıdır. Sıradan bir alımda karşınızda tek bir satıcı vardır. Dönüşüm projesinde ise müteahhit, hak sahipleri, yapı denetim kuruluşu, belediye ve tapu müdürlüğü aynı tablonun parçasıdır. Satıcının söz verdiği bir hususun yerine gelmesi, çoğu zaman bu taraflardan birinin onayına veya işlemine bağlıdır. Örneğin müteahhit payındaki bir dairenin tapusunun size geçmesi, hem müteahhidin hak sahiplerine karşı yükümlülüklerini yerine getirmesine hem de idarenin satış iznine bağlı olabilir.

Dönüşüm sürecinin genel adımlarını, riskli yapı tespitinden yıkıma ve yeni yapının teslimine kadar kentsel dönüşüm rehberi sayfamızda ayrıca anlattık. Bu yazı ise aynı sürecin alıcı tarafına odaklanıyor: yeni binadan daire almak isteyen kişinin hangi belgeyi görmesi, hangi kaydı okuması ve hangi maddeyi sözleşmeye yazdırması gerektiğine.

Satın Almadan Önce Projeyi Tanımak: Ruhsat, Proje ve Yapı Denetimi

Bir daireye karar vermeden önce, o dairenin içinde bulunduğu projenin resmi dayanaklarını görmek gerekir. İlk bakılacak belge yapı ruhsatıdır. Ruhsat, binanın hangi parselde, hangi onaylı projeye göre ve hangi yapı denetim kuruluşunun denetiminde inşa edileceğini gösterir. Tüketici mevzuatı bu konuda açık bir sınır çizer: 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun 40. maddesine göre, yapı ruhsatı alınmadan tüketicilerle ön ödemeli konut satış sözleşmesi yapılamaz. Ruhsatı henüz alınmamış bir proje için “şimdiden yer ayırtma” teklifi geliyorsa, bunu dikkatle değerlendirmek gerekir.

Ruhsatla birlikte şu bilgi ve belgeleri istemeniz yerinde olur:

• Onaylı mimari proje: Dairenin bulunduğu kat, cephe, alan bilgisi ve eklentileri (otopark, depo, teras) bu projeden kontrol edilir. Satış görselleri, broşürler veya örnek daire, onaylı projenin yerini tutmaz.
• Yapı denetim kuruluşu bilgisi: Ruhsatta yer alan denetim kuruluşunun adı not edilir. İnşaatın ilerleme durumu, ilgili kurumların kayıtlarında da izlenir.
• Bina tamamlama sigortası veya teminat: 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 13. maddesine göre, riskli yapının bulunduğu parselde uygulamayı gerçek kişiler veya özel hukuk tüzel kişileri yürütüyorsa, yapı müteahhidi ruhsat alınmadan önce İdareye teminat verir. Aynı maddeye göre bina tamamlama sigortası yaptırılmışsa bu teminat şartı aranmaz. Projede hangisinin bulunduğunu sormak, işin yarıda kalması ihtimaline karşı nasıl bir güvence olduğunu anlamanıza yardım eder.
• Zemin ve statik bilgiler: Bir alıcı olarak statik hesapları tek başına değerlendirmeniz beklenmez; ancak zemin etüdünün yapılıp yapılmadığını ve projenin hangi zemin sınıfına göre hazırlandığını sormak, yapının depreme karşı nasıl ele alındığına dair fikir verir.

Yapı denetim kuruluşunun önemi teslimden sonra da sürer. 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanunun 3. maddesine göre yapı denetim kuruluşları, proje müellifleri ve yapı müteahhidi, yapının ruhsata ve fen kurallarına aykırı, eksik veya kusurlu yapılmasından doğan hasardan kusurları oranında sorumludur. Bu sorumluluk yapı kullanma izninin alındığı tarihte başlar; taşıyıcı sistemdeki kusurlar için on beş yıl, taşıyıcı sistem dışındaki kısımlar için iki yıl sürer. Yani ileride bir kusur ortaya çıkarsa, kimin hangi süre içinde sorumlu tutulabileceği büyük ölçüde bu kayıtlara bağlıdır.

Müteahhidi tanımak

Belgelerin yanında, işi yürüten firmayı da tanımak gerekir. Firmanın daha önce tamamladığı binaları yerinde görmek, o binalarda yaşayanlarla konuşmak ve teslim sürecinin nasıl işlediğini sormak, broşürden çok daha fazla bilgi verir. Müteahhidin aynı anda yürüttüğü iş sayısı ve şantiyedeki fiili hareketlilik de takvim gerçekçiliği hakkında ipucu verir. Depreme dayanıklılık açısından sorulabilecek soruları deprem güvenliği yazımızda ayrıca ele aldık.

Aygünler İnşaat olarak, yürüttüğümüz projelerde alıcı adaylarının ruhsatı, onaylı projeyi ve yapı denetim bilgilerini görmesini doğal bir hak olarak kabul ediyoruz. Bu belgeleri göstermekte isteksiz davranan bir satıcı karşısında, karar vermeden önce beklemek en sağlıklı tutumdur.

Müteahhit Payından Daire Alırken 6306 Sayılı Kanunun Satış Kuralı

Dönüşüm projelerinde alıcıların en az bildiği konu, müteahhit payındaki dairelerin her an serbestçe satılamamasıdır. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun 6. maddesinin 13. fıkrası, bu kanun kapsamındaki alan ve parsellerde uygulamayı gerçek kişiler veya özel hukuk tüzel kişileri yürütüyorsa, yapım işini üstlenen müteahhidin payına düşen bağımsız birimlerin satışını inşaatın ilerleme seviyesine ve İdarenin iznine bağlar. Kanun, “İdare” kavramını belediye olarak tanımlar; büyükşehirlerde kural olarak büyükşehir belediyesi, Bakanlıkça yetkilendirilmişse ilçe belediyesi bu görevi üstlenir.

Kanun ve Uygulama Yönetmeliğinin 13. maddesindeki düzenlemeye göre işleyiş özetle şöyledir:

1. Müteahhit, kendi payına düşen bağımsız birimlerin satışına izin verilmesi için İdareye başvurur.
2. İdare, şantiyede inceleme yaparak ya da yapı denetim sistemindeki kayıtlara bakarak inşaatın ne kadarının tamamlandığını belirler.
3. İdare, belirlediği tamamlanma oranının yüzde on altındaki oranda müteahhit payına düşen birimlerin satılabileceğini ilgili tapu müdürlüğüne bildirir. Yönetmelik, İdare yazısı olmadan müteahhide ait bağımsız birimlerin satışının yapılamayacağını açıkça belirtir.
4. Müteahhit payının, tamamlanma oranında veya bu oranın üstündeki bir oranda satılabilmesi için bütün maliklerin muvafakati gerekir.
5. İdareden inşaatın tamamlandığına dair yazı alınması veya yapı kullanma izin belgesi sunulması halinde, müteahhit payındaki birimlerin tamamı satılabilir.

Yönetmelik iki ayrıntıyı daha düzenler. Yeni yapı için kat irtifakı kurulmuşsa oranlama, müteahhit payındaki bağımsız birimlere isabet eden arsa payı üzerinden yapılır; kat irtifakı kurulmamışsa ve paylı mülkiyet söz konusuysa müteahhit payı üzerinden hesaplanır. Aynı parselde birden fazla blok aynı müteahhit tarafından yapılıyorsa, bloklara ayrı ruhsat düzenlenmiş olsa bile tamamlanma ve satış oranı blokların tamamı üzerinden belirlenir.

Bu kural alıcı için ne anlama gelir

Kuralın amacı, müteahhidin bina henüz yükselmeden payının tamamını satıp işi yarıda bırakma ihtimalini sınırlamak ve hak sahiplerini korumaktır. Alıcı açısından ise pratik sonucu şudur: Müteahhit payından bir daireyi tapuda devralabilmeniz için, o daireyi kapsayan bir İdare yazısının tapu müdürlüğüne ulaşmış olması gerekir. Satış görüşmesinde bu yazının olup olmadığını, hangi tarihte ve hangi oranda verildiğini sormak yerinde olur.

Basit bir senaryo düşünelim. Kaba inşaatı sürmekte olan bir binada müteahhit, payındaki dairelerden birini size satmak istiyor ve tapu devrini birkaç hafta içinde yapacağını söylüyor. Bu durumda önce İdarenin satış izni verip vermediğini, verdiyse izin kapsamındaki daire sayısının dolup dolmadığını öğrenmeniz gerekir. İzin kapsamı dolmuşsa, yeni bir izin için inşaatın daha ileri bir seviyeye gelmesi beklenir. Bu bekleme süresinde yapılacak ödemelerin nasıl güvence altına alınacağı sözleşmede açıkça yazılmalıdır.

Kanun ve yönetmelik metni, satış ve tapu müdürlüğüne yapılan bildirimden söz eder. Noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmelerinin bu kuralla ilişkisi uygulamada ayrıca değerlendirilir; bu nedenle somut projede nasıl bir yol izleneceğini avukatınızla ve ilgili Müdürlükle teyit etmenizi öneririz. Alıcı açısından en güvenli yaklaşım, satış vaadi yapılsa bile ödeme takvimini İdare izni ve tapu devri aşamalarına bağlamaktır.

Tapu Kaydını Okumak: Kat İrtifakı, Şerh, İpotek ve Haciz

Dönüşüm projesinden alım yaparken tapu kaydı, tamamlanmış bir daireye göre daha karmaşık görünür. Kaydı incelerken dört başlığa ayrı ayrı bakmak işi kolaylaştırır. Güncel tapu kaydını tapu müdürlüğünden veya e-Devlet üzerinden almak, satıcının gösterdiği eski bir çıktıya güvenmekten her zaman daha doğrudur.

Kat irtifakı kurulmuş mu

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 10. maddesine göre kat mülkiyeti ve kat irtifakı resmi senetle ve tapu siciline tescil ile doğar. Kanunun 14. maddesi, henüz yapılmamış veya tamamlanmamış bir yapı için arsa üzerinde kat irtifakı kurulabileceğini ve her bağımsız bölüme düşen arsa payının kütükte belirtileceğini düzenler. Kat irtifakı kurulmuşsa, satın alacağınız dairenin bağımsız bölüm numarası, arsa payı ve eklentileri kayıtta görünür. Kurulmamışsa, satış çoğunlukla arsa üzerindeki hisseye veya gelecekte oluşacak bağımsız bölüme ilişkin bir vaat şeklinde yapılır; bu durumda sözleşmenin kurgusu çok daha önemli hale gelir.

Kanunun 10. maddesine sonradan eklenen fıkralara göre, hak sahiplerine isabet eden bağımsız bölümleri belirlenmiş kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayanan binalarda kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisi, yüklenici talep ederse ilgili idarece yapılabilir. Yapı kullanma izni düzenlenen yapılarda cins değişikliği resen yapılır ve kat irtifakı kurulmuş taşınmaz, kanundaki belgelere dayanılarak resen kat mülkiyetine çevrilir.

Şerhler

Türk Medeni Kanununun 1009. maddesine göre arsa payı karşılığı inşaat ve taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinden doğan haklar tapu kütüğüne şerh edilebilir ve şerh verilmekle, taşınmaz üzerinde sonradan hak kazanan kişilere karşı da ileri sürülebilir. Dönüşüm projesinde kayıtta genellikle hak sahipleri ile müteahhit arasındaki kat karşılığı sözleşmenin şerhini görürsünüz. Bunun yanında, aynı daire için başka bir alıcı adına verilmiş satış vaadi şerhi olup olmadığına mutlaka bakılmalıdır. Aynı bağımsız bölümün birden fazla kişiye vaat edilmesi, dönüşüm projelerinde karşılaşılan ciddi sorunlardandır.

İpotek

Müteahhitler, inşaatı finanse etmek için paylarına düşen taşınmazlar üzerine ipotek kurdurabilir. İpotek tek başına kötü bir işaret değildir; ancak alacağınız daireyi kapsıyorsa, tapu devrinden önce veya devirle aynı anda kaldırılması sözleşmede açıkça düzenlenmelidir. Konut kredisiyle alım yapacaksanız, bankanın kendi ipoteğini kurabilmesi için önceki ipoteğin kaldırılması zaten gündeme gelecektir.

Haciz ve tedbir

6306 sayılı Kanunun 6. maddesinin 10. fıkrası, alıcıyı da dolaylı olarak ilgilendiren bir koruma getirir. Dönüşüm uygulamasındaki taşınmaz, satış vaadi ya da arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayanarak müteahhide geçmişse, malikler lehine kat irtifakı tesis edilene dek müteahhidin başka alacaklıları bu taşınmaza haciz veya tedbir koyduramaz. İstisna, o inşaatın kendisi için kullanılan malzeme ve emeğe ilişkin alacaklardır. Korumanın bir süresi de vardır: Yapım işi başladıktan sonra altı ay geçtiği halde kat irtifakı kurulmamışsa haciz ve tedbir yolu yeniden açılır. Kayıtta haciz bulunup bulunmadığı kadar, kat irtifakının hangi tarihte kurulduğu da bu yüzden önemlidir.

Tapu kaydındaki beyanlar hanesinde eski binaya ait riskli yapı belirtmesi veya başka notlar da yer alabilir. Hangi kaydın ne anlama geldiğinden emin değilseniz, tapu müdürlüğünden açıklama istemek ya da kaydı bir avukata inceletmek, sonradan çıkabilecek sürprizleri önler.

Satış Vaadi Sözleşmesi ve Noterde Düzenleme Şekli

İnşaat halindeki bir projede tapu devri çoğu zaman hemen yapılamadığı için taraflar önce bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesi imzalar. Bu sözleşmenin şekli, geçerliliğini doğrudan belirler. Türk Borçlar Kanununun 237. maddesine göre taşınmaz satışının geçerli olması için sözleşmenin resmi şekilde düzenlenmesi şarttır ve taşınmaz satışı vaadi de resmi şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz. Aynı kanunun 29. maddesi de önsözleşmenin geçerliliğini, ileride kurulacak sözleşmenin şekline bağlar.

Uygulamada bu resmi şekil, satış vaadinin noterde “düzenleme şeklinde” yapılmasıyla sağlanır. Burada sık karıştırılan bir ayrım vardır: Taraflarca hazırlanıp yalnızca imzaları noterce onaylanan bir metin, düzenleme şeklindeki noter senedi ile aynı şey değildir. Ön ödemeli konut satışında 6502 sayılı Kanunun 41. maddesi de satış vaadi sözleşmesinin noterde düzenleme şeklinde yapılmasını zorunlu tutar. Aynı madde, bu şekle uyulmazsa satıcının sonradan sözleşmenin geçersizliğini tüketicinin aleyhine ileri süremeyeceğini belirtir; yine de alıcının korunması için baştan doğru şekilde imza atmak çok daha sağlıklıdır.

Benzer bir şekil kuralı, hak sahipleri ile müteahhit arasındaki kat karşılığı sözleşme için de geçerlidir; o sözleşmenin de noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekir. Müteahhit payından alım yapacaksanız, müteahhidin hak sahipleriyle yaptığı sözleşmenin bu şekilde düzenlenip düzenlenmediğini ve tapuya şerh edilip edilmediğini görmek, satıcının elindeki hakkın sağlamlığını anlamanın ilk adımıdır.

Sözleşmede yer alması gerekenler

• Bağımsız bölümün onaylı projedeki blok, kat ve numarası, alan bilgisi ve eklentileri
• Toplam bedel, ödeme takvimi ve her ödemenin hangi inşaat aşamasına bağlandığı
• Taahhüt edilen teslim tarihi ve gecikme halinde uygulanacak yaptırım
• Tapu devrinin hangi koşulda ve hangi tarihe kadar yapılacağı, İdare satış izninin nasıl takip edileceği
• Dairede kullanılacak başlıca malzeme ve donanımın tanımı; “muadili” ifadesinin sınırları
• Varsa ipoteğin hangi aşamada kaldırılacağı
• Satış vaadinin tapuya şerh edilmesine dair hüküm ve şerhin masrafını kimin karşılayacağı
• Sözleşmeden dönme veya fesih halinde ödemelerin nasıl ve hangi sürede iade edileceği

Türk Medeni Kanununun 1009. maddesi uyarınca satış vaadinin tapuya şerh edilmesi, aynı daire üzerinde sonradan hak kazanan üçüncü kişilere karşı sizi daha güçlü bir konuma taşır. Noterde imza aşamasında şerh işleminin nasıl yürütüleceğini sormak ve şerhin kayda işlendiğini güncel tapu kaydından kontrol etmek gerekir.

Bazı satışlarda müteahhit, satış vaadi yerine hak sahiplerinden olan bağımsız bölüm alacağını alıcıya devreder. Türk Borçlar Kanununun 188. maddesine göre borçlu, yani bu durumda hak sahipleri, devri öğrendiği sırada devredene karşı sahip olduğu savunmaları devralana karşı da ileri sürebilir. Bu, müteahhit yükümlülüklerini yerine getirmezse alıcının da bu durumdan etkilenebileceği anlamına gelir. Hangi yapının sizin için uygun olduğunu imzadan önce bir avukatla değerlendirmenizi öneririz.

Tüketici Mevzuatı: Ön Ödemeli Konut Satışında Alıcının Hakları

6502 sayılı Kanunun 40. maddesi ön ödemeli konut satış sözleşmesini, tüketicinin konut amaçlı bir taşınmazın bedelini önceden peşin veya taksitle ödediği, satıcının da bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı devir veya teslim etmeyi üstlendiği sözleşme olarak tanımlar. Kanunun 3. maddesine göre satıcı, ticari veya mesleki amaçla tüketiciye mal sunan kişidir; tüketici ise ticari veya mesleki olmayan amaçla hareket eden kişidir. Müteahhit payından inşaat halindeki bir daireyi alan kişi, çoğu durumda bu tanımın içine girer.

Kanunun dördüncü bölümünde yer alan ve doğrudan doğruladığımız başlıca hükümler şunlardır:

• Ön bilgilendirme formu (md. 40): Tüketiciye sözleşmenin kurulmasından en az bir gün önce, Bakanlıkça belirlenen hususları içeren ön bilgilendirme formu verilmesi zorunludur.
• Ruhsat şartı (md. 40): Yapı ruhsatı alınmadan ön ödemeli konut satış sözleşmesi yapılamaz.
• Şekil ve ödeme yasağı (md. 41): Satış vaadi noterde düzenleme şeklinde yapılır. Satıcı, geçerli bir sözleşme yapılmış olmadıkça tüketiciden herhangi bir isim altında ödeme veya tüketiciyi borç altına sokan bir belge isteyemez.
• Teminat (md. 42): Bakanlıkça konut adedi veya proje bedeline göre belirlenen büyüklüğün üzerindeki projelerde, satıcının satışa başlamadan önce bina tamamlama sigortası yaptırması veya belirlenen diğer teminatları sağlaması zorunludur.
• Cayma hakkı (md. 43): Tüketici on dört gün içinde gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin sözleşmeden cayabilir; bildirimin bu süre içinde satıcıya yöneltilmesi yeterlidir.
• Teslim süresi (md. 44): Konutun sözleşmede taahhüt edilen sürede teslimi zorunludur ve bu süre her halükârda sözleşme tarihinden itibaren kırk sekiz ayı geçemez. Kat irtifakının tüketici adına tescili ile birlikte zilyetliğin devri halinde de teslim yapılmış sayılır.
• Sözleşmeden dönme (md. 45): Tüketici, sözleşme tarihinden itibaren yirmi dört aya kadar gerekçe göstermeden sözleşmeden dönebilir. Bu durumda satıcı, yasal masraflar ile sözleşmeden bu yana geçen süreye göre kademelenen ve kanunda üst sınırı belirlenmiş bir tazminat isteyebilir. Satıcı yükümlülüklerini hiç ya da gereği gibi yerine getirmemişse tüketiciden bedel talep edemez. İade edilecek tutar, dönme bildiriminin satıcıya ulaşmasından itibaren en geç yüz seksen gün içinde geri verilir.

Bu hükümlerin uygulanma ayrıntıları yönetmelikle düzenlenir ve bir projenin teminat eşiğinin üzerinde olup olmadığı gibi konular somut olaya göre değişir. Bu yüzden yukarıdaki listeyi bir başlangıç noktası olarak görmek, ayrıntıları avukatınızla ve gerekirse Ticaret İl Müdürlüğü ile teyit etmek gerekir.

Hangi durumda bu hükümler uygulanmayabilir

Daireyi bir hak sahibinden, yani eski binanın kat malikinden alıyorsanız, satıcı ticari amaçla hareket etmediği için ilişki çoğu zaman tüketici işlemi sayılmaz. Bu durumda yukarıdaki cayma, dönme ve teminat hükümlerine dayanmak mümkün olmayabilir; koruma büyük ölçüde sözleşmenin kendisine ve genel hükümlere kalır. Alıcının birden fazla daireyi ticari bir faaliyet kapsamında alması da tüketici sayılıp sayılmayacağı konusunda soru işareti doğurabilir. Bu nedenle “tüketici mevzuatı beni korur” varsayımıyla hareket etmeden önce, kendi durumunuzun hangi kapsama girdiğini netleştirmek gerekir.

Ödeme Planı ve Teslim Gecikmesi Riskleri

İnşaat halindeki bir dairede en büyük risk, bedelin büyük kısmı ödendiği halde binanın planlanan sürede tamamlanmamasıdır. Bu riski tamamen ortadan kaldırmak mümkün değildir; ancak ödeme planını doğru kurmak, olası bir gecikmenin etkisini önemli ölçüde sınırlar.

Ödeme planı kurulurken şu ilkeler yol gösterici olabilir:

• Ödemeleri takvim tarihlerine değil, doğrulanabilir inşaat aşamalarına bağlayın: kaba inşaatın tamamlanması, çatı, dış cephe, ince işler, yapı kullanma izni ve tapu devri gibi.
• Son ve anlamlı bir ödemeyi tapu devri ve teslimle aynı ana bırakın. Böylece sözleşmenin son aşamasında da karşılıklı bir denge kalır.
• Ödemeleri elden değil, satıcının adına açılmış banka hesabına ve açıklama satırında daireyi tanımlayarak yapın. Her ödemenin karşılığında belge alın.
• Satış vaadi imzalanmadan, ön bilgilendirme yapılmadan veya ruhsat görülmeden “kapora” adı altında ödeme yapmayın.

Teslim gecikirse hangi haklar gündeme gelir

Türk Borçlar Kanununun 117. maddesine göre borcun ifa edileceği gün birlikte belirlenmişse, bu günün geçmesiyle borçlu temerrüde düşer. Kanunun 125. maddesi, temerrüde düşen borçluya verilen süre içinde de ifa gerçekleşmezse alacaklının ifa ile gecikme tazminatı isteyebileceğini, dilerse ifadan vazgeçip zararının giderilmesini isteyebileceğini veya sözleşmeden dönebileceğini düzenler. Sözleşmeye konan cezai şart da Türk Borçlar Kanununun 179. ve devamı maddelerine göre işler. Bu nedenle teslim tarihinin açıkça yazılması ve gecikme halinde uygulanacak yaptırımın sözleşmede belirlenmesi, sonradan uzun tartışmaların önüne geçer.

Dönüşüm projelerinde hak sahiplerine tanınmış özel bir fesih yolu da vardır. 6306 sayılı Kanunun 6. maddesinin 14. fıkrası, karar alındıktan sonra müteahhit kaynaklı nedenlerle bir yıl boyunca inşaata hiç başlanmaması veya işin bir aşamada kalıp en az altı ay boyunca projeyi bitirecek düzeyde çalışma yapılmaması hallerini düzenler. Bu durumda malikler, hisseleri oranında salt çoğunlukla fesih kararı alarak Kentsel Dönüşüm Başkanlığından tespit isteyebilir. Tespit olumlu çıkarsa müteahhide otuz günlük süre tanınır; bu süre sonunda işe başlanmamış ya da devam edilmemişse sözleşmeler kendiliğinden feshedilmiş sayılır. O tarihe kadar yapılan iş, devredilen hisseler ve ödemelerin akıbeti genel hükümlere göre çözülür.

Bu hüküm doğrudan hak sahiplerini korumak için yazılmıştır; ancak müteahhit payından daire alan kişiyi de dolaylı olarak etkiler. Müteahhidin hak sahipleriyle sözleşmesi feshedilirse, müteahhidin size satmayı vaat ettiği dairedeki hakkı da tartışmalı hale gelebilir. Böyle bir durumda neler yapılabileceğini müteahhit işi bırakırsa başlıklı yazımızda ayrıntılı olarak ele aldık.

Yapı Kullanma İzni, Tapu Devri ve Anahtar Teslimi

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 64. maddesine göre yapının kullanılabilmesi için yapı ruhsatını veren idareden yapı kullanma izni alınması zorunludur. Kullanma izni verilmeyen yapılar elektrik, su, kanalizasyon ve haberleşme gibi hizmetlerden yararlanamaz. Bu nedenle anahtar teslimini yapı kullanma izninden önce kabul etmek, dairenin fiilen kullanılması ve kat mülkiyetine geçiş açısından sorun yaratabilir.

Teslim sırasında dairenin onaylı projeye ve sözleşmedeki malzeme tanımına uygun olup olmadığını kontrol etmek, eksik ve kusurlu işleri yazılı bir tutanağa geçirmek gerekir. Tutanağa yazılmayan bir eksikliğin sonradan ispatı güçleşebilir. Teslimle birlikte yapı kullanma izin belgesinin bir örneğini ve tapuda kat mülkiyetine geçiş işleminin tamamlandığını gösteren güncel kaydı almanız da yararlı olur.

Lokasyonu Değerlendirmek: Kartal Örneği

Hukuki ve teknik kontroller ne kadar sağlam olursa olsun, konutun yaşanabilirliği büyük ölçüde konumuna bağlıdır. Lokasyonu değerlendirirken amaç, gelecekteki fiyatı tahmin etmek değil; günlük hayatın o noktada nasıl akacağını gerçekçi biçimde görmek olmalıdır. Kartal, bu değerlendirme için iyi bir örnek sunar.

• Raylı sistem: İlçenin sahil tarafında Marmaray hattı uzanır; Cevizli, Atalar, Başak, Kartal ve Yunus istasyonları Kartal sınırları içinde veya hemen kıyısındadır. D-100 karayolu boyunca ise M4 metro hattının Hastane-Adliye, Soğanlık, Kartal ve Yakacık-Adnan Kahveci istasyonları bulunur.
• Hizmetler: Cevizli çevresindeki hastane ve adliye yerleşkeleri, Kartal merkezindeki çarşı ve kamu binaları, sahil parkı ve sahil yolu, ilçenin farklı kesimlerinde yaşayanlar için günlük hayatın önemli duraklarıdır.
• Kesimler arası farklar: Sahile yakın mahalleler ile D-100’ün kuzeyinde Yakacık yönüne yükselen mahalleler, eğim, yoğunluk, trafik ve zemin koşulları bakımından birbirinden ayrılır. Aynı ilçe içinde iki proje arasında bu açıdan belirgin farklar olabilir.

Bir projeyi yerinde incelerken şu sorular işe yarar: Yürüme mesafesinde hangi raylı sistem istasyonu var ve oraya ulaşan yol eğimli mi? Okul, sağlık kuruluşu ve market gibi günlük ihtiyaçlar nerede? Binanın bulunduğu sokak, gün içinde ve akşam saatlerinde nasıl bir trafik yoğunluğuna sahip? Çevredeki diğer binalarda da dönüşüm sürüyor mu, sürüyorsa önümüzdeki dönemde şantiye gürültüsü ve yol kapanmaları ne kadar sürebilir? Bu soruların cevabı, çoğu zaman bir ilan metninden değil, farklı saatlerde yapılan birkaç ziyaretten çıkar.

Zemin de lokasyonun bir parçasıdır. Kartal’da sahil şeridi ile yamaç kesimler arasında zemin koşulları farklılık gösterebilir; bu farklar yeni binanın temel tasarımına ve maliyetine yansır. Projenin zemin etüdüne dayanılarak hazırlandığını teyit etmek, bu açıdan yeterli bir ilk adımdır.

İlçenin genel yapısını ve dönüşüm sürecinin Kartal’daki işleyişini Kartal kentsel dönüşüm sayfamızda; mahalle bazındaki ayrıntıları ise örneğin Cevizli sayfamızda bulabilirsiniz. Bu bilgiler bir yatırım değerlendirmesi değil, karar sürecinize katkı sunması amacıyla hazırlanmış genel bilgilerdir.

Kontrol Listesi: İmzadan Önce Görülmesi Gerekenler

Aşağıdaki tablo, dönüşüm projesinden daire alırken başvurabileceğiniz pratik bir kontrol listesidir. Her satır, neyin kontrol edileceğini, bilginin nereden alınacağını ve dikkat edilecek noktayı özetler.

Bu listedeki her maddenin her projede aynı ağırlığı taşımadığını da belirtelim. Örneğin hak sahibinden yapılan bir alımda müteahhit payı satış izni gündeme gelmez; buna karşılık hak sahibinin müteahhitle yaptığı sözleşmedeki yükümlülükleri ve tapu kaydındaki payının durumu daha önemli hale gelir. Listeyi, kendi alımınızın yapısına göre uyarlayarak kullanmak en doğrusudur.

Kentsel dönüşüm sürecine ilişkin genel sorular için sık sorulan sorular sayfamıza, hak sahipleri açısından öne çıkan noktalar için ise kentsel dönüşümde dikkat edilmesi gereken 10 önemli nokta yazımıza göz atabilirsiniz.

Sık Yapılan Hatalar

Dönüşüm projelerinden yapılan alımlarda karşılaşılan sorunların önemli bir kısmı, birkaç tekrar eden hatadan kaynaklanır:

1. Yalnızca imzası onaylı bir metinle yetinmek. Satış vaadinin noterde düzenleme şeklinde yapılmaması, sözleşmenin geçerliliğini tartışmalı hale getirebilir.
2. Tapu kaydını satıcının verdiği eski bir çıktıdan okumak. Kayıt kısa sürede değişebilir; güncel kayıt, imza gününe yakın bir tarihte yeniden kontrol edilmelidir.
3. Müteahhit payındaki satış iznini sormamak. İdare yazısı olmadan tapu devrinin yapılamayacağı bilinmediğinde, ödeme yapıldığı halde devir aylarca bekleyebilir.
4. Bedelin büyük kısmını erken ödemek. Ödemenin inşaat aşamalarına bağlanmaması, gecikme halinde alıcının elindeki dengeyi zayıflatır.
5. Satış vaadini tapuya şerh ettirmemek. Şerh olmadığında, aynı dairenin başka biriyle ilgili işlem görmesi riskine karşı korunma zayıflar.
6. Onaylı proje yerine broşüre güvenmek. Görsellerde gösterilen alan, cephe veya eklenti ile onaylı projedeki bilgi farklı olabilir.
7. Hak sahibinden alımda müteahhit sözleşmesini incelememek. Hak sahibinin müteahhide karşı yükümlülükleri, satın aldığınız dairenin akıbetini etkiler.
8. Yapı kullanma izni olmadan anahtar almak. İzin alınmamış bir yapıda abonelik ve kat mülkiyetine geçiş gibi işlemler gecikebilir.

Kime Başvurulur ve Aygünler İnşaat Olarak Yaklaşımımız

Alım sürecinde bilgi ve belge için başvurulabilecek başlıca adresler şunlardır: tapu kaydı ve şerhler için tapu müdürlüğü, ruhsat, proje ve yapı kullanma izni için ilgili belediyenin imar birimi, 6306 sayılı Kanun kapsamındaki işlemler için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü, sözleşmenin düzenlenmesi için noter, tüketici hakları konusunda Ticaret İl Müdürlüğü ve tüketici hakem heyetleri. Sözleşmenin içeriği ve size uygun yapının belirlenmesi için ise gayrimenkul hukukunda deneyimli bir avukattan destek almak, alımın en değerli yatırımlarından biridir.

Aygünler İnşaat olarak Kartal’da yürüttüğümüz kentsel dönüşüm ve anahtar teslim inşaat projelerinde, alıcı adaylarının bu yazıda sıraladığımız belgeleri görmesini ve sorularını imzadan önce sormasını önemsiyoruz. Ruhsat, onaylı proje, tapu kaydı ve satış izni gibi konularda neyin nerede olduğunu açıkça göstermek, hem alıcı hem de hak sahipleri açısından sağlıklı bir ilişkinin başlangıcıdır.

Bir proje hakkında bilgi almak, kendi binanızın dönüşümünü konuşmak veya belgelerin nasıl okunacağı konusunda ön görüşme yapmak isterseniz iletişim sayfamızdan bize ulaşabilir ya da online teklif formunu doldurabilirsiniz. Hukuki değerlendirme gerektiren konularda ise sizi her zaman bir avukatla çalışmaya yönlendireceğimizi belirtmek isteriz.